Rendement brut
Cette annonce mérite-t-elle un second regard ?
5,4%
Dans l'exemple
- Divisé par
- Prix d'achat
- Tient compte des charges
- Non
- Tient compte du crédit
- Non
- À utiliser pour
- Trier des annonces en quelques minutes, jamais décider seul.
Rentabilité locative
Comment calculer la rentabilité d'un bien locatif, de quatre façons
Rendement brut, rendement net, taux de capitalisation et cash-on-cash sont quatre questions différentes sur le même bien, pas quatre noms pour un seul chiffre. Voici chaque formule, déroulée sur un appartement avec les chiffres en place, et un calculateur pour faire les vôtres.
14 jours avant le premier prélèvement · Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas
Un appartement, quatre réponses
Un deux-chambres, loué non meublé
- Acheté
- €200.000
- Loyer mensuel
- €900
- Rendement brut5,4%Loyer sur prix, avant toute charge
- Rendement net3,9%Loyer après charges, sur prix
- Taux de capitalisation3,5%Loyer après charges, sur la valeur d'aujourd'hui
- Cash-on-cash6,4%Trésorerie restante après le crédit, sur votre apport
Étape 1
Rendement locatif brut : la comparaison la plus rapide
Le loyer perçu sur un an, divisé par ce que le bien a coûté. Il ignore toute dépense liée à sa détention, ce qui en fait à la fois le moyen le plus rapide de comparer deux annonces et le chiffre le moins fiable pour décider seul.
Une année de loyer
- 1€900
- 2€900
- 3€900
- 4€900
- 5€900
- 6€900
- 7€900
- 8€900
- 9€900
- 10€900
- 11€900
- 12€900
Loyer annuel€10.800
Loyer annuel
€10.800
€200.000
Prix d'achat
5,4%
Rendement locatif brut
Rendement locatif brut = Loyer annuel ÷ Prix d'achat
Étape 2
Rendement locatif net : ce qu'il reste après les charges
Retranchez ce que la détention du bien coûte réellement avant de diviser : assurance, entretien, gestion, les charges qui incombent au propriétaire plutôt qu'au locataire. Ce qui reste se rapproche de ce que le bien rapporte vraiment.
Du loyer au revenu net d'exploitation
- Loyer annuel€10.800
- Assurance propriétaire−€400
- Provision pour entretien et réparations−€1.000
- Gestion et mise en location−€900
- Charges et taxe foncière du propriétaire−€700
- Revenu net d'exploitation€7.800
Revenu net d'exploitation
€7.800
€200.000
Prix d'achat
3,9%
Rendement locatif net
Rendement locatif net = (Loyer annuel − Charges annuelles d'exploitation) ÷ Prix d'achat
Étape 3
Taux de capitalisation : le même calcul, un prix différent
Un taux de capitalisation est le revenu net d'exploitation divisé par ce que le bien vaut aujourd'hui, pas par ce que vous l'avez payé. Les deux ne coïncident que le jour de l'achat ; ensuite ils divergent, et c'est voulu. Diviser ce même revenu net par le prix d'achat donne le rendement sur coût, un chiffre distinct qui juge la performance de l'achat d'origine plutôt que la valeur actuelle du bien.
Même revenu, deux prix
Le jour de l'achat
- Revenu net d'exploitation
- €7.800
- Prix d'achat
- €200.000
3,9%Rendement sur coût
Aujourd'hui
- Revenu net d'exploitation
- €7.800
- Valeur de marché actuelle
- €220.000
3,5%Taux de capitalisation
La bande du haut est le même revenu net d'exploitation dans les deux colonnes.
Revenu net d'exploitation
€7.800
€220.000
Valeur de marché actuelle
3,5%
Taux de capitalisation
Taux de capitalisation = Revenu net d'exploitation ÷ Valeur de marché actuelle
Étape 4
Rendement cash-on-cash : ce que change un crédit
Chaque formule ci-dessus traite le bien comme s'il avait été payé comptant. Empruntez pour l'acheter, et une autre question devient pertinente : combien l'argent que vous avez réellement investi a-t-il rapporté, une fois le crédit remboursé chaque année sur le loyer ?
Ce que change l'emprunt
Qui a payé l'appartement
- Votre apport
- €44.000
- Acompte plus frais d'achat : €40.000 + €4.000
- Les frais d'achat sont ici un exemple ; impôts et frais d'acquisition varient selon le pays et la région, voyez ce qui s'applique là où vous achetez.
- Le prêt de la banque
- €160.000
- Revenu net d'exploitation€7.800
- Mensualités de crédit annuelles−€5.000
- Flux de trésorerie avant impôt€2.800
3,9%Rendement net sur l'appartement entier
6,4%Cash-on-cash sur votre propre argent
Flux de trésorerie avant impôt
€2.800
€44.000
Apport personnel (acompte plus frais)
6,4%
Rendement cash-on-cash
Rendement cash-on-cash = Flux de trésorerie annuel avant impôt ÷ Apport personnel
Lequel retenir
Quatre angles sur une même question, et aucun seuil universel
Chaque chiffre répond à une question différente, alors un propriétaire sérieux en suit plusieurs : le rendement brut pour une première comparaison rapide, le rendement net et le taux de capitalisation pour ce que le bien rapporte réellement, le cash-on-cash pour ce que rapporte votre propre argent une fois l'emprunt pris en compte.
Rendement net
Que rapporte le bien une fois ses frais payés ?
3,9%
Dans l'exemple
- Divisé par
- Prix d'achat
- Tient compte des charges
- Oui
- Tient compte du crédit
- Non
- À utiliser pour
- Juger un achat et le comparer à un autre placement.
Taux de capitalisation
Que rapporte-t-il par rapport à ce qu'il vaut aujourd'hui ?
3,5%
Dans l'exemple
- Divisé par
- Valeur de marché actuelle
- Tient compte des charges
- Oui
- Tient compte du crédit
- Non
- À utiliser pour
- Décider de garder, vendre ou refinancer.
Cash-on-cash
Que rapporte mon propre argent, crédit payé ?
6,4%
Dans l'exemple
- Divisé par
- Apport personnel (acompte plus frais)
- Tient compte des charges
- Oui
- Tient compte du crédit
- Oui
- À utiliser pour
- Comparer un achat à crédit avec l'argent laissé où il est.
Aucun chiffre ne fait référence partout. Les rendements varient selon le pays, la ville, voire la rue : le seul repère honnête reste une poignée de biens comparables à proximité, de même quartier, taille et état.
Là où vous achetez
Ce que le lieu ajoute au prix, et prélève sur le loyer
Les formules sont partout les mêmes, pas les données qu'on y met. L'impôt à l'achat s'ajoute au prix, l'impôt sur les loyers se retranche du rendement, et les deux sont fixés par le pays, souvent par la région. Voici l'essentiel pour votre pays, un point de départ et non un conseil fiscal.
Ailleurs
Repère général- La plupart des pays prélèvent un impôt ou un droit quand un bien change de mains, et les frais de notaire, d'avocat ou de registre s'y ajoutent.
- Le loyer est imposé presque partout, mais la base diffère : certains imposent le loyer après charges, d'autres un revenu forfaitaire fixé par l'État.
- Ajoutez les frais d'achat à votre apport avant de comparer des rendements cash-on-cash d'un pays à l'autre.
Les taux changent, et certains dépendent de qui achète et pourquoi. Vérifiez auprès du notaire le taux applicable à la date de votre achat, et interrogez un conseiller fiscal sur votre propre situation.
Vos propres chiffres
Calculateur de rentabilité locative
Changez un chiffre et les quatre réponses bougent avec lui. Il démarre sur l'appartement de cette page ; remplacez les chiffres par les vôtres.
Rendement brut
5,4%
Rendement net
3,9%
Taux de capitalisation
3,5%
Cash-on-cash
6,4%
- Revenu net d'exploitation
- €7.800
- Flux de trésorerie avant impôt
- €2.800
Avant impôt. Calculé dans votre navigateur ; rien de ce que vous saisissez n’est envoyé ni conservé.
Ce que Dardaris apporte
Le rendement sur le loyer réellement encaissé
Une formule utilise le loyer que vous attendez. Dardaris lit le loyer qui arrive sur votre compte, classe chaque dépense sous l'immeuble auquel elle appartient et répond à une question de rendement à partir de ces données, si bien qu'un mois vide ou un locataire en retard apparaît dans le chiffre au lieu de se cacher derrière.
Dardaris, qui répond à partir de vos données
Que rapporte l'appartement 2B ?
Deux chiffres, parce qu'ils répondent à deux questions. Le premier vient du bail ; le second, de ce qui est arrivé sur votre compte cette année.
- Rendement brut sur le loyer du bail5,4%€10.800
- Rendement brut sur le loyer encaissé4,5%€9.000
L'écart, ce sont deux mois de vacance entre deux locataires.
Loyers et charges, bien par bien
Chaque montant est classé sous l'immeuble auquel il appartient, jamais noyé dans un total de portefeuille.
Les mouvements bancaires lus et rapprochés
Les paiements sont lus sur le compte et rapprochés de ce que prévoit le bail, si bien qu'un manque est repéré le jour même plutôt que le jour où vous allez le chercher.
Ce qu'aucune formule ne règle
La façon dont ce revenu est imposé dépend d'où vous êtes ; Dardaris lit la loi qui régit réellement un immeuble via ses fiches juridictionnelles, mais aucune formule de cette page ne tranche cette question à votre place.
Questions sur ces chiffres
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
Aucun chiffre ne fait référence partout : un rendement de 3 % est normal dans certaines capitales et serait jugé faible sur un marché où 7 % est courant. Comparez un bien à des biens similaires à proximité, sur le quartier, la taille et l'état, plutôt qu'à un chiffre cité pour un tout autre marché.
Quelle différence entre rendement et taux de capitalisation ?
Un rendement, brut ou net, se calcule en général sur le prix payé. Un taux de capitalisation se calcule sur ce que le bien vaut aujourd'hui. Les deux ne coïncident que le jour de l'achat et peuvent ensuite diverger avec le marché : le taux de capitalisation dit comment le bien se comporte par rapport à sa valeur actuelle, le rendement sur coût dit comment il se comporte par rapport à ce que vous avez dépensé à l'origine.
Le taux de capitalisation tient-il compte d’un crédit ?
Non. Le taux de capitalisation et les deux rendements se calculent comme si le bien était payé comptant ; un crédit n'entre jamais dans la formule. Le rendement cash-on-cash est celui qui en tient compte, en divisant le flux de trésorerie restant après remboursement du crédit par l'argent que vous avez réellement investi, et non par la valeur du bien.
Quelles charges entrent dans le rendement net ?
Les frais d'exploitation que supporte le propriétaire : assurance propriétaire, réparations et provision pour entretien, frais de gestion ou de mise en location, charges et taxes foncières qui incombent au propriétaire plutôt qu'au locataire. Les remboursements du crédit restent en dehors, car le rendement net juge le bien comme s'il était payé comptant ; ils reviennent avec le rendement cash-on-cash.
Le rendement locatif se calcule-t-il avant ou après impôt ?
Avant impôt. Toutes les formules de cette page travaillent sur des chiffres avant impôt, car l'imposition des revenus locatifs dépend du pays, de la façon dont le bien est détenu et de la situation du propriétaire. Calculez d'abord le rendement, puis demandez ce que l'impôt en fait là où se trouve le bien.
Voyez ce que donnent vos propres chiffres
Confiez à Dardaris un premier immeuble : il suit dès le premier jour le loyer, les charges et les mouvements bancaires qui vont avec, pour que le rendement et le taux de capitalisation que vous calculez ici restent des chiffres vérifiables à tout moment plutôt qu'un tableur mis à jour une fois par an.
14 jours avant le premier prélèvement · Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas