Loyer impayé
Loyer impayé : arriérés, clause résolutoire, et ce que l'expulsion impose vraiment
Un loyer passe de dû à impayé à une date unique, déjà fixée par le bail. Ce qui se passe après cette date est la partie la plus encadrée par la loi d'une location en France, et aussi la plus sujette aux idées reçues. Cette page suit l'enchaînement réel.
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Combien de temps, au minimum
5 à 7 mois
Les délais que la loi impose elle-même entre un commandement resté impayé et une expulsion. Le calendrier du tribunal, les délais de grâce et la trêve hivernale s'y ajoutent.
- 1Pour payer après le commandement6 semaines
- 2Entre la notification au préfet et l'audience6 semaines au moins
- 3Pour quitter les lieux après le jugement2 mois
- 4Pour la réponse du préfetJusqu'à 2 mois
Un vocabulaire qui change la date
Payé d'avance, ou payé après : deux dates différentes pour le même mot
Les baux français utilisent deux conventions opposées pour la date d'exigibilité du loyer, et un paiement n'est en retard que par rapport à celle que le bail a réellement choisie.
Terme à échoir
Le loyer est dû au début de la période qu'il couvre, au jour fixé par le bail : c'est ce qu'utilise la quasi-totalité des baux d'habitation.
Terme échu
Le loyer est dû une fois la période qu'il couvre écoulée : plus rare en habitation, plus fréquent en location courte durée ou en bail commercial.
Arriérés
Quelle que soit la convention du bail, un loyer non payé en entier à son échéance devient un arriéré dès le lendemain. Un paiement partiel laisse un arriéré pour ce qui manque.
Terme à échoir
Terme échu
De l'impayé à l'expulsion
Sept étapes, quatre intervenants, et un délai légal entre chacune
Chaque étape est accomplie par la personne que la loi désigne, dans cet ordre, et aucune ne peut être sautée. Le locataire peut arrêter la procédure à deux moments, signalés ci-dessous.
- 1
Le loyer n'est pas payé
VousRelancez le locataire, puis envoyez une mise en demeure en recommandé. Aucune n'est obligatoire, mais la trace écrite sert à chaque étape suivante, et les intérêts au taux légal courent à partir de la mise en demeure.
- 2
Commandement de payer
Commissaire de justiceSignifié par un commissaire de justice (anciennement huissier), il détaille la dette mois par mois. Il doit être signifié à la caution dans les 15 jours, et le commissaire saisit la CCAPEX du département dès que la dette dépasse les seuils qu'elle fixe.
Le locataire peut l'arrêter ici. Payer la totalité dans le délai arrête la clause.
Puis attendre6 semainesDeux mois pour un bail signé avant le 29 juillet 2023. - 3
Assignation au tribunal
Commissaire de justiceDevant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. L'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience. Un bailleur personne morale, hors SCI familiale, doit en outre avoir saisi la CCAPEX deux mois avant d'assigner.
Puis attendre6 semaines au moins - 4
Audience et jugement
JugeLe juge constate la résiliation du bail et ordonne le départ. Si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et peut régler sa dette, le juge peut au contraire accorder jusqu'à trois ans pour payer, et la clause est suspendue tant que ce plan est respecté.
Le locataire peut l'arrêter ici. Un plan respecté jusqu'au bout, et la clause est réputée n'avoir jamais joué.
- 5
Commandement de quitter les lieux
Commissaire de justiceSignifié une fois le jugement signifié. L'occupant dispose de deux mois pour partir, et un juge peut y ajouter d'un mois à un an.
Puis attendre2 mois - 6
Le préfet est saisi pour le concours de la force publique
PréfetSeul le préfet peut envoyer la police. Son silence pendant deux mois vaut refus, et un refus vous ouvre droit à une indemnisation par l'État pour la période qui suit.
Puis attendreJusqu'à 2 mois - 7
Expulsion
Commissaire de justiceMenée par le commissaire de justice, avec la police si nécessaire. Jamais entre le 1er novembre et le 31 mars.
La loi du 27 juillet 2023
Ce que la réforme de 2023 a changé, et pour quels baux
La loi dite Kasbarian-Bergé a raccourci la plupart des délais et restreint la bienveillance qu'un juge peut accorder. La date de signature du bail décide de la colonne qui s'applique.
| Règle | Avant | Depuis la réforme |
|---|---|---|
| Clause résolutoire dans un bail d'habitation | AvantFacultative | Depuis la réformeObligatoire |
| Délai pour payer après le commandement | Avant2 mois | Depuis la réforme6 semaines, pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023 |
| Notification au préfet avant l'audience | Avant2 mois | Depuis la réforme6 semaines |
| Délais de paiement accordés par le juge | AvantJusqu'à 3 ans | Depuis la réformeJusqu'à 3 ans, seulement si le loyer courant est de nouveau payé |
| Délais supplémentaires pour quitter les lieux | Avant3 mois à 3 ans | Depuis la réforme1 mois à 1 an |
Expulsion
Expulsion sans relogement : ce qui est imposé, ce qui ne l'est pas
Deux questions distinctes se confondent souvent ici, et la loi y répond différemment.
Une décision de justice, dans tous les cas
Même avec une clause résolutoire et des mois d'arriérés, seule une décision de justice exécutée par un commissaire de justice peut faire partir quelqu'un. Changer les serrures, couper les compteurs ou sortir les affaires soi-même est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende.
Aucune obligation de relogement pour le propriétaire
Une expulsion ordinaire n'impose au propriétaire aucune obligation de reloger le locataire. Quand une telle obligation existe, elle incombe à l'État, pour un ménage reconnu prioritaire, jamais à celui qui loue le bien.
La trêve hivernale
L'exécution est suspendue du 1er novembre au 31 mars. Les exceptions sont limitées : squatteurs, ménage à qui un relogement adapté a été proposé, occupant expulsé pour violences conjugales, ou immeuble déclaré dangereux.
En parallèle
Cinq points à ne pas manquer pendant que l'impayé s'accumule
La caution
Le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les 15 jours qui suivent celui du locataire. À défaut, la caution ne doit ni intérêts de retard ni pénalités, seulement la dette elle-même.
La CAF ou la MSA
Si le locataire perçoit une aide au logement, l'impayé doit être signalé dès qu'il atteint deux fois le loyer mensuel, et vous disposez alors de deux mois pour le faire.
Votre garantie
Une assurance loyers impayés (GLI) ou la garantie Visale fixe son propre délai de déclaration d'un impayé. Déclaré trop tard, le sinistre peut être refusé.
Ni frais, ni pénalités
Un bail d'habitation ne peut facturer ni frais de relance ni pénalité de retard. La loi permet des intérêts au taux légal, à partir de la mise en demeure.
Trois ans pour réclamer
Un loyer impayé peut être réclamé pendant trois ans à compter de son échéance. Au-delà, il est prescrit, quoi que dise le bail.
Ce que fait Dardaris
La date où un paiement manque est celle qui compte. Dardaris la détecte ce jour-là.
Chaque virement est rapproché du bail qu'il est censé régler. Un manquant ouvre un dossier dès le lendemain, plutôt qu'au moment où quelqu'un finit par s'en apercevoir.
- 1
Un dossier s'ouvre le lendemain
Le jour suivant l'échéance si rien, ou pas assez, n'a été reçu.
- 2
Les relances s'enchaînent selon votre calendrier
D'abord une relance courtoise et gratuite, au rythme que vous choisissez, avant même qu'un courrier formel soit rédigé.
- 3
Aucuns frais, seulement l'intérêt légal
En France, aucuns frais ne sont ajoutés à une relance. Les intérêts au taux légal sont détaillés et attendent votre accord avant de s'ajouter à la dette.
- 4
Vous validez le courrier formel
Rien qui ait une portée juridique, comme une mise en demeure, ne part du compte sans votre accord.
Dossier d'impayé
Appartement 2B, loyer du mois
- Jour 0Loyer échu, rien de rapproché sur le compte
- Jour 1Dossier ouvertAutomatique
- Jour 3Première relance, gratuite et courtoiseAutomatique
- EnsuiteRelance plus ferme avec intérêts légauxAttend votre accord
- EnsuiteMise en demeure en recommandéAttend votre accord
- EnsuiteDemande à la cautionAttend votre accord
Questions sur le loyer impayé et l'expulsion
À partir de quand un loyer devient-il juridiquement un arriéré ?
Dès le lendemain de la date d'exigibilité fixée par le bail, que cette date se situe au début de la période (terme à échoir) ou à sa fin (terme échu), et que rien n'ait été payé ou seulement une partie.
Quelle est la différence entre loyer à échoir et loyer à terme échu ?
Le loyer à échoir se paie au début de la période qu'il couvre, ce qu'utilise la quasi-totalité des baux d'habitation. Le loyer à terme échu se paie une fois la période écoulée, plus fréquent en location meublée de courte durée ou en bail commercial. C'est le bail qui fixe lequel s'applique, rien d'autre.
Qu'est-ce qu'une clause résolutoire dans un bail ?
Une clause qui met fin au bail en cas d'impayé, une fois qu'un commissaire de justice a signifié un commandement de payer et que le locataire n'a pas tout payé dans les six semaines, ou deux mois pour un bail signé avant le 29 juillet 2023. Depuis la loi du 27 juillet 2023, elle doit figurer dans tout bail d'habitation, et un juge doit toujours constater la résiliation.
Combien de temps faut-il pour expulser un locataire pour loyers impayés ?
Les délais fixés par la loi représentent environ cinq à sept mois : six semaines pour payer après le commandement, au moins six semaines entre la notification au préfet et l'audience, deux mois pour partir après le jugement, et jusqu'à deux mois pour la réponse du préfet. Le calendrier du tribunal, les éventuels délais de grâce et la trêve hivernale s'y ajoutent.
Puis-je facturer des pénalités de retard au locataire ?
Pas dans un bail d'habitation : les frais de relance et les clauses pénales sont interdits par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Vous pouvez réclamer des intérêts au taux légal à compter d'une mise en demeure, et le juge peut condamner le locataire aux dépens.
Quand puis-je me tourner vers la caution ?
Une caution solidaire peut être sollicitée dès que le loyer est impayé ; une caution simple seulement après une tentative de recouvrement auprès du locataire. Dans les deux cas, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les 15 jours qui suivent celui du locataire, faute de quoi elle ne peut être tenue des intérêts de retard ni des pénalités.
Un propriétaire peut-il expulser un locataire sans le reloger ?
Oui, dans le cas ordinaire : reloger un locataire n'est pas une obligation du propriétaire. Elle n'existe que pour les ménages reconnus prioritaires par l'État, et incombe alors à l'État, jamais à celui qui possède le bien.
Un locataire peut-il être expulsé pendant la trêve hivernale ?
Pas dans le cas ordinaire. L'exécution est suspendue du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions limitées : squatteurs, ménage à qui un relogement adapté a déjà été proposé, occupant expulsé pour violences conjugales, ou immeuble déclaré dangereux.
Comment Dardaris détecte-t-il un loyer impayé tôt ?
Il lit votre compte bancaire et rapproche chaque virement du bail qu'il règle. Un manquant ouvre un dossier dès le lendemain de l'échéance, les relances s'enchaînent selon le calendrier que vous fixez, et tout courrier formel attend toujours votre envoi.
Voyez un impayé détecté le jour même, pas le jour où quelqu'un s'en aperçoit.
Confiez un immeuble et regardez le premier loyer manqué ouvrir un dossier tout seul.
14 jours avant le premier prélèvement · Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas