Gastos del alquiler
Regularización de gastos: qué puede recuperar, y hasta cuándo
Una vez al año, las provisiones que pagó el inquilino se comparan con lo que el edificio costó de verdad. La diferencia se liquida en uno u otro sentido: una devolución al inquilino o un complemento que él debe. Qué cuenta, cómo se reparte y el plazo para enviarlo dependen de dónde esté el edificio.
Liquidación de gastos
Ejercicio 2025, piso 3B
- Agua€310
- Calefacción central€420
- Ascensor€95
- Zonas comunes€180
- Tasa de basuras€145
- Gastos reales, su parte
- €1.150
- Provisiones pagadas, 12 × €80
- − €960
Cómo funciona
Provisiones cada mes, la cifra real una vez al año
Los gastos compartidos como el agua, la calefacción, un ascensor o la recogida de basuras solo se conocen cuando llegan las facturas del año. Por eso el inquilino paga una estimación cada mes, y la regularización convierte esa estimación en un hecho.
- 1
El inquilino paga una provisión
Un importe fijo además de la renta cada mes, fijado en el contrato y basado en los gastos reales del año anterior.
- 2
Llegan las facturas del año
El arrendador, o el administrador del edificio, suma lo que costó realmente cada gasto repercutible y calcula la parte de esta vivienda.
- 3
La liquidación lo cierra
Parte real menos provisiones pagadas. Si sale positiva, el inquilino completa. Si sale negativa, el arrendador devuelve. También se ajusta la provisión del año siguiente.
No todos los contratos funcionan así. Algunos fijan un importe a tanto alzado (un forfait) que nunca se regulariza: el inquilino lo paga cueste lo que cueste el edificio. Si está permitido, y para qué contratos, lo decide la ley del lugar donde está el edificio.
Reglas por país
El plazo y el reparto donde está su edificio
Elija un país, y una región donde el alquiler se legisla por debajo del país. Cada regla indica si se ha leído en una fuente o si es el valor por defecto con el que empieza Dardaris.
Abierto en el país desde el que parece que lee esto.
- Enviar la liquidación en
- 12 mesesValor por defecto, sin confirmar
- El inquilino puede consultar las facturas
- SíLeído en una fuente
- Reparto
- por vivienda, por m², por persona, por cuota (quotité), por consumo medido, un reparto fijoLeído en una fuente
- Regulado por
- El decreto flamenco de arrendamiento de vivienda (Vlaams Woninghuurdecreet)
Flandes no fija un plazo legal; Dardaris aplica por defecto doce meses tras el ejercicio. El inquilino puede pedir en cualquier momento el desglose detallado y las facturas que lo justifican.
Gastos repercutibles
La lista de gastos repercutibles, y lo que queda a cargo del propietario
Algunos países fijan por ley qué se puede repercutir exactamente al inquilino. Francia es el caso más claro: el anexo del décret n° 87-713 es exhaustivo, así que un gasto que no figura en él queda a cargo del propietario, por real que sea. Sus ocho apartados están abajo.
Paga el inquilino
1.Ascensores
Electricidad, mantenimiento ordinario, pequeñas reparaciones y el contrato de mantenimiento.
2.Agua y calefacción central
Agua fría y caliente, el combustible o la energía de la caldera, su mantenimiento, la lectura de contadores.
3.Instalaciones individuales
Mantenimiento de una caldera o un calentador en la vivienda, y pequeñas reparaciones de la instalación de agua dentro de ella.
4.Zonas comunes interiores
Limpieza, iluminación, pequeñas reparaciones, y la parte del conserje.
5.Zonas exteriores
Mantenimiento de jardines, caminos, aparcamientos y zonas de juego.
6.Higiene
Manejo de los cubos de basura, control de plagas, desinfección, productos de limpieza.
7.Equipamiento diverso
Antena colectiva, extintores, la electricidad del edificio para los equipos.
8.Impuestos y tasas
Tasa de basuras (TEOM), tasa de barrido de calles, tasa de alcantarillado.
Asume el propietario
- Impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière)
- Gastos de gestión y los honorarios del administrador
- Obras mayores: tejado, fachada, sustituir una caldera o un ascensor
- El seguro propio del propietario
- Los gastos de gestión añadidos a la tasa de basuras
El conserje se reparte por tareas. El 75 % del salario es repercutible cuando el conserje se ocupa tanto de los cubos como de la limpieza, y el 40 % cuando solo se ocupa de una de las dos.
Bélgica y los Países Bajos no tienen una lista única: el propio contrato debe detallar lo que se puede cobrar. En otros lugares, compruebe las normas del lugar donde está su edificio antes de repercutir un gasto.
Tasa de basuras
¿Le corresponde al inquilino pagar la tasa de basuras?
En Francia, sí. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) llega en el recibo de la taxe foncière del propietario, pero paga un servicio que usa el ocupante, así que figura en la lista de gastos repercutibles y pasa al inquilino a través de la regularización.
- Solo la tasa en sí. Los gastos de gestión que Hacienda añade a la TEOM no forman parte de la tasa y quedan a cargo del propietario.
- Por el tiempo que vivió allí el inquilino. Un inquilino que entró o salió a mitad de año paga la parte de la TEOM de los meses en que ocupó la vivienda.
- A través de la regularización, con su justificante. Cárguela en la liquidación anual y guarde el recibo junto a las facturas que el inquilino puede pedir ver.
Recibo del impuesto sobre bienes inmuebles
- Impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière)Propietario
- Tasa de basuras (TEOM)Inquilino
- Gastos de gestión sobre la TEOMPropietario
Si el inquilino no paga
No pagar la regularización: qué ocurre después
Una regularización enviada correctamente y a tiempo es una deuda, igual que la renta. El inquilino no puede decidir sin más que el total está mal y dejar de pagar. Pero tiene motivos reales cuando el arrendador no respetó las reglas, y un arrendador que espera demasiado pierde el derecho a reclamar.
El camino hacia el cobro
- 1
Enviar la liquidación con su desglose
El total, el desglose por tipo de gasto, el criterio de reparto, y las facturas disponibles si se piden.
- 2
Recordar, y después requerir formalmente
Primero un recordatorio, después un requerimiento formal por carta certificada que indique el importe y el plazo para pagar.
- 3
Intentar la conciliación
En Francia, una disputa sobre gastos puede llevarse gratis a la comisión departamental de conciliación, antes de cualquier tribunal.
- 4
Acudir al juzgado
El juez competente en arrendamientos. Una regularización impagada sigue el mismo camino que una renta impagada, hasta la cláusula resolutoria del contrato.
Cuándo tiene razón el inquilino
- Sin desglose, sin justificantes. Un total sin detalle por tipo de gasto, o facturas negadas cuando se piden, no es una regularización que el inquilino tenga que aceptar.
- Un gasto que no es repercutible. El impuesto sobre bienes inmuebles, los gastos de gestión u obras mayores colados en la liquidación se pueden rechazar, partida por partida.
- Demasiado tarde. En Francia una reclamación prescribe a los tres años; en los Países Bajos, una liquidación que llega con más de seis meses de retraso pierde por completo la diferencia.
- Tarde, pero se debe. En Francia, una regularización enviada con más de un año de retraso puede pagarse en doce mensualidades si el inquilino lo pide.
Otros países fijan sus propios límites. La sección de reglas de arriba muestra lo que se sabe del lugar de su edificio.
Cómo ayuda Dardaris
El reparto se hace solo, y la diferencia nunca es una suposición
Dardaris reparte cada gasto repercutible entre sus viviendas como lo permite su jurisdicción: por vivienda, superficie, número de ocupantes, cuota, consumo medido o un reparto fijo. Le muestra si las provisiones cobradas cubrieron lo que gastó, y le avisa antes de que venza el plazo del lugar donde está su edificio.
Preguntas sobre la regularización de gastos
¿Qué es la regularización de gastos del alquiler?
La conciliación anual entre las provisiones que pagó un inquilino para los gastos compartidos y lo que esos gastos costaron de verdad. La diferencia se liquida en uno u otro sentido: el inquilino completa lo que falta, o el arrendador devuelve lo pagado de más.
¿Dónde encuentro la lista de gastos repercutibles?
En Francia, en el anexo del décret n° 87-713 de 26 de agosto de 1987, que enumera de forma exhaustiva ocho apartados: ascensores, agua y calefacción central, instalaciones individuales, zonas comunes interiores, zonas exteriores, higiene, equipamiento diverso, e impuestos y tasas. Bélgica y los Países Bajos no tienen una lista única, así que allí es repercutible lo que detalla el contrato.
¿Paga el inquilino la tasa de basuras (TEOM)?
En Francia, sí: la TEOM figura en la lista del décret 87-713, así que el arrendador la recupera a través de la regularización, por los meses en que vivió allí el inquilino. Los gastos de gestión que añade Hacienda no son repercutibles y quedan a cargo del propietario.
¿Hay un plazo para enviar la regularización?
Depende de la jurisdicción. Francia pide el desglose un mes antes de una regularización anual y deja que la reclamación prescriba a los tres años. En los Países Bajos se pierde el derecho a la diferencia seis meses después del cierre del ejercicio. Flandes y Valonia no fijan un plazo legal. La sección de reglas de esta página muestra el de su edificio.
¿Puede un inquilino negarse a pagar la regularización?
No simplemente por no estar de acuerdo con el total. Una regularización bien emitida es una deuda como la renta, y una impagada sigue el mismo camino de cobro. El inquilino puede rechazar un gasto que no sea repercutible, pedir ver las facturas y rechazar una reclamación fuera de plazo.
¿Puede un arrendador reclamar varios años de gastos a la vez?
En Francia, hasta tres años atrás, porque las reclamaciones derivadas del contrato prescriben a los tres años. Si la regularización llega con más de un año de retraso, el inquilino puede pedir pagarla en doce mensualidades.
¿Y si el arrendador nunca envía la regularización?
Las provisiones son anticipos, no un precio. En Francia, un inquilino que nunca recibió una regularización justificada puede pedir la devolución de las provisiones, dentro del plazo de tres años.
¿Se regulariza un importe a tanto alzado?
No. Un forfait es un importe fijo que nunca se ajusta a los gastos reales. Que un contrato pueda usarlo depende de la jurisdicción: en Francia, por ejemplo, es posible en un alquiler amueblado o en un piso compartido, no en un alquiler sin amueblar.
No vuelva a perder un plazo de regularización
Dardaris sigue cada gasto repercutible frente al plazo que fija la jurisdicción de su edificio, y hace el reparto por usted.
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