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Loi sur la location

La loi du 6 juillet 1989, dans l'ordre où un propriétaire en a vraiment besoin

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit presque toutes les locations d'habitation en France : la durée du bail, les documents qui l'accompagnent, ce que doit chaque partie, et la façon dont il prend fin. Cette page suit une location de la signature à la restitution du dépôt de garantie, avec les chiffres qu'on vous demandera.

Commencer avec un immeubleVoir ce que cela coûte

Rien n’est activé tant que vous ne le décidez pas.

Durée minimale d'un bail vide consenti par un bailleur personne physique
3 ans
Durée minimale d'un bail meublé
1 an
Dépôt de garantie maximal, vide ou meublé, en loyer hors charges
1 ou 2 mois
Préavis du bailleur avant le terme d'un bail vide
6 mois

1Champ d'application

Les locations que la loi couvre, et celles qu'elle laisse à d'autres règles

Elle régit le logement loué à titre de résidence principale du locataire, c'est-à-dire occupé au moins huit mois par an, en France métropolitaine et dans les départements d'outre-mer. L'article 2 trace la limite.

Couvert

  • Un logement vide loué à titre de résidence principale
  • Un logement meublé loué à titre de résidence principale (article 25-3 et suivants)
  • Un logement qui est aussi le lieu de travail du locataire (usage mixte)
  • Un bail mobilité : meublé, d'un à dix mois, pour un locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique ou en mission temporaire

Soumis à d'autres règles

  • Une résidence secondaire
  • Une location saisonnière ou de vacances
  • Un local commercial, un bureau ou un bail professionnel
  • Un logement de fonction
  • Les logements-foyers
  • Un garage ou une place de parking loué seul

2À la signature

Combien de temps dure le bail

Deux éléments fixés à la signature décident de la durée : meublé ou non, et qui est le bailleur. Les barres sont à l'échelle.

  • Vide, bailleur personne physique

    Reconduit tacitement

    3 ans

  • Vide, bailleur personne morale

    Reconduit tacitement

    6 ans

  • Meublé

    Reconduit tacitement

    1 an

  • Meublé, locataire étudiant

    Prend fin au terme, sans reconduction

    9 mois

  • Bail mobilité

    Prend fin au terme, sans reconduction

    1 à 10 mois

Une SCI familiale compte comme un bailleur personne physique. Une personne physique peut signer pour moins de trois ans, jamais moins d'un an, lorsqu'un événement précis d'ordre familial ou professionnel l'amènera à reprendre le logement (article 11).

Ce qui doit accompagner le bail

Le bail suit le contrat type fixé par le décret n° 2015-587, et ces documents y sont annexés. L'absence de l'un d'eux n'annule pas le bail, mais peut coûter une diminution de loyer ou des dommages et intérêts.

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE)Valable dix ans
  • État des risques et pollutions (ERP)Daté de moins de six mois à la signature
  • État de l'installation intérieure d'électricitéInstallation de plus de quinze ans ; valable six ans
  • État de l'installation intérieure de gazInstallation de plus de quinze ans ; valable six ans
  • Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)Immeuble construit avant 1949 ; six ans si du plomb est trouvé
  • État des nuisances sonores aériennesDans une zone du plan d'exposition au bruit d'un aéroport
  • Diagnostic amiantePermis de construire antérieur à juillet 1997 ; tenu à disposition sur demande
  • État des lieux d'entréeÉtabli contradictoirement à la remise des clés
  • Notice d'informationLe résumé officiel des droits et obligations des deux parties
  • Extraits du règlement de copropriétéLorsque l'immeuble est en copropriété

Ce que vous pouvez demander, et quand vous pouvez l'augmenter

Le plafond du dépôt de garantie

  • Vide1 mois
  • Meublé2 mois
  • Bail mobilitéAucun

Calculé en loyer hors charges. Il ne peut pas être révisé en cours de bail et ne produit aucun intérêt au profit du locataire.

Fixer et augmenter le loyer

  1. 1Fixé librement à la signature, sauf dans les cas ci-dessous.
  2. 2Villes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et d'autres) : pas plus que le loyer de référence majoré de 20 %, sauf complément de loyer justifié.
  3. 3Zones tendues : à la relocation, pas plus que le loyer du précédent locataire révisé selon l'IRL, sauf exceptions limitées.
  4. 4Une fois par an, seulement si le bail prévoit une clause de révision. Demandez-la dans l'année suivant la date prévue, sinon cette année est perdue ; elle court à compter de la demande, jamais rétroactivement.
  5. 5Logements classés F ou G : aucune augmentation depuis le 24 août 2022, en France métropolitaine.
Nouveau loyerLoyer actuelIRL du trimestre de référence, cette annéeIRL du même trimestre, l'année précédente

3Pendant le bail

Article 6 et article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : ce que doit chaque partie

L'article 6 fixe les obligations du bailleur, l'article 7 celles du locataire. Les deux sont d'ordre public : une clause qui y déroge est réputée non écrite.

Bailleur, article 6

  1. 1Délivrer un logement décent : sûr, sain, équipé pour un usage normal et au-dessus du seuil de performance énergétique
  2. 2Le remettre en bon état d'usage et de réparation, avec des équipements en bon état de fonctionnement
  3. 3Assurer la jouissance paisible du logement, et garantir les vices cachés qui y font obstacle
  4. 4L'entretenir en état de servir à l'usage prévu et faire toutes les réparations autres que locatives
  5. 5Ne pas s'opposer aux aménagements du locataire, dès lors qu'ils ne transforment pas le logement
  6. 6Remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande (article 21)

Locataire, article 7

  1. 1Payer le loyer et les charges aux termes convenus
  2. 2User paisiblement du logement, suivant la destination prévue au bail
  3. 3Répondre des dégradations survenues pendant le bail, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement
  4. 4Assurer l'entretien courant et les menues réparations fixées par le décret n° 87-712
  5. 5Laisser exécuter les travaux annoncés par écrit : jamais le week-end ni un jour férié sans son accord, et avec une diminution de loyer s'ils durent plus de 21 jours
  6. 6Ne faire aucune transformation sans l'accord écrit du bailleur
  7. 7S'assurer contre les risques locatifs, et en justifier à la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur

Qui répare quoi : le décret n° 87-712 du 26 août 1987

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe la part du locataire. C'est une liste indicative plutôt que limitative, et l'article 7 exclut le reste : la vétusté, la malfaçon, le vice de construction et la force majeure restent à la charge du bailleur, même pour un élément que le décret cite.

Locataire

  • Ampoules, fusibles et prises
  • Joints et clapets des robinets
  • Débouchage des éviers et canalisations
  • L'entretien annuel de la chaudière
  • Le ramonage des cheminées et conduits
  • La tonte et la taille d'un jardin privatif
  • Le bon fonctionnement du détecteur de fumée

Bailleur

  • Le remplacement d'une chaudière ou d'un chauffe-eau en fin de vie
  • Toiture, façade et gros œuvre
  • Tout ce qui est usé par la vétusté
  • Les dommages dus à un vice de construction ou à une malfaçon
  • La mise aux normes de décence et de performance énergétique
  • L'installation du détecteur de fumée

Le seuil énergétique, classe par classe

Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, la classe du DPE fait partie de ce qui rend un logement décent. Chaque classe du bas de l'échelle est exclue des nouveaux baux et des renouvellements à sa propre date, en France métropolitaine.

  • A

    Peut être loué

  • B

    Peut être loué

  • C

    Peut être loué

  • D

    Peut être loué

  • E

    Ne pourra plus être loué à partir du 1er janvier 2034

  • F

    Ne pourra plus être loué à partir du 1er janvier 2028Loyer gelé

  • G

    Ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025Loyer gelé

Les départements d'outre-mer suivent un calendrier plus tardif : classe G à partir de 2028, classe F à partir de 2031. Le locataire d'un logement sous le seuil peut demander au juge d'ordonner les travaux.

4À la fin du bail

Quel préavis, et de la part de qui

Le locataire peut partir à tout moment. Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à son terme, et seulement pour l'un de trois motifs. Le préavis court à compter de la réception du congé : lettre recommandée, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre émargement.

  • Locataire, vide

    Un mois en zone tendue, ou pour un motif indiqué dans la lettre : premier emploi, perte d'emploi, mutation, état de santé, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social, violences conjugales

    3 mois

  • Locataire, meublé

    À tout moment, sans motif

    1 mois

  • Bailleur, vide

    Avant le terme uniquement : congé pour reprise, congé pour vente, ou pour motif légitime et sérieux

    6 mois

  • Bailleur, meublé

    Avant le terme uniquement, pour les trois mêmes motifs

    3 mois

Préavis réduit

Un congé pour vente ouvre au locataire d'un logement vide un droit de préemption au prix indiqué.

Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peut recevoir congé sans offre de relogement à proximité, sauf si le bailleur a lui aussi plus de 65 ans ou des ressources modestes.

Restituer le dépôt de garantie

Le délai court à partir de la remise des clés.

  1. Remise des clésL'état des lieux de sortie est établi et comparé à celui d'entrée
  2. Sous 1 moisSi l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée
  3. Sous 2 moisSinon, déduction faite des sommes que vous pouvez justifier
  4. Au-delà10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard commencé

En copropriété, jusqu'à 20 % peuvent être retenus jusqu'à l'approbation des comptes annuels de l'immeuble, puis réglés dans le mois qui suit.

Deux règles souvent mal comprises

La visite qui n'est pas un droit, et le bail qui survit au couple

Les deux questions reviennent sans cesse, et la réponse est à chaque fois plus étroite que ce que la question suppose.

La visite « une fois par an » du propriétaire

Aucun article ne donne au bailleur un droit permanent de visite. Le locataire a les clés, et entrer sans son accord est une infraction pénale, propriétaire ou non. L'accès existe pour les travaux annoncés par écrit (article 7) et pour les visites en vue d'une relocation ou d'une vente, jamais un jour férié et pas plus de deux heures les jours ouvrables (article 4). Une visite annuelle n'existe que si le bail la prévoit, et elle se fait toujours sur rendez-vous.

Un bail à deux noms, après une séparation

Tout dépend de qui sont les deux. Les colocataires qui ne sont ni mariés ni pacsés relèvent de l'article 8-1 : avec une clause de solidarité, celui qui part reste tenu jusqu'à ce qu'un nouveau colocataire signe, et au plus tard six mois après la date d'effet de son congé. Sans cette clause, la solidarité prend fin avec le congé.

  1. Congé envoyé
  2. Congé effectif1 ou 3 mois plus tard
  3. Fin de la solidarité6 mois plus tard au maximum
  • Mariés : les deux époux sont cotitulaires du bail en vertu de l'article 1751 du Code civil, quel que soit le signataire. Le loyer est une dette ménagère, et l'époux qui part reste tenu jusqu'à la transcription du divorce en marge des registres d'état civil.
  • Partenaires de PACS : cotitulaires s'ils l'ont demandé conjointement, et tenus du loyer jusqu'à la dissolution du PACS.
  • Le partenaire qui part en raison de violences conjugales n'est plus tenu dès le lendemain de la réception par le bailleur de l'ordonnance de protection ou de la condamnation (article 8-2).

Où intervient Dardaris

Une loi change ce qu'un bail peut dire. Dardaris lit laquelle s'applique.

Chaque immeuble porte sa propre juridiction, lue à partir de son adresse, et non devinée d'après le pays où le compte a été ouvert. Une adresse en France ouvre le bail sur cette loi, avec sa durée, son plafond de dépôt de garantie et ses préavis, avant que vous ayez à chercher quoi que ce soit.

Le bon bail, à partir de l'adresse

Meublé ou vide : la durée, le plafond du dépôt de garantie et les préavis suivent l'immeuble et le bail que vous choisissez.

Ce que la loi vous demande encore

Les diagnostics exigés par cette loi, avec leur durée de validité, sur un seul calendrier, relancés avant leur expiration.

Le bail, classé avec la loi qui le régit

Pour qu'une question sur un préavis ou une réparation trouve sa réponse dans le document lui-même, pas dans une supposition.

Les questions que se posent les propriétaires sur la loi du 6 juillet 1989

Qu'est-ce que la loi du 6 juillet 1989 ?

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est le texte qui régit les baux d'habitation en France : ce que doit contenir le bail, sa durée, la façon dont il prend fin, et ce que chaque partie doit à l'autre pendant la location. Elle s'applique au logement loué à titre de résidence principale du locataire, meublé ou non.

Que prévoit l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ?

L'article 7 énumère les obligations du locataire : payer le loyer et les charges aux termes convenus, user paisiblement du logement, répondre des dégradations survenues pendant le bail, assurer les menues réparations fixées par le décret n° 87-712, laisser exécuter les travaux annoncés par le bailleur, ne faire aucune transformation sans accord écrit, et s'assurer contre les risques locatifs.

Qu'est-ce que le décret n° 87-712 du 26 août 1987 ?

C'est le décret auquel renvoie l'article 7 pour le détail des réparations locatives : l'entretien courant et les menues réparations dus par le locataire, des joints de robinet aux ampoules jusqu'au jardin privatif. Sa liste est indicative et non limitative, et même pour un élément cité, la vétusté, la malfaçon, le vice de construction et la force majeure restent à la charge du bailleur.

Quel préavis le locataire doit-il donner ?

Trois mois pour un logement vide, réduits à un mois en zone tendue ou pour un motif prévu par la loi, comme un premier emploi, une perte d'emploi, l'état de santé ou le RSA, indiqué dans la lettre de congé. Un mois pour un logement meublé, quel que soit le motif.

Dans quel délai le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie ?

Un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire. Chaque mois de retard commencé coûte au bailleur 10 % du loyer mensuel hors charges.

Le propriétaire a-t-il le droit de visiter le logement une fois par an ?

Non. La loi ne donne au bailleur aucun droit permanent de visite. L'accès existe pour les travaux annoncés par écrit et pour les visites en vue d'une relocation ou d'une vente, jamais un jour férié et pas plus de deux heures les jours ouvrables. Une visite annuelle n'existe que si le bail la prévoit, sur rendez-vous.

Que devient un bail à deux noms quand le couple se sépare ?

Cela dépend du couple. Les colocataires non mariés relèvent de l'article 8-1 : avec une clause de solidarité, celui qui part reste tenu jusqu'à ce qu'un remplaçant signe, et au plus tard six mois après la date d'effet de son congé. Les époux sont tous deux cotitulaires du bail en vertu de l'article 1751 du Code civil et restent tenus jusqu'à la transcription du divorce ; les partenaires de PACS jusqu'à la dissolution du PACS.

Cette loi s'applique-t-elle à toutes les locations en France ?

Elle s'applique au logement loué à titre de résidence principale du locataire, meublé ou non, en France métropolitaine et dans les départements d'outre-mer. Une résidence secondaire, une location saisonnière, un bail commercial ou professionnel et un logement de fonction relèvent d'autres règles, c'est pourquoi le cadre sur lequel s'ouvre un bail dépend à la fois de l'adresse et de l'usage pour lequel le bien est loué.

Quelles règles s'appliquent là où se trouve votre immeubleComment Dardaris déduit une juridiction d'une adresse, et ce qu'il fait quand la loi n'a pas encore été étudiée.Lire
Loyer impayéPremier propriétaire bailleur

Ouvrez le bail sur la loi qui le régit vraiment.

Confiez-nous un immeuble et voyez la durée, les préavis et les obligations de conformité avec lesquels il s'ouvre.

Commencer avec un immeuble

14 jours avant le premier prélèvement · Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas