Fijar un alquiler
Cómo averiguar cuánto cobrar por una vivienda en alquiler
Tres maneras de llegar a una cifra, y ninguna es la respuesta completa por sí sola. Donde se solapan, está. Esta página aplica los anuncios comparables, la regla del 1 % y el precio basado en costes a un mismo piso, muestra dónde coinciden y le da una calculadora para hacer lo mismo con el suyo.
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Tres métodos, un piso
Un piso de dos dormitorios que vale €150.000
- Lo que piden pisos comparables€1.250 – €1.380
- La regla orientativa del 1 %€1.200 – €1.650
- Lo que le cuesta mantenerlo, más margen€1.020 o más
Los tres coinciden: de €1.250 a €1.380Alquiler elegido: €1.300
Método 1
Empiece por lo que realmente se alquilan propiedades similares
El número más fiable no es una fórmula en absoluto: es lo que piden ahora mismo propiedades casi idénticas cercanas y, si puede averiguarlo, por cuánto se alquilaron realmente. Ajuste al máximo la ubicación, el tamaño, el estado y el amueblamiento; un piso dos calles más allá con una habitación extra no es comparable.
Cuatro anuncios cercanos, tres comparables
- Dos dormitorios, misma calle, sin amueblarComparable€1.250
- Dos dormitorios, calle de al lado, sin amueblarComparable€1.300
- Dos dormitorios, misma manzana, cocina nuevaComparable€1.380
- Tres dormitorios, a dos callesNo es comparable: un dormitorio más€1.650
Rango de partida€1.250 – €1.380
En qué debe coincidir un comparable
- 1La misma zona, idealmente la misma calle o manzana
- 2El mismo número de dormitorios y un tamaño parecido
- 3Un estado parecido: cocina, baño, calefacción, certificado energético
- 4Amueblado o sin amueblar, igual que el suyo
- 5Por cuánto se alquiló de verdad, si lo encuentra, antes que lo que pedía
Método 2 · Una comprobación, no una regla
La regla del 1%: útil como intuición, incorrecta como fórmula
Una regla informal habitual dice que el alquiler mensual debería situarse en torno al 0,8% y el 1,1% del valor de la propiedad. Trátela exactamente así: un rango aproximado para contrastar un número, nunca una forma de fijarlo. Nunca se derivó de su mercado, y una respuesta real siempre procede de los comparables anteriores.
La regla orientativa, calculada
- €150.0000,8 %€1.200
- €150.0001,1 %€1.650
La regla orientativa del 1 %€1.200 – €1.650
Lo que piden pisos comparables
La fórmula
Rango orientativo = Valor de la propiedad × 0,8% a Valor de la propiedad × 1,1%
La regla del 1 % es una regla práctica de Estados Unidos. En muchas ciudades europeas los rendimientos brutos son mucho más bajos de lo que supone, así que allí puede apuntar a un alquiler que ninguna vivienda comparable alcanza, y deben mandar las comparables.
Método 3
Fijación de precios por costes: cubra lo que le cuesta la propiedad, más un margen
Sume lo que la propiedad le cuesta realmente cada mes: la cuota de la hipoteca, el seguro, una provisión de mantenimiento, cualquier comisión de gestión. Añada después el margen que desee. Esto fija un suelo: un alquiler por debajo es una propiedad que le hace perder dinero en cuanto haya que arreglar algo.
Lo que el piso le cuesta cada mes
- Cuota mensual de la hipoteca€700
- Costes mensuales€150
- Margen, 20 %€170
Alquiler objetivo€1.020
La fórmula
Alquiler objetivo = (Cuota mensual de la hipoteca + Costes mensuales) × (1 + Margen)
Poniéndolo todo junto
Dónde coinciden los tres números
Ninguno de los tres métodos anteriores es la respuesta por sí solo; su coincidencia sí lo es. En este ejemplo, los comparables se agrupan entre €1.250 y €1.380, el rango orientativo va de un amplio €1.200 a €1.650, y la fijación por costes marca un suelo de €1.020. Un alquiler de €1.300 al mes queda dentro de los tres, cómodamente por encima del suelo de costes y en línea con lo que realmente piden pisos comparables cercanos, lo que lo convierte en un número más defendible que cualquier método por separado.
El alquiler, comprobado de tres maneras
€1.300al mes
- Por encima del suelo de costes de €1.020, con €280 de margen cada mes
- Dentro de lo que piden pisos comparables, de €1.250 a €1.380
- Dentro de la horquilla de la regla orientativa, de €1.200 a €1.650
Antes de fijar un número definitivo
Compruebe qué permite la dirección antes de anunciar
Algunos mercados limitan lo que un propietario puede cobrar, o cuánto puede subir el alquiler entre inquilinos o de un año a otro, siendo las zonas de contención de alquileres y las reglas legales de indexación las dos formas más habituales; compruebe por tanto qué se aplica a su dirección concreta antes de fijar un número definitivo.
- 1
¿Está la dirección en una zona con alquileres limitados?
Algunas ciudades fijan un alquiler de referencia o un tope por zona y tipo de vivienda. Si se aplica, limita la cifra digan lo que digan los comparables.
- 2
¿Está limitada la subida entre dos inquilinos?
Algunos mercados limitan cuánto puede alejarse el alquiler de un nuevo inquilino del anterior. El contrato anterior pasa entonces a formar parte del cálculo.
- 3
¿Cómo puede cambiar el alquiler durante el contrato?
Una actualización anual suele permitirse solo si el contrato la prevé, y solo según el índice que marca la ley.
Lo que permite la dirección depende primero del país, y en Bélgica de la región. Esto es lo que limita u orienta el alquiler donde estás.
En otro lugar
Orientación general- Muchos países dejan que el arrendador fije libremente el primer alquiler, pero regulan cómo puede cambiar durante el contrato.
- Algunas ciudades limitan los alquileres o los vinculan a una tabla de referencia, así que consulta a la oficina local de vivienda.
- Una subida durante el contrato suele exigir una cláusula en el contrato y un índice concreto.
Las normas cambian y a menudo dependen de la dirección exacta y de la fecha en que se firma el contrato. Consulta la herramienta oficial de alquileres o la oficina de vivienda para esa dirección antes de anunciarla.
Sus propias cifras
Calculadora del precio del alquiler
Escriba lo que vale el inmueble, tres alquileres comparables y lo que le cuesta mantenerlo. El gráfico muestra dónde coinciden los tres métodos.
- Lo que piden pisos comparables€1.250 – €1.380
- La regla orientativa del 1 %€1.200 – €1.650
- Lo que le cuesta mantenerlo, más margen€1.020 o más
Los tres coinciden: de €1.250 a €1.380
Se calcula en su navegador; nada de lo que escribe se envía ni se guarda. No conoce las normas locales sobre alquileres.
Dónde encaja Dardaris
El contrato, y la ley en la que su alquiler debe encajar
Fijar el número es una decisión; mantenerlo legal a lo largo del alquiler es otra. Dardaris lee, a través de sus fichas de jurisdicción, la normativa que realmente rige la dirección de un edificio, de modo que los plazos de preaviso y las reglas de indexación de un contrato son los que realmente se aplican allí, no una suposición genérica.
Dardaris, contrato del piso 2B
Alquiler al mes
€1.300
- Normas aplicablesLeídas de la propia dirección del edificio
- ActualizaciónFecha seguida desde el contrato, nunca confiada a la memoria
- PagosCada mes cotejado con el banco
Las normas correctas para la dirección
Las zonas de contención de alquileres, los límites de indexación y los plazos de preaviso se leen de la jurisdicción propia del edificio, nunca se adivinan.
Indexación seguida automáticamente
Donde un contrato permite una revisión anual del alquiler, Dardaris sigue la fecha en lugar de dejarla a la memoria.
Cada cifra, por edificio
El alquiler, los costes y las cifras que hay detrás se registran al céntimo, asociados a la propiedad a la que pertenecen.
Preguntas sobre cómo fijar el alquiler
¿Cómo sé si mi alquiler es demasiado alto o demasiado bajo?
Compárelo con propiedades similares que realmente se alquilan cerca en este momento, ajustando lo más posible el tamaño, el estado y la ubicación. Si su número queda muy fuera de ese rango en cualquier dirección, y la regla del 1% no explica la diferencia, merece la pena revisarlo antes de anunciar.
¿Funciona realmente la regla del 1%?
Funciona como una comprobación aproximada y nada más. Nunca se derivó de un mercado concreto, produce un rango amplio en lugar de un único número, y no dice nada sobre lo que realmente se alquilan las propiedades cercanas ni sobre lo que le cuesta mantener la propiedad. Úsela para detectar un número claramente desviado, no para fijar la cifra final.
¿Puedo subir siempre el alquiler para ajustarlo al mercado?
No necesariamente. Algunos mercados limitan cuánto puede subir el alquiler entre inquilinos o en una revisión anual, de modo que lo que el mercado aceptaría y lo que la ley le permite cobrar no siempre son el mismo número. Compruebe las normas aplicables a la dirección concreta antes de contar con una subida.
¿Debe el alquiler cubrir mi hipoteca?
Idealmente sí, con margen para reparaciones y meses vacíos: eso es lo que mide el suelo de costes de esta página. Pero los inquilinos pagan lo que pide el mercado, no lo que cuesta su préstamo, así que si los comparables quedan por debajo de sus costes, el alquiler no lo arreglará; lo que merece una segunda mirada es el precio de compra o la financiación.
¿Cada cuánto debo revisar el alquiler?
Vuelva a mirar los comparables antes de cada nuevo alquiler, porque suele ser cuando más puede moverse el precio. Durante un contrato, cámbielo solo como lo permitan el contrato y la ley local, lo que en muchos lugares significa una actualización anual en una fecha fija y no un precio nuevo.
Conserve el número, y la ley en la que encaja
Una vez fijado un alquiler, Dardaris lo mantiene: el contrato, la fecha de indexación si aplica, y cada pago conciliado con lo esperado, todo archivado bajo el único edificio al que pertenece.
14 días antes del primer cargo · No se activa nada hasta que usted lo diga