SolutionsBaux et indexation
Un loyer qui monte à temps.
Avec le calcul joint.
L’indexation est de l’argent déjà écrit dans votre bail, et dans la plus grande partie de l’Europe elle se perd si vous ne la réclamez pas à la date. Dardaris surveille chaque anniversaire, calcule le nouveau loyer comme votre région le calcule, et vous remet la lettre avec le calcul dedans.
Dardaris est jeune et évolue encore. Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas.
Indexation, Flandre
Anniversaire 1er sept. 2026
€951.59 depuis €900.00
+€51.59 par mois, €619.08 sur l’année
- Loyer de base, hors charges€900.00
- ×Indice santé, août 2026132.80
- ÷Indice santé, août 2019125.60
En Belgique, rien n’est dû tant qu’une demande écrite et datée n’est pas partie. Dardaris la rédige, avec ce calcul dedans.
Les trois prochains anniversaires
- Kortrijksesteenweg 88, 2A1er sept. 2026, désormais €900.00Lettre rédigée
- Zandstraat 41er nov. 2026, désormais €1,340.00Indexation due le 30 oct.
- Dokkaai 12, 1F1er déc. 2026, désormais €1,090.00Confirmer le PEB
Ce que coûte aujourd’hui
Un anniversaire raté n’est pas reporté. Il est perdu.
La Belgique indexe le loyer d’origine, l’année suivante le niveau retombe donc juste. Les douze mois que vous n’avez pas facturés entre-temps ne sont tout simplement jamais facturés.
L’anniversaire passé en mars
Une demande écrite en décembre remonte au 1er octobre et pas plus loin. Neuf mois d’augmentation ne se reportent pas sur l’année suivante, c’est de l’argent qui ne sera jamais facturé.
Deux valeurs d’indice sur des années de base différentes
Un chiffre en base 2013 = 100 divisé par un chiffre en base 2004 = 100 produit un loyer d’apparence plausible et complètement faux. C’est l’erreur qui fait contester une augmentation entière au lieu de la faire discuter à la baisse.
Le bail toujours pas enregistré
L’enregistrement est gratuit et dû dans les deux mois de la signature. Sans lui, un locataire belge sous bail de neuf ans peut partir sans préavis et sans indemnité, et à Bruxelles et en Wallonie l’indexation que vous avez réclamée dessus est nulle elle aussi.
Comment ça marche
Il surveille la date, fait le calcul, puis vous attend.
La division n’est pas le plus dur. La faire le bon jour, à partir du bon loyer de base, sur deux valeurs d’indice publiées sur la même année de base, dans un portefeuille où chaque anniversaire tombe ailleurs, voilà ce qui se passe mal en pratique.
- Étape 1
Le bail est lu et mis en forme
Région, type, date de début, loyer de base hors charges, le mois de l’indice de base, et si le bail comporte bien une clause d’indexation. Pas de clause, pas d’augmentation.
- Étape 2
L’anniversaire est surveillé
Dardaris connaît la date, et sait que l’indice dont il a besoin paraît vers la fin du mois précédent. Il attend le chiffre publié au lieu d’en estimer un.
- Étape 3
Le loyer est calculé, avec le détail
Le loyer de base, les deux valeurs d’indice avec le mois d’où chacune vient, le facteur de correction s’il y en a un, et le résultat. Les mêmes phrases passent telles quelles dans la lettre.
- Étape 4
La demande attend votre signature
Rédigée, datée, et portant le jour avant lequel elle doit partir pour garder le montant entier. Rien ne part tant que vous ne le dites pas.
La fenêtre se ferme, et l’argent ne revient pas
Une indexation que vous oubliez n’est pas reportée sur l’année suivante. La Belgique laisse une demande remonter trois mois en arrière, la France perd l’année entière à douze mois, et les Pays-Bas n’autorisent rien du tout. Voici le calendrier que Dardaris surveille, un bail à la fois.
Belgique
0 à 3 moisMontant entier3 à 12 moisUn mois perdu pour chaque mois d’attente€464 perdus
Une demande écrite et datée remonte aux trois mois qui précèdent le mois de son envoi, pas au-delà. La Flandre, Bruxelles et la Wallonie le lisent toutes de cette façon.
France
0 à 12 moisMontant entieraprès 12Perdu€619 perdus
La révision doit être réclamée dans les douze mois de la date de révision. Le lendemain, l’année entière est perdue purement et simplement.
Pays-Bas
à partir de l’avisFacturétout ce qui précèdeJamais récupérable€619 perdus
Il n’y a aucun rattrapage. Une augmentation court à partir de la date écrite sur l’avis, et pas un jour avant.
Perdu, c’est ce que coûte une année de silence sur le bail à €900 ci-dessus, à €51.59 par mois.
Six packs de juridiction, et la Belgique en compte trois. La Flandre, Bruxelles et la Wallonie appliquent des régimes de bail distincts depuis 2018 et 2019, et la région est décidée par où se trouve l’immeuble, jamais par l’endroit où vous vivez.
Ce que vous obtenez
Tout le dossier du bail, de la première clause au retour de la garantie locative.
Un bail assemblé à partir de clauses, pas un modèle que vous écrasez
14 types de contrats et une bibliothèque de 36 clauses rédigées, chacune portant son texte en néerlandais, en français, en anglais et en allemand. Chaque clause connaît les régions qui l’exigent et les régions qui la rendent nulle, et le document se renumérote quand l’une d’elles sort.
Woninghuurovereenkomst, 9 jaar
36 clauses dans la bibliothèque
- Art. 5Durée et entrée en vigueur
- Art. 7Indexation annuelle du loyerIndice santé
- Art. 9Garantie locative3 mois ici
- Art. 12Retard de paiementNulle en France
- Art. 22Résiliation par le bailleurNulle aux Pays-Bas
L’indexation, avec la correction qu’applique votre région
L’indice santé en Belgique, l’IRL en France, un plafond légal en pourcentage par secteur aux Pays-Bas. Un mauvais label énergétique réduit l’augmentation à Bruxelles et en Wallonie et bloque purement et simplement la révision en France.
Même bail, PEB E, Wallonie
€900.00 + (€951.59 − €900.00) × 0.50
Un mauvais label énergétique n’a donné que la moitié de l’augmentation, et ce chiffre restreint est devenu le loyer de base permanent. Appliquez-le là où il n’a pas lieu d’être et vous surfacturez pour toujours.
Enregistrement suivi face à son échéance
Un bail d’habitation belge part à l’administration fiscale dans les deux mois de la signature, en ligne uniquement depuis mars 2025 et gratuitement. Dardaris le dépose, garde la preuve, et relance chaque jour dès que la fenêtre se resserre.
Enregistrement du bail
Déposé le 8e jourDeux mois à compter de la signature, en ligne uniquement, et gratuit.
Préavis et renouvellement, comptés à rebours depuis la date
Trois mois pour un locataire sous bail flamand de neuf ans, six pour le bailleur et seulement sur un motif admis. L’indemnité de sortie anticipée passe de trois mois de loyer à deux, puis un, puis rien. Dardaris compte à rebours et vous dit quand chaque fenêtre s’ouvre.
Une garantie locative constituée comme votre région l’exige
Trois mois en Flandre, deux à Bruxelles et aux Pays-Bas, un sur un bail français non meublé. En Belgique, un compte bloqué au nom du locataire ou une garantie bancaire, les intérêts revenant au locataire, et aucune retenue proposée là où il n’y a pas d’état des lieux d’entrée pour la comparer.
Où il s’arrête
Il n’envoie jamais une augmentation de loyer que vous n’avez pas lue.
Il calcule l’augmentation. L’envoyer, c’est votre signature.
L’indexation est en Validation par défaut et ne part jamais sans avoir été vue. Dardaris fait le calcul, rédige la demande avec le détail dedans, et la pose sur votre bureau avec la date à laquelle elle doit être envoyée. Il ne donne pas de conseil juridique, et là où une règle n’a pas pu être confirmée sur une source primaire, il le dit sur le chiffre plutôt que de le présenter comme un fait.
Vous attend, à chaque fois
- La demande d’indexation, à chaque fois
- Tout chiffre qui repose sur une règle marquée « à confirmer »
- Le congé qui met fin à une location, et les termes d’un renouvellement
- Une retenue sur une garantie locative, ou une garantie libérée par anticipation
Tout le reste, il le fait, et il écrit pourquoi.
Confiez d’abord cette partie.
Apportez un immeuble. Observez un mois de fonctionnement. Ne basculez le reste que si le mois vous a convaincu.
Rien à transférer d’abord · Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas
Le reste du métier