Droit immobilier
Droit des squatteurs : ce que la loi accorde vraiment à un squatteur
Le « droit des squatteurs » n'est pas un droit de s'installer chez autrui. C'est l'exception légale étroite et difficile à remplir, la prescription acquisitive (adverse possession), par laquelle l'occupation d'un squatteur peut finir par devenir propriété si elle satisfait pendant des années à cinq critères exigeants. Voici comment une occupation se déroule, combien de temps court le délai dans chaque État américain, chaque pays européen et chaque province canadienne, et ce qu'un propriétaire ne peut jamais faire seul.
14 jours avant le premier prélèvement · Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas
- Le délai le plus court ici
- 3 ans
- Texas
- Le délai le plus long ici
- 60 ans
- New Jersey
- Lieux où c'est impossible
- 7
Comment cela se déroule
Du jour où quelqu'un s'installe au jour où une revendication devient possible
Les trois mêmes étapes presque partout. La règle exacte, et l'existence même de la dernière étape, figurent sur la page de chaque lieu.
- Le premier jourL'entréePris sur le fait, c'est en général l'affaire de la police : une intrusion, pas une location.
- Des semaines à des annéesL'installationUne fois la personne installée, l'expulser demande en général une décision de justice, comme pour un locataire.
- Au terme du délaiUne revendication devient possibleSeulement si chaque condition a tenu, sans interruption, pendant tout le délai. Là où la loi n'en prévoit pas, cette étape n'arrive jamais.
Pas à vous de le faire, une fois la personne installéeChanger les serrures, couper l'eau ou l'électricité, sortir les affaires vous-même. C'est illégal dans tous les États américains et la plupart des lieux de ces pages l'interdisent aussi. Chaque page dit comment se passe l'expulsion.
Lieu par lieu
La durée du délai, dans chaque lieu couvert
Chaque barre indique combien de temps une occupation doit durer avant de pouvoir devenir propriété. Quand il existe deux voies, souvent l'une avec titre ou impôts payés et l'autre sans, la partie pleine est la plus courte et la partie ouverte la plus longue.
- Voie la plus courte
- Voie la plus longue
- Impossible
Europe
le propriétaire qui change les serrures peut être poursuivi pour arbitraire
le terrain d'un propriétaire vivant et inscrit ne peut être pris ainsi
l'occupation sans violence est devenue un délit en novembre 2025
protège l'acquéreur de bonne foi à titre inscrit, jamais le squatteur
exige un fondement juridique et la bonne foi, et un délit l'exclut d'office
ne court jamais contre un bien inscrit au nom d'autrui
bonne foi exigée, et constatée par un tribunal depuis 2021
un seul délai de 10 ans, et jamais pour qui sait que le bien est à autrui
squatter un logement est un délit en angleterre et au pays de galles depuis 2012
les terrains de l'État et de l'Église demandent le double, 20 ou 40 ans
les terres de l'État échappent à l'usucapion, sauf une exception de 2003
occuper un logement est puni de 2 à 7 ans de prison depuis 2025
squatter un bâtiment vide est un délit depuis 2010
occuper l'appartement d'autrui est en soi un délit, § 208
seul le titulaire d'un titre inscrit (lagfart) peut s'en prévaloir
la bonne foi est présumée, donc 10 ans par défaut depuis 2021
procès pénaux rapides contre les okupas depuis avril 2025
30 ans seulement si le registre ne désigne aucun propriétaire apparent
squatter un logement est puni de 3 ans de prison depuis 2023
le propriétaire qui chasse un occupant peut être condamné à le réintégrer
reprendre soi-même un squat est permis, dans des limites, depuis 2026
occuper par la force le bien d'autrui est un délit depuis 1971
un tribunal doit statuer sur un appartement squatté en 5 jours ouvrables
savoir que le terrain n'est pas à soi y fait obstacle, depuis un arrêt de 2023
la possession obtenue par un délit ou de façon malhonnête ne compte jamais
la mauvaise foi l'exclut, et user du terrain d'autrui est une infraction
même un occupant de mauvaise foi peut acquérir après 30 ans
l'occupation seule ne transfère jamais un terrain : le registre décide
aucune loi spécifique sur le squat, et la police ne peut contraindre au départ
la mauvaise foi prouvée fait échouer la demande, quelle que soit la durée
les terrains immatriculés échappent à l'usucapion depuis 1946
États-Unis
échelonné selon le titre, l'impôt payé et l'usage
seulement si les impôts fonciers ont été payés tout du long
7 ans avec titre et impôt payé, 10 ans sinon
une règle fixe de 10 ans
l'impôt doit être payé tout du long, comme en Californie
une règle simple de 10 ans
plus une règle des 30 jours propre à l'occupation à New York City
10 ans avec titre et impôt payé, 20 ans sans
prescription acquisitive de droit civil, pas l'adverse possession de common law
un délai fixe, sans raccourci lié au paiement de l'impôt
une règle fixe de 15 ans
une règle fixe de 20 ans
l'un des délais les plus longs du pays
égale l'Ohio pour l'un des délais les plus longs
le délai le plus long et le plus favorable au propriétaire du pays
Canada
peu de terres privées, la plupart des logements étant sur des terrains loués
les 10 ans doivent être écoulés avant l'entrée du terrain dans Land Titles
une prescription de droit civil qui peut l'emporter sur un titre inscrit
terres de la Couronne : possession avant 1977, demandes closes en 2029
un terrain privé titré reste exposé à une revendication de 10 ans
une règle de 20 ans en système d'actes, sans titres fonciers pour l'arrêter
immatriculer une parcelle fige la plupart des revendications, sauf 20 %
abolie en décembre 2022, avec un recours judiciaire pour les empiètements
abolie en 1975, les droits plus anciens étant préservés
la possession ne l'emporte jamais sur un terrain régi par la Real Property Act
la Land Titles Act exclut la possession contre le propriétaire inscrit
aucune revendication par possession après le premier titre de la Couronne
abolie rétroactivement au 1er janvier 1887
Le test légal
Cinq conditions doivent être réunies à la fois, pendant des années
Le critère de common law, tel que l'énoncent les tribunaux américains, compte cinq conditions. Un squatteur qui en remplit quatre et pas la cinquième n'a rien rempli du tout.
- 1HostileSans l'autorisation du propriétaire. Un invité, un locataire ou toute personne admise n'occupe pas de façon hostile, quoi qu'il arrive ensuite.
- 2RéellePhysiquement présente et utilisant le bien comme le ferait un propriétaire : y vivre, l'entretenir, le traiter comme le sien.
- 3Ouverte et notoireVisible pour quiconque regarde, y compris le propriétaire. Dissimuler l'occupation ruine la demande, ce qui distingue précisément le phrogging de ceci.
- 4ExclusiveNon partagée avec le propriétaire, le public, ou toute autre personne revendiquant le même espace au même moment.
- 5ContinueIninterrompue pendant tout le délai que fixe l'état, de 5 à 60 ans. Une vraie interruption et le compteur repart de zéro.
Les pays de droit civil, la plupart de l'Europe et le Québec, exigent une proche variante : une possession paisible, publique, continue et non équivoque, à titre de propriétaire.
Aux États-Unis, si vous trouvez quelqu'un dans votre bien
Ce qu'un propriétaire peut faire, et ce qu'il ne peut jamais faire
C'est ce qui compte au quotidien. Le long délai arrive rarement à terme ; ceci se pose dès que quelqu'un occupe un bien sans autorisation.
Ce que vous pouvez faire
- Appeler la police pendant que quelqu'un est encore en train de s'installer, avant qu'il ne se soit établi.
- Engager la procédure d'expulsion formelle une fois la personne installée, la même voie que pour un locataire resté après la fin du bail.
- Conserver un dossier daté des mises en demeure, messages et photos dès que vous apprenez l'occupation, car un tribunal demandera exactement cela.
Ce que vous ne pouvez jamais faire
- Changer les serrures, même sur un bien qui vous appartient entièrement et une personne sans aucun bail.
- Couper l'eau, l'électricité ou le gaz pour la faire partir.
- Retirer ses affaires ou la déloger vous-même physiquement, aussi évident que soit son absence de droit.
C'est ce qu'on appelle l'expulsion par soi-même, illégale dans tous les états dès qu'une personne s'est établie. Elle expose le propriétaire à des poursuites, en plus de ne pas fonctionner.
Avant que cela ne devienne une affaire judiciaire
Le dossier que demande un juge, tenu au fil de l’eau
Où que se trouve votre bien, faire partir un occupant revient le plus souvent à montrer qui avait le droit d’être là, et depuis quand. Dardaris classe par date chaque bail, chaque message et chaque document d’un immeuble, pour que ce dossier existe déjà le jour où vous en avez besoin.
- Chaque bail, avec qui l’a signé et quand
- Chaque message avec un locataire, dans le fil où il a été envoyé
- Chaque document, classé avec l’immeuble qu’il concerne
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le droit des squatteurs ?
L'expression désigne la prescription acquisitive, ou usucapion (adverse possession), la doctrine juridique selon laquelle une personne qui occupe un bien sans autorisation peut finir par en revendiquer la propriété, si sa possession est hostile, effective, publique et notoire, exclusive et continue pendant un délai fixé par la loi de l'État, qui va de 5 à 60 ans. Le squat en lui-même est une intrusion illicite ; la prescription acquisitive est l'exception étroite qui existe sous une forme ou une autre dans chaque État.
Le squat est-il légal ?
Non. Occuper un bien sans l'autorisation du propriétaire ni bail est en général une intrusion illicite, une infraction dans chaque État. Ce que la loi permet, séparément du squat lui-même, c'est la possibilité qu'une occupation remplissant des conditions strictes pendant assez longtemps puisse finir par fonder une revendication de propriété par prescription acquisitive.
Puis-je faire partir moi-même un squatteur de mon bien ?
Non, pas une fois qu'il a établi sa résidence. Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, retirer ses affaires ou toute autre forme d'« expulsion par ses propres moyens » est illégal dans chaque État dès qu'une personne s'est installée, même un squatteur sans aucun bail. Il a droit à la même procédure d'expulsion formelle qu'un locataire. N'appelez la police que tant que la personne est encore en train de s'installer, avant qu'elle ait établi sa résidence.
Quelle différence entre un squatteur et un locataire resté dans les lieux ?
Le locataire resté dans les lieux avait un bail légitime qui a pris fin et n'est pas parti. Le squatteur n'a jamais eu la moindre autorisation d'être là. Les deux sont expulsés par la même procédure formelle, et non par le propriétaire agissant seul, et aucune des deux situations ne donne de propriété immédiate ; seule la satisfaction du critère complet de la prescription acquisitive sur des années le permet.
Combien de temps dure la prescription acquisitive ?
Cela dépend entièrement de l'endroit où se trouve le bien. Aux États-Unis, elle va de 3 ans au Texas, avec un titre et l'impôt payé, à 60 ans pour un terrain non cultivé dans le New Jersey, et la plupart des États se situent entre 10 et 21 ans. La plupart des pays européens fixent 10 à 30 ans, en général moins pour qui détient un titre de bonne foi. Plusieurs provinces canadiennes l'ont complètement abolie pour les terrains immatriculés. Le graphique de cette page donne le chiffre exact pour chaque endroit.
Le droit des squatteurs existe-t-il en Europe et au Canada ?
Dans la plupart des endroits, oui, sous un autre nom. Les pays de droit civil parlent de prescription acquisitive, ou d'usucapion, et exigent en général 10 à 30 ans de possession paisible, publique et continue à titre de propriétaire. Plusieurs pays ont fait de l'occupation d'un logement une infraction à part entière, et au Canada la prescription acquisitive est fixée province par province, la Colombie-Britannique, l'Alberta, le Manitoba, la Saskatchewan, le Nouveau-Brunswick et le Yukon ne la permettant plus contre les terrains immatriculés.
Qu'est-ce que le « phrogging », et est-ce la même chose qu'un squat ?
Non. Le phrogging, c'est quelqu'un qui vit en secret dans un logement que quelqu'un d'autre occupe effectivement, caché dans un grenier, une cave ou une chambre d'amis. C'est un cambriolage et une intrusion illicite, pas un squat, et cela n'ouvre aucune voie vers une revendication de propriété. Consultez la page sur le phrogging pour les signes d'alerte et la conduite à tenir.
Ceci est une information générale, pas un conseil juridique.Les lois changent, et un comté ou une ville peut ajouter sa propre nuance à la règle de l'état, comme le fait New York. Vérifiez la règle en vigueur pour votre adresse avant d'agir, et consultez un avocat local avant de vous fier à ceci dans un litige réel.
Sachez qui occupe vraiment votre bien, avant que cela ne devienne une affaire judiciaire.
Confiez un immeuble et voyez chaque bail confronté à ce qui se passe réellement sur le terrain.
14 jours avant le premier prélèvement · Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas