Para propietarios en Estados Unidos
¿Conviene poner su alquiler en una LLC?
Crear una limited liability company es una figura jurídica estadounidense, por eso esta página se dirige a propietarios que alquilan en Estados Unidos. Explica por qué algunos la consideran, qué ocurre en la práctica al crearla, y qué no hace.
En resumen: una LLC puede mantener una reclamación derivada del inmueble lejos de tu patrimonio personal, siempre que su dinero siga separado del tuyo. No reduce tus impuestos por sí sola, y una hipoteca complica el traspaso.
Solo información general, no es asesoramiento legal ni fiscal. Consulte con un abogado o contador habilitado en su estado antes de actuar.
es titular de
lo alquila con un contrato
El escudo no suele cubrir:
- tu propia negligencia
- dinero personal y de la LLC mezclado
Por qué surge esta pregunta
Los dos motivos más habituales
Casi todo propietario que se lo plantea piensa en realidad en una de estas dos cosas.
Mantener una demanda alejada de su patrimonio personal
Una LLC suele tratarse como una entidad jurídica propia, una reclamación derivada de la propiedad generalmente se detiene en lo que posee la LLC, sin llegar a su cuenta o vivienda personal. No la protege de su propia negligencia, y la mayoría de prestamistas y abogados igualmente recomiendan un seguro de responsabilidad civil de arrendador, además, no en su lugar.
Cómo se gravan los ingresos
Por defecto, una LLC de un solo miembro tributa igual que si usted fuera dueño directo, crearla no reduce su impuesto por sí sola. Algunos propietarios eligen después otro tratamiento fiscal a medida que crece el negocio; es una decisión aparte, con asesoramiento de un contador propio, no algo automático al crear la LLC.
Cambia
- Quién es legalmente propietario del inmueble
- Dónde suele detenerse una reclamación derivada del inmueble
- El papeleo: una inscripción, un acuerdo, una cuenta bancaria, un informe anual
- Tu hipoteca y tu seguro, si el inmueble los tiene
No cambia
- Tus impuestos, por defecto, en una LLC de un solo miembro
- Tu responsabilidad por tu propia negligencia
- La conveniencia de un seguro de responsabilidad civil de arrendador
- Lo que un arrendador sigue cada mes: contratos, alquileres, fechas
¿Te conviene?
¿Debo poner mi inmueble en alquiler en una LLC? Cinco preguntas
Ninguna lo decide sola. Juntas muestran hacia dónde se inclina tu situación, antes de pagar por asesoramiento.
1¿Tienes, o piensas tener, más de uno o dos inmuebles en alquiler?
SíInclina a la LLC
Las tasas de inscripción y el mantenimiento se reparten entre más inmuebles.
NoA tu nombre es habitual
Un inmueble a tu nombre, con seguro de responsabilidad civil de arrendador, es una opción habitual.
2¿Está creciendo la responsabilidad que te preocupa?
SíInclina a la LLC
Una LLC compensa más su coste, con el seguro además, no en su lugar.
NoA tu nombre es habitual
Muchos propietarios confían en cambio en un seguro de responsabilidad civil de arrendador.
3¿Tiene hipoteca el inmueble?
SíPrecaución
Habla primero con tu prestamista: traspasar la titularidad puede activar la cláusula de vencimiento por venta (due-on-sale).
NoSin obstáculo
No hay condiciones de préstamo que aclarar con un prestamista, aunque tu seguro puede tener que cambiar.
4¿Mantendrás el dinero de la LLC totalmente separado del tuyo?
SíSin obstáculo
Esa separación es lo que da a una LLC su protección.
NoPrecaución
Mezclar ambos es una de las razones más comunes por las que un tribunal ignora una LLC.
5¿Esperas que reduzca tus impuestos?
SíPrecaución
Por defecto, no: una LLC de un solo miembro tributa como si fueras dueño del inmueble directamente.
NoSin obstáculo
El tratamiento fiscal es una decisión aparte, que se toma más adelante con un contable, si acaso.
Los pasos
Pasar un inmueble en alquiler a una LLC, paso a paso
Cinco pasos, una vez y en este orden, y después mantenimiento cada año.
Una vez, en este orden
- 1
Un trámite ante el estado
Tu estadoPresenta los articles of organization ante el Secretary of State de su estado (o el equivalente) y normalmente designa un registered agent. La tasa y la renovación anual varían según el estado, en general entre unos 50 y unos cientos de dólares.
- 2
Un operating agreement
TúUn acuerdo escrito que fija quién es dueño de la LLC y cómo se gestiona. Incluso una LLC de un solo propietario suele necesitar uno por escrito; sin él, un tribunal tiene menos con qué sostener la separación si sus asuntos personales y de negocio se cuestionan después como uno solo.
- 3
Una cuenta bancaria separada
Tu bancoEl alquiler entra en una cuenta a nombre de la LLC, y sus propios gastos salen de ahí, separados de su dinero personal. Mezclar ambos es una de las razones más comunes por las que un tribunal ignora la LLC y llega de todos modos al patrimonio personal del propietario.
- 4
La hipoteca y el seguro, si la propiedad ya está financiada
Prestamista y aseguradoraAntes de traspasar la titularidad
Traspasar el título de su nombre al de la LLC puede activar la cláusula due-on-sale que llevan la mayoría de las hipotecas, que en teoría permite al prestamista exigir el pago total del préstamo. Algunos prestamistas no la aplican, sobre todo si usted sigue pagando, pero es una cláusula real del contrato. Hable con su prestamista antes de traspasar el título, y compruebe a la vez qué pasa con su seguro, que a menudo debe convertirse en una póliza comercial a nombre de la LLC.
- 5
Traspasar la titularidad a la LLC
Abogado localSolo cuando tu prestamista y tu aseguradora hayan respondido. Cómo se traspasa e inscribe una escritura varía según el estado, así que normalmente se encarga un abogado local.
Cada año después
Informe anual, tasas y contabilidad separada
El informe anual o la renovación ante el estado y su tasa, y la contabilidad propia de la LLC, con cada alquiler que entra y cada gasto que sale por su propia cuenta.
Una LLC, o varias
¿Una sola LLC, o una por propiedad?
Algunos propietarios agrupan todas sus propiedades en una LLC; otros crean una por propiedad. Ninguna de las dos es obligatoria.
Una LLC para todos los inmuebles
Una reclamación sobre un inmueble puede alcanzar, por lo general, a los demás de la misma LLC.
Una inscripción, un informe anual, una contabilidad.
Una LLC por inmueble
Una reclamación sobre un inmueble suele quedarse en la LLC de ese inmueble.
Una inscripción, un informe anual y una contabilidad para cada una.
LLC separadas aislan la responsabilidad entre propiedades, una reclamación sobre una por lo general no puede alcanzar a las demás. Esa protección suele ser tan sólida como el cuidado con que se mantengan separadas las finanzas de cada LLC, y cada una suma su propia tasa, su propio informe anual y su propia contabilidad. Para una o dos propiedades, muchos propietarios encuentran más sencillo llevar una sola LLC; consulte a un contador a partir de ahí.
Esta página describe prácticas habituales, no la ley de un estado concreto, y no es asesoramiento legal ni fiscal. Tanto la protección como el papeleo de una LLC varían según el estado; confirme los detalles con un abogado o contador habilitado allí antes de presentar nada.
Fuera de Estados Unidos
¿No está en EE. UU.? Lo que usan los propietarios en lugar de una LLC
La LLC es estadounidense, igual que todo lo anterior. En otros lugares, los propietarios que quieren una estructura entre ellos y un inmueble alquilado usan una forma local con sus propias normas fiscales. Elija un lugar para ver cuál, y qué se suele sopesar.
En otro lugar
Orientación general- La mayoría de los países tienen una sociedad de responsabilidad limitada que puede tener inmuebles, pero cómo tributa el alquiler dentro de ella, y cuánto cuesta aportar un inmueble, lo fija cada país.
- El tratamiento fiscal por defecto de la LLC es una norma de EE. UU., así que no dé por hecho que una sociedad local funciona igual.
Pida a un notario y a un contable locales que comparen la tenencia a su nombre y en sociedad antes de actuar.
Dónde encaja Dardaris
Sea cual sea la estructura elegida, la gestión sigue su curso
Una LLC cambia quién es dueño legal de la propiedad. No cambia nada de lo que un propietario tiene que seguir cada mes.
Tus carteras en Dardaris
- Maple Street Holdings LLCAbierta
- 88 Maple Street, Apt 2A$1,950
- 88 Maple Street, Apt 3B$1,680
Cuenta operativa a nombre de la LLC$3,630 de $3,630 cobrados este mes - Harbor Street Rentals LLC
- 12 Harbor Street, Unit 1F$1,850
- 12 Harbor Street, Unit 2F$1,850
Cuenta operativa a nombre de la LLC$1,850 de $3,700 cobrados este mes
- Una cartera por LLCCada LLC tiene su propia cartera en Dardaris, con su número de registro, su propia cuenta bancaria y su propia contabilidad, y cambias entre ellas desde el menú de la cuenta.
- Cada contrato, en un solo lugarSuba el contrato, y Dardaris lo lee página por página y registra las fechas, el alquiler y las partes, sea cual sea el nombre que firma como arrendador.
- Alquiler, conciliado automáticamenteCada pago se concilia automáticamente con su cuenta bancaria, y se abre un caso el día que un pago falta o es incompleto.
- Lo que su estado realmente exigeDardaris muestra lo que la ley del estado de su propiedad realmente exige, a través de sus fichas jurisdiccionales, en lugar de una respuesta federal genérica.
Preguntas de propietarios
Crear una LLC para una propiedad de alquiler
¿Una LLC protege mi patrimonio personal?
En general sí, para reclamaciones derivadas de la propiedad misma, porque la LLC es una entidad jurídica distinta de usted. No lo protege de su propia negligencia, y mezclar dinero personal con el de la LLC anula precisamente la separación que le da esa protección. La mayoría de propietarios además mantiene un seguro de responsabilidad civil de arrendador.
¿Puedo poner una propiedad hipotecada en una LLC?
Puede traspasar el título, pero la mayoría de las hipotecas contienen una cláusula due-on-sale que en teoría permite al prestamista exigir el pago total del préstamo en cuanto cambia el título. Algunos prestamistas no la aplican en la práctica, pero es un riesgo real, no un mero trámite, y normalmente su seguro también debe cambiar. Hable con su prestamista y su asegurador antes de traspasar el título.
¿Necesito una LLC para un solo alquiler?
Legalmente no. Muchos propietarios tienen un solo alquiler a título personal y confían en un seguro de responsabilidad civil de arrendador en su lugar. Una LLC compensa más las tasas y el papeleo a medida que suman propiedades o crece el riesgo que les preocupa; para una sola, es una elección real, no algo automático.
¿Cuánto cuesta crear una LLC para un inmueble en alquiler?
Depende del estado. La tasa de inscripción y la renovación anual suelen ir de unos 50 $ a unos cientos de dólares, y puede que también pagues un agente registrado, además del tiempo o el coste de llevar la contabilidad de la LLC separada de la tuya. Consulta las cifras actuales en la Secretary of State de tu estado, o su equivalente.
¿Una LLC o una por inmueble?
Ninguna de las dos es obligatoria. Varias LLC separadas suelen aislar la responsabilidad entre inmuebles, pero solo en la medida en que las finanzas de cada una se mantengan separadas, y cada una añade su tasa de inscripción, su informe anual y su contabilidad. Con uno o dos inmuebles, muchos propietarios encuentran más fácil llevar una sola LLC; consulta a un contable cuando valores más.
¿Reduce una LLC los impuestos sobre mis rentas del alquiler?
No por sí sola. Por defecto, una LLC de un solo miembro tributa igual que si fueras dueño del inmueble directamente. Algunos propietarios eligen más adelante otro tratamiento fiscal a medida que crece el negocio, una decisión aparte que se toma con un contable.
¿Se aplica esto fuera de EE. UU.?
No. Una LLC es una forma jurídica estadounidense creada según la ley de cada estado, y su tratamiento fiscal por defecto es una norma federal de EE. UU. En otros lugares los propietarios usan sus propias estructuras, como la SCI en Francia, la BV en los Países Bajos, la limited company en Inglaterra o la GmbH en Alemania, cada una con sus ventajas e inconvenientes. La sección «¿No está en EE. UU.?» de esta página resume varias de ellas.
Sea cual sea la entidad en la escritura, Dardaris sigue el contrato
Abre una cartera para la LLC, entrega el contrato y mira el alquiler, las fechas y la contabilidad con que arranca.
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