Alquileres turísticos amueblados
Clasificar su alquiler: lo que todavía aporta, y lo que no
La clasificación por estrellas (classement meublé de tourisme) se presenta como la mejora obvia de un alquiler de corta duración en Francia. Es voluntaria, sigue ayudando en materia fiscal, y también trae consigo una renovación, una inspección, y una lista de cosas que nunca cubrió.
Nada se activa hasta que usted lo decida.
Qué es
Una clasificación voluntaria, de una a cinco estrellas, válida cinco años
Un inspector de un organismo acreditado revisa el inmueble según una tabla nacional de 133 criterios y propone de una a cinco estrellas. Nada lo exige: un alquiler turístico amueblado puede funcionar sin clasificar, y una vivienda habitual también puede clasificarse.
- Paso 1Elegir un organismoCualquier organismo acreditado por el COFRAC o autorizado para ello. Atout France publica la lista, y cada uno fija su propio precio.
- Paso 2La visitaEquipamiento, servicio a los huéspedes, accesibilidad y sostenibilidad. Algunos criterios son obligatorios, otros opcionales, y la superficie tiene que ajustarse al número de huéspedes.
- Paso 3Una clasificación propuestaRecibe el informe de inspección, la tabla cumplimentada y el número de estrellas propuesto.
- Paso 415 días para rechazarlaRecházela por escrito en 15 días si no está de acuerdo. Si no dice nada, la clasificación queda firme.
- Paso 5Cinco años de estrellasMuestre la placa y el logotipo oficiales, y reserve una nueva visita antes de que caduque. Un nuevo propietario necesita una nueva clasificación.
La ventaja fiscal se ha reducido
Clasificado sigue superando a no clasificado. Ya no por mucho.
La ley Le Meur de noviembre de 2024 recortó ambas reducciones a partir de los ingresos de 2025. Un alquiler clasificado recibe ahora exactamente lo mismo que un alquiler amueblado ordinario; uno sin clasificar, lo mismo que uno sin amueblar.
- Alquiler turístico clasificadoLímite €188.700, ahora €77.700
- Ingresos hasta 202471 %Ingresos desde 202550 %
- Alquiler turístico sin clasificarLímite €77.700, ahora €15.000
- Ingresos hasta 202450 %Ingresos desde 202530 %
- Alquiler amueblado ordinario, como comparaciónLímite €77.700, sin cambios
- Ingresos hasta 202450 %Ingresos desde 202550 %
Dónde están sus ingresos decide lo que valen las estrellas
- Hasta €15.000 al añoLas estrellas suben la reducción del 30 % al 50 %Con €10.000 de ingresos, tributan €7.000 sin clasificar y €5.000 con clasificación.
- De €15.000 a €77.700 al añoAquí es donde más cuentan las estrellasSin clasificar, el régimen a tanto alzado se cierra y declara gastos reales (régime réel). Clasificado, la reducción del 50 % sigue abierta: con €30.000, tributan €15.000.
- Más de €77.700, o en el régime réel por elecciónLas estrellas no cambian nada en el impuestoDeduce gastos reales y amortizaciones en ambos casos, así que decida según la ocupación y la visibilidad del anuncio.
Reglas generales del micro-BIC para ingresos desde el 1 de enero de 2025, antes de cotizaciones sociales. Varios inmuebles, una mezcla de clasificados y sin clasificar, o un año por encima del límite cambian el panorama; su asesor confirma su caso.
Uno junto al otro
Lo que cambian las estrellas, y lo que dejan exactamente donde estaba
Se suele suponer que un alquiler clasificado queda fuera de las reglas ordinarias del alquiler de corta duración. Seis cosas cambian con la clasificación; seis no, y en esas seis están las multas.
| Tema | Sin clasificar | Clasificado |
|---|---|---|
| Lo que cambian las estrellas | ||
| Reducción a tanto alzado (micro-BIC) | Sin clasificar30 % | Clasificado50 % |
| Límite de esa reducción | Sin clasificar€15.000 | Clasificado€77.700 |
| Tasa turística (taxe de séjour) | Sin clasificarUn porcentaje del precio por huésped y noche, del 1 % al 5 %, fijado por el municipio | ClasificadoUn importe fijo por huésped y noche, fijado por el municipio para cada categoría de estrellas |
| Cheques vacaciones (chèques-vacances) | Sin clasificarNo se pueden aceptar | ClasificadoPuede adherirse al sistema ANCV y aceptarlos |
| En sus anuncios | Sin clasificarSin clasificación oficial | ClasificadoLa placa y el logotipo oficiales de estrellas |
| Impuestos sobre inmuebles en una zona de revitalización rural | Sin clasificarSe pagan con normalidad | ClasificadoPueden eximirse en la parte alquilada, si las entidades locales lo han votado |
| Igual en ambos casos | ||
| Número de registro | Todo alquiler turístico necesita uno, vivienda habitual incluida, y figura en cada anuncio. La ley Le Meur lo hace obligatorio en todos los municipios desde el 20 de mayo de 2026, a través de un único portal nacional. Alquilar sin él: una multa de hasta €5.000. | |
| Autorización de cambio de uso | Donde el municipio la aplica, como París y la mayoría de las grandes ciudades, una segunda residencia o un piso de inversión no puede alquilarse por corta duración sin ella, por pocas noches que sean. Su vivienda habitual dentro de su límite de noches queda fuera. Multa: hasta €100.000 por vivienda. | |
| Límite de noches de su vivienda habitual | Como máximo 120 noches al año, o solo 90 donde el municipio ha votado un límite más bajo. | |
| Certificado energético (DPE) | Una nueva autorización de cambio de uso exige un DPE entre A y E, y entre A y D desde 2034. Desde 2034, todo alquiler turístico que no sea su vivienda habitual debe alcanzar de A a D en la Francia continental. | |
| Impuesto empresarial sobre inmuebles (CFE) | Depende de si el alquiler forma parte de su propia vivienda y de lo que haya votado el municipio, no de las estrellas. Un piso de inversión dedicado lo paga en cualquier caso. | |
| Los estatutos de su comunidad de propietarios | Donde los estatutos ya prohíben el uso comercial, los copropietarios pueden ahora prohibir los alquileres turísticos sin unanimidad, y usted debe comunicar al administrador su número de registro. | |
El coste continuo de conservarla
Una clasificación se renueva, no se concede para siempre
Los cinco años se agotan, y conservar las estrellas cuesta más que la primera visita.
Una visita de pago, cada cinco años
El precio no está regulado y cada organismo fija el suyo. Se repite en cada renovación, no es un gasto único.
La lista de criterios debe seguir cumpliéndose
El equipamiento y los criterios de calidad que el inmueble cumplió una vez tienen que seguir cumpliéndose años después, o la clasificación baja o caduca en la siguiente visita.
Perderla también hace perder la reducción fiscal
Una clasificación caducada no es solo una placa menos en la puerta: la reducción del 50 % y la tarifa fija de la tasa turística se van con ella.
Dónde encaja Dardaris
La clasificación sigue siendo una decisión comercial. El papeleo alrededor no tiene por qué serlo.
Decida lo que decida sobre las estrellas, el calendario, el recuento de noches y la fecha de renovación son la parte que caduca en silencio si nadie la vigila.
Un solo calendario, cada canal
Una noche reservada en Airbnb, Booking.com o Vrbo se cierra en todos los demás, de modo que un límite de 120 o 90 noches es una sola cifra, no cuatro hojas de cálculo.
La fecha de renovación, reclamada antes de caducar
Junto a cualquier otro certificado y plazo que lleve el inmueble, en un solo calendario.
Rotaciones y limpieza, programadas desde el calendario
Los mismos datos de reserva que siguen las noches también programan el cambio entre huéspedes.
Preguntas sobre la clasificación de un alquiler turístico amueblado
¿Sigue mereciendo la pena clasificar un alquiler turístico?
En el impuesto sigue siendo mejor que no clasificar, un 50 % de reducción frente a un 30 %, y mantiene abierto el régimen a tanto alzado hasta 77.700 euros de ingresos en lugar de 15.000. En el régime réel no cambia nada en el impuesto; ahí decida según la ocupación, los cheques vacaciones y la visibilidad.
¿Necesita un alquiler clasificado un número de registro?
Sí. El registro y, donde el municipio la aplica, la autorización de cambio de uso se aplican a un alquiler clasificado exactamente igual que a uno sin clasificar; la clasificación por estrellas no cambia ninguno de los dos requisitos.
¿Con qué frecuencia hay que renovar la clasificación?
Cada cinco años, con una nueva visita de pago de un organismo acreditado cada vez. La clasificación caduca sola si no se renueva, y la reducción fiscal del alquiler clasificado con ella.
¿La clasificación eleva el límite de 120 noches en residencia principal?
No. El límite para alquilar por corta duración una vivienda habitual, 120 noches al año o solo 90 donde el municipio lo ha rebajado, se aplica tanto si el inmueble está clasificado como si no.
¿Quién inspecciona el inmueble y cuánto cuesta?
Un organismo acreditado por el COFRAC o autorizado para ello, de la lista que publica Atout France. El precio no está regulado, así que compare presupuestos. Después tiene 15 días para rechazar la clasificación propuesta.
¿Cambia la clasificación por estrellas la tasa turística?
Cambia cómo se calcula, no si se debe. Clasificado, es un importe fijo por huésped y noche según la categoría; sin clasificar, un porcentaje del precio de la noche, entre el 1 % y el 5 %, fijado por el municipio.
Conserve el calendario y los plazos, decida lo que decida sobre las estrellas.
Confíe un inmueble y vea las noches, las fechas de renovación y los puntos de cumplimiento con los que se abre.
14 días antes del primer cargo · No se activa nada hasta que usted lo diga