Fixer un loyer
Comment déterminer le loyer d'un bien locatif
Trois façons d'arriver à un chiffre, et aucune n'est la réponse complète à elle seule. C'est là où elles se recoupent que se trouve la réponse. Cette page déroule les annonces comparables, la règle des 1 % et le calcul par les coûts sur un même appartement, montre où elles s'accordent, et vous donne un calculateur pour faire de même avec le vôtre.
14 jours avant le premier prélèvement · Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas
Trois méthodes, un appartement
Un deux-chambres qui vaut €150.000
- Ce que demandent des biens comparables€1.250 – €1.380
- Le repère des 1 %€1.200 – €1.650
- Ce que le bien vous coûte, plus une marge€1.020 et plus
Les trois s'accordent : de €1.250 à €1.380Loyer retenu : €1.300
Méthode 1
Partez de ce que louent réellement des biens comparables
Le chiffre le plus fiable n'est pas une formule : c'est ce que demandent en ce moment des biens quasi identiques à proximité et, si vous pouvez le savoir, ce pour quoi ils se sont réellement loués. Rapprochez-vous au maximum sur le quartier, la surface, l'état et l'ameublement ; un appartement à deux rues de là avec une chambre en plus n'est pas un comparable.
Quatre annonces à proximité, trois comparables
- Deux chambres, même rue, non meubléComparable€1.250
- Deux chambres, rue voisine, non meubléComparable€1.300
- Deux chambres, même pâté de maisons, cuisine neuveComparable€1.380
- Trois chambres, à deux ruesPas un comparable : une chambre de plus€1.650
Fourchette de départ€1.250 – €1.380
Ce qu’un comparable doit avoir en commun
- 1Le même quartier, idéalement la même rue ou le même îlot
- 2Le même nombre de chambres et une surface proche
- 3Un état comparable : cuisine, salle de bain, chauffage, performance énergétique
- 4Meublé ou non meublé, comme le vôtre
- 5Le loyer auquel il s'est réellement loué, si vous le trouvez, plutôt que le loyer demandé
Méthode 2 · Un repère, pas une règle
La « règle des 1 % » : utile comme repère, fausse comme formule
Un repère courant dit que le loyer mensuel devrait tourner autour de 0,8 % à 1,1 % de la valeur du bien. Traitez-le exactement comme tel : une fourchette approximative pour vérifier un chiffre, jamais un moyen de le fixer. Elle n'a jamais été calculée sur votre marché, et une vraie réponse vient toujours des comparables ci-dessus.
Le repère, calculé
- €150.0000,8 %€1.200
- €150.0001,1 %€1.650
Le repère des 1 %€1.200 – €1.650
Ce que demandent des biens comparables
La formule
Fourchette indicative = Valeur du bien × 0,8 % à Valeur du bien × 1,1 %
La règle des 1 % est une règle empirique venue des États-Unis. Dans bien des villes européennes, les rendements bruts sont bien plus bas qu'elle ne le suppose, si bien qu'elle peut y indiquer un loyer qu'aucun bien comparable n'atteint, et ce sont les comparables qui doivent l'emporter.
Méthode 3
Le calcul par les coûts : couvrir ce que le bien vous coûte, plus une marge
Additionnez ce que le bien vous coûte réellement chaque mois : la mensualité de crédit, l'assurance, une provision pour l'entretien, d'éventuels frais de gestion. Ajoutez ensuite la marge souhaitée. Cela fixe un plancher : un loyer en dessous, c'est un bien qui vous fait perdre de l'argent dès qu'il faut réparer quelque chose.
Ce que l'appartement vous coûte chaque mois
- Mensualité de crédit€700
- Coûts mensuels€150
- Marge, 20 %€170
Loyer cible€1.020
La formule
Loyer cible = (Mensualité de crédit + Coûts mensuels) × (1 + Marge)
Faire la synthèse
Là où les trois chiffres se rejoignent
Aucune des trois méthodes ci-dessus n'est la réponse à elle seule ; c'est leur recoupement qui l'est. Dans cet exemple, les comparables se regroupent entre €1.250 et €1.380, la fourchette indicative va largement de €1.200 à €1.650, et le calcul par les coûts fixe un plancher de €1.020. Un loyer de €1.300 par mois se situe dans les trois à la fois, nettement au-dessus du plancher et en ligne avec ce que demandent réellement des appartements comparables à proximité, ce qui en fait un chiffre plus défendable qu'une seule méthode prise isolément.
Le loyer, vérifié de trois façons
€1.300par mois
- Au-dessus du plancher de coûts de €1.020, avec €280 de marge chaque mois
- Dans ce que demandent des biens comparables, de €1.250 à €1.380
- Dans la fourchette du repère, de €1.200 à €1.650
Avant de fixer un chiffre définitif
Vérifiez ce que permet l'adresse avant de publier l'annonce
Certains marchés plafonnent ce qu'un propriétaire peut demander, ou de combien le loyer peut augmenter entre deux locataires ou d'une année sur l'autre, encadrement des loyers et règles d'indexation légale étant les deux formes les plus courantes ; vérifiez donc ce qui s'applique à votre adresse précise avant d'arrêter un chiffre définitif.
- 1
L'adresse est-elle en zone d'encadrement des loyers ?
Certaines villes fixent un loyer de référence ou un plafond par quartier et type de logement. S'il s'applique, il plafonne le chiffre quoi que disent les comparables.
- 2
La hausse entre deux locataires est-elle limitée ?
Certains marchés limitent l'écart entre le loyer d'un nouveau locataire et celui du précédent. Le bail précédent fait alors partie du calcul.
- 3
Comment le loyer peut-il évoluer en cours de bail ?
Une indexation annuelle n'est souvent permise que si le bail la prévoit, et seulement selon l'indice que la loi désigne.
Ce que l'adresse permet dépend d'abord du pays, et en Belgique de la région. Voici ce qui plafonne ou encadre le loyer là où vous êtes.
Ailleurs
Repère général- Beaucoup de pays laissent le bailleur fixer librement le premier loyer mais encadrent son évolution en cours de bail.
- Certaines villes plafonnent les loyers ou les rattachent à une grille de référence, renseignez-vous auprès du service local du logement.
- Une hausse en cours de bail exige souvent une clause dans le bail et un indice désigné.
Les règles changent et dépendent souvent de l'adresse exacte et de la date de signature du bail. Vérifiez l'outil officiel des loyers ou le service du logement pour l'adresse avant de publier l'annonce.
Vos propres chiffres
Calculateur de loyer
Saisissez la valeur du bien, trois loyers comparables et ce que le bien vous coûte. Le graphique montre où les trois méthodes s'accordent.
- Ce que demandent des biens comparables€1.250 – €1.380
- Le repère des 1 %€1.200 – €1.650
- Ce que le bien vous coûte, plus une marge€1.020 et plus
Les trois s'accordent : de €1.250 à €1.380
Calculé dans votre navigateur ; rien de ce que vous saisissez n’est envoyé ni conservé. Il ne connaît pas les règles locales sur les loyers.
Ce que Dardaris apporte
Le bail, et la loi dans laquelle votre loyer doit s'inscrire
Fixer le chiffre est une décision ; le garder légal tout au long de la location en est une autre. Dardaris lit la loi qui régit réellement l'adresse d'un immeuble via ses fiches juridictionnelles, si bien que les préavis et les règles d'indexation d'un bail sont ceux qui s'appliquent réellement là, et non une hypothèse générique.
Dardaris, bail de l'appartement 2B
Loyer mensuel
€1.300
- Règles applicablesLues à partir de l'adresse même de l'immeuble
- IndexationDate suivie à partir du bail, jamais laissée à la mémoire
- PaiementsChaque mois rapproché du compte bancaire
Les bonnes règles pour l'adresse
Encadrement des loyers, plafonds d'indexation et préavis sont lus sur la juridiction propre à l'immeuble, jamais devinés.
L'indexation suivie automatiquement
Quand un bail autorise une révision annuelle du loyer, Dardaris suit la date au lieu de la laisser à votre mémoire.
Chaque chiffre, par immeuble
Loyers, charges et les chiffres qui en découlent sont suivis au centime, rattachés au bien auquel ils appartiennent.
Questions sur la fixation du loyer
Comment savoir si mon loyer est trop élevé ou trop bas ?
Comparez-le à des biens similaires qui se louent réellement à proximité en ce moment, en vous rapprochant le plus possible sur la surface, l'état et l'emplacement. Si votre chiffre sort nettement de cette fourchette dans un sens ou dans l'autre, et que la règle des 1 % n'explique pas l'écart, cela mérite un second regard avant de publier l'annonce.
La règle des 1 % fonctionne-t-elle vraiment ?
Elle fonctionne comme un repère approximatif, rien de plus. Elle n'a jamais été calculée pour un marché précis, donne une large fourchette plutôt qu'un chiffre unique, et ne dit rien de ce que louent réellement les biens voisins ni de ce que le bien vous coûte à détenir. Utilisez-la pour repérer un chiffre manifestement hors sujet, pas pour fixer le chiffre final.
Puis-je toujours aligner le loyer sur le marché ?
Pas forcément. Certains marchés plafonnent de combien le loyer peut augmenter entre deux locataires ou lors d'une révision annuelle, si bien que ce que le marché accepterait et ce que la loi vous autorise à demander ne sont pas toujours le même chiffre. Vérifiez les règles applicables à l'adresse précise avant de compter sur une hausse.
Le loyer doit-il couvrir mon crédit ?
Idéalement oui, avec de la marge pour les réparations et les mois vides : c'est ce que mesure le plancher de coûts de cette page. Mais les locataires paient ce que demande le marché, pas ce que coûte votre prêt : si les comparables sont sous vos coûts, le loyer n'y changera rien, et c'est le prix d'achat ou le financement qui mérite un second regard.
À quelle fréquence revoir le loyer ?
Regardez à nouveau les comparables avant chaque nouvelle location, car c'est en général le moment où le loyer peut le plus bouger. En cours de bail, ne le modifiez que de la façon prévue par le bail et la loi locale, ce qui, dans bien des endroits, signifie une indexation annuelle à date fixe plutôt qu'un nouveau prix.
Gardez le chiffre, et la loi dans laquelle il s'inscrit
Une fois le loyer fixé, Dardaris le porte : le bail, la date d'indexation le cas échéant, et chaque paiement rapproché de ce qui était attendu, le tout classé sous le seul immeuble auquel il appartient.
14 jours avant le premier prélèvement · Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas