Mietrendite
Bruttorendite, Nettorendite, Cap Rate und Cash-on-Cash sind vier verschiedene Fragen an dieselbe Immobilie, nicht vier Namen für eine Zahl. Hier steht jede Formel, an einer Wohnung mit eingesetzten Zahlen durchgerechnet, und ein Rechner für Ihre eigenen.
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Eine Wohnung, vier Antworten
Eine Dreizimmerwohnung, unmöbliert vermietet
Schritt 1
Die Miete, die eine Immobilie im Jahr einbringt, geteilt durch das, was sie kostet. Sie ignoriert jede Kostenposition des Besitzes, weshalb sich zwei Angebote damit in Sekunden vergleichen lassen und genau deshalb die falsche Zahl ist, um allein danach zu entscheiden.
Ein Jahr Miete
Jahresmiete€10.800
Jahresmiete
€10.800
€200.000
Kaufpreis
5,4%
Bruttorendite
Bruttomietrendite = Jahresmiete ÷ Kaufpreis
Schritt 2
Ziehen Sie vor dem Teilen ab, was der Besitz der Immobilie tatsächlich kostet: Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung, die Kosten, die der Vermieter statt des Mieters trägt. Was übrig bleibt, kommt dem tatsächlichen Ertrag der Immobilie näher.
Von der Miete zum Nettobetriebsergebnis
Netto-Betriebsergebnis
€7.800
€200.000
Kaufpreis
3,9%
Nettorendite
Nettomietrendite = (Jahresmiete − Jährliche Bewirtschaftungskosten) ÷ Kaufpreis
Schritt 3
Eine Cap Rate ist das Netto-Betriebsergebnis geteilt durch das, was die Immobilie heute wert ist, nicht durch das, was Sie dafür bezahlt haben. Beide stimmen nur am Kauftag überein; danach weichen sie absichtlich voneinander ab. Teilt man dasselbe Nettoeinkommen stattdessen durch den Kaufpreis, erhält man den Yield-on-Cost, eine eigene Kennzahl, die beurteilt, wie sich der ursprüngliche Kauf entwickelt, statt was die Immobilie heute wert ist.
Gleiches Einkommen, zwei Preise
Am Tag des Kaufs
3,9%Rendite auf Kaufpreis
Heute
3,5%Cap Rate
Das Band oben ist in beiden Spalten dasselbe Nettobetriebsergebnis.
Netto-Betriebsergebnis
€7.800
€220.000
Aktueller Marktwert
3,5%
Cap Rate
Cap Rate = Netto-Betriebsergebnis ÷ Aktueller Marktwert
Schritt 4
Jede Formel oben behandelt die Immobilie, als wäre sie bar bezahlt worden. Nehmen Sie zum Kauf einen Kredit auf, wird eine andere Frage relevant: Wie viel hat das Geld erwirtschaftet, das Sie tatsächlich selbst eingesetzt haben, sobald der Kredit jedes Jahr aus der Miete bedient wird?
Was ein Kredit ändert
Wer die Wohnung bezahlt hat
3,9%Nettorendite auf die ganze Wohnung
6,4%Cash-on-Cash auf Ihr eigenes Geld
Cashflow vor Steuern
€2.800
€44.000
Eingesetztes Eigenkapital (Anzahlung plus Kosten)
6,4%
Cash-on-Cash-Rendite
Cash-on-Cash-Rendite = Jährlicher Cashflow vor Steuern ÷ Eingesetztes Eigenkapital
Worauf es ankommt
Jede Kennzahl beantwortet eine andere Frage, deshalb verfolgt ein ernsthafter Eigentümer mehr als eine: die Bruttorendite für einen schnellen ersten Vergleich, Nettorendite und Cap Rate für das, was die Immobilie tatsächlich abwirft, Cash-on-Cash für das, was Ihr eigenes Geld verdient, sobald ein Kredit ins Spiel kommt.
Ist dieses Inserat einen zweiten Blick wert?
5,4%
Im Beispiel
Was wirft die Immobilie ab, wenn sie bewirtschaftet ist?
3,9%
Im Beispiel
Was wirft sie ab, gemessen an dem, was sie heute wert ist?
3,5%
Im Beispiel
Was verdient mein eigenes Geld, wenn der Kredit bedient ist?
6,4%
Im Beispiel
Es gibt keine Zahl, die überall als gut gilt. Renditen unterscheiden sich nach Land, Stadt und sogar Straße, deshalb ist der einzige ehrliche Maßstab eine Handvoll vergleichbarer Objekte in der Nähe, gleich in Lage, Größe und Zustand.
Wo Sie kaufen
Die Formeln sind überall gleich, die Zahlen, die hineingehen, nicht. Die Steuer beim Kauf kommt auf den Preis, die Steuer auf die Miete geht von der Rendite ab, und beide legt das Land fest, oft auch die Region. Hier das Wichtigste für Ihren Ort, als Ausgangspunkt und nicht als Steuerberatung.
Anderswo
Allgemeiner HinweisSätze ändern sich, und manche hängen davon ab, wer kauft und warum. Prüfen Sie beim Notar den Satz, der an Ihrem Kaufdatum gilt, und fragen Sie eine Steuerberatung zu Ihrer eigenen Lage.
Ihre eigenen Zahlen
Ändern Sie eine Zahl, und alle vier Antworten bewegen sich mit. Er startet mit der Wohnung von dieser Seite; ersetzen Sie die Zahlen durch Ihre.
Bruttorendite
5,4%
Nettorendite
3,9%
Cap Rate
3,5%
Cash-on-Cash
6,4%
Vor Steuern. In Ihrem Browser berechnet; nichts, was Sie eingeben, wird gesendet oder gespeichert.
Wo Dardaris ansetzt
Eine Formel rechnet mit der Miete, die Sie erwarten. Dardaris liest die Miete, die auf Ihrem Konto eingeht, ordnet jede Ausgabe dem Gebäude zu, zu dem sie gehört, und beantwortet eine Renditefrage aus diesen Daten, sodass ein leerer Monat oder ein säumiger Mieter in der Zahl sichtbar wird, statt sich dahinter zu verstecken.
Dardaris, antwortet aus Ihren Unterlagen
Was bringt Wohnung 2B?
Zwei Zahlen, weil sie zwei Fragen beantworten. Die erste stammt aus dem Mietvertrag; die zweite ist das, was dieses Jahr auf Ihrem Konto ankam.
Der Unterschied sind zwei Monate Leerstand zwischen zwei Mietern.
Jeder Betrag wird dem Gebäude zugeordnet, zu dem er gehört, nicht in einer Portfoliosumme verschmolzen.
Zahlungen werden vom Konto gelesen und mit dem abgeglichen, was der Mietvertrag erwartet, sodass ein Fehlbetrag am selben Tag auffällt statt an dem Tag, an dem Sie danach suchen.
Wie dieses Einkommen besteuert wird, hängt davon ab, wo Sie sind; Dardaris liest über seine Jurisdiktionspakete das Recht, das tatsächlich für ein Gebäude gilt, doch keine Formel auf dieser Seite entscheidet diese Frage für Sie.
Es gibt keine einzelne Zahl, die überall als gut gilt: Eine Rendite von 3% ist in manchen Hauptstädten normal und würde auf einem Markt, wo 7% üblich sind, als schwach gelten. Vergleichen Sie eine Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Nähe, nach Lage, Größe und Zustand, statt mit einer Zahl, die für einen ganz anderen Markt genannt wird.
Eine Rendite, brutto oder netto, wird meist auf den bezahlten Preis berechnet. Eine Cap Rate wird auf den aktuellen Wert der Immobilie berechnet. Beide stimmen nur am Kauftag überein und können sich danach mit dem Markt auseinanderentwickeln: Eine Cap Rate zeigt, wie die Immobilie gegenüber dem heutigen Wert abschneidet, ein Yield-on-Cost zeigt, wie sie gegenüber dem ursprünglich eingesetzten Betrag abschneidet.
Nein. Die Cap Rate und beide Renditen werden berechnet, als wäre die Immobilie vollständig bar bezahlt; ein Kredit taucht in der Formel nie auf. Die Cash-on-Cash-Rendite ist die Kennzahl, die ihn berücksichtigt, indem sie den nach den Kreditraten verbleibenden Cashflow durch das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital teilt, statt durch den Wert der Immobilie.
Die Bewirtschaftungskosten, die der Eigentümer trägt: Vermieterversicherung, Reparaturen und eine Rücklage für Instandhaltung, Verwaltungs- oder Vermittlungsgebühren sowie die Nebenkosten und Grundsteuern, die auf den Eigentümer statt auf den Mieter entfallen. Kreditraten bleiben außen vor, weil die Nettorendite die Immobilie so beurteilt, als wäre sie bar bezahlt; sie kommen mit der Cash-on-Cash-Rendite wieder hinein.
Vor Steuern. Jede Formel auf dieser Seite arbeitet mit Zahlen vor Steuern, weil die Besteuerung von Mieteinkünften vom Land, von der Art, wie die Immobilie gehalten wird, und von der Lage des Eigentümers abhängt. Rechnen Sie zuerst die Rendite aus und fragen Sie dann, was die Steuer dort daraus macht, wo die Immobilie steht.
Übergeben Sie Dardaris ein Gebäude, und es erfasst von Tag eins an die Miete, die Kosten und die Kontobewegungen dahinter, sodass die Rendite und die Cap Rate, die Sie hier berechnen, jederzeit überprüfbare Zahlen bleiben statt einer Tabelle, die Sie einmal im Jahr aktualisieren.
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