Premier propriétaire bailleur
Vous êtes propriétaire d'un appartement et vous voulez le louer. Voici ce qui doit vraiment se passer en premier.
Louer un logement dont on est propriétaire en France, c'est une poignée de décisions prises une fois, puis une routine répétée chaque mois ensuite. Cette page prend les deux dans l'ordre où elles se posent, de la question de savoir si le logement peut être loué jusqu'au jour où le locataire rend les clés.
Rien n’est activé tant que vous ne le décidez pas.
Étape 1 · Avant tout le reste
Le logement peut-il être loué ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) tranche la question avant tout le reste. Un logement trop mal classé ne peut être proposé ni sur un nouveau bail, ni sur un renouvellement, ni sur une tacite reconduction en France métropolitaine, et le seuil se relève selon un calendrier fixé.
- APeut être loué
- BPeut être loué
- CPeut être loué
- DPeut être loué
- EInterdit à partir du 1er janvier 2034
- FInterdit à partir du 1er janvier 2028Loyer gelé depuis le 24 août 2022
- GInterdit depuis le 1er janvier 2025Loyer gelé depuis le 24 août 2022
↑ Consomme le moins d'énergieConsomme le plus ↓
- Un locataire déjà en place conserve son bail jusqu'à son terme ; l'interdiction s'applique au renouvellement. Ce locataire peut néanmoins vous demander les travaux qui mettent le logement au niveau requis.
- Seul un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 reste valable ; les plus anciens ont expiré fin 2024. L'annonce doit afficher les classes énergie et climat ainsi que l'estimation de la facture énergétique annuelle.
- Les départements d'outre-mer suivent un calendrier plus tardif.
Le minimum pour un logement décent
Au moins 9 m² de surface habitable sous un plafond de 2,20 m ou plus (ou 20 m³ de volume), aucun risque pour la santé ou la sécurité, un chauffage, une eau et une électricité en état de fonctionner, et un détecteur de fumée que vous installez.
Le dossier de diagnostic technique annexé au bail
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)Toujours10 ans
- État des risques (ERP)ToujoursMoins de 6 mois à la signature
- Surface habitable (loi Boutin)Toujours, mentionnée dans le bailJusqu'à modification du logement
- Plomb (CREP)Immeuble construit avant 1949Illimité si absence de plomb, 6 ans si présence constatée
- Électricité et gazInstallation de plus de 15 ans6 ans
- AmiantePermis de construire antérieur au 1er juillet 1997Tenu à la disposition du locataire
- Bruit aérienDans une zone de bruit aéroportuaireMis à jour si la zone change
Étape 2
Meublé ou non meublé : le choix qui détermine tout le reste
Le même logement sous deux régimes. Aucun n'est meilleur en droit ; ce qui change, c'est la durée de votre engagement, le montant que vous pouvez retenir, et la façon dont le revenu est imposé.
- Durée minimale
- 1 an, renouvelé automatiquement. 9 mois pour un étudiant, non renouvelable.
- 3 ans, renouvelé automatiquement. 6 ans si le bailleur est une société.
- Dépôt de garantie maximal
- 2 mois de loyer hors charges
- 1 mois de loyer hors charges
- Préavis quand le locataire part
- 1 mois, à tout moment
- 3 mois, ou 1 mois en zone tendue ou pour un motif prévu par la loi
- Préavis quand vous y mettez fin
- 3 mois avant le terme
- 6 mois avant le terme
- Seulement pour y habiter vous-même ou y loger un proche, pour vendre, ou pour un motif légitime et sérieux tel qu'un impayé de loyer.
- Ce que le logement doit contenir
- La liste fixée par décret : literie avec couette ou couverture, rideaux ou volets dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager
- Rien au-delà d'un logement décent
- Comment le loyer est imposé
- Revenus commerciaux (LMNP). Régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 %. Régime réel : charges et amortissements déduits.
- Revenus fonciers. Micro-foncier en dessous de 15 000 € de loyers par an : abattement forfaitaire de 30 %. Régime réel : charges réelles déduites.
Une troisième option : le bail mobilité, meublé, de 1 à 10 mois, pour un locataire en formation, en études, en stage ou en mutation professionnelle. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé, et il ne peut pas être renouvelé.
Les seuils et abattements sont fixés par la loi de finances de chaque année. Vérifiez les chiffres en vigueur avant de choisir.
Étape 3
Le loyer que vous pouvez demander : trois vérifications, dans cet ordre
Deux règles distinctes dépendent de l'adresse, et une troisième du DPE. Un logement peut relever d'une seule, de plusieurs, ou d'aucune : faites toutes les vérifications, et si plusieurs s'appliquent, c'est le montant le plus strict qui s'impose.
- 1Le logement est-il classé F ou G ?Oui
Le loyer ne peut pas augmenter du tout : ni à l'arrivée d'un nouveau locataire, ni par l'indexation annuelle. Aucun complément de loyer non plus.
Vérification suivante - 2La commune est-elle soumise à l'encadrement des loyers ?Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, le Pays basque, Plaine Commune, Est Ensemble et d'autresOui
Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré publié par la préfecture pour ce secteur, ce nombre de pièces, l'ancienneté du bâtiment et le type de location. Le bail doit le mentionner. Un complément de loyer n'est admis que pour des caractéristiques exceptionnelles.
Vérification suivante - 3Se trouve-t-il en zone tendue ?Environ 1 150 communes réparties dans 28 agglomérationsOui
Un nouveau locataire ne paie pas plus que le précédent, indexé sur l'IRL. Exceptions : le logement est resté vacant plus de 18 mois, vous avez réalisé des travaux importants, ou l'ancien loyer était manifestement sous-évalué.
Vérification suivante
Aucun de ces cas : vous fixez librement le premier loyer.
Quel que soit le montant de départ, il n'augmente qu'une fois par an, selon l'indice de référence des loyers (IRL), et seulement si le bail comporte une clause de révision. Vous avez un an pour le réclamer, et rien n'est jamais rétroactif.
Un doute sur votre adresse ? Le simulateur de service-public.fr répond aux deux vérifications liées à l'adresse.
Étape 4
Le dépôt de garantie, et une garantie contre les impayés
Le dépôt de garantie couvre les dégradations et ce qui reste dû au départ du locataire. La garantie couvre les mois entre les deux. Vous choisissez un seul type de garantie, et vous pouvez aussi n'en choisir aucune.
Le dépôt de garantie
Aucun sur un bail mobilité. En demander davantage est nul même si le locataire l'a accepté par écrit.
Restitué dans un délai d'1 mois si l'état des lieux de sortie correspond à celui d'entrée, 2 mois s'il ne correspond pas. Chaque mois de retard entamé vous coûte 10 % d'un mois de loyer.
Une caution
Une personne, souvent un parent, signe un acte de cautionnement qui paie si le locataire ne le fait pas. Il précise un montant maximal et une durée.
Coût pour vousRien
Visale
La garantie publique d'Action Logement. C'est le locataire qui en fait la demande ; elle couvre les locataires de 18 à 30 ans et certains salariés au-delà. Elle s'enregistre avant la signature du bail.
Coût pour vousRien
Garantie loyers impayés (GLI)
Un assureur verse le loyer manquant et les frais de procédure. L'assureur fixe ses propres conditions sur les revenus du locataire.
Coût pour vousUne part du loyer, à votre charge, jamais à celle du locataire
Une caution et une garantie loyers impayés ne peuvent pas se cumuler. La seule exception est un locataire étudiant ou apprenti.
Étape 5
Choisir le locataire : ce que vous pouvez demander, et ce que vous ne pouvez pas
Un décret fixe la liste fermée des documents qu'un bailleur peut demander à un candidat et à sa caution. Tout ce qui en sort est refusé par la loi, et le demander est puni d'une amende pouvant aller jusqu'à 3 000 € pour un bailleur particulier.
Vous pouvez demander
- Une pièce d'identité
- Un justificatif de domicile actuel : les trois dernières quittances de loyer, un avis d'imposition ou une attestation d'hébergement
- Un justificatif d'activité : contrat de travail, extrait Kbis, carte d'étudiant
- Un justificatif de ressources : dernier avis d'imposition, trois derniers bulletins de salaire, attestations de prestations ou de pension
Vous ne pouvez pas demander
- Des relevés bancaires, ou une autorisation de prélèvement
- Une photographie, autre que celle figurant sur la pièce d'identité
- Une carte vitale, un dossier médical ou un extrait de casier judiciaire
- Un acte de mariage ou un jugement de divorce
- Un chèque ou un versement pour réserver le logement
Le choix lui-même ne peut pas reposer sur l'origine, la situation familiale, la santé, le handicap, l'âge ou tout autre critère protégé par la loi.
Étape 6
La signature : le bail et tout ce qui l'accompagne
Le bail suit un modèle fixé par décret. Une clause que la loi interdit, comme une pénalité forfaitaire en cas de retard de loyer ou une interdiction de détenir un animal, est nulle même si le locataire l'a signée.
Annexé au bail
- 1Le bail sur le modèle officiel, meublé ou non meublé
- 2Le dossier de diagnostic technique (DPE, ERP et les autres diagnostics applicables)
- 3La notice d'information officielle sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs
- 4L'état des lieux d'entrée, établi ensemble et signé par les deux parties
- 5L'inventaire du mobilier, pour un bail meublé
- 6Le règlement de copropriété sur les parties communes et les charges, dans un immeuble en copropriété
Les assurances
- Le locataire assure le logement contre les risques locatifs et vous présente l'attestation à la signature, puis chaque année
- Dans un immeuble en copropriété, vous devez souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO)
Un acte qui compte en droit, comme la résiliation du bail ou une révision de loyer, se transmet par lettre recommandée, par commissaire de justice ou par remise en main propre contre signature. Un simple courriel ne suffit pas.
Étape 7 · Une fois les clés remises
Chaque mois, chaque année : ce que fait seul un propriétaire particulier
Rien ici n'exige une agence. Il faut en revanche que quelqu'un fasse chacune de ces choses, à temps, sans bureau derrière pour rattraper ce qui échappe.
L'entrée dans les lieux
- État des lieux d'entrée, remise des clés, dépôt de garantie encaissé
- Attestation d'assurance au dossier
Chaque mois
- Loyer dû à la date prévue par le bail
- Une quittance de loyer gratuite si le locataire la demande
- Le remarquer le mois où il n'arrive pas, pas trois mois plus tard
Chaque année
- Révision du loyer selon l'IRL à la date anniversaire, si le bail le permet
- Régularisation des charges, avec le décompte envoyé un mois avant
- Revenus locatifs déclarés lors de votre déclaration de revenus au printemps
- Une nouvelle attestation d'assurance du locataire
À la fin du bail
- Préavis reçu ou délivré, dans les délais
- État des lieux de sortie, comparé à celui d'entrée
- Dépôt de garantie restitué sous 1 ou 2 mois
Aucune expulsion ne peut être exécutée du 1er novembre au 31 mars, quelle que soit la somme due (trêve hivernale).
Ce que fait Dardaris
La paperasse d'une première location, sans embaucher quelqu'un pour la faire
Dardaris lit l'adresse de votre immeuble, ouvre le bail sur la loi qui le régit réellement, et garde les échéances qui autrement échapperaient. Vous décidez toujours de tout ; il vous évite simplement de l'apprendre trop tard.
Le bon bail, rédigé pour vous
Meublé ou non, avec les préavis et les annexes que votre adresse impose.
Le loyer lu depuis votre compte, automatiquement
Rapproché du bail qu'il règle, avec un dossier ouvert dès qu'un paiement manque.
Les échéances relancées avant d'expirer
Dates de révision, diagnostics à renouveler, préavis dû avant la fin d'un bail.
Questions d'un premier propriétaire bailleur
Je suis propriétaire et je veux louer un appartement : par où commencer ?
Par le DPE, car il peut à lui seul interdire toute location avant même que le reste ne compte. Ensuite : décidez meublé ou non, vérifiez si l'adresse est soumise à l'encadrement des loyers ou se trouve en zone tendue, choisissez le dépôt de garantie et la garantie, constituez un dossier locataire dans la limite de la liste légale, et signez le bail sur le modèle officiel avec ses annexes.
Faut-il une agence pour louer soi-même son appartement (location particulier) ?
Non, rien dans la loi ne l'exige. Un propriétaire particulier fait tout ce que ferait une agence : publier l'annonce, sélectionner, rédiger le bail, encaisser le loyer, et suivre les échéances qui expirent. Le travail ne disparaît pas sans agence : il retombe sur vous, ce à quoi sert un outil comme Dardaris.
Peut-on encore louer un logement avec un mauvais DPE ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué sur un nouveau bail ni sur un renouvellement en France métropolitaine. Le F suit au 1er janvier 2028, et le E au 1er janvier 2034. De plus, le loyer d'un logement classé F ou G est gelé depuis le 24 août 2022. Vérifiez le classement avant de publier l'annonce, pas après.
Faut-il louer meublé ou non meublé ?
Le meublé, c'est un bail d'un an, un dépôt de garantie de deux mois, un préavis d'un mois pour le locataire et une imposition en revenus commerciaux, généralement plus légère. Le non meublé, c'est un bail de trois ans, un dépôt d'un mois et une imposition en revenus fonciers. La loi ne favorise ni l'un ni l'autre ; le choix dépend de la durée d'engagement souhaitée et du mode d'imposition préféré.
Comment savoir si mon loyer est plafonné ?
Deux règles distinctes s'appliquent selon l'adresse. Dans une commune soumise à l'encadrement des loyers, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré publié par la préfecture. En zone tendue, un nouveau locataire ne peut pas payer plus que le précédent, indexé. Le simulateur de service-public.fr indique lesquelles s'appliquent, et un logement classé F ou G ne peut voir son loyer augmenter nulle part.
Quel dépôt de garantie puis-je demander ?
Un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour une location meublée, et aucun sur un bail mobilité. En demander davantage est nul même si le locataire l'a accepté par écrit.
Confiez l'adresse, et voyez le bail qu'elle ouvre.
Un immeuble, gratuit pour commencer : la durée, les préavis et les échéances que porte votre appartement, calculés pour vous.
14 jours avant le premier prélèvement · Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas