Rentabilidad bruta
¿Merece este anuncio una segunda mirada?
5,4%
En el ejemplo
- Dividido entre
- Precio de compra
- Cuenta los gastos
- No
- Cuenta la hipoteca
- No
- Úsela para
- Ordenar anuncios en minutos, nunca decidir solo con ella.
Rentabilidad de un alquiler
Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler, de cuatro maneras
Rentabilidad bruta, rentabilidad neta, tasa de capitalización y cash-on-cash son cuatro preguntas distintas sobre el mismo inmueble, no cuatro nombres para una sola cifra. Aquí está cada fórmula, desarrollada sobre un piso con las cifras puestas, y una calculadora para hacer las suyas.
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Un piso, cuatro respuestas
Un piso de dos dormitorios, alquilado sin amueblar
- Comprado por
- €200.000
- Alquiler al mes
- €900
- Rentabilidad bruta5,4%Alquiler sobre precio, antes de cualquier gasto
- Rentabilidad neta3,9%Alquiler tras gastos, sobre precio
- Tasa de capitalización3,5%Alquiler tras gastos, sobre el valor de hoy
- Cash-on-cash6,4%Lo que queda tras la hipoteca, sobre su propio dinero
Paso 1
Rentabilidad bruta: la comparación más rápida
El alquiler que genera una propiedad en un año, dividido entre lo que cuesta. Ignora cualquier gasto de mantenerla, lo que la convierte en la forma más rápida de comparar dos anuncios y, precisamente por eso, en el número equivocado para decidir a solas.
Un año de alquiler
- 1€900
- 2€900
- 3€900
- 4€900
- 5€900
- 6€900
- 7€900
- 8€900
- 9€900
- 10€900
- 11€900
- 12€900
Alquiler anual€10.800
Alquiler anual
€10.800
€200.000
Precio de compra
5,4%
Rentabilidad bruta
Rentabilidad bruta = Alquiler anual ÷ Precio de compra
Paso 2
Rentabilidad neta: lo que queda tras los gastos
Reste antes de dividir lo que realmente cuesta mantener la propiedad: seguro, mantenimiento, gestión, los gastos que corren a cargo del propietario y no del inquilino. Lo que queda se acerca más a lo que la propiedad realmente gana.
Del alquiler a los ingresos netos de explotación
- Alquiler anual€10.800
- Seguro del propietario−€400
- Reserva para mantenimiento y reparaciones−€1.000
- Gestión y alquiler−€900
- Gastos e impuestos que paga el propietario−€700
- Ingreso operativo neto€7.800
Ingreso operativo neto
€7.800
€200.000
Precio de compra
3,9%
Rentabilidad neta
Rentabilidad neta = (Alquiler anual − Gastos anuales de explotación) ÷ Precio de compra
Paso 3
Cap rate: el mismo cálculo, un precio distinto
Un cap rate es el ingreso operativo neto dividido entre lo que vale la propiedad hoy, no entre lo que pagó por ella. Ambos solo coinciden el día de la compra; a partir de ahí se separan, a propósito. Dividir ese mismo ingreso neto entre el precio de compra da la rentabilidad sobre coste, una cifra distinta que valora cómo rinde la compra original en lugar de cuánto vale la propiedad ahora.
Mismos ingresos, dos precios
El día de la compra
- Ingreso operativo neto
- €7.800
- Precio de compra
- €200.000
3,9%Rentabilidad sobre coste
Hoy
- Ingreso operativo neto
- €7.800
- Valor de mercado actual
- €220.000
3,5%Cap rate
La franja de arriba son los mismos ingresos netos de explotación en las dos columnas.
Ingreso operativo neto
€7.800
€220.000
Valor de mercado actual
3,5%
Cap rate
Cap rate = Ingreso operativo neto ÷ Valor de mercado actual
Paso 4
Rentabilidad cash-on-cash: lo que cambia una hipoteca
Todas las fórmulas anteriores tratan la propiedad como si se hubiera pagado al contado. Si pide financiación para comprarla, la pregunta relevante es otra: cuánto ha rendido el dinero que usted mismo aportó, una vez que la hipoteca se paga cada año con el alquiler.
Lo que cambia la financiación
Quién pagó el piso
- Su dinero
- €44.000
- Entrada más gastos de compra: €40.000 + €4.000
- Los gastos de compra son aquí un ejemplo; los impuestos y gastos de una compra varían según el país y la región, mira lo que se aplica donde compras.
- El préstamo del banco
- €160.000
- Ingreso operativo neto€7.800
- Cuotas anuales de la hipoteca−€5.000
- Flujo de caja antes de impuestos€2.800
3,9%Rentabilidad neta sobre el piso entero
6,4%Cash-on-cash sobre su propio dinero
Flujo de caja antes de impuestos
€2.800
€44.000
Capital aportado (entrada más gastos)
6,4%
Rentabilidad cash-on-cash
Rentabilidad cash-on-cash = Flujo de caja anual antes de impuestos ÷ Capital aportado
Cuál importa
Cuatro enfoques para una misma pregunta, y ningún referente universal
Cada cifra responde a una pregunta distinta, así que un propietario serio sigue más de una: la rentabilidad bruta para una primera comparación rápida, la neta y la tasa de capitalización para lo que el inmueble rinde de verdad, el cash-on-cash para lo que gana su propio dinero cuando entra la financiación.
Rentabilidad neta
¿Qué rinde el inmueble una vez gestionado?
3,9%
En el ejemplo
- Dividido entre
- Precio de compra
- Cuenta los gastos
- Sí
- Cuenta la hipoteca
- No
- Úsela para
- Juzgar una compra y compararla con otra inversión.
Tasa de capitalización
¿Qué rinde frente a lo que vale hoy?
3,5%
En el ejemplo
- Dividido entre
- Valor de mercado actual
- Cuenta los gastos
- Sí
- Cuenta la hipoteca
- No
- Úsela para
- Decidir si mantener, vender o refinanciar.
Cash-on-cash
¿Qué gana mi propio dinero, con la hipoteca pagada?
6,4%
En el ejemplo
- Dividido entre
- Capital aportado (entrada más gastos)
- Cuenta los gastos
- Sí
- Cuenta la hipoteca
- Sí
- Úsela para
- Comparar una compra financiada con dejar el dinero donde está.
No hay una cifra que se considere buena en todas partes. Las rentabilidades varían según el país, la ciudad e incluso la calle, así que la única referencia honesta es un puñado de inmuebles comparables cercanos, con la misma zona, tamaño y estado.
Dónde compras
Lo que el lugar suma al precio y resta del alquiler
Las fórmulas son iguales en todas partes; los datos que entran en ellas, no. El impuesto de compra se suma al precio, el impuesto sobre el alquiler se resta del rendimiento, y ambos los fija el país y a menudo la región. Aquí tienes lo esencial para tu lugar, como punto de partida y no como asesoramiento fiscal.
En otro lugar
Orientación general- La mayoría de los países cobra un impuesto o derecho cuando un inmueble cambia de manos, y los gastos de notario, abogado o registro se suman.
- El alquiler tributa en casi todas partes, pero la base cambia: unos gravan el alquiler después de gastos, otros una renta estimada que fija el Estado.
- Suma los gastos de compra al dinero que aportas antes de comparar rendimientos cash-on-cash entre países.
Los tipos cambian, y algunos dependen de quién compra y para qué. Comprueba con el notario el tipo aplicable en la fecha de tu compra y consulta a un asesor fiscal sobre tu situación.
Sus propias cifras
Calculadora de rentabilidad del alquiler
Cambie cualquier cifra y las cuatro respuestas se mueven con ella. Empieza con el piso de esta página; sustituya las cifras por las suyas.
Rentabilidad bruta
5,4%
Rentabilidad neta
3,9%
Tasa de capitalización
3,5%
Cash-on-cash
6,4%
- Ingreso operativo neto
- €7.800
- Flujo de caja antes de impuestos
- €2.800
Antes de impuestos. Se calcula en su navegador; nada de lo que escribe se envía ni se guarda.
Dónde encaja Dardaris
La rentabilidad sobre el alquiler que llegó de verdad
Una fórmula usa el alquiler que usted espera. Dardaris lee el alquiler que entra en su cuenta, archiva cada gasto en el edificio al que pertenece y responde a una pregunta de rentabilidad a partir de esos registros, de modo que un mes vacío o un inquilino que paga tarde aparece en la cifra en lugar de esconderse detrás.
Dardaris, respondiendo desde sus registros
¿Qué rinde el piso 2B?
Dos cifras, porque responden a dos preguntas. La primera sale del contrato; la segunda, de lo que llegó a su cuenta este año.
- Rentabilidad bruta sobre el alquiler del contrato5,4%€10.800
- Rentabilidad bruta sobre el alquiler que llegó4,5%€9.000
La diferencia son dos meses que el piso estuvo vacío entre inquilinos.
Alquiler y gastos, por propiedad
Cada importe queda archivado bajo el edificio al que pertenece, sin mezclarse en un total de cartera.
Movimientos bancarios leídos y conciliados
Los pagos se leen de la cuenta y se concilian con lo que prevé el contrato, de modo que un impago se detecta el mismo día en que ocurre y no el día en que va a buscarlo.
Lo que ninguna fórmula resuelve
Cómo se grava ese ingreso depende de dónde esté usted; Dardaris lee, a través de sus fichas de jurisdicción, la normativa que realmente rige un edificio, pero ninguna fórmula de esta página decide esa cuestión por usted.
Preguntas sobre estos números
¿Qué es una buena rentabilidad de alquiler?
No existe una cifra única que sea buena en todas partes: una rentabilidad del 3% es normal en algunas capitales y se consideraría baja en un mercado donde el 7% es habitual. Compare una propiedad con otras similares cercanas, por zona, tamaño y estado, en lugar de con una cifra citada para un mercado completamente distinto.
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad y cap rate?
Una rentabilidad, bruta o neta, suele calcularse sobre el precio que pagó. Un cap rate se calcula sobre lo que vale la propiedad ahora mismo. Ambos coinciden solo el día de la compra y después pueden separarse con el mercado: el cap rate indica cómo rinde la propiedad frente a su valor actual, la rentabilidad sobre coste indica cómo rinde frente a lo que gastó originalmente.
¿El cap rate tiene en cuenta una hipoteca?
No. El cap rate y ambas rentabilidades se calculan como si la propiedad se hubiera pagado al contado; una hipoteca nunca entra en la fórmula. La rentabilidad cash-on-cash es la que sí la tiene en cuenta, dividiendo el flujo de caja que queda tras las cuotas de la hipoteca entre el dinero que usted realmente aportó, en lugar de entre el valor de la propiedad.
¿Qué gastos entran en la rentabilidad neta?
Los gastos de explotación que soporta el propietario: el seguro del propietario, las reparaciones y una reserva para mantenimiento, los honorarios de gestión o de alquiler, y los gastos e impuestos sobre el inmueble que recaen en el propietario y no en el inquilino. Las cuotas de la hipoteca quedan fuera, porque la rentabilidad neta juzga el inmueble como si estuviera pagado al contado; vuelven a entrar con la rentabilidad cash-on-cash.
¿La rentabilidad del alquiler se calcula antes o después de impuestos?
Antes de impuestos. Todas las fórmulas de esta página trabajan con cifras antes de impuestos, porque la tributación de las rentas del alquiler depende del país, de cómo se tiene el inmueble y de la situación del propietario. Calcule primero la rentabilidad y pregunte después qué hace con ella el impuesto donde está el inmueble.
Vea cómo quedan sus propios números
Dele a Dardaris un primer edificio y desde el primer día seguirá el alquiler, los gastos y los movimientos bancarios detrás de ellos, para que la rentabilidad y el cap rate que calcule aquí sean cifras que pueda comprobar en cualquier momento, en lugar de una hoja de cálculo que actualiza una vez al año.
14 días antes del primer cargo · No se activa nada hasta que usted lo diga