Alquiler impagado
Alquiler impagado: atrasos, la cláusula resolutoria, y lo que exige realmente el desalojo
El alquiler pasa de adeudado a atrasado en una única fecha, ya fijada por el contrato. Lo que ocurre después de esa fecha es la parte más regulada de un arrendamiento en Francia, y también la más rodeada de mitos. Esta página sigue la secuencia real.
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Cuánto tarda, como mínimo
5 a 7 meses
Los plazos que la propia ley fija entre un commandement impagado y un desalojo. A esto se suman los tiempos de agenda del tribunal, la gracia que pueda conceder un juez y la tregua invernal.
- 1Para pagar tras el commandement6 semanas
- 2Desde el aviso al préfet hasta la vistaAl menos 6 semanas
- 3Para salir tras la sentencia2 meses
- 4Para que el préfet respondaHasta 2 meses
Un vocabulario que cambia la fecha
Pagado por adelantado, o pagado después: dos fechas distintas para la misma palabra
Los contratos franceses usan dos convenciones opuestas para la fecha de vencimiento del alquiler, y un pago solo está retrasado respecto a la que el contrato haya elegido realmente.
Terme à échoir
Alquiler debido al comienzo del período que cubre, en el día que fija el contrato: lo que usa casi todo contrato de vivienda.
Terme échu
Alquiler debido una vez transcurrido el período que cubre: más raro en vivienda, más frecuente en alquiler de corta duración o en arrendamiento comercial.
Arriérés
Sea cual sea la convención del contrato, el alquiler no pagado íntegramente en su fecha de vencimiento es un atraso desde el día siguiente. Un pago parcial deja un atraso por lo que falta.
Terme à échoir
Terme échu
Del impago al desalojo
Siete pasos, cuatro manos, y un plazo que la ley fija entre ellos
Cada paso lo da la persona que designa la ley, en este orden, y ninguno puede saltarse. El inquilino puede detener el proceso en dos puntos, señalados más abajo.
- 1
El alquiler queda impagado
UstedAvise al inquilino y después envíe una mise en demeure por correo certificado. Ninguno de los dos pasos es obligatorio, pero el rastro escrito ayuda en cada paso posterior, y los intereses legales corren desde el requerimiento formal.
- 2
Commandement de payer
Commissaire de justiceNotificado por un commissaire de justice (antes huissier), que detalla la deuda mes a mes. Debe llegar al fiador en un plazo de 15 días, y el commissaire alerta a la CCAPEX departamental en cuanto la deuda supera los umbrales que esta fija.
El inquilino puede detenerlo aquí. Pagar la totalidad dentro del plazo detiene la cláusula.
Luego espera6 semanasDos meses para un contrato firmado antes del 29 de julio de 2023. - 3
Citación judicial
Commissaire de justiceAnte el juge des contentieux de la protection, en el tribunal judiciaire. La citación se envía al préfet al menos seis semanas antes de la vista. Una sociedad propietaria, salvo una SCI familiar, debe además haber remitido al inquilino a la CCAPEX dos meses antes de citarlo.
Luego esperaAl menos 6 semanas - 4
Vista y sentencia
JuezEl juez confirma que el contrato ha terminado y ordena la salida. Si el inquilino ha vuelto a pagar el alquiler corriente en su totalidad antes de la vista y puede saldar la deuda, el juez puede en su lugar conceder hasta tres años para pagar, y la cláusula queda suspendida mientras se cumpla ese plan.
El inquilino puede detenerlo aquí. Un plan cumplido hasta el final significa que el contrato nunca terminó.
- 5
Commandement de quitter les lieux
Commissaire de justiceNotificado en cuanto se ha dictado la sentencia. El ocupante tiene dos meses para salir, y un juez puede añadir entre un mes y un año más.
Luego espera2 meses - 6
Se pide al préfet la intervención policial
PréfetSolo el préfet puede enviar a la policía. El silencio durante dos meses cuenta como negativa, y una negativa permite reclamar una indemnización al Estado por los meses siguientes.
Luego esperaHasta 2 meses - 7
Desalojo
Commissaire de justiceEjecutado por el commissaire de justice, con la policía cuando sea necesario. Nunca entre el 1 de noviembre y el 31 de marzo.
La ley del 27 de julio de 2023
Qué cambió la reforma de 2023, y para qué contratos
La ley conocida como Kasbarian-Bergé acortó la mayoría de los plazos y redujo el margen de gracia que puede conceder un juez. La fecha de firma del contrato determina qué columna hay que leer.
| Regla | Antes | Desde la reforma |
|---|---|---|
| Cláusula resolutoria en un contrato de vivienda | AntesOpcional | Desde la reformaObligatoria |
| Plazo para pagar tras el commandement | Antes2 meses | Desde la reforma6 semanas, para contratos firmados desde el 29 de julio de 2023 |
| Aviso al préfet antes de la vista | Antes2 meses | Desde la reforma6 semanas |
| Plazo de pago que puede conceder un juez | AntesHasta 3 años | Desde la reformaHasta 3 años, solo una vez que se vuelve a pagar el alquiler corriente |
| Plazo adicional que un juez puede conceder para salir | Antes3 meses a 3 años | Desde la reforma1 mes a 1 año |
Desalojo
Desalojo sin realojo: lo que se exige y lo que no
Dos preguntas distintas se confunden aquí a menudo, y la ley las responde de forma diferente.
Una resolución judicial en cualquier caso
Incluso con una cláusula resolutoria y meses de atrasos, solo una resolución judicial ejecutada por un commissaire de justice puede poner a alguien en la calle. Cambiar la cerradura, cortar los suministros o retirar las pertenencias por cuenta propia se castiga con hasta tres años de prisión y 30 000 € de multa.
Ninguna obligación de realojo para el propietario
Un desalojo ordinario no impone al propietario ninguna obligación de realojar al inquilino. Cuando esa obligación existe, recae en el Estado, para un hogar reconocido como prioritario, nunca en quien alquila el inmueble.
La tregua invernal
La ejecución se suspende del 1 de noviembre al 31 de marzo. Las excepciones limitadas: ocupantes ilegales, un hogar al que se ha ofrecido un realojo adecuado a sus necesidades, un ocupante al que se ordena salir por violencia doméstica, o un edificio declarado peligroso.
En paralelo
Cinco cosas que no fallar mientras se acumula el atraso
El fiador
El commandement de payer debe llegar al fiador dentro de los 15 días posteriores al inquilino. Si se incumple ese plazo, el fiador no debe intereses de demora ni penalizaciones, solo la deuda en sí.
La CAF o la MSA
Si el inquilino recibe ayuda a la vivienda, el atraso debe notificarse en cuanto alcanza el doble del alquiler mensual, y entonces se dispone de dos meses para notificarlo.
Su seguro
Una póliza de garantía de alquileres impagados (GLI) o una garantía Visale fija su propio plazo para declarar un atraso. Declararlo tarde puede hacer que se rechace la reclamación.
Sin recargos ni penalizaciones
Un contrato de vivienda no puede cobrar gastos de recordatorio ni una penalización por pago tardío. Lo que la ley permite son intereses al tipo legal, desde el requerimiento formal.
Tres años para reclamar
El alquiler impagado puede reclamarse durante tres años desde su fecha de vencimiento. Pasado ese plazo prescribe, diga lo que diga el contrato.
Dónde encaja Dardaris
El día en que falta un pago es el día que importa. Dardaris lo detecta ese mismo día.
Cada transferencia se coteja con el contrato que debe liquidar. Un impago abre un caso al día siguiente, en lugar de cuando alguien finalmente lo nota.
- 1
Un caso se abre al día siguiente
El día posterior al vencimiento si no se ha recibido nada, o no lo suficiente.
- 2
Los avisos se escalan según su calendario
Primero un recordatorio gratuito y cortés, al ritmo que usted elija, antes incluso de redactar nada formal.
- 3
Sin recargos, solo interés legal
En Francia no se añade ningún cargo a un recordatorio. El interés al tipo legal se muestra en su totalidad y espera su aprobación antes de sumarse a la deuda.
- 4
Usted aprueba el aviso formal
Nada con peso legal, como un requerimiento fehaciente, sale de la cuenta sin su conformidad.
Caso de atraso
Apartamento 2B, alquiler de este mes
- Día 0Vencimiento del alquiler, nada coincide en el extracto bancario
- Día 1Caso abiertoAutomático
- Día 3Primer recordatorio, gratuito y cortésAutomático
- Más tardeRecordatorio más firme con interés legalA la espera
- Más tardeMise en demeure por correo certificadoA la espera
- Más tardeRequerimiento al fiadorA la espera
Preguntas sobre el alquiler impagado y el desalojo
¿Desde cuándo un alquiler se convierte legalmente en atraso?
Desde el día siguiente a la fecha de vencimiento fijada por el contrato, esté esa fecha al inicio del período (terme à échoir) o al final (terme échu), y tanto si no se pagó nada como si solo se pagó una parte.
¿Cuál es la diferencia entre loyer à échoir y loyer à terme échu?
El loyer à échoir se paga al comienzo del período que cubre, lo que usa casi todo contrato de vivienda. El loyer à terme échu se paga una vez transcurrido el período, más frecuente en alquiler amueblado de corta duración o en arrendamiento comercial. Es el contrato el que fija cuál se aplica, nada más.
¿Qué es una clause résolutoire en un contrato de alquiler?
Una cláusula que pone fin al contrato ante un impago una vez que un commissaire de justice ha notificado un commandement de payer y el inquilino no ha pagado la totalidad en seis semanas, o dos meses para un contrato firmado antes del 29 de julio de 2023. Desde la ley del 27 de julio de 2023 debe figurar en todo contrato de vivienda, y un juez sigue teniendo que confirmar la resolución.
¿Cuánto tarda un desalojo por impago de alquiler en Francia?
Los plazos que fija la ley suman entre cinco y siete meses aproximadamente: seis semanas para pagar tras el commandement, al menos seis semanas entre el aviso al préfet y la vista, dos meses para salir tras la sentencia, y hasta dos meses para que el préfet responda. A esto se suman los tiempos de agenda del tribunal, la gracia que conceda un juez y la tregua invernal.
¿Puedo cobrar recargos por retraso a un inquilino?
No en un contrato de vivienda: los gastos de recordatorio y las cláusulas penales están prohibidos por el artículo 4 de la ley del 6 de julio de 1989. Puede reclamar intereses al tipo legal desde la fecha de un requerimiento formal, y un tribunal puede condenar al inquilino a asumir las costas del procedimiento.
¿Cuándo puedo dirigirme al fiador?
A un fiador que firmó una caution solidaire se le puede reclamar en cuanto el alquiler queda impagado; a una caution simple solo una vez intentado el cobro al inquilino. En ambos casos, el commandement de payer debe notificarse al fiador en los 15 días siguientes al inquilino, o no se le podrá exigir el pago de intereses de demora ni penalizaciones.
¿Puede un propietario desalojar a un inquilino sin realojarlo?
Sí, en el caso ordinario: realojar a un inquilino no es una obligación del propietario. Solo existe para los hogares que el Estado reconoce como prioritarios, y entonces recae en el Estado, nunca en quien es dueño del inmueble.
¿Puede desalojarse a un inquilino durante la tregua invernal?
No en el caso ordinario. La ejecución se suspende del 1 de noviembre al 31 de marzo, con excepciones limitadas y expresamente previstas: ocupantes ilegales, un hogar al que ya se ha ofrecido un realojo adecuado a sus necesidades, un ocupante al que se ordena salir por violencia doméstica, o un edificio declarado peligroso.
¿Cómo detecta Dardaris un impago de alquiler a tiempo?
Lee su cuenta bancaria y coteja cada transferencia con el contrato que liquida. Un impago abre un caso al día siguiente del vencimiento, los avisos se escalan según el calendario que usted fija, y cualquier aviso formal sigue esperando su envío.
Vea un impago detectado el mismo día, no el día en que alguien lo nota.
Confíe un edificio y observe cómo el primer alquiler impagado abre un caso por sí solo.
14 días antes del primer cargo · No se activa nada hasta que usted lo diga