Primer propietario arrendador
Es propietario y quiere alquilar su piso. Esto es lo que tiene que pasar primero.
Alquilar una vivienda de su propiedad en Francia son un puñado de decisiones que se toman una sola vez, seguidas de una rutina que se repite cada mes. Esta página recorre ambas en el orden en que se presentan, desde si el piso puede alquilarse siquiera hasta el día en que el inquilino devuelve las llaves.
Nada se activa hasta que usted lo decida.
Paso 1 · Antes que nada
¿Se puede alquilar el piso siquiera?
La calificación energética (DPE) lo decide antes que cualquier otra cosa. Una vivienda con calificación demasiado baja no puede ofrecerse en un contrato nuevo, una renovación ni una tácita reconducción en la Francia continental, y el umbral sube según un calendario fijo.
- ASe puede alquilar
- BSe puede alquilar
- CSe puede alquilar
- DSe puede alquilar
- EProhibida a partir del 1 de enero de 2034
- FProhibida a partir del 1 de enero de 2028Alquiler congelado desde el 24 de agosto de 2022
- GProhibida desde el 1 de enero de 2025Alquiler congelado desde el 24 de agosto de 2022
↑ Consume menos energíaConsume más ↓
- Un inquilino ya instalado conserva el contrato hasta su vencimiento; la prohibición se aplica al renovarlo. Ese inquilino puede exigirle igualmente las obras que lleven la vivienda al nivel exigido.
- Solo es válido un DPE elaborado desde el 1 de julio de 2021; los anteriores caducaron a finales de 2024. El anuncio debe indicar las clases energética y climática y el gasto energético anual estimado.
- Los departamentos de ultramar siguen un calendario posterior.
El mínimo para una vivienda digna
Al menos 9 m² de superficie con un techo de 2,20 m o más (o 20 m³ de volumen), sin riesgo para la salud o la seguridad, calefacción, agua y electricidad en funcionamiento, y un detector de humo que usted instala.
El expediente de diagnósticos anexo al contrato
- Calificación energética (DPE)Siempre10 años
- Riesgos naturales y tecnológicos (ERP)SiempreMenos de 6 meses en la firma
- Superficie habitable (loi Boutin)Siempre, indicada en el contratoHasta que se modifique el piso
- Plomo (CREP)Edificio anterior a 1949Ilimitada si no se detecta, 6 años si se detecta
- Electricidad y gasInstalación de más de 15 años6 años
- AmiantoPermiso de construcción anterior al 1 de julio de 1997Se mantiene a disposición del inquilino
- Ruido aéreoDentro de una zona de ruido aeroportuarioSe actualiza cuando cambia la zona
Paso 2
Amueblado o sin amueblar: la elección que condiciona todo lo demás
El mismo piso bajo dos regímenes. Ninguno es mejor ante la ley; lo que cambia es el tiempo de compromiso, cuánto puede retener y cómo se grava el ingreso.
- Duración mínima
- 1 año, renovado automáticamente. 9 meses para un estudiante, sin renovación.
- 3 años, renovado automáticamente. 6 años si el propietario es una empresa.
- Fianza máxima
- 2 meses de alquiler sin gastos
- 1 mes de alquiler sin gastos
- Preaviso cuando se marcha el inquilino
- 1 mes, en cualquier momento
- 3 meses, o 1 mes en una zone tendue o por un motivo previsto por la ley
- Preaviso cuando usted lo termina
- 3 meses antes del vencimiento
- 6 meses antes del vencimiento
- Solo para vivir usted mismo allí o alojar a un familiar cercano, para vender, o por un motivo legítimo y serio como el impago del alquiler.
- Lo que debe haber en el piso
- La lista del decreto: cama y ropa de cama, cortinas o persianas en los dormitorios, placa de cocina, horno o microondas, frigorífico con compartimento congelador, vajilla, utensilios de cocina, mesa y sillas, estanterías, iluminación, material de limpieza
- Nada más allá de una vivienda digna
- Cómo se grava el alquiler
- Ingreso comercial (LMNP). Régimen simplificado: reducción fija del 50%. Régimen real: se deducen los gastos y la amortización.
- Ingreso inmobiliario. Micro-foncier por debajo de 15 000 € de alquiler al año: reducción fija del 30%. Régimen real: se deducen los gastos efectivos.
Una tercera opción: el bail mobilité, amueblado, de 1 a 10 meses, para un inquilino en formación, estudios, prácticas o traslado laboral. No se puede pedir fianza, y no se puede renovar.
Los umbrales y las reducciones los fija la ley de finanzas de cada año. Compruebe las cifras vigentes antes de elegir.
Paso 3
El alquiler que puede pedir: tres comprobaciones, en este orden
Dos reglas distintas dependen de la dirección, y una tercera de la calificación energética. Un piso puede estar sujeto a una, a varias o a ninguna: haga todas las comprobaciones y, si se aplica más de una, la cifra más estricta es la que puede pedir.
- 1¿El piso tiene calificación F o G?Sí
El alquiler no puede subir en absoluto: ni al llegar un nuevo inquilino, ni por la actualización anual. Tampoco se admite un complemento.
Siguiente comprobación - 2¿El municipio está bajo control del alquiler (encadrement des loyers)?París, Lille, Lyon, Villeurbanne, Burdeos, Montpellier, Grenoble, el País Vasco francés, Plaine Commune, Est Ensemble y otrosSí
El alquiler no puede superar la renta de referencia máxima para esa zona, número de habitaciones, antigüedad del edificio y tipo de amueblado, que publica la prefectura. El contrato debe indicarla. Solo se admite un complemento por características excepcionales.
Siguiente comprobación - 3¿Está en una zone tendue?Unos 1.150 municipios en 28 áreas urbanasSí
Un nuevo inquilino no paga más de lo que pagaba el anterior, actualizado por el IRL. Excepciones: el piso llevaba vacío más de 18 meses, se hicieron obras importantes, o el alquiler anterior era claramente demasiado bajo.
Siguiente comprobación
Ninguno de estos casos: usted fija libremente el primer alquiler.
Sea cual sea la cifra inicial, solo sube una vez al año, según el índice de referencia de alquileres (IRL), y solo si el contrato tiene una cláusula de revisión. Tiene un año para reclamarla, y nunca se aplica con carácter retroactivo.
¿No está seguro de su dirección? El simulador de service-public.fr responde a las dos comprobaciones según la dirección.
Paso 4
La fianza, y una garantía contra el impago del alquiler
La fianza cubre los daños y lo que se deba al marcharse el inquilino. La garantía cubre los meses intermedios. Usted elige un tipo de garantía, y también puede elegir ninguna.
La fianza
Ninguna en un bail mobilité. Pedir más es nulo aunque el inquilino lo haya aceptado por escrito.
Se devuelve en 1 mes si el inventario de salida coincide con el de entrada, en 2 meses si no coincide. Cada mes de retraso iniciado le cuesta el 10% de un mes de alquiler.
Un avalista
Una persona, normalmente un familiar, firma un acto de fianza que paga si el inquilino no lo hace. Indica un máximo y una duración.
Coste para ustedNada
Visale
La garantía respaldada por el Estado de Action Logement. La solicita el inquilino; cubre a inquilinos de 18 a 30 años y a algunos empleados de más edad. Se registra antes de firmar el contrato.
Coste para ustedNada
Seguro de impago de alquiler (GLI)
Una aseguradora paga el alquiler impagado y los gastos legales. La aseguradora fija sus propias condiciones sobre los ingresos del inquilino.
Coste para ustedUn porcentaje del alquiler, pagado por usted, nunca por el inquilino
No se pueden combinar un avalista y un seguro de impago de alquiler. La única excepción es un inquilino estudiante o aprendiz.
Paso 5
Elegir al inquilino: lo que puede pedir, y lo que no puede pedir
Un decreto fija la lista cerrada de documentos que un propietario puede pedir a un candidato y a su avalista. Cualquier cosa fuera de ella está prohibida por ley, y pedirla se sanciona con hasta 3 000 € para un propietario particular.
Puede pedir
- Un documento de identidad
- Justificante de domicilio actual: los tres últimos recibos de alquiler, un aviso fiscal o un certificado de alojamiento
- Justificante de actividad: contrato de trabajo, registro de la empresa, carné de estudiante
- Justificante de ingresos: último aviso fiscal, las tres últimas nóminas, comprobantes de prestaciones o de pensión
No puede pedir
- Extractos bancarios, o una autorización de domiciliación bancaria
- Una fotografía, distinta de la del documento de identidad
- Una tarjeta sanitaria, historial médico o antecedentes penales
- Un certificado de matrimonio o una sentencia de divorcio
- Un cheque o pago para reservar el piso
La elección en sí no puede basarse en el origen, la situación familiar, la salud, la discapacidad, la edad ni ningún otro motivo protegido por la ley.
Paso 6
La firma: el contrato y todo lo que lo acompaña
El contrato sigue un modelo fijado por decreto. Una cláusula que la ley prohíbe, como una penalización fija por retraso en el pago o una prohibición de tener mascotas, es nula aunque el inquilino la haya firmado.
Anexo al contrato
- 1El contrato según el modelo oficial, amueblado o sin amueblar
- 2El expediente de diagnósticos (DPE, ERP y el resto que corresponda)
- 3La nota informativa oficial sobre los derechos de inquilinos y propietarios
- 4El inventario de entrada, elaborado conjuntamente y firmado por ambas partes
- 5El inventario de mobiliario, para un contrato amueblado
- 6El reglamento del edificio sobre zonas comunes y gastos, en un inmueble en régimen de propiedad horizontal
Seguros
- El inquilino asegura el piso contra los riesgos locativos y le muestra el certificado al firmar, y luego cada año
- En un inmueble en régimen de propiedad horizontal, usted debe tener un seguro de responsabilidad del propietario no ocupante (PNO)
Una notificación con efecto legal, como poner fin al contrato o una revisión del alquiler, debe enviarse por correo certificado, por agente judicial o entregarse en mano contra firma. Un simple correo electrónico no es válido.
Paso 7 · Después de entregar las llaves
Cada mes, cada año: lo que hace solo un propietario particular
Nada de esto exige una agencia. Sí exige que alguien haga cada una de estas cosas a tiempo, sin una oficina detrás que recoja lo que se escapa.
Al entrar
- Inventario de entrada, llaves, fianza recibida
- Certificado de seguro archivado
Cada mes
- Alquiler vence en la fecha indicada en el contrato
- Un recibo de alquiler gratuito cuando el inquilino lo pida
- Notarlo el mes en que no llega, no tres meses después
Cada año
- Revisión del alquiler por el IRL en el aniversario, si el contrato lo permite
- Regularización de gastos, con el desglose enviado un mes antes
- Ingresos de alquiler declarados en su declaración de la renta de primavera
- Un nuevo certificado de seguro del inquilino
Al terminar
- Preaviso recibido o notificado, a tiempo
- Inventario de salida, comparado con el de entrada
- Devolución de la fianza en 1 o 2 meses
No se puede ejecutar ningún desahucio del 1 de noviembre al 31 de marzo, sea cual sea la deuda.
Dónde encaja Dardaris
El papeleo de un primer alquiler, sin contratar a alguien para hacerlo
Dardaris lee la dirección de su edificio, abre el contrato con la ley que realmente lo rige, y sigue los plazos que de otro modo se escaparían. Usted sigue decidiendo todo; solo evita que se entere demasiado tarde.
El contrato correcto, redactado para usted
Amueblado o no, con los preavisos y anexos que exige su dirección.
Alquiler leído desde su banco, automáticamente
Cotejado con el contrato que liquida, con un caso abierto en cuanto falta un pago.
Plazos reclamados antes de caducar
Fechas de actualización, certificados por renovar, el preaviso que necesita un contrato antes de terminar.
Preguntas de un primer propietario arrendador
Soy propietario y quiero alquilar un piso: ¿por dónde empiezo?
Por la calificación energética, porque puede por sí sola impedir alquilar el piso antes de que importe nada más. Después: decida si es amueblado o no, compruebe si la dirección está bajo control del alquiler o en una zone tendue, elija la fianza y la garantía, reúna un expediente del inquilino dentro de la lista legal, y firme el contrato según el modelo oficial con sus anexos.
¿Necesito una agencia para alquilar yo mismo mi piso (location particulier)?
No, la ley no lo exige. Un propietario particular hace todo lo que haría una agencia: anunciar, seleccionar, redactar el contrato, cobrar el alquiler y seguir los plazos que caducan. El trabajo no desaparece sin agencia; simplemente recae en usted, para lo cual sirve una herramienta como Dardaris.
¿Puedo alquilar todavía una vivienda con mala calificación energética?
Desde el 1 de enero de 2025, una vivienda con calificación G no puede alquilarse en un contrato nuevo ni en una renovación en la Francia continental. La F le sigue el 1 de enero de 2028, y la E el 1 de enero de 2034. Además, el alquiler de una vivienda F o G está congelado desde el 24 de agosto de 2022. Compruebe la calificación antes de anunciar, no después.
¿Debo alquilarlo amueblado o sin amueblar?
Amueblado significa un contrato de un año, una fianza de dos meses, un mes de preaviso para el inquilino y tributación como ingreso comercial, normalmente más ligera. Sin amueblar significa un contrato de tres años, una fianza de un mes y tributación como ingreso inmobiliario. La ley no favorece a ninguno; la elección depende de cuánto tiempo quiera comprometerse y de cómo quiera que se graven los ingresos.
¿Cómo sé si mi alquiler está limitado?
Se aplican dos reglas distintas según la dirección. En un municipio con control del alquiler, el alquiler no puede superar la renta de referencia máxima que publica la prefectura. En una zone tendue, un nuevo inquilino no puede pagar más que el anterior, actualizado. El simulador de service-public.fr le indica cuáles se aplican, y una vivienda F o G no puede ver subir su alquiler en ningún caso.
¿Cuánta fianza puedo pedir?
Un mes de alquiler sin gastos para un alquiler sin amueblar, dos meses para uno amueblado, y ninguna en un bail mobilité. Pedir más es nulo, aunque el inquilino lo haya aceptado por escrito.
Confíe la dirección, y vea el contrato que abre.
Un edificio, gratis para empezar: la duración, los preavisos y los plazos que lleva su piso, resueltos por usted.
14 días antes del primer cargo · No se activa nada hasta que usted lo diga