حاسبات التأجير
حاسبة معدل الرسملة (Cap Rate) للعقار المؤجر.
معدل الرسملة هو صافي الدخل التشغيلي مقسومًا على قيمة العقار: ما يدرّه المبنى في سنة بعد تكاليف التشغيل، كنسبة مما يساويه. حين تكون مبانيك في Dardaris، تتوقف عن حساب العوائد بنفسك: يبقى عائد كل مبنى محدّثًا تلقائيًا من عقودك والإيجار الذي يصل فعلًا والقيمة المسجّلة.
Dardaris · الإحصاءات
يتحدّث تلقائيًاقائمة الإيجارات
€2.450
الإشغال
11/12
العائد الإجمالي
7,0%
العائد الإجمالي
ما ستدرّه المحفظة مؤجّرة بالكامل ومدفوعة بالكامل، مقابل ما درّته فعلًا.
مقيس على €420.000 من القيمة المسجّلة.
توقّف عن حسابه يدويًا
- يأتي الإيجار من عقودك والمدفوعات من مصرفك، فيتغيّر العائد في اليوم الذي يصل فيه إيجار أو تفرغ فيه وحدة.
- ترى ما ينبغي أن يدرّه كل مبنى، وما درّه فعلًا، والفارق بينهما.
- كل تكلفة تسجّلها تُنسب إلى مبناها، فتعرف كم يكلّف تشغيل كل مبنى.
مبنى نموذجي. تظهر أرقامك الخاصة بمجرد ربط عقد واحد والحساب الذي يصل إليه الإيجار.
يدويًا
حاسبة معدل الرسملة
لمبنى ما زلت تدرسه. أدخل السعر والإيجار والتكاليف لترى معدل الرسملة وصافي الدخل التشغيلي وراءه، وإن اقترضت، عائدك النقدي على رأس المال. وحين يصبح ملكك، دع Dardaris يُبقي الأرقام محدّثة.
معدل الرسملة
6,5%
صافي دخل التشغيل
€19.360
العائد النقدي على المال المدفوع
أضف المبلغ الذي دفعته لرؤيته.
- الإيجار الإجمالي السنوي
- €28.800
- ناقص الشغور
- −€1.440
- ناقص مصاريف التشغيل
- −€8.000
€19.360 صافي دخل مقسومًا على €300.000 قيمة يعطي معدل رسملة قدره 6,5%.
بين 4٪ و10٪: النطاق الذي تُتداول فيه معظم العقارات السكنية.
حافظ على صافي دخل صادق بعد الشراءيسجّل Dardaris كل إيجار وكل مصروف على المبنى، فيبقى الرقم الذي اشتريت على أساسه قابلًا للتحقق بعد عام.
ابدأ بمبنى واحدلا يُحفظ شيء ولا يُرسل شيء. تبقى الأرقام في هذا المتصفح.
ما يفعله Dardaris بهذا
- الإيجار محصّل
- البنك مطابق
- كل إجراء مسجل
Dardaris مدير عقارات بالذكاء الاصطناعي للمؤجرين. تشرح هذه الصفحة الأمر مرة واحدة. Dardaris ينجزه لكل عقد كل شهر، ويسألك قبل أن يُرسل أي شيء. شاهد كيف يعمل →
معادلة معدل الرسملة
معدل الرسملة = صافي دخل التشغيل ÷ قيمة العقار.
ثلاثة أرقام، وأغلب الأخطاء تقع في الأوسط. صافي دخل التشغيل ليس الإيجار: إنه الإيجار الذي تحصّله فعلًا، ناقص ما يكلفه تشغيل المبنى.
- الخطوة 1
ابدأ بالإيجار الإجمالي
الإيجار الشهري لكل وحدة مضروبًا في اثني عشر، كأن المبنى ممتلئ طوال السنة.
- الخطوة 2
اطرح الشغور
لا يمتلئ أي مبنى طوال السنة. مخصص من 5٪ إلى 8٪ شائع، واستخدم سجلك الخاص إن كان لديك.
- الخطوة 3
اطرح مصاريف التشغيل
ضريبة العقار والتأمين والإصلاحات والإدارة والمرافق التي تدفعها ورسوم الجمعية. النتيجة هي صافي دخل التشغيل.
- الخطوة 4
اقسم على القيمة
صافي الدخل مقسومًا على السعر أو القيمة الحالية. 18,000 صافي دخل على عقار قيمته 300,000 تعني معدل رسملة 6٪.
ما معدل الرسملة الجيد
لا يوجد معدل رسملة جيد، بل معدل يناسب المخاطرة.
معدل رسملة أعلى يعني دخلًا أكبر مقابل كل وحدة من السعر، والسوق يتقاضى ثمن ذلك مخاطرة. قارن العقار بعقارات مشابهة في المنطقة نفسها، لا بمتوسط وطني.
منخفض، أقل من 4٪
يقبل المشترون دخلًا قليلًا لأنهم يتوقعون ارتفاع القيمة وبقاء المستأجرين. شائع في المدن الغالية والمطلوبة.
متوسط، من 4٪ إلى 10٪
حيث تُتداول معظم العقارات السكنية. العقار الجيد يكون فوق المتوسط المحلي لمبنى في حالة مماثلة.
مرتفع، أكثر من 10٪
دخل قوي على الورق. ابحث عن السبب: إصلاحات مؤجلة، أو حي يتراجع، أو إيجار أعلى مما سيدفعه مستأجر جديد.
أين يخطئ معدل الرسملة
ثلاث طرق لجعل مبنى يبدو أفضل مما هو عليه.
معدل الرسملة لا يكون أصدق من صافي الدخل الذي تحته، وأول رقم ستراه كتبه البائع.
احتساب القرض
يُستبعد الدين عمدًا لمقارنة مبنيين أيًا كان تمويلهما. عائدك على المال المقترض هو العائد النقدي، ويُعرض منفصلًا.
مبنى لا يشغر أبدًا
توقع بلا شغور ولا ديون معدومة هو أفضل حالة. أعد شهرًا واحدًا كل سنة وانظر ماذا يبقى.
لا مال للإصلاحات
الأسقف والسخانات والأجهزة تبلى وفق جدول. إسقاطها من مصاريف التشغيل يضيف نقطة إلى معدل الرسملة ليست حقيقية.
تملك عدة عقارات مؤجرة؟
يحدّث Dardaris قائمة الإيجارات والمصاريف وصافي دخل كل مبنى تلقائيًا، من عقودك وحركاتك المصرفية. ابدأ مجانًا أو احجز عرضًا من 20 دقيقة.
أسئلة عن معدل الرسملة
ما معدل الرسملة في العقارات؟
معدل الرسملة هو صافي دخل التشغيل السنوي للعقار مقسومًا على قيمته. يبيّن ما يكسبه المبنى مقابل كل وحدة من قيمته قبل التمويل، فتمكن مقارنة المباني أيًا كان القرض عليها.
كيف يُحسب معدل الرسملة؟
خذ الإيجار السنوي، واطرح مخصص الشغور، واطرح مصاريف التشغيل مثل الضرائب والتأمين والإصلاحات والإدارة، ثم اقسم الباقي على قيمة العقار. 18,000 صافي دخل على عقار قيمته 300,000 تساوي 6٪.
ما معدل الرسملة الجيد للعقار المؤجر؟
تُتداول معظم العقارات السكنية بين نحو 4٪ و10٪. المعدلات المنخفضة شائعة في المدن الغالية المستقرة، والمرتفعة حيث المخاطرة أكبر. احكم على المعدل بمقارنته بمبانٍ مشابهة في المنطقة نفسها لا برقم واحد.
هل يشمل معدل الرسملة القرض؟
لا. يستبعد معدل الرسملة التمويل لتُقارن العقارات فيما بينها. لمعرفة العائد على مالك بعد الأقساط، استخدم العائد النقدي الذي تعرضه الحاسبة حين تضيف ما دفعته وأقساطك السنوية.
ما الفرق بين معدل الرسملة والعائد النقدي؟
معدل الرسملة ينسب صافي الدخل إلى قيمة العقار كاملة. العائد النقدي ينسب التدفق النقدي بعد القرض إلى المال الذي استثمرته فعلًا. مع القرض قد يختلفان كثيرًا في أي اتجاه.
هل معدل الرسملة الأعلى أفضل؟
يعني دخلًا أكبر مقابل السعر، وهذا أفضل فقط إن كان الدخل حقيقيًا ودائمًا. المعدل المرتفع يعكس غالبًا مخاطرة أكبر أو إصلاحات أكثر أو طلبًا أضعف، فتحقق من السبب قبل أن تعدّه صفقة.
معدل الرسملة وعد. وإدارة المبنى هي الوفاء به.
صافي الدخل الذي اشتريت على أساسه لا يصمد إلا إن وصل الإيجار، وبقيت الأشهر الشاغرة قصيرة، والتزمت المصاريف بميزانيتها. هذا ما يتولاه Dardaris.
- إيجارات محصّلة ومطابقةتُقرأ كل دفعة من مصرفك وتُطابق مع العقد الذي تسدده، فتظهر أي فجوة في الدخل في يومها.
- مصاريف مسجلة على المبنىالإصلاحات والتأمين والضرائب مسجلة على المبنى الذي تخصه، فصافي دخل كل مبنى في متناولك دائمًا.
- أشهر شاغرة أقصرتُجهَّز التجديدات والإشعارات قبل موعدها، وهناك يضيع معظم الشغور.
الرقم هو الجزء السهل.
يحفظ Dardaris عقد الإيجار، ويصدر الفاتورة، ويطابق الدفعة، ويدوّن ما فعله. ابدأ بمبنى واحد وراقبه يعمل طوال الفترة التجريبية المجانية قبل أن تقرر أي شيء.
مجانًا لمدة 14 يومًا، ويمكنك الإلغاء متى شئت · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت