Ley francesa del alquiler
La ley del 6 de julio de 1989, en el orden en que un propietario realmente la necesita
La ley n.º 89-462 del 6 de julio de 1989 rige casi toda vivienda alquilada en Francia: cuánto dura un contrato, qué debe acompañarlo, qué debe cada parte y cómo termina. Esta página sigue un arrendamiento desde la firma hasta la devolución de la fianza, con las cifras que le van a pedir.
Nada se activa hasta que usted lo decida.
- Duración mínima de un contrato sin amueblar con un propietario particular
- 3 años
- Duración mínima de un contrato amueblado
- 1 año
- Fianza máxima, sin amueblar o amueblado, en renta sin gastos
- 1 o 2 meses
- Preaviso que da un propietario antes del vencimiento de un contrato sin amueblar
- 6 meses
1¿Se aplica?
Qué alquileres cubre la ley y cuáles deja a otras normas
Rige una vivienda alquilada como residencia principal del inquilino, es decir, habitada al menos ocho meses al año, en la Francia metropolitana y los departamentos de ultramar. El artículo 2 traza el límite.
Cubierto
- Una vivienda sin amueblar alquilada como residencia principal
- Una vivienda amueblada alquilada como residencia principal (artículo 25-3 y siguientes)
- Una vivienda que también es el lugar de trabajo del inquilino
- Un bail mobilité: amueblado, de uno a diez meses, para un inquilino en formación, estudios, aprendizaje, prácticas, servicio cívico o misión profesional
Bajo otras normas
- Una segunda residencia
- Un alquiler de temporada o vacacional
- Un local comercial, una oficina o un contrato solo profesional
- Una vivienda vinculada a un empleo
- Residencias asistidas y alojamientos colectivos (logements-foyers)
- Un garaje o una plaza de aparcamiento alquilados por separado
2En la firma
Cuánto dura el contrato
Dos cosas fijadas en la firma deciden la duración: si está amueblado o no, y quién es el propietario. Las barras están dibujadas a escala.
Sin amueblar, propietario particular
Se renueva solo
3 añosSin amueblar, propietario sociedad
Se renueva solo
6 añosAmueblado
Se renueva solo
1 añoAmueblado, inquilino estudiante
Termina al vencer, sin renovación
9 mesesBail mobilité
Termina al vencer, sin renovación
1 a 10 meses
Una SCI familiar cuenta como propietario particular. Un particular puede firmar por menos de tres años, nunca menos de uno, cuando un hecho familiar o profesional indicado en el contrato le obligue a recuperar la vivienda (artículo 11).
Lo que debe acompañar al contrato
El contrato sigue el modelo tipo fijado por el decreto n.º 2015-587, y estos documentos van con él. Que falte uno no anula el contrato, pero puede costar una rebaja de la renta o una indemnización.
- Diagnóstico de eficiencia energética (DPE)Válido diez años
- Estado de riesgos y contaminación (ERP)Con menos de seis meses en la firma
- Informe de la instalación eléctricaInstalación de más de quince años; válido seis años
- Informe de la instalación de gasInstalación de más de quince años; válido seis años
- Informe de plomo (CREP)Edificio anterior a 1949; seis años si se encuentra plomo
- Aviso de ruido aéreoDentro de una zona de exposición al ruido de un aeropuerto
- Informe de amiantoEdificio con licencia anterior a julio de 1997; disponible a petición
- Acta de entrada (état des lieux)Se redacta entre ambas partes al entregar las llaves
- Nota informativaEl resumen oficial de los derechos de ambas partes
- Extractos del reglamento de la comunidadCuando el edificio es una copropriété
Qué puede pedir y cuándo puede subirlo
El tope de la fianza
- Sin amueblar1 mes
- Amueblado2 meses
- Bail mobilitéNinguna
Se cuenta en renta sin gastos. No puede revisarse durante el contrato y no genera intereses para el inquilino.
Fijar y subir la renta
- 1Se fija libremente en la firma, salvo en los casos siguientes.
- 2Ciudades con control de rentas (París, Lille, Lyon, Burdeos, Montpellier y otras): no más de la renta de referencia más un 20 %, salvo que se aplique un complemento justificado.
- 3Zonas tensionadas: al volver a alquilar, no más de la renta del inquilino anterior revisada según el IRL, con excepciones limitadas.
- 4Una vez al año, solo si el contrato tiene cláusula de revisión. Reclámela dentro del año siguiente a la fecha o ese año se pierde; se aplica desde la reclamación, nunca con efecto retroactivo.
- 5Viviendas con calificación F o G: ninguna subida desde el 24 de agosto de 2022, en la Francia metropolitana.
3Durante el contrato
Qué debe cada parte: artículo 6 y artículo 7
El artículo 6 es la mitad del propietario, el artículo 7 la del inquilino. Ambos son de orden público, así que una cláusula que renuncie a cualquiera de ellos es nula.
Propietario, artículo 6
- 1Entregar una vivienda digna: segura, salubre, equipada para un uso normal y por encima del umbral energético
- 2Entregarla en buen estado, con todo el equipamiento funcionando
- 3Garantizar el disfrute pacífico y responder de los vicios ocultos que lo impidan
- 4Mantenerla apta para su uso y hacer todas las reparaciones que no correspondan al inquilino
- 5Permitir las mejoras del inquilino, siempre que no transformen la vivienda
- 6Entregar un recibo de alquiler gratuito cada vez que el inquilino lo pida (artículo 21)
Inquilino, artículo 7
- 1Pagar la renta y los gastos en las fechas acordadas
- 2Usar la vivienda pacíficamente, para el destino que le da el contrato
- 3Responder de los daños durante el contrato, salvo que se deban a fuerza mayor, a culpa del propietario o a un tercero al que el inquilino no dejó entrar
- 4Asumir el mantenimiento corriente y las pequeñas reparaciones que enumera el decreto n.º 87-712
- 5Permitir las obras anunciadas por escrito: nunca en fin de semana ni festivo sin acuerdo, y con rebaja de la renta si duran más de 21 días
- 6No hacer ninguna transformación sin el consentimiento escrito del propietario
- 7Asegurarse contra los riesgos locativos y acreditarlo al entregar las llaves y cada año a petición
Quién repara qué
El decreto n.º 87-712 del 26 de agosto de 1987 enumera la parte del inquilino. Es una guía más que una lista cerrada, y el artículo 7 excluye el resto: el desgaste y la antigüedad, los defectos, las obras mal hechas y la fuerza mayor corresponden al propietario, incluso en un elemento que el decreto menciona.
Inquilino
- Bombillas, fusibles y enchufes
- Arandelas de grifos, juntas y sellados
- Desatascar fregaderos y desagües
- La revisión anual de la caldera
- Deshollinar chimeneas y conductos
- Cortar el césped y podar un jardín privado
- Mantener el detector de humo en funcionamiento
Propietario
- Sustituir una caldera o un calentador al final de su vida útil
- Tejado, fachada y estructura
- Todo lo desgastado por la antigüedad
- Daños por un defecto de construcción o una obra mal hecha
- Adecuar la vivienda a las normas de dignidad y de energía
- Instalar el detector de humo
El umbral energético, calificación por calificación
Desde la ley Clima y Resiliencia de 2021, la calificación DPE forma parte de lo que hace digna una vivienda. Cada clase al final de la escala queda excluida de los contratos nuevos y renovados en su propia fecha, en la Francia metropolitana.
- A
Se puede alquilar
- B
Se puede alquilar
- C
Se puede alquilar
- D
Se puede alquilar
- E
No se podrá alquilar desde el 1 de enero de 2034
- F
No se podrá alquilar desde el 1 de enero de 2028Renta congelada
- G
No se puede alquilar desde el 1 de enero de 2025Renta congelada
Los departamentos de ultramar van más tarde: la clase G desde 2028, la clase F desde 2031. Un inquilino en una vivienda por debajo del umbral puede pedir al juez que ordene las obras.
4Al terminar
Cuánto preaviso y de quién
Un inquilino puede irse en cualquier momento. Un propietario solo puede poner fin al contrato a su vencimiento, y solo por uno de tres motivos. El preaviso corre desde el día en que se recibe: carta certificada, commissaire de justice o entrega en mano contra firma.
Inquilino, sin amueblar
Un mes en zona tensionada, o por un motivo indicado en la carta: primer empleo, pérdida de empleo, traslado, salud, RSA o AAH, vivienda social, violencia doméstica
3 meses
Inquilino, amueblado
En cualquier momento, sin necesidad de motivo
1 mes
Propietario, sin amueblar
Solo antes del vencimiento: para vivir en ella, para venderla o por un motivo legítimo y serio
6 meses
Propietario, amueblado
Solo antes del vencimiento, por los mismos tres motivos
3 meses
Un preaviso para vender da al inquilino sin amueblar un derecho preferente de compra al precio que indica.
A un inquilino mayor de 65 años con ingresos modestos no se le puede dar preaviso sin ofrecerle un realojamiento cercano, salvo que el propietario también sea mayor de 65 años o tenga ingresos modestos.
Devolver la fianza
El plazo empieza cuando se devuelven las llaves.
- Llaves devueltasSe redacta el acta de salida y se compara con la de entrada
- En 1 mesSi el acta de salida coincide con la de entrada
- En 2 mesesSi no coincide, menos las deducciones que pueda justificar
- DespuésEl 10 % de un mes de renta sin gastos por cada mes de retraso iniciado
En una copropriété, puede retenerse hasta un 20 % hasta que se aprueben las cuentas anuales del edificio, y liquidarse después en el plazo de un mes.
Dos cosas que los propietarios entienden mal
La visita que no es un derecho, y el contrato que sobrevive a una pareja
Ambas salen constantemente, y ambas tienen una respuesta más estrecha de lo que la pregunta espera.
La visita "una vez al año" del propietario
Ningún artículo da al propietario un derecho permanente a inspeccionar. El inquilino tiene las llaves, y entrar sin su consentimiento es un delito, sea uno propietario o no. El acceso existe para obras anunciadas por escrito (artículo 7) y para visitas antes de volver a alquilar o de vender, nunca en día festivo y no más de dos horas en un día laborable (artículo 4). Una revisión anual solo existe si el contrato la prevé, y aun así se hace con cita.
Un contrato a dos nombres, tras una separación
Depende de quiénes sean los dos. Los coinquilinos que no están casados ni unidos por un PACS se rigen por el artículo 8-1: con una cláusula de solidaridad, el que se va sigue respondiendo hasta que firme un nuevo coinquilino, y como máximo seis meses después de que surta efecto el preaviso. Sin esa cláusula, la responsabilidad termina con el preaviso.
- Preaviso enviado
- El preaviso surte efecto1 o 3 meses después
- Fin de la responsabilidadComo máximo 6 meses después
- Casados: ambos son titulares del contrato según el artículo 1751 del Código Civil, firmara quien firmara. La renta es una deuda del hogar, así que el cónyuge que se va sigue respondiendo hasta que el divorcio se inscriba en el registro civil.
- Parejas en PACS: cotitulares si lo pidieron juntos, y responsables de la renta hasta que se disuelva el PACS.
- La pareja que se va por violencia doméstica deja de responder al día siguiente de que el propietario reciba la orden de protección o la condena (artículo 8-2).
Dónde encaja Dardaris
Una ley cambia lo que puede decir un contrato. Dardaris lee cuál se aplica.
Cada edificio lleva su propia jurisdicción, leída de su dirección, no adivinada a partir de dónde se abrió la cuenta. Una dirección francesa abre el contrato con esta ley, con su duración, su tope de fianza y sus preavisos, antes de que tenga que buscar nada de eso.
El contrato correcto a partir de la dirección
Amueblado o sin amueblar: la duración, el tope de fianza y los preavisos siguen al edificio y al contrato que elija.
Lo que la ley todavía le pide
Los diagnósticos que exige esta ley, con su validez, en un solo calendario, reclamados antes de que caduquen.
El contrato, archivado junto a la ley en la que se apoya
Así, una pregunta sobre preavisos o reparaciones se responde a partir del documento real, no de una suposición.
Preguntas de los propietarios sobre la ley del 6 de julio de 1989
¿Qué es la ley del 6 de julio de 1989?
La ley n.º 89-462 del 6 de julio de 1989 es la norma que regula los arrendamientos de vivienda en Francia: qué debe contener un contrato, cuánto dura, cómo termina y qué se deben las partes mientras tanto. Se aplica a una vivienda alquilada como residencia principal del inquilino, amueblada o no.
¿Qué exige el artículo 7 de la ley?
El artículo 7 enumera las obligaciones del inquilino: pagar la renta y los gastos en las fechas acordadas, usar la vivienda pacíficamente, responder de los daños durante el contrato, hacer las pequeñas reparaciones fijadas por el decreto n.º 87-712, permitir las obras que el propietario haya anunciado, no hacer ninguna transformación sin consentimiento escrito y asegurar la vivienda contra los riesgos locativos.
¿Qué es el décret n°87-712 du 26 août 1987?
Es el decreto al que remite el artículo 7 para el detalle de las "réparations locatives": el mantenimiento corriente y las pequeñas reparaciones que debe el inquilino, desde las arandelas de los grifos hasta las bombillas o el jardín privado. Su lista es una guía, no un inventario cerrado, e incluso en un elemento de la lista, el desgaste, los defectos y la fuerza mayor siguen correspondiendo al propietario.
¿Cuánto preaviso tiene que dar un inquilino?
Tres meses para una vivienda sin amueblar, reducidos a uno en zona tensionada o por un motivo de la lista, como un primer empleo, la pérdida del empleo, la salud o el RSA, indicado en la propia carta. Un mes para una vivienda amueblada, sea cual sea el motivo.
¿Cuánto tiempo tiene un propietario para devolver la fianza?
Un mes desde la devolución de las llaves si el acta de salida coincide con la de entrada, dos meses si no coincide. Cada mes de retraso iniciado le cuesta al propietario el 10 % de un mes de renta sin gastos.
¿Tiene el propietario derecho a una visita una vez al año?
No. La ley no da al propietario ningún derecho permanente a inspeccionar. El acceso existe para obras anunciadas por escrito y para visitas antes de volver a alquilar o de vender, nunca en día festivo y no más de dos horas en un día laborable. Una visita anual solo existe si el contrato la prevé, con cita.
¿Qué pasa con un contrato a dos nombres cuando la pareja se separa?
Depende de la pareja. Los coinquilinos no casados se rigen por el artículo 8-1: con una cláusula de solidaridad, el que se va sigue respondiendo hasta que firme un sustituto, y como máximo seis meses después de que surta efecto su preaviso. Los cónyuges son ambos titulares del contrato según el artículo 1751 del Código Civil y siguen respondiendo hasta que se inscriba el divorcio; las parejas en PACS, hasta que se disuelva el PACS.
¿Se aplica esta ley a todos los alquileres en Francia?
Se aplica a una vivienda alquilada como residencia principal del inquilino, amueblada o no, en la Francia metropolitana y los departamentos de ultramar. Una segunda residencia, un alquiler de temporada, un contrato comercial o profesional y una vivienda vinculada a un empleo se rigen por otras normas, por eso el paquete con el que se abre un contrato depende tanto de la dirección como del uso para el que se alquila el inmueble.
Deje que el contrato se abra con la ley que realmente lo rige.
Confíenos un edificio y vea la duración, los preavisos y las obligaciones con las que se abre.
14 días antes del primer cargo · No se activa nada hasta que usted lo diga