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Mietrendite

Wie man die Rendite einer Mietimmobilie berechnet, auf vier Arten

Bruttorendite, Nettorendite, Cap Rate und Cash-on-Cash sind vier verschiedene Fragen an dieselbe Immobilie, nicht vier Namen für eine Zahl. Hier steht jede Formel, an einer Wohnung mit eingesetzten Zahlen durchgerechnet, und ein Rechner für Ihre eigenen.

14 Tage bis zur ersten Abbuchung · Nichts wird eingeschaltet, bis Sie es sagen

Eine Wohnung, vier Antworten

Eine Dreizimmerwohnung, unmöbliert vermietet

Gekauft für
€200.000
Miete pro Monat
€900
Dieselbe Wohnung, dasselbe Jahr. Die Zahl ändert sich, weil sich die Frage ändert. Tippen Sie eine an, um die Rechnung zu sehen.

Schritt 1

Bruttorendite: der schnellste Vergleich

Die Miete, die eine Immobilie im Jahr einbringt, geteilt durch das, was sie kostet. Sie ignoriert jede Kostenposition des Besitzes, weshalb sich zwei Angebote damit in Sekunden vergleichen lassen und genau deshalb die falsche Zahl ist, um allein danach zu entscheiden.

Ein Jahr Miete

  1. 1€900
  2. 2€900
  3. 3€900
  4. 4€900
  5. 5€900
  6. 6€900
  7. 7€900
  8. 8€900
  9. 9€900
  10. 10€900
  11. 11€900
  12. 12€900

Jahresmiete€10.800

Die Bruttorendite zählt alle zwölf Monate als vermietet und bezahlt und jede Ausgabe als null.
Die Formel

Jahresmiete

€10.800

€200.000

Kaufpreis

5,4%

Bruttorendite

Bruttomietrendite = Jahresmiete ÷ Kaufpreis

Schritt 2

Nettorendite: was nach den laufenden Kosten bleibt

Ziehen Sie vor dem Teilen ab, was der Besitz der Immobilie tatsächlich kostet: Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung, die Kosten, die der Vermieter statt des Mieters trägt. Was übrig bleibt, kommt dem tatsächlichen Ertrag der Immobilie näher.

Von der Miete zum Nettobetriebsergebnis

  1. Jahresmiete€10.800
  2. Vermieterversicherung−€400
  3. Rücklage für Instandhaltung und Reparaturen−€1.000
  4. Verwaltung und Vermietung−€900
  5. Nicht umlegbare Kosten und Grundsteuer−€700
  6. Netto-Betriebsergebnis€7.800
Kosten zur Veranschaulichung. Der Kredit gehört nicht dazu: Die Nettorendite wird gerechnet, als wäre die Wohnung bar bezahlt.
Die Formel

Netto-Betriebsergebnis

€7.800

€200.000

Kaufpreis

3,9%

Nettorendite

Nettomietrendite = (Jahresmiete − Jährliche Bewirtschaftungskosten) ÷ Kaufpreis

Schritt 3

Cap Rate: dieselbe Rechnung, ein anderer Preis

Eine Cap Rate ist das Netto-Betriebsergebnis geteilt durch das, was die Immobilie heute wert ist, nicht durch das, was Sie dafür bezahlt haben. Beide stimmen nur am Kauftag überein; danach weichen sie absichtlich voneinander ab. Teilt man dasselbe Nettoeinkommen stattdessen durch den Kaufpreis, erhält man den Yield-on-Cost, eine eigene Kennzahl, die beurteilt, wie sich der ursprüngliche Kauf entwickelt, statt was die Immobilie heute wert ist.

Gleiches Einkommen, zwei Preise

Am Tag des Kaufs

Netto-Betriebsergebnis
€7.800
Kaufpreis
€200.000

3,9%Rendite auf Kaufpreis

Heute

Netto-Betriebsergebnis
€7.800
Aktueller Marktwert
€220.000

3,5%Cap Rate

Das Band oben ist in beiden Spalten dasselbe Nettobetriebsergebnis.

Die Wohnung ist mehr wert, das Einkommen hat sich nicht bewegt, also liegt die Cap Rate unter der Rendite auf das, was Sie bezahlt haben.
Die Formel

Netto-Betriebsergebnis

€7.800

€220.000

Aktueller Marktwert

3,5%

Cap Rate

Cap Rate = Netto-Betriebsergebnis ÷ Aktueller Marktwert

Schritt 4

Cash-on-Cash-Rendite: was ein Kredit verändert

Jede Formel oben behandelt die Immobilie, als wäre sie bar bezahlt worden. Nehmen Sie zum Kauf einen Kredit auf, wird eine andere Frage relevant: Wie viel hat das Geld erwirtschaftet, das Sie tatsächlich selbst eingesetzt haben, sobald der Kredit jedes Jahr aus der Miete bedient wird?

Was ein Kredit ändert

Wer die Wohnung bezahlt hat

Das Darlehen der Bank
€160.000
  1. Netto-Betriebsergebnis€7.800
  2. Jährliche Kreditraten−€5.000
  3. Cashflow vor Steuern€2.800

3,9%Nettorendite auf die ganze Wohnung

6,4%Cash-on-Cash auf Ihr eigenes Geld

Ein Kredit wirkt in beide Richtungen: Kostet er mehr, als die Wohnung nach Bewirtschaftungskosten abwirft, wird Cash-on-Cash negativ.
Die Formel

Cashflow vor Steuern

€2.800

€44.000

Eingesetztes Eigenkapital (Anzahlung plus Kosten)

6,4%

Cash-on-Cash-Rendite

Cash-on-Cash-Rendite = Jährlicher Cashflow vor Steuern ÷ Eingesetztes Eigenkapital

Worauf es ankommt

Vier Blickwinkel auf eine Frage, und kein universeller Maßstab

Jede Kennzahl beantwortet eine andere Frage, deshalb verfolgt ein ernsthafter Eigentümer mehr als eine: die Bruttorendite für einen schnellen ersten Vergleich, Nettorendite und Cap Rate für das, was die Immobilie tatsächlich abwirft, Cash-on-Cash für das, was Ihr eigenes Geld verdient, sobald ein Kredit ins Spiel kommt.

Bruttorendite

Ist dieses Inserat einen zweiten Blick wert?

5,4%

Im Beispiel

Geteilt durch
Kaufpreis
Berücksichtigt Bewirtschaftungskosten
Nein
Berücksichtigt den Kredit
Nein
Nutzen Sie sie für
Inserate in Minuten sortieren, nie allein darauf entscheiden.

Nettorendite

Was wirft die Immobilie ab, wenn sie bewirtschaftet ist?

3,9%

Im Beispiel

Geteilt durch
Kaufpreis
Berücksichtigt Bewirtschaftungskosten
Ja
Berücksichtigt den Kredit
Nein
Nutzen Sie sie für
Einen Kauf beurteilen und mit einer anderen Anlage vergleichen.

Cap Rate

Was wirft sie ab, gemessen an dem, was sie heute wert ist?

3,5%

Im Beispiel

Geteilt durch
Aktueller Marktwert
Berücksichtigt Bewirtschaftungskosten
Ja
Berücksichtigt den Kredit
Nein
Nutzen Sie sie für
Entscheiden, ob Sie halten, verkaufen oder umfinanzieren.

Cash-on-Cash

Was verdient mein eigenes Geld, wenn der Kredit bedient ist?

6,4%

Im Beispiel

Geteilt durch
Eingesetztes Eigenkapital (Anzahlung plus Kosten)
Berücksichtigt Bewirtschaftungskosten
Ja
Berücksichtigt den Kredit
Ja
Nutzen Sie sie für
Einen Kauf mit Kredit damit vergleichen, das Geld liegen zu lassen.

Es gibt keine Zahl, die überall als gut gilt. Renditen unterscheiden sich nach Land, Stadt und sogar Straße, deshalb ist der einzige ehrliche Maßstab eine Handvoll vergleichbarer Objekte in der Nähe, gleich in Lage, Größe und Zustand.

Wo Sie kaufen

Was der Ort zum Preis hinzufügt und von der Miete abzieht

Die Formeln sind überall gleich, die Zahlen, die hineingehen, nicht. Die Steuer beim Kauf kommt auf den Preis, die Steuer auf die Miete geht von der Rendite ab, und beide legt das Land fest, oft auch die Region. Hier das Wichtigste für Ihren Ort, als Ausgangspunkt und nicht als Steuerberatung.

Anderswo

Allgemeiner Hinweis
  • Die meisten Länder erheben eine Steuer oder Abgabe, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt, und Notar-, Anwalts- oder Registerkosten kommen hinzu.
  • Miete wird fast überall besteuert, aber die Grundlage unterscheidet sich: manche besteuern die Miete nach Kosten, andere ein pauschales Einkommen, das der Staat festlegt.
  • Rechnen Sie die Kaufnebenkosten zu Ihrem Eigenkapital, bevor Sie Cash-on-Cash-Renditen zwischen Ländern vergleichen.

Sätze ändern sich, und manche hängen davon ab, wer kauft und warum. Prüfen Sie beim Notar den Satz, der an Ihrem Kaufdatum gilt, und fragen Sie eine Steuerberatung zu Ihrer eigenen Lage.

Ihre eigenen Zahlen

Mietrendite-Rechner

Ändern Sie eine Zahl, und alle vier Antworten bewegen sich mit. Er startet mit der Wohnung von dieser Seite; ersetzen Sie die Zahlen durch Ihre.

Bruttorendite

5,4%

Nettorendite

3,9%

Cap Rate

3,5%

Cash-on-Cash

6,4%

Netto-Betriebsergebnis
€7.800
Cashflow vor Steuern
€2.800

Vor Steuern. In Ihrem Browser berechnet; nichts, was Sie eingeben, wird gesendet oder gespeichert.

Wo Dardaris ansetzt

Die Rendite auf die Miete, die tatsächlich ankam

Eine Formel rechnet mit der Miete, die Sie erwarten. Dardaris liest die Miete, die auf Ihrem Konto eingeht, ordnet jede Ausgabe dem Gebäude zu, zu dem sie gehört, und beantwortet eine Renditefrage aus diesen Daten, sodass ein leerer Monat oder ein säumiger Mieter in der Zahl sichtbar wird, statt sich dahinter zu verstecken.

Dardaris, antwortet aus Ihren Unterlagen

Was bringt Wohnung 2B?

Zwei Zahlen, weil sie zwei Fragen beantworten. Die erste stammt aus dem Mietvertrag; die zweite ist das, was dieses Jahr auf Ihrem Konto ankam.

  • Bruttorendite auf die Miete laut Vertrag5,4%€10.800
  • Bruttorendite auf die Miete, die ankam4,5%€9.000

Der Unterschied sind zwei Monate Leerstand zwischen zwei Mietern.

Eine Veranschaulichung, wie der Empfang antwortet. Ihre eigenen Zahlen kommen aus Ihrem eigenen Mietvertrag und Ihren Kontobewegungen.

Miete und laufende Kosten, pro Immobilie

Jeder Betrag wird dem Gebäude zugeordnet, zu dem er gehört, nicht in einer Portfoliosumme verschmolzen.

Kontobewegungen gelesen und abgeglichen

Zahlungen werden vom Konto gelesen und mit dem abgeglichen, was der Mietvertrag erwartet, sodass ein Fehlbetrag am selben Tag auffällt statt an dem Tag, an dem Sie danach suchen.

Was keine Formel löst

Wie dieses Einkommen besteuert wird, hängt davon ab, wo Sie sind; Dardaris liest über seine Jurisdiktionspakete das Recht, das tatsächlich für ein Gebäude gilt, doch keine Formel auf dieser Seite entscheidet diese Frage für Sie.

Fragen zu diesen Zahlen

Was ist eine gute Mietrendite?

Es gibt keine einzelne Zahl, die überall als gut gilt: Eine Rendite von 3% ist in manchen Hauptstädten normal und würde auf einem Markt, wo 7% üblich sind, als schwach gelten. Vergleichen Sie eine Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Nähe, nach Lage, Größe und Zustand, statt mit einer Zahl, die für einen ganz anderen Markt genannt wird.

Was ist der Unterschied zwischen Rendite und Cap Rate?

Eine Rendite, brutto oder netto, wird meist auf den bezahlten Preis berechnet. Eine Cap Rate wird auf den aktuellen Wert der Immobilie berechnet. Beide stimmen nur am Kauftag überein und können sich danach mit dem Markt auseinanderentwickeln: Eine Cap Rate zeigt, wie die Immobilie gegenüber dem heutigen Wert abschneidet, ein Yield-on-Cost zeigt, wie sie gegenüber dem ursprünglich eingesetzten Betrag abschneidet.

Berücksichtigt die Cap Rate einen Kredit?

Nein. Die Cap Rate und beide Renditen werden berechnet, als wäre die Immobilie vollständig bar bezahlt; ein Kredit taucht in der Formel nie auf. Die Cash-on-Cash-Rendite ist die Kennzahl, die ihn berücksichtigt, indem sie den nach den Kreditraten verbleibenden Cashflow durch das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital teilt, statt durch den Wert der Immobilie.

Welche Kosten gehören in die Nettorendite?

Die Bewirtschaftungskosten, die der Eigentümer trägt: Vermieterversicherung, Reparaturen und eine Rücklage für Instandhaltung, Verwaltungs- oder Vermittlungsgebühren sowie die Nebenkosten und Grundsteuern, die auf den Eigentümer statt auf den Mieter entfallen. Kreditraten bleiben außen vor, weil die Nettorendite die Immobilie so beurteilt, als wäre sie bar bezahlt; sie kommen mit der Cash-on-Cash-Rendite wieder hinein.

Wird die Mietrendite vor oder nach Steuern berechnet?

Vor Steuern. Jede Formel auf dieser Seite arbeitet mit Zahlen vor Steuern, weil die Besteuerung von Mieteinkünften vom Land, von der Art, wie die Immobilie gehalten wird, und von der Lage des Eigentümers abhängt. Rechnen Sie zuerst die Rendite aus und fragen Sie dann, was die Steuer dort daraus macht, wo die Immobilie steht.

Sehen Sie, wie Ihre eigenen Zahlen aussehen

Übergeben Sie Dardaris ein Gebäude, und es erfasst von Tag eins an die Miete, die Kosten und die Kontobewegungen dahinter, sodass die Rendite und die Cap Rate, die Sie hier berechnen, jederzeit überprüfbare Zahlen bleiben statt einer Tabelle, die Sie einmal im Jahr aktualisieren.

14 Tage bis zur ersten Abbuchung · Nichts wird eingeschaltet, bis Sie es sagen