Calculateurs locatifs
Calculateur de taux de capitalisation pour un bien locatif.
Le taux de capitalisation, c’est le revenu net d’exploitation divisé par la valeur du bien : ce qu’un immeuble rapporte en un an après ses charges, rapporté à ce qu’il vaut. Une fois vos immeubles dans Dardaris, vous ne calculez plus vos rendements : celui de chaque immeuble se tient à jour tout seul à partir de vos baux, des loyers réellement encaissés et de la valeur enregistrée.
Dardaris · Statistiques
Se met à jour tout seulLoyers
€2.450
Occupation
11/12
Rendement brut
7,0%
Rendement brut
Ce que le patrimoine rapporterait entièrement loué et entièrement payé, face à ce qu’il a réellement rapporté.
Mesuré sur €420.000 de valeur enregistrée.
Arrêtez de le calculer à la main
- Les loyers viennent de vos baux et les paiements de votre banque : le rendement bouge le jour où un loyer arrive ou qu’un lot se libère.
- Vous voyez ce que chaque immeuble devrait rapporter, ce qu’il a réellement rapporté, et l’écart entre les deux.
- Chaque dépense enregistrée est rattachée à son immeuble, pour savoir ce que chacun coûte à faire tourner.
Un immeuble d’exemple. Vos propres chiffres apparaissent dès qu’un bail et le compte où arrivent les loyers sont connectés.
À la main
Calculateur de taux de capitalisation
Pour un immeuble que vous évaluez encore. Saisissez le prix, le loyer et les charges pour voir le taux de capitalisation, le revenu net qui le porte et, si vous avez emprunté, votre rendement sur fonds propres. Une fois le bien acheté, laissez Dardaris tenir les chiffres à jour.
Taux de capitalisation
6,5%
Revenu net d’exploitation
€19.360
Rendement des fonds propres
Ajoutez votre apport pour le voir.
- Loyer brut annuel
- €28.800
- Moins la vacance
- −€1.440
- Moins les charges
- −€8.000
€19.360 de revenu net divisé par €300.000 de valeur donne un taux de 6,5%.
Entre 4 % et 10 % : la fourchette où se négocient la plupart des biens résidentiels.
Gardez un revenu net fiable après l’achatDardaris enregistre chaque loyer et chaque charge sur l’immeuble : le chiffre sur lequel vous avez acheté reste vérifiable un an plus tard.
Commencer avec un immeubleRien n’est enregistré ni envoyé. Les chiffres restent dans ce navigateur.
Ce que Dardaris en fait
- Loyers encaissés
- Banque rapprochée
- Chaque action consignée
Dardaris est un gestionnaire immobilier IA pour bailleurs. Cette page l’explique une fois. Dardaris le fait pour chaque bail, chaque mois, et vous demande avant que quoi que ce soit parte. Voir comment ça marche →
Formule du taux de capitalisation
Taux de capitalisation = revenu net d’exploitation ÷ valeur du bien.
Trois chiffres, et c’est celui du milieu qui concentre les erreurs. Le revenu net d’exploitation n’est pas le loyer : c’est le loyer réellement encaissé, moins ce que coûte l’immeuble à faire tourner.
- Étape 1
Partez du loyer brut
Le loyer mensuel de chaque logement, multiplié par douze, comme si l’immeuble était plein toute l’année.
- Étape 2
Retirez la vacance
Aucun immeuble n’est plein toute l’année. Une provision de 5 % à 8 % est courante ; utilisez votre propre historique si vous en avez un.
- Étape 3
Retirez les charges d’exploitation
Taxe foncière, assurance, entretien, gestion, charges payées par vous, copropriété. Le résultat est le revenu net d’exploitation.
- Étape 4
Divisez par la valeur
Le revenu net divisé par le prix ou la valeur actuelle. 18 000 de revenu net sur un bien de 300 000, c’est un taux de 6 %.
Quel est un bon taux de capitalisation
Il n’y a pas de bon taux, seulement un taux adapté au risque.
Un taux plus élevé signifie plus de revenu pour chaque euro de prix, et le marché le fait payer en risque. Comparez un bien à des biens semblables du même secteur, pas à une moyenne nationale.
Bas, sous 4 %
Les acheteurs acceptent peu de revenu parce qu’ils attendent une hausse de la valeur et des locataires stables. Courant dans les grandes villes chères et recherchées.
Moyen, de 4 % à 10 %
Là où se négocient la plupart des biens résidentiels. Un bon bien se situe au-dessus de la moyenne locale pour un immeuble en état comparable.
Élevé, plus de 10 %
Un fort revenu sur le papier. Cherchez pourquoi : travaux différés, quartier en déclin, ou loyer supérieur à ce qu’un nouveau locataire paierait.
Où les taux se trompent
Trois façons de faire paraître un immeuble meilleur qu’il n’est.
Un taux de capitalisation ne vaut que le revenu net qui le porte, et le premier que vous verrez, c’est le vendeur qui l’a écrit.
Compter le crédit
La dette est exclue exprès pour comparer deux immeubles quel que soit leur financement. Votre rendement sur l’argent emprunté, c’est celui des fonds propres, affiché à part.
Un immeuble jamais vide
Un prévisionnel sans vacance ni impayés est un scénario idéal. Remettez un mois par an et voyez ce qu’il reste.
Rien pour les travaux
Toitures, chaudières et appareils s’usent selon un calendrier. Les oublier dans les charges ajoute un point de taux qui n’existe pas.
Vous possédez plusieurs biens ?
Dardaris tient à jour l’état locatif, les charges et le revenu net de chaque immeuble, à partir de vos baux et de votre flux bancaire. Commencez gratuitement ou réservez une démonstration de 20 minutes.
La suite pour le même immeuble
- Comment calculer la rentabilité locativeRendement brut, net, taux de capitalisation et rendement des fonds propres comparés.
- Calculateur d’estimation de loyerCe que le bien se louera, à partir de loyers comparables.
- Modèle d’état locatifLes loyers derrière le revenu net, logement par logement.
- LLC pour un bien locatifDétenir l’immeuble en société : ce que cela change.
Questions sur le taux de capitalisation
Qu’est-ce que le taux de capitalisation en immobilier ?
Le taux de capitalisation est le revenu net d’exploitation annuel d’un bien divisé par sa valeur. Il indique ce que l’immeuble rapporte pour chaque unité de valeur, avant financement, ce qui permet de comparer des immeubles quel que soit leur crédit.
Comment calculer le taux de capitalisation ?
Prenez le loyer annuel, retirez une provision pour vacance, retirez les charges d’exploitation comme la taxe, l’assurance, l’entretien et la gestion, et divisez le reste par la valeur du bien. 18 000 de revenu net sur un bien de 300 000 donnent un taux de 6 %.
Quel est un bon taux de capitalisation pour un bien locatif ?
La plupart des biens résidentiels se négocient entre environ 4 % et 10 %. Les taux bas sont fréquents dans les villes chères et stables, les taux élevés là où le risque est plus fort. Jugez un taux face à des immeubles semblables du même secteur plutôt que face à un chiffre unique.
Le taux de capitalisation inclut-il le crédit ?
Non. Il laisse le financement de côté pour comparer les biens entre eux. Pour voir le rendement de votre apport après remboursements, utilisez le rendement des fonds propres, affiché quand vous ajoutez votre apport et vos remboursements annuels.
Quelle différence entre taux de capitalisation et rendement des fonds propres ?
Le taux de capitalisation rapporte le revenu net à la valeur totale du bien. Le rendement des fonds propres rapporte la trésorerie restante après le crédit à l’argent réellement investi. Avec un emprunt, les deux peuvent beaucoup différer, dans un sens comme dans l’autre.
Un taux de capitalisation élevé est-il meilleur ?
Il signifie plus de revenu pour le prix, ce qui n’est mieux que si ce revenu est réel et durable. Un taux élevé reflète souvent un risque plus fort, plus de travaux ou une demande plus faible : vérifiez pourquoi avant d’y voir une affaire.
Un taux de capitalisation est une promesse. Gérer l’immeuble, c’est la tenir.
Le revenu net sur lequel vous avez acheté ne tient que si le loyer arrive, si les mois vides restent courts et si les charges restent dans leur budget. C’est ce dont Dardaris s’occupe.
- Loyers encaissés et rapprochésChaque paiement est lu sur votre banque et affecté au bail qu’il règle : un trou dans les revenus se voit le jour même.
- Charges rattachées à l’immeubleTravaux, assurance et taxes sont classés sur l’immeuble concerné : le revenu net de chacun est toujours à portée de main.
- Des mois vides plus courtsRenouvellements et congés sont préparés avant l’échéance, là où se perd l’essentiel de la vacance.
Le chiffre est le plus facile.
Dardaris conserve le bail, émet la quittance, rapproche le paiement et note ce qu’il a fait. Confiez-lui un immeuble et regardez-le travailler pendant l’essai gratuit avant de décider quoi que ce soit.
Gratuit pendant 14 jours, résiliable à tout moment · Rien n’est activé tant que vous ne le dites pas