الإيجار غير المدفوع
الإيجار غير المدفوع: المتأخرات، الشرط الفاسخ، وما يتطلبه الإخلاء فعليًا
ينتقل الإيجار من مستحق إلى متأخر في تاريخ واحد محدد مسبقًا في العقد. وما يحدث بعد ذلك التاريخ هو الجزء الأكثر تنظيمًا قانونيًا في الإيجار الفرنسي، وأيضًا الأكثر إحاطة بالشائعات. تتبع هذه الصفحة التسلسل الحقيقي.
لا شيء يُفعَّل قبل أن تقرر ذلك.
المدة الدنيا التي يستغرقها الأمر
5 إلى 7 أشهر
المهل التي يحددها القانون نفسه بين أمر الدفع غير المسدد والإخلاء. تُضاف إليها مواعيد جدولة المحكمة، ومهلة السماح التي قد يمنحها القاضي، والهدنة الشتوية.
- 1للدفع بعد الأمرستة أسابيع
- 2من إخطار المحافظ إلى الجلسةستة أسابيع على الأقل
- 3للمغادرة بعد الحكمشهران
- 4لرد المحافظحتى شهرين
مفردات تغيّر التاريخ
مستحق مسبقًا، أو مستحق لاحقًا: تاريخان مختلفان لنفس الكلمة
تستخدم عقود الإيجار الفرنسية اتفاقيتين متعاكستين لتاريخ استحقاق الإيجار، ولا يكون الدفع متأخرًا إلا بالنسبة إلى الاتفاقية التي اختارها العقد فعلًا.
Terme à échoir
إيجار مستحق في بداية الفترة التي يغطيها، في اليوم الذي يحدده العقد: وهو ما يستخدمه تقريبًا كل عقد سكني.
Terme échu
إيجار مستحق بعد انتهاء الفترة التي يغطيها: أندر في السكن، وأكثر شيوعًا في الإيجار قصير المدة أو الإيجار التجاري.
Arriérés
أيًا كانت الاتفاقية التي يستخدمها العقد، يصبح الإيجار غير المسدد بالكامل في تاريخ استحقاقه متأخرًا اعتبارًا من اليوم التالي. والدفع الجزئي يترك متأخرات بقدر المبلغ الناقص.
Terme à échoir
Terme échu
من الإيجار المتعثر إلى الإخلاء
سبع خطوات، وأربعة أطراف فاعلة، ومهلة يحددها القانون بينها
يقوم بكل خطوة الشخص الذي يسميه القانون، بهذا الترتيب، ولا يمكن تخطي أي منها. يمكن للمستأجر إيقاف المسار عند نقطتين، مُشار إليهما أدناه.
- 1
الإيجار يبقى غير مسدد
أنتذكّر المستأجر، ثم أرسل إنذارًا رسميًا (mise en demeure) بالبريد المسجل. لا شيء من الاثنين إلزامي، لكن السجل الكتابي يفيد كل خطوة لاحقة، والفوائد القانونية تسري اعتبارًا من الإنذار الرسمي.
- 2
أمر بالدفع (Commandement de payer)
Commissaire de justice (المحضر القضائي)يُبلِّغه محضر قضائي (commissaire de justice، المسمى سابقًا huissier)، ويحدد الدين شهرًا بشهر. يجب أن يصل إلى الضامن خلال 15 يومًا، ويُخطر المحضر لجنة CCAPEX في المحافظة بمجرد أن يتجاوز الدين العتبات التي تحددها.
يمكن للمستأجر إيقافه هنا. دفع كامل المبلغ خلال المهلة يوقف سريان الشرط.
ثم الانتظارستة أسابيعشهران لعقد موقَّع قبل 29 يوليو 2023. - 3
استدعاء إلى المحكمة
Commissaire de justice (المحضر القضائي)أمام قاضي منازعات الحماية (juge des contentieux de la protection) في المحكمة القضائية (tribunal judiciaire). يُرسل الاستدعاء إلى المحافظ قبل الجلسة بستة أسابيع على الأقل. كما يجب على المالك الذي يكون شركة، غير شركة عائلية مدنية عقارية (SCI)، أن يكون قد أحال المستأجر إلى لجنة CCAPEX قبل استدعائه بشهرين.
ثم الانتظارستة أسابيع على الأقل - 4
الجلسة والحكم
القاضييُثبت القاضي انتهاء العقد ويأمر بالمغادرة. أما إذا استأنف المستأجر دفع الإيجار الحالي كاملًا قبل الجلسة وكان بإمكانه تسديد الدين، فيمكن للقاضي بدلًا من ذلك منح مهلة تصل إلى ثلاث سنوات للدفع، ويُعلَّق الشرط طوال التزامه بهذه الخطة.
يمكن للمستأجر إيقافه هنا. الالتزام بالخطة حتى النهاية يعني أن العقد لم ينته قط.
- 5
أمر بإخلاء المكان (Commandement de quitter les lieux)
Commissaire de justice (المحضر القضائي)يُبلَّغ بعد صدور الحكم. يملك الشاغل شهرين للمغادرة، ويمكن للقاضي أن يضيف ما بين شهر وسنة فوق ذلك.
ثم الانتظارشهران - 6
طلب تدخل الشرطة من المحافظ
المحافظ (préfet)المحافظ وحده يملك صلاحية إرسال الشرطة. يُعد صمته لمدة شهرين بمثابة رفض، والرفض يتيح لك المطالبة بتعويض من الدولة عن الأشهر التالية.
ثم الانتظارحتى شهرين - 7
الإخلاء
Commissaire de justice (المحضر القضائي)يُنفَّذه المحضر القضائي، بمساعدة الشرطة عند الحاجة. لا يتم أبدًا بين 1 نوفمبر و31 مارس.
قانون 27 يوليو 2023
ما غيّره إصلاح 2023، ولأي عقود
القانون المعروف باسم Kasbarian-Bergé قصّر معظم المهل وضيّق مهلة السماح التي يمكن للقاضي منحها. تاريخ توقيع العقد هو ما يحدد أي عمود تقرأه.
| القاعدة | قبل | منذ الإصلاح |
|---|---|---|
| الشرط الفاسخ في عقد سكني | قبلاختياري | منذ الإصلاحإلزامي |
| مهلة الدفع بعد الأمر | قبلشهران | منذ الإصلاحستة أسابيع، للعقود الموقَّعة اعتبارًا من 29 يوليو 2023 |
| إخطار المحافظ قبل الجلسة | قبلشهران | منذ الإصلاحستة أسابيع |
| مهلة الدفع التي يمكن للقاضي منحها | قبلحتى ثلاث سنوات | منذ الإصلاححتى ثلاث سنوات، فقط بعد استئناف دفع الإيجار الحالي |
| مهلة إضافية للمغادرة يمكن للقاضي منحها | قبلمن ثلاثة أشهر إلى ثلاث سنوات | منذ الإصلاحمن شهر إلى سنة |
الإخلاء
الإخلاء دون إعادة إسكان: ما هو مطلوب وما ليس كذلك
يُخلط هنا غالبًا بين سؤالين منفصلين، ويجيب القانون عنهما بشكل مختلف.
قرار قضائي في كل الأحوال
حتى مع وجود شرط فاسخ وأشهر من المتأخرات، لا يمكن إخراج أحد إلا بأمر قضائي ينفذه محضر قضائي. تغيير الأقفال أو قطع المرافق أو إخراج الأمتعة بنفسك يعاقب عليه بالسجن حتى ثلاث سنوات وغرامة قدرها 30 000 €.
لا التزام بإعادة الإسكان على المالك
الإخلاء العادي لا يفرض على المالك أي التزام بإعادة إسكان المستأجر. وحين يوجد هذا الالتزام أصلًا، فإنه يقع على عاتق الدولة، لأسرة معترف بها كحالة أولوية، لا على من يؤجر العقار أبدًا.
الهدنة الشتوية
يُعلَّق التنفيذ من 1 نوفمبر إلى 31 مارس. الاستثناءات الضيقة: المستقطنون، أسرة عُرض عليها إسكان بديل يلائم احتياجاتها، شاغل صدر أمر بإخراجه بسبب عنف أسري، أو مبنى مصنَّف خطرًا.
بالتوازي
خمسة أمور ينبغي ضبطها أثناء تراكم المتأخرات
الضامن
يجب أن يصل أمر الدفع (commandement de payer) إلى الضامن خلال 15 يومًا من وصوله إلى المستأجر. وإذا فات هذا الموعد، لا يترتب على الضامن أي فوائد تأخير أو غرامات، بل الدين الأصلي فقط.
صندوق CAF أو MSA
إذا كان المستأجر يتلقى إعانة سكن، يصبح المتأخر واجب الإبلاغ عنه بمجرد أن يبلغ ضعف الإيجار الشهري، وعندها تكون لديك مهلة شهرين للإبلاغ عنه.
تأمينك
تضع وثيقة ضمان الإيجار (GLI) أو ضمان Visale مهلتها الخاصة للتصريح بالمتأخر. والتصريح المتأخر قد يؤدي إلى رفض المطالبة.
بلا رسوم وبلا غرامات
لا يمكن لعقد سكني أن يفرض رسوم تذكير أو غرامة على التأخر في الدفع. ما يسمح به القانون هو فوائد بالمعدل القانوني، اعتبارًا من الإنذار الرسمي.
ثلاث سنوات للمطالبة
يمكن استرداد الإيجار غير المدفوع لمدة ثلاث سنوات من تاريخ استحقاقه. وبعد ذلك يسقط بالتقادم، مهما نص عليه العقد.
أين يفيد Dardaris
اليوم الذي يغيب فيه الدفع هو اليوم المهم. يكتشفه Dardaris في ذلك اليوم نفسه.
تُقارن كل حوالة بالعقد المفترض أن تسدده. يفتح العجز ملفًا في اليوم التالي، بدل انتظار اللحظة التي يلاحظه فيها أحد صدفة.
- 1
يُفتح ملف في اليوم التالي
اليوم التالي لتاريخ الاستحقاق إذا لم يُستلم شيء، أو لم يُستلم ما يكفي.
- 2
التذكيرات تتصاعد وفق جدولك
تذكير مجاني ولطيف أولًا، بالوتيرة التي تحددها، قبل صياغة أي شيء رسمي.
- 3
بلا رسوم، فقط فوائد قانونية
في فرنسا لا تُضاف أي رسوم إلى التذكير. تُعرض الفوائد بالمعدل القانوني كاملة وتنتظر موافقتك قبل أن تُضاف إلى الدين.
- 4
أنت من يوافق على الإنذار الرسمي
لا شيء ذو وزن قانوني، كإنذار رسمي، يغادر الحساب دون موافقتك.
ملف المتأخرات
الشقة 2B، إيجار هذا الشهر
- اليوم 0الإيجار مستحق، لم يُطابَق أي شيء في تدفق الحساب المصرفي
- اليوم 1فُتح الملفتلقائي
- اليوم 3التذكير الأول، مجاني ولطيفتلقائي
- لاحقًاتذكير أكثر حزمًا مع الفوائد القانونيةينتظر موافقتك
- لاحقًاإنذار رسمي (mise en demeure) بالبريد المسجلينتظر موافقتك
- لاحقًامطالبة الضامنينتظر موافقتك
أسئلة حول الإيجار غير المدفوع والإخلاء
متى يصبح الإيجار متأخرًا قانونًا؟
اعتبارًا من اليوم التالي لتاريخ الاستحقاق الذي يحدده العقد، سواء كان ذلك التاريخ في بداية الفترة (terme à échoir) أو في نهايتها (terme échu)، وسواء لم يُدفع شيء أو دُفع جزء منه فقط.
ما الفرق بين loyer à échoir و loyer à terme échu؟
يُدفع loyer à échoir في بداية الفترة التي يغطيها، وهو ما يستخدمه تقريبًا كل عقد سكني. أما loyer à terme échu فيُدفع بعد انقضاء الفترة، وهو أكثر شيوعًا في الإيجار المفروش قصير المدة أو الإيجار التجاري. العقد وحده هو من يحدد أيهما ينطبق.
ما هو الشرط الفاسخ في عقد الإيجار؟
شرط ينهي العقد عند التخلف عن الدفع بعد أن يُبلِّغ محضر قضائي أمرًا بالدفع (commandement de payer) ولا يسدد المستأجر المبلغ كاملًا خلال ستة أسابيع، أو شهرين لعقد موقَّع قبل 29 يوليو 2023. منذ قانون 27 يوليو 2023، يجب أن يرد هذا الشرط في كل عقد سكني، ويظل على القاضي إثبات الفسخ.
كم من الوقت يستغرق إخلاء مستأجر بسبب عدم دفع الإيجار في فرنسا؟
تصل المهل التي يحددها القانون إلى نحو خمسة إلى سبعة أشهر: ستة أسابيع للدفع بعد الأمر، وستة أسابيع على الأقل بين إخطار المحافظ والجلسة، وشهران للمغادرة بعد الحكم، وحتى شهرين لرد المحافظ. وتُضاف إلى ذلك مواعيد جدولة المحكمة، وأي مهلة سماح يمنحها القاضي، والهدنة الشتوية.
هل يمكنني فرض رسوم تأخير على المستأجر؟
ليس في عقد سكني: رسوم التذكير وشروط الغرامة محظورة بموجب المادة 4 من قانون 6 يوليو 1989. يمكنك المطالبة بفوائد بالمعدل القانوني اعتبارًا من تاريخ الإنذار الرسمي، ويمكن للمحكمة أن تُلزم المستأجر بتحمل مصاريف الدعوى.
متى يمكنني اللجوء إلى الضامن؟
يمكن مطالبة الضامن الذي وقّع كفالة تضامنية (caution solidaire) بمجرد عدم دفع الإيجار؛ أما الكفالة البسيطة (caution simple) فلا تُطالَب إلا بعد محاولة التحصيل من المستأجر. وفي كلتا الحالتين، يجب تبليغ أمر الدفع (commandement de payer) إلى الضامن خلال 15 يومًا من تبليغه للمستأجر، وإلا تعذّر إلزام الضامن بدفع فوائد التأخير أو الغرامات.
هل يمكن للمالك إخلاء مستأجر دون إعادة إسكانه؟
نعم، في الحالة العادية: إعادة إسكان المستأجر ليست التزامًا على المالك. لا يوجد هذا الالتزام إلا للأسر التي تعترف بها الدولة كحالة أولوية، وحينها يقع على عاتق الدولة، لا على من يملك العقار أبدًا.
هل يمكن إخلاء مستأجر خلال الهدنة الشتوية؟
ليس في الحالة العادية. يُعلَّق التنفيذ من 1 نوفمبر إلى 31 مارس، مع استثناءات ضيقة ومحددة بالاسم: المستقطنون، أسرة عُرض عليها بالفعل إسكان بديل يلائم احتياجاتها، شاغل صدر أمر بإخراجه بسبب عنف أسري، أو مبنى مصنَّف خطرًا.
كيف يكتشف Dardaris تأخر الإيجار مبكرًا؟
يقرأ حسابك المصرفي ويقارن كل حوالة بالعقد الذي تسدده. يفتح العجز ملفًا في اليوم التالي للاستحقاق، وتتصاعد التذكيرات وفق الجدول الذي تحدده، ويظل أي إنذار رسمي بانتظار إرسالك له.
شاهد العجز يُكتشف في نفس اليوم، لا في اليوم الذي يلاحظه فيه أحد.
سلّم مبنى واحدًا وشاهد أول إيجار متأخر يفتح ملفًا من تلقاء نفسه.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت