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Pour les propriétaires aux États-Unis

Faut-il mettre votre bien locatif dans une LLC ?

Créer une limited liability company est une structure juridique américaine, cette page s’adresse donc aux propriétaires qui louent un bien aux États-Unis. Elle explique pourquoi certains y recourent, ce qui se passe concrètement lors de la création, et ce que ça ne fait pas.

En bref : une LLC peut tenir une réclamation liée au bien à l’écart de votre patrimoine personnel, tant que son argent reste séparé du vôtre. Elle ne réduit pas vos impôts à elle seule, et un prêt hypothécaire complique le transfert.

Commencer avec un immeubleDois-je le faire ? Cinq questions

Information générale uniquement, pas un conseil juridique ou fiscal. Vérifiez auprès d’un avocat ou d’un comptable agréé dans votre État avant d’agir.

Comment une LLC se place entre vous et un bien loué
VousLe membre qui détient la LLC
Le bouclier de responsabilitéUne réclamation liée au bien s’arrête en général à ce que possède la LLC.
Votre LLCUne entité juridique distincte, avec son propre compte bancaire

détient le titre de

Le bien louéDétenu par la LLC, pas par vousUne réclamation naît ici

le loue par un bail

Votre locataireVerse le loyer sur le compte de la LLC

Le bouclier ne couvre en général pas :

  • votre propre négligence
  • l’argent personnel et celui de la LLC mélangés

Pourquoi cette question se pose

Les deux raisons qui reviennent le plus

Presque tous les propriétaires qui se posent la question pensent en réalité à l’une de ces deux choses.

Éloigner un litige de votre patrimoine personnel

Une LLC est généralement traitée comme une entité juridique distincte : un litige lié au bien s’arrête en principe à ce que possède la LLC, sans atteindre votre compte ou votre logement personnels. Cela ne vous protège pas de votre propre négligence, et la plupart des prêteurs et avocats recommandent tout de même une assurance responsabilité civile de bailleur en plus, pas à la place.

La façon dont les revenus sont imposés

Par défaut, une LLC à associé unique est imposée comme si vous déteniez le bien directement, créer une LLC ne baisse donc pas votre imposition en soi. Certains propriétaires choisissent plus tard un autre régime fiscal en développant leur activité ; c’est une décision distincte, à discuter avec un comptable, pas quelque chose que la création fait automatiquement.

En un coup d’œil : ce qu’une LLC change, et ce qu’elle ne change pas

Change

  • Qui est légalement propriétaire du bien
  • Où s’arrête en général une réclamation liée au bien
  • Les formalités : un dépôt, un accord, un compte bancaire, un rapport annuel
  • Votre prêt hypothécaire et votre assurance, si le bien en a

Ne change pas

  • Votre impôt, par défaut, pour une LLC à associé unique
  • Votre responsabilité pour votre propre négligence
  • L’intérêt d’une assurance responsabilité civile de bailleur
  • Ce qu’un bailleur suit chaque mois : baux, loyers, échéances

Faut-il le faire ?

Dois-je mettre mon bien locatif dans une LLC ? Cinq questions

Aucune ne tranche à elle seule. Ensemble, elles montrent de quel côté penche votre situation, avant de payer un conseil.

  1. 1Possédez-vous, ou comptez-vous posséder, plus d’un ou deux biens locatifs ?

    OuiPenche vers la LLC

    Les frais de dépôt et l’entretien se répartissent sur davantage de biens.

    NonNom propre courant

    Un seul bien à votre nom, avec une assurance responsabilité de bailleur, est un choix courant.

  2. 2La responsabilité qui vous inquiète augmente-t-elle ?

    OuiPenche vers la LLC

    Une LLC vaut davantage son coût, avec l’assurance en plus, pas à la place.

    NonNom propre courant

    Beaucoup de propriétaires s’en remettent plutôt à une assurance responsabilité de bailleur.

  3. 3Le bien est-il grevé d’un prêt hypothécaire ?

    OuiPrudence

    Parlez d’abord à votre prêteur : transférer le titre peut déclencher la clause d’exigibilité en cas de vente (due-on-sale).

    NonPas d’obstacle

    Pas de conditions de prêt à régler avec un prêteur, même si votre assurance peut devoir changer.

  4. 4Garderez-vous l’argent de la LLC entièrement séparé du vôtre ?

    OuiPas d’obstacle

    C’est cette séparation qui donne sa protection à une LLC.

    NonPrudence

    Mélanger les deux est l’une des raisons les plus courantes pour lesquelles un tribunal écarte une LLC.

  5. 5Espérez-vous qu’elle réduise vos impôts ?

    OuiPrudence

    Par défaut, non : une LLC à associé unique est imposée comme si vous déteniez le bien directement.

    NonPas d’obstacle

    Le traitement fiscal est une décision distincte, à prendre plus tard avec un comptable, le cas échéant.

C’est une façon d’organiser la question, pas une réponse. Pesez vos réponses avec un avocat ou un comptable agréé dans votre État avant de déposer quoi que ce soit.

La démarche

Transférer un bien locatif dans une LLC, étape par étape

Cinq étapes, faites une fois et dans cet ordre, puis un entretien chaque année.

Une fois, dans cet ordre

  1. 1

    Une déclaration auprès de l’État

    Votre État

    Vous déposez les articles de constitution auprès du Secretary of State de votre État (ou l’équivalent) et désignez généralement un agent enregistré. Les frais et le renouvellement annuel varient selon l’État, généralement entre 50 et quelques centaines de dollars.

  2. 2

    Un operating agreement

    Vous

    Un accord écrit qui fixe qui possède la LLC et comment elle fonctionne. Même une LLC à un seul propriétaire en veut généralement un par écrit ; sans lui, un tribunal a moins d’éléments si vos affaires personnelles et professionnelles sont ensuite contestées comme n’en faisant qu’une.

  3. 3

    Un compte bancaire séparé

    Votre banque

    Les loyers arrivent sur un compte détenu par la LLC, et ses propres dépenses en sortent, séparées de votre argent personnel. Mélanger les deux est l’une des raisons les plus fréquentes pour lesquelles un tribunal ignore la LLC et atteint quand même le patrimoine personnel du propriétaire.

  4. 4

    Le prêt et l’assurance, si le bien est déjà financé

    Prêteur et assureur

    Avant de transférer le titre

    Transférer le titre de votre nom vers celui de la LLC peut déclencher la clause due-on-sale que porte la plupart des prêts, qui permet en théorie au prêteur d’exiger le remboursement total. Certains prêteurs ne l’appliquent pas, surtout si vous continuez à payer, mais c’est une clause réelle du contrat. Parlez-en à votre prêteur avant tout transfert, et vérifiez ce qu’il advient de votre assurance, qui doit parfois devenir une police commerciale au nom de la LLC.

  5. 5

    Transférer le titre à la LLC

    Avocat local

    Seulement une fois que votre prêteur et votre assureur ont répondu. La façon de transférer et d’enregistrer un acte varie selon l’État, c’est donc en général un avocat local qui s’en charge.

  6. Chaque année ensuite

    Rapport annuel, frais et comptabilité séparée

    Le rapport annuel ou le renouvellement auprès de l’État et ses frais, et la comptabilité propre de la LLC, chaque loyer entrant et chaque dépense sortant par son propre compte.

Une LLC, ou plusieurs

Une seule LLC, ou une par bien ?

Certains propriétaires regroupent tous leurs biens dans une seule LLC ; d’autres en créent une par bien. Rien n’impose l’un ou l’autre.

Une seule LLC pour tous les biens

Une réclamation sur un bien peut en général atteindre les autres détenus dans la même LLC.

Un dépôt, un rapport annuel, une comptabilité.

Une LLC par bien

Une réclamation sur un bien reste en général dans la LLC de ce bien.

Un dépôt, un rapport annuel et une comptabilité pour chacune.

En couleur : ce qu’une réclamation sur le bien A peut en général atteindre

Des LLC séparées isolent la responsabilité d’un bien à l’autre : un litige sur l’un ne peut en principe pas atteindre les autres. Cette protection ne vaut généralement que si les finances de chaque LLC sont tenues réellement séparées, et chaque LLC ajoute ses propres frais, son propre rapport annuel et sa propre comptabilité. Pour un ou deux biens, une seule LLC reste souvent plus simple à gérer ; consultez un comptable au-delà.

Cette page décrit des pratiques courantes, pas le droit d’un État en particulier, et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. La protection et les démarches d’une LLC varient selon l’État ; confirmez les détails auprès d’un avocat ou d’un comptable agréé avant tout dépôt.

Hors des États-Unis

Pas aux États-Unis ? Ce que les propriétaires utilisent à la place d’une LLC

La LLC est américaine, tout comme ce qui précède. Ailleurs, les propriétaires qui veulent une structure entre eux et un bien loué utilisent une forme locale, avec ses propres règles fiscales. Choisissez un lieu pour voir laquelle, et le compromis que l’on pèse.

Ailleurs

Repère général
  • La plupart des pays ont une société à responsabilité limitée capable de détenir un bien, mais l’imposition des loyers qu’elle perçoit, et le coût d’y apporter un bien, sont fixés au niveau national.
  • Le traitement fiscal par défaut de la LLC est une règle américaine : ne supposez pas qu’une société locale fonctionne de la même façon.

Demandez à un notaire et à un comptable locaux de comparer la détention en nom propre et en société avant d’agir.

La place de Dardaris

Quelle que soit la structure choisie, la gestion continue

Une LLC change qui possède le bien sur le papier. Ça ne change rien à ce qu’un propriétaire doit suivre chaque mois.

Vos portefeuilles dans Dardaris

  • Maple Street Holdings LLCOuvert
    • 88 Maple Street, Apt 2A$1,950
    • 88 Maple Street, Apt 3B$1,680
    Compte courant au nom de la LLC$3,630 encaissés sur $3,630 ce mois-ci
  • Harbor Street Rentals LLC
    • 12 Harbor Street, Unit 1F$1,850
    • 12 Harbor Street, Unit 2F$1,850
    Compte courant au nom de la LLC$1,850 encaissés sur $3,700 ce mois-ci
Un exemple inventé. Les loyers, les coûts et les dossiers de chaque LLC restent séparés, c’est tout l’intérêt d’en avoir une.
  • Un portefeuille par LLCChaque LLC a son propre portefeuille dans Dardaris, avec son numéro d’immatriculation, son propre compte bancaire et sa propre comptabilité, et vous passez de l’un à l’autre depuis le menu du compte.
  • Chaque bail, au même endroitDéposez le bail, Dardaris le lit page par page et classe les dates, le loyer et les parties, quel que soit le nom qui signe comme bailleur.
  • Le loyer, rapproché automatiquementChaque loyer est rapproché de votre compte bancaire automatiquement, et un dossier s’ouvre le jour où un paiement manque ou est incomplet.
  • Ce que votre État exige réellementDardaris fait remonter ce que la loi de l’État de votre bien exige réellement, via ses fiches de réglementation, plutôt qu’une réponse fédérale générique.
Commencer avec un immeuble

Questions des propriétaires

Créer une LLC pour un bien locatif

Une LLC protège-t-elle mon patrimoine personnel ?

Généralement oui, pour les litiges liés au bien lui-même, puisque la LLC est une entité juridique distincte de vous. Elle ne vous protège pas de votre propre négligence, et mélanger votre argent personnel avec celui de la LLC annule justement la séparation qui fait sa protection. La plupart des propriétaires gardent en plus une assurance responsabilité civile de bailleur.

Puis-je mettre un bien hypothéqué dans une LLC ?

Vous pouvez transférer le titre, mais la plupart des prêts contiennent une clause due-on-sale qui permet en théorie au prêteur d’exiger le remboursement total dès que le titre change de main. Certains prêteurs ne l’appliquent pas en pratique, mais c’est un risque réel, pas une simple formalité, et votre assurance doit généralement changer aussi. Parlez-en à votre prêteur et votre assureur avant tout transfert.

Ai-je besoin d’une LLC pour un seul bien locatif ?

Légalement non. Beaucoup de propriétaires détiennent un bien en leur nom propre et comptent sur une assurance responsabilité civile de bailleur à la place. Une LLC devient plus intéressante, malgré ses frais et sa paperasse, à mesure que le nombre de biens ou le risque augmente ; pour un seul bien, c’est un vrai choix, pas une évidence.

Combien coûte la création d’une LLC pour un bien locatif ?

Cela dépend de l’État. Les frais de dépôt et le renouvellement annuel vont en général d’environ 50 $ à quelques centaines de dollars, et vous pouvez aussi payer un agent enregistré, sans compter le temps ou le coût de tenir la comptabilité de la LLC séparée de la vôtre. Vérifiez les montants actuels auprès du Secretary of State de votre État, ou de son équivalent.

Une seule LLC, ou une par bien ?

Aucune des deux n’est obligatoire. Des LLC séparées cloisonnent en général la responsabilité entre les biens, mais seulement dans la mesure où les finances de chacune restent séparées, et chacune ajoute ses propres frais de dépôt, son rapport annuel et sa comptabilité. Pour un ou deux biens, beaucoup de propriétaires trouvent une seule LLC plus simple à tenir ; consultez un comptable au-delà.

Une LLC réduit-elle l’impôt sur mes revenus locatifs ?

Pas à elle seule. Par défaut, une LLC à associé unique est imposée comme si vous déteniez le bien directement. Certains propriétaires optent plus tard pour un autre régime fiscal à mesure que l’activité grandit, une décision distincte à prendre avec un comptable.

Cela s’applique-t-il hors des États-Unis ?

Non. La LLC est une forme juridique américaine créée par le droit de chaque État, et son traitement fiscal par défaut est une règle fédérale américaine. Ailleurs, les propriétaires utilisent leurs propres structures, comme la SCI en France, la BV aux Pays-Bas, la limited company en Angleterre ou la GmbH en Allemagne, chacune avec ses propres compromis. La section « Pas aux États-Unis ? » de cette page en résume plusieurs.

Quelle que soit l’entité sur l’acte, Dardaris suit le bail

Ouvrez un portefeuille pour la LLC, confiez le bail, et voyez le loyer, les échéances et la comptabilité qu’il ouvre.

Commencer avec un immeuble

14 jours avant le premier prélèvement · Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas