Derecho inmobiliario
Derechos de los okupas: lo que la ley concede realmente a un okupa
Los "derechos de los okupas" no son un derecho a instalarse en un lugar que no es suyo. Son la excepción legal estrecha y difícil de cumplir, la usucapión o prescripción adquisitiva (adverse possession), por la que la ocupación de un okupa puede acabar convirtiéndose en propiedad si cumple cinco requisitos exigentes durante años. Aquí verá cómo se desarrolla una ocupación, cuánto dura el plazo en cada estado de EE. UU., cada país europeo y cada provincia canadiense, y lo que un propietario nunca puede hacer por su cuenta.
14 días antes del primer cargo · No se activa nada hasta que usted lo diga
- El plazo más corto aquí
- 3 años
- Texas
- El plazo más largo aquí
- 60 años
- Nueva Jersey
- Lugares donde nunca es posible
- 7
Cómo se desarrolla
Del día en que alguien entra al día en que una reclamación es posible
Las mismas tres etapas en casi todas partes. La regla exacta, y si la última etapa existe siquiera, está en la página de cada lugar.
- El primer díaLa entradaSi se le sorprende en el acto, suele ser asunto de la policía: una intrusión, no un alquiler.
- De semanas a añosInstaladoUna vez que alguien vive allí, sacarlo suele requerir una orden judicial, igual que con un inquilino.
- Al cumplirse el plazoUna reclamación es posibleSolo si cada requisito se cumplió, sin interrupción, durante todo el plazo. Donde la ley no admite tal reclamación, esta etapa no llega nunca.
No le toca a usted, una vez instaladoCambiar las cerraduras, cortar el agua o la luz, o sacar las pertenencias usted mismo. Es ilegal en todos los estados de EE. UU. y la mayoría de los lugares de estas páginas también lo prohíben. Cada página explica cómo se desaloja allí.
Lugar por lugar
Cuánto dura el plazo, en cada lugar que cubre esta guía
Cada barra es lo que debe durar una ocupación antes de poder convertirse en propiedad. Donde hay dos vías, normalmente una con título o impuestos pagados y otra sin ellos, la parte llena es la más corta y la abierta la más larga.
- Vía más corta a una reclamación
- Vía más larga
- No es posible
Europa
el dueño que cambia la cerradura puede ser acusado de autotutela
el inmueble de un propietario vivo e inscrito no puede adquirirse así
la ocupación sin violencia es delito desde noviembre de 2025
solo de buena fe, y declarada por un tribunal desde 2021
un único plazo de 10 años, y nunca para quien sabe que no es suyo
protege al comprador de buena fe con título inscrito, nunca al okupa
exige fundamento jurídico y buena fe, y el delito la excluye del todo
nunca corre contra un inmueble inscrito a nombre de otra persona
okupar una vivienda es delito en inglaterra y gales desde 2012
el suelo del Estado y de la Iglesia exige el doble, 20 o 40 años
el suelo del Estado no admite usucapión, salvo una excepción de 2003
ocupar una vivienda conlleva de 2 a 7 años de prisión desde 2025
okupar un edificio vacío es delito desde 2010
ocupar el piso de otra persona ya es delito en sí, § 208
solo puede invocarla quien tiene un título inscrito (lagfart)
la buena fe se presume, así que desde 2021 la regla son 10 años
juicios rápidos penales para okupas desde abril de 2025
30 años solo si el registro no muestra un propietario identificable
okupar una vivienda conlleva hasta 3 años de prisión desde 2023
el dueño que expulsa a un ocupante puede tener que readmitirlo
desde 2026 el propietario puede recuperar un inmueble okupado, con límites
retener un edificio por la fuerza frente a su dueño es delito desde 1971
un tribunal debe resolver sobre un piso okupado en 5 días hábiles
saber que el suelo no es tuyo lo impide, desde una sentencia de 2023
la posesión obtenida por delito o conducta deshonesta nunca cuenta
la mala fe lo excluye, y usar suelo contra el dueño es delito
incluso un ocupante de mala fe puede adquirir a los 30 años
la ocupación nunca transmite el suelo por sí sola: decide el registro
no hay ley específica sobre okupas, y la policía no puede obligarlos a irse
la mala fe probada impide adquirir, por mucho que dure la posesión
el suelo inscrito es inmune a la usucapión desde 1946
Estados Unidos
escalonado según título, pago de impuestos y uso
solo si se pagaron los impuestos durante todo el plazo
7 años con título e impuestos, 10 años en los demás casos
una regla fija de 10 años
hay que pagar los impuestos durante todo el plazo, como en California
una regla de 10 años sin complicaciones
más una regla de 30 días propia de la ocupación en la ciudad de Nueva York
10 años con título e impuestos, 20 años sin nada
prescripción adquisitiva de derecho civil, no adverse possession del common law
un plazo fijo sin atajo por pago de impuestos
una regla fija de 15 años
una regla fija de 20 años
uno de los plazos más largos del país
iguala a Ohio con uno de los plazos más largos
el plazo más largo y más favorable al propietario del país
Canadá
poca tierra privada, ya que la mayoría de las casas están en tierra arrendada
los 10 años deben haberse cumplido antes de que la tierra entrara en Land Titles
prescripción de derecho civil que puede prevalecer sobre un título inscrito
las reclamaciones sobre tierras de la Corona exigen posesión antes de 1977 y se cierran en 2029
la tierra privada con título sigue expuesta a una reclamación de 10 años
una regla de 20 años con registro de escrituras, sin land titles que la detenga
inscribir una parcela congela la mayoría de las reclamaciones, con una excepción del 20%
abolida en diciembre de 2022, con un remedio judicial para las invasiones
abolida en 1975, con los derechos anteriores preservados
la posesión nunca prevalece sobre la tierra sujeta a la Real Property Act
la Land Titles Act excluye la posesión contra el propietario inscrito
ninguna reclamación por posesión una vez emitido el primer título de la Corona
abolida con efecto retroactivo al 1 de enero de 1887
El criterio legal
Cinco condiciones deben cumplirse todas a la vez, durante años
La prueba del common law, tal como la formulan los tribunales de EE. UU., tiene cinco partes. Quien cumple cuatro y no la quinta no ha cumplido nada.
- 1HostilSin el permiso del propietario. Un invitado, un inquilino o cualquiera admitido no posee de forma hostil, pase lo que pase después.
- 2RealFísicamente presente y usando la propiedad como lo haría un propietario: viviendo en ella, manteniéndola, tratándola como propia.
- 3Abierta y notoriaEvidente para cualquiera que mire, incluido el propietario. Ocultar la ocupación anula la reclamación por completo, y eso es justo lo que distingue el phrogging de esto.
- 4ExclusivaNo compartida con el propietario, el público, o cualquier otra persona que reclame el mismo espacio al mismo tiempo.
- 5ContinuaIninterrumpida durante todo el plazo legal que fija el estado, de 5 a 60 años. Una interrupción real y el plazo vuelve a empezar.
Los países de derecho civil, la mayor parte de Europa y Quebec, piden una variante cercana: una posesión pacífica, pública, continua e inequívoca, en concepto de dueño.
En Estados Unidos, si encuentra a alguien en su inmueble
Lo que un propietario puede hacer, y lo que nunca puede hacer
Esto es lo que importa en el día a día. El plazo largo rara vez se cumple; esto surge en cuanto alguien está en un inmueble sin permiso.
Lo que puede hacer
- Llamar a la policía mientras alguien todavía se está instalando, antes de que haya establecido residencia.
- Iniciar el proceso formal de desalojo una vez que la persona se haya instalado, la misma vía que para un inquilino que se queda tras vencer el contrato.
- Guardar un registro fechado de avisos, mensajes y fotos desde el momento en que se entera de la ocupación, porque eso es exactamente lo que pedirá un tribunal.
Lo que nunca puede hacer
- Cambiar las cerraduras, incluso en una propiedad enteramente suya y con una persona sin ningún contrato de alquiler.
- Cortar el agua, la electricidad o el gas para obligarla a irse.
- Retirar sus pertenencias o desalojarla usted mismo físicamente, por evidente que sea que no tiene ningún derecho.
Esto se llama desalojo por mano propia, y es ilegal en todos los estados en cuanto alguien ha establecido residencia. Expone al propietario a responsabilidad, además de no funcionar.
Antes de que llegue a un juzgado
El expediente que pide un juez, llevado al día
Esté donde esté su inmueble, desalojar a un ocupante suele reducirse a demostrar quién tenía derecho a estar allí y desde cuándo. Dardaris archiva por fecha cada contrato, cada mensaje y cada documento de un edificio, para que ese expediente ya exista el día que lo necesite.
- Cada contrato, con quién lo firmó y cuándo
- Cada mensaje con un inquilino, en el hilo en que se envió
- Cada documento, archivado con el edificio al que se refiere
Preguntas frecuentes
¿Qué son los derechos de los okupas?
La expresión se refiere a la usucapión (adverse possession), la doctrina jurídica por la que quien ocupa una propiedad sin permiso puede acabar reclamando su titularidad, si su posesión es hostil, real, abierta y notoria, exclusiva y continua durante un plazo fijado por la ley del estado, que va de 5 a 60 años. La okupación en sí es una entrada ilegal; la usucapión es la estrecha excepción que existe en todos los estados de alguna forma.
¿Es legal okupar?
No. Ocupar una propiedad sin permiso del propietario ni contrato de alquiler suele ser una entrada ilegal en propiedad ajena, un delito en todos los estados. Lo que es legal, y distinto de la okupación en sí, es la posibilidad de que una ocupación que cumple condiciones estrictas durante el tiempo suficiente acabe sosteniendo una reclamación de propiedad por usucapión.
¿Puedo sacar yo mismo a un okupa de mi propiedad?
No, no una vez que ha establecido residencia. Cambiar las cerraduras, cortar los suministros, retirar pertenencias o cualquier otra forma de "desalojo por mano propia" es ilegal en todos los estados en cuanto alguien se ha instalado, incluso un okupa sin ningún contrato. Tiene derecho al mismo procedimiento formal de desalojo que un inquilino. Llame a la policía solo mientras alguien todavía se está instalando, antes de que haya establecido residencia.
¿Qué diferencia hay entre un okupa y un inquilino que se queda tras vencer el contrato?
Un inquilino que se queda tuvo un contrato legítimo que venció y no se fue. Un okupa nunca tuvo permiso para estar allí. A ambos se les desaloja por el mismo procedimiento formal y no por la acción del propietario en solitario, y ninguna de las dos situaciones da la propiedad de inmediato; solo cumplir la prueba completa de la usucapión durante años lo hace.
¿Cuánto tiempo lleva la usucapión?
Depende por completo de dónde esté la propiedad. En EE. UU. va de 3 años en Texas, con un título e impuestos pagados, a 60 años para terrenos sin cultivar en Nueva Jersey, y la mayoría de los estados están entre 10 y 21. La mayoría de los países europeos fijan de 10 a 30 años, normalmente menos para quien tiene un título de buena fe. Varias provincias canadienses la han abolido por completo para la tierra inscrita. El gráfico de esta página tiene la cifra exacta de cada lugar.
¿Existen los derechos de los okupas en Europa y Canadá?
En la mayoría de los lugares, sí, con otro nombre. Los países de derecho civil lo llaman prescripción adquisitiva y suelen pedir de 10 a 30 años de posesión pacífica, pública y continua como propietario. Varios países han convertido la ocupación de una vivienda en un delito en sí mismo, y en Canadá la usucapión se fija provincia por provincia, y Columbia Británica, Alberta, Manitoba, Saskatchewan, Nuevo Brunswick y Yukón ya no la permiten contra la tierra inscrita.
¿Qué es el "phrogging", y es lo mismo que la okupación?
No. El phrogging es que alguien viva en secreto dentro de una vivienda que otra persona ocupa activamente, escondido en un desván, un sótano o una habitación libre. Es robo con allanamiento y allanamiento de morada, no okupación, y no abre ninguna vía a una reclamación de propiedad. Consulte la página sobre phrogging para ver las señales de alerta y qué hacer.
Esto es información general, no asesoramiento legal.Las leyes cambian, y un condado o una ciudad puede añadir su propio matiz sobre la regla estatal, como ocurre en Nueva York. Confirme la regla vigente para su dirección antes de actuar, y hable con un abogado local antes de confiar en esto en una disputa real.
Sepa quién ocupa realmente su propiedad, antes de que se convierta en un caso judicial.
Ceda un edificio y vea cada contrato contrastado con lo que realmente ocurre sobre el terreno.
14 días antes del primer cargo · No se activa nada hasta que usted lo diga