Comparer les outils de gestion locative
AppFolio ou Dardaris ? Un comparatif honnête.
AppFolio est conçu pour des sociétés de gestion qui gèrent des dizaines ou des centaines de lots, avec un minimum de 50 lots et un tarif accessible uniquement sur demande de devis à son équipe commerciale. Dardaris est conçu pour un propriétaire : il lit vos baux et votre banque, repère les impayés, rédige l’étape suivante selon la loi propre à chaque immeuble, et fait tout passer par des workflows que vous contrôlez, si bien que rien n’atteint un locataire sans votre accord. Voici où chacun l’emporte, avec ce que chacun publie réellement sur son prix.
14 jours sur Pro avant le premier prélèvement. Le paiement demande une carte d’abord, et rien n’est activé tant que vous ne le décidez pas.
AppFolio
Dardaris
- Idéal pour
- Sociétés de gestion gérant 50 lots ou plusCeux qui veulent la lecture et les relances préparées
- Offre gratuite
- Pas d’offre gratuite ; aucun essai publiéNon, un essai de 14 jours
- Offres payantes dès
- Sur devis uniquement ; aucun prix publié€12,25 par mois, jusqu’à 3 lots
- Quelle loi
- Règles des États américains ; aucune couverture transfrontalière trouvéeLue sur l’adresse de chaque immeuble
- IA
- Realm-X, sa propre plateforme d’IALit baux et actes, répond à partir de vos dossiers
Par mois, hors taxes le cas échéant. Dardaris à son tarif bêta.
AppFolio en quatre chiffres
- en activité depuis, coté au Nasdaq (APPF)
- 2006
- taille minimale de patrimoine avant l’établissement d’un devis
- 50 units
- sur G2, sur 1 033 avis
- 4.6 / 5
- sur Capterra, sur 1 891 avis
- 4.5 / 5
Les avis saluent les rapports et le flux de location tout-en-un. Les reproches qui reviennent : des coûts supplémentaires pour la sélection des locataires, les paiements et les fonctions d’IA en plus du tarif par lot, et un support plus lent aux périodes chargées.
La réponse courte
Deux métiers différents
AppFolio vous conviendra mieux si
- Vous gérez déjà un patrimoine de 50 lots ou plus, le minimum qu’AppFolio accepte même de chiffrer.
- Vous voulez des rapports propriétaires et locataires pensés pour la comptabilité d’une société de gestion.
- Un devis établi par une équipe commerciale vous convient ; vous n’avez pas besoin du prix à l’avance.
- Vous voulez un nom avec deux décennies d’existence, coté au Nasdaq.
Dardaris vous conviendra mieux si
- Vous possédez dans plusieurs pays ou plusieurs devises, ou préférez qu’un bail ou un acte soit lu depuis son PDF plutôt que ressaisi.
- Vous voulez qu’un impayé soit repéré sur le relevé bancaire et l’étape suivante rédigée pour vous, selon la loi propre à l’adresse de l’immeuble.
- Vous voulez que chaque étape automatique attende votre accord, et laisse une trace de ce qui a tourné et pourquoi.
- Vous préférez que la paperasse se lise seule plutôt que de remplir un formulaire de plus.
Fonction par fonction
Ce que chacun fait, et ce qu’il ne fait pas
La colonne AppFolio est lue sur ses pages publiques, vérifiées le 27 septembre 2026 ; celle de Dardaris est ce qui est en service aujourd’hui. Quand AppFolio ne décrit pas une fonction, le tableau le dit plutôt que de deviner.
| Fonction | AppFolio | Dardaris |
|---|---|---|
| Les baux et le bien | ||
| Rédaction du bail | Oui | Oui |
| Lit un bail existant depuis son PDF | Non décrit | OuiVous confirmez ce qui a été lu |
| Signature électronique | Oui | À venir |
| État des lieux (entrée / sortie) avec photos | Non décrit | Non |
| Révision ou indexation du loyer | Non décrit | Oui |
| Règles pour un bien hors de son pays d’origine | Non | OuiSix droits du logement recherchés à la main ; tout autre pays marqué à confirmer |
| Loyers et argent | ||
| Quittances de loyer | Non décrit | OuiÉtablies dès que le loyer est rapproché, à vous d’envoyer |
| Connexion bancaire | En partiePaiements de loyer en ligne ; aucune synchronisation bancaire externe décrite | OuiPonto en Europe, Plaid ailleurs |
| Impayés | Non décrit | OuiRepérés sur le relevé bancaire, étape suivante rédigée |
| Régularisation des charges | Non décrit | En partieSur l’offre Pro |
| Aide à la déclaration fiscale | OuiGénération du formulaire 1099-NEC intégrée | En partieExports pour votre comptable |
| Tout le reste | ||
| Workflows automatisés | OuiRealm-X automatise la location et le tri des demandes de maintenance | OuiRapprochement, impayés et quittances, chaque étape tracée |
| Réponses aux locataires rédigées par l’IA | OuiRealm-X répond aux questions de renouvellement, de loyer et de bail | À venirRédigées à partir de leur propre bail, à vous d’envoyer |
| Immeubles dans plusieurs devises | Non | OuiChacun dans sa devise, totaux au cours du jour |
| Assistant IA | OuiRealm-X, sa propre plateforme d’IA agentique, avec une intégration Claude annoncée en 2026 | OuiSur toutes les offres |
| API et MCP pour les outils d’IA | En partiePar palier : lecture seule ou lecture-écriture, pas sur toutes les offres | Oui |
| Chaque étape automatique attend votre accord, et est tracée | Non décrit | Oui |
| Espace locataire | OuiEspaces locataire et propriétaire, plus une application locataire séparée | Non |
| Candidatures de locataires | Oui | Non |
| Location saisonnière ou de courte durée | Non décrit | À venir |
| Application mobile | OuiiOS et Android, plus une application locataire séparée | En partieDans le navigateur du téléphone |
| Plusieurs personnes sur un compte | Oui | Oui |
Ce que ça coûte
AppFolio contre Dardaris, lot par lot
Le prix mensuel pour un même nombre de lots, hors taxes, sur l’offre la moins chère de chacun qui les couvre, chacun dans la devise où il affiche son propre prix.
1 lot
AppFolioSur devis · CoreDardaris€12,25 · Propriétaireprix catalogue €493 lots
AppFolioSur devis · CoreDardaris€12,25 · Propriétaireprix catalogue €495 lots
AppFolioSur devis · CoreDardaris€37,25 · Proprix catalogue €14925 lots
AppFolioSur devis · CoreDardaris€37,25 · Proprix catalogue €149
Dardaris est à -75 % pendant la bêta : la barre pleine est ce que vous payez, le contour le prix catalogue auquel il reviendra, avec au moins 30 jours de préavis.
La différence paie le travail lui-même : la lecture, le rapprochement et la rédaction, menés par des workflows que vous contrôlez. Si vous préférez faire cette part vous-même, l’outil le moins cher est l’économie raisonnable.
Automatisations
Ce qui tourne tout seul, et ce qui vous attend
Dardaris fait tourner des workflows qui lisent, rapprochent et rédigent, et retient pour votre décision tout ce qui atteindrait un locataire.
Tourne tout seul aujourd’hui
- Rapproche chaque paiement bancaire de l’avis d’échéance qu’il règle
- Ouvre un dossier d’impayé quand un loyer n’est pas arrivé, et vous prévient
- Établit la quittance une fois le loyer payé
- Lit un bail ou un acte que vous déposez et en remplit les champs
- Trace chaque étape : ce qui a tourné, et pourquoi
Attend votre accord
- Chaque relance et chaque mise en demeure
- Tout ce qui atteindrait un locataire
- Tout chiffre juridique que les règles marquent à confirmer
À venir
- Les e-mails des locataires lus dans leur langue, avec une réponse rédigée à partir de leur bail et vérifiée contre vos dossiers
- Choisir, workflow par workflow, ce qui peut tourner tout seul
Une réponse ne part jamais seule de votre adresse : même quand la boîte de réception sera disponible, le plus que Dardaris fera sans vous est de classer la réponse rédigée sur le fil, pour vous.
Où Dardaris diffère
Ce qui se passe quand un loyer n’arrive pas
Dardaris part du relevé bancaire, suit les étapes de la loi propre à l’immeuble, et s’arrête avant que quoi que ce soit n’atteigne le locataire.
Ces délais relèvent de l’usage, pas de la loi : Dardaris les marque à confirmer et ne lance aucune de ces étapes sans vous. Un paiement qui arrive clôt le dossier et établit la quittance.
Date d’échéance
Le loyer est exigible
L’avis d’échéance du mois est déjà au dossier.
Délai de grâce écoulé
Un dossier d’impayé s’ouvre
Vous êtes prévenuLa banque a transmis ses mouvements et rien n’a réglé l’avis. Vous êtes prévenu ; aucun courrier ne part.
Vers le 3e jour
Une relance amiable
Attend votre accordRédigée à partir du bail et du solde, à vous d’envoyer.
Vers le 15e jour
Mise en demeure
Attend votre accordDardaris la prépare et indique comment elle doit être signifiée.
Vers le 30e jour
Commandement de payer
Attend votre accordSignifié par l’officier que la procédure locale désigne, que vous mandatez.
Plusieurs pays, plusieurs devises
Chaque immeuble garde sa propre loi et sa propre devise
Dardaris lit sur l’adresse de chaque immeuble quelle loi du logement s’applique, garde son loyer dans la devise de ce pays, et compte tout le patrimoine dans la devise que vous choisissez.
Tout autre pays s’ouvre sur des règles dont chaque chiffre est marqué à confirmer, si bien que le produit n’agit seul sur aucune d’elles. Voir les pays couverts
- LyonLoi du 6 juillet 1989Recherché850 €EUR
- BruxellesCode bruxellois du logementRecherché€1.100EUR
- GandDécret flamand sur la location d’habitationRecherché€950EUR
- AmsterdamDroit locatif néerlandaisRecherché€1.650EUR
- LondresDroit du logement anglaisÀ confirmer, ligne par ligne£1,400GBP
- New YorkDroit locatif de l’État de New YorkRecherché$2,800USD
Les totaux sont comptés dans la devise de votre compte au cours publié ce jour-là, et un montant converti est signalé comme tel.
Faire la transition
Changer d’outil, en trois étapes
- Étape 1
Ajoutez l’immeuble
Saisissez son adresse. La loi qui s’y applique en est déduite.
- Étape 2
Déposez le bail
Le PDF est lu : locataire, loyer, dates. Vous confirmez ce qui a été lu.
- Étape 3
Connectez la banque
Le compte sur lequel arrive le loyer. Les paiements sont rapprochés des avis d’échéance à partir de là.
Gardez votre outil actuel ouvert pendant l’essai. Changer d’outil ne change rien au bail lui-même, et rien n’est envoyé à votre locataire.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’AppFolio ?
AppFolio Property Manager est une plateforme de gestion locative destinée aux sociétés de gestion et aux grands patrimoines. Fondée en 2006 à Santa Barbara, en Californie, elle est cotée en bourse depuis 2015 (Nasdaq : APPF). Son offre d’entrée exige au moins 50 lots, et le tarif n’est communiqué que sur demande de devis à son équipe commerciale.
AppFolio propose-t-il une offre gratuite ou un essai ?
Non. AppFolio ne publie ni offre gratuite ni essai en libre-service ; chaque offre commence par une demande de devis et un minimum de 50 lots. Dardaris n’a pas d’offre gratuite non plus, mais les 14 premiers jours sur Pro ne coûtent rien avant le premier prélèvement, sans minimum de patrimoine. Ensuite, l’offre Owner coûte €12,25 par mois jusqu’à 3 lots.
Dardaris est-il une vraie alternative à {rival} ?
Pour les baux, les avis d’échéance, les quittances et la connexion bancaire, oui. Son cœur est différent : il lit vos baux et vos actes, repère les impayés sur le relevé bancaire, rédige l’étape suivante selon la loi de l’adresse de l’immeuble, et attend votre accord avant que quoi que ce soit ne parte. Là où AppFolio couvre un terrain que Dardaris ne couvre pas encore, le tableau ci-dessus le dit.
Dardaris gère-t-il des biens dans plusieurs pays et plusieurs devises ?
Oui. Chaque immeuble est rattaché à la loi du logement de son adresse et garde son loyer, sa garantie et ses frais dans la devise de ce pays. Le patrimoine est compté dans une devise de votre choix, au cours publié ce jour-là, et un montant converti est signalé comme tel. Là où les règles d’un pays n’ont pas été recherchées, chaque chiffre juridique est marqué à confirmer.
Qu’est-ce que Dardaris automatise aujourd’hui ?
Le rapprochement des paiements bancaires avec les avis d’échéance, l’ouverture d’un dossier d’impayé quand un loyer n’est pas arrivé, l’établissement de la quittance une fois le loyer payé, et la lecture des baux et actes que vous déposez. Chaque étape est tracée. Les relances, les mises en demeure et tout ce qui atteint un locataire attendent votre accord.
Dardaris peut-il répondre automatiquement aux locataires ?
Pas encore. La lecture des e-mails des locataires et la rédaction de la réponse sont en cours de construction : la réponse est rédigée à partir du bail de ce locataire et vérifiée contre vos dossiers. Même alors, elle ne part pas toute seule. Dardaris n’a aucun moyen d’envoyer depuis votre adresse, donc la réponse rédigée vous attend sur le fil.
Puis-je passer de {rival} à Dardaris ?
Oui. Ajoutez l’adresse de chaque immeuble, déposez le bail en cours pour qu’il soit lu plutôt que ressaisi, et connectez le compte sur lequel arrive le loyer. Changer d’outil ne change rien à ce que dit le bail existant, et vous pouvez garder AppFolio pendant l’essai.
Essayez-le sur un immeuble avant de décider.
Ajoutez une adresse et son bail, et voyez ce que Dardaris lit et prépare pendant les 14 premiers jours, sans minimum de 50 lots et sans appel commercial.
14 jours avant le premier prélèvement · Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas
Les chiffres d’AppFolio ont été relevés sur ses pages publiques, G2 et Capterra le 27 septembre 2026 et peuvent avoir changé depuis ; AppFolio ne publie pas de tarif précis, seulement que les devis commencent à partir de 50 lots. AppFolio est une marque de son propriétaire ; Dardaris n’y est pas affilié.