الإيجار السياحي المفروش
تصنيف إيجارك: ما يقدمه فعلًا، وما لا يقدمه
يُسوَّق تصنيف النجوم (classement meublé de tourisme) على أنه الترقية البديهية للإيجار قصير المدة في فرنسا. إنه اختياري، ولا يزال يساعد ضريبيًا، ويأتي أيضًا مع تجديد، وتفتيش، وقائمة أمور لم يغطها قط.
لا شيء يُفعَّل قبل أن تقرر ذلك.
ما هو
تصنيف اختياري، من نجمة إلى خمس نجوم، صالح لخمس سنوات
يفحص مفتش من هيئة معتمدة العقار وفق شبكة وطنية من 133 معيارًا ويقترح من نجمة إلى خمس نجوم. لا شيء يفرض ذلك: يمكن تأجير المفروش السياحي دون تصنيف، ويمكن أيضًا تصنيف المسكن الرئيسي.
- الخطوة 1اختيار هيئة فحصأي هيئة معتمدة من COFRAC أو مرخّصة لهذا الغرض. تنشر Atout France القائمة، وتحدد كل هيئة سعرها بنفسها.
- الخطوة 2الزيارةالتجهيزات، والخدمة المقدمة للضيوف، وسهولة الوصول، والاستدامة. بعض المعايير إلزامية وأخرى اختيارية، ويجب أن تناسب المساحة عدد الضيوف.
- الخطوة 3تصنيف مقترحتتسلم تقرير الفحص والشبكة المعبأة وعدد النجوم المقترح.
- الخطوة 415 يومًا للرفضارفض كتابيًا خلال 15 يومًا إن لم توافق. وإن لم تقل شيئًا يثبت التصنيف.
- الخطوة 5خمس سنوات من النجوماعرض اللوحة والشعار الرسميين، ثم احجز زيارة جديدة قبل انقضائه. المالك الجديد يحتاج إلى تصنيف جديد.
الميزة الضريبية تقلصت
المصنَّف لا يزال يتفوق على غير المصنَّف. لكن ليس بفارق كبير بعد الآن.
خفّض قانون Le Meur الصادر في نوفمبر 2024 كلا الخصمين الجزافيين ابتداءً من إيرادات 2025. صار المفروش المصنَّف يحصل على ما يحصل عليه الإيجار المفروش العادي تمامًا، وغير المصنَّف على ما يحصل عليه الإيجار غير المفروش.
- إيجار سياحي مصنَّفالسقف €188.700، والآن €77.700
- إيرادات حتى 202471%إيرادات منذ 202550%
- إيجار سياحي غير مصنَّفالسقف €77.700، والآن €15.000
- إيرادات حتى 202450%إيرادات منذ 202530%
- إيجار مفروش عادي، للمقارنةالسقف €77.700، دون تغيير
- إيرادات حتى 202450%إيرادات منذ 202550%
مستوى إيراداتك هو ما يحدد قيمة النجوم
- حتى €15.000 سنويًاالنجوم ترفع الخصم من 30% إلى 50%على إيرادات قدرها €10.000، يخضع للضريبة €7.000 دون تصنيف و€5.000 مع التصنيف.
- من €15.000 إلى €77.700 سنويًاهنا تكون للنجوم أكبر قيمةدون تصنيف يُغلق النظام الجزافي وتصرّح بالتكاليف الفعلية (régime réel). ومع التصنيف يبقى خصم 50% متاحًا: على €30.000، يخضع للضريبة €15.000.
- أكثر من €77.700، أو في régime réel باختياركالنجوم لا تغيّر شيئًا في الضريبةتخصم التكاليف الفعلية والاستهلاك في الحالتين، فقرّر بناءً على نسبة الإشغال وظهور الإعلان.
القواعد العامة لنظام micro-BIC على الإيرادات منذ 1 يناير 2025، قبل الاشتراكات الاجتماعية. تعدد العقارات، أو المزج بين المصنَّف وغير المصنَّف، أو سنة تتجاوز السقف، كلها تغيّر الصورة؛ ومحاسبك يؤكد حالتك.
جنبًا إلى جنب
ما تغيّره النجوم، وما تتركه في مكانه تمامًا
يُظن كثيرًا أن الإيجار المصنَّف يقع خارج القواعد العادية للإيجار القصير. ستة أمور تتغير مع التصنيف، وستة لا تتغير، وفي هذه الستة تكمن الغرامات.
| الموضوع | غير مصنَّف | مصنَّف |
|---|---|---|
| ما تغيّره النجوم | ||
| الخصم الضريبي الجزافي (micro-BIC) | غير مصنَّف30% | مصنَّف50% |
| سقف هذا الخصم | غير مصنَّف€15.000 | مصنَّف€77.700 |
| الضريبة السياحية (taxe de séjour) | غير مصنَّفنسبة من السعر لكل ضيف في كل ليلة، من 1% إلى 5%، تحددها البلدية | مصنَّفمبلغ ثابت لكل ضيف في كل ليلة، تحدده البلدية لكل فئة نجوم |
| شيكات العطلات (chèques-vacances) | غير مصنَّفلا يمكن قبولها | مصنَّفيمكنك الانضمام إلى نظام ANCV وقبولها |
| في إعلاناتك | غير مصنَّفلا تصنيف رسمي | مصنَّفلوحة النجوم والشعار الرسميان |
| الضرائب العقارية في منطقة إنعاش ريفي | غير مصنَّفمستحقة كالمعتاد | مصنَّفيمكن الإعفاء منها على الجزء المؤجَّر، إن صوّتت الجماعات المحلية على ذلك |
| هو نفسه في الحالتين | ||
| رقم التسجيل | يحتاج كل إيجار سياحي إلى رقم، بما في ذلك المسكن الرئيسي، ويظهر في كل إعلان. يجعله قانون Le Meur إلزاميًا في كل البلديات ابتداءً من 20 مايو 2026، عبر بوابة وطنية واحدة. التأجير دونه: غرامة تصل إلى €5.000. | |
| ترخيص تغيير الاستخدام | حيث تطبقه البلدية، كباريس ومعظم المدن الكبرى، لا يجوز تأجير مسكن ثانوي أو شقة استثمارية لمدة قصيرة دونه، مهما قلّ عدد الليالي. مسكنك الرئيسي ضمن سقف لياليه خارج نطاقه. الغرامة: حتى €100.000 لكل مسكن. | |
| سقف الليالي لمسكنك الرئيسي | 120 ليلة في السنة كحد أقصى، أو 90 فقط حيث صوّتت البلدية على سقف أدنى. | |
| شهادة الأداء الطاقي (DPE) | يتطلب ترخيص جديد لتغيير الاستخدام شهادة DPE بين A وE، ثم بين A وD ابتداءً من 2034. ومن 2034، يجب أن يبلغ كل إيجار سياحي ليس مسكنك الرئيسي الفئة A إلى D في فرنسا القارية. | |
| الضريبة العقارية على المؤسسات (CFE) | تتوقف على ما إذا كان المسكن المؤجَّر جزءًا من مسكنك الخاص وعلى ما صوّتت عليه البلدية، لا على النجوم. الشقة الاستثمارية المخصصة تدفعها في الحالتين. | |
| نظام الملكية المشتركة في مبناك | حيث يمنع النظام أصلًا أي نشاط تجاري، صار بإمكان الملاك المشتركين حظر الإيجار السياحي دون إجماع، وعليك إبلاغ وكيل العقار برقم تسجيلك. | |
التكلفة المستمرة للاحتفاظ به
التصنيف يُجدَّد، لا يُمنح نهائيًا
تنقضي السنوات الخمس، والاحتفاظ بالنجوم يكلف أكثر من الزيارة الأولى.
زيارة مدفوعة، كل خمس سنوات
السعر غير منظَّم وكل هيئة تحدد سعرها. يتكرر مع كل تجديد، وليس تكلفة لمرة واحدة.
يجب الاستمرار في استيفاء المعايير
التجهيزات ومعايير الجودة التي استوفاها العقار مرة يجب أن تبقى مستوفاة بعد سنوات، وإلا انخفض التصنيف أو انقضى في الزيارة التالية.
فقدانه يفقدك الخصم أيضًا
التصنيف المنقضي ليس مجرد لوحة غائبة عن الباب: خصم 50% والتعرفة الثابتة للضريبة السياحية يذهبان معه.
أين يفيد Dardaris
التصنيف يبقى قرارًا تجاريًا. أما الأوراق المحيطة به فلا داعي لذلك.
أيًا كان قرارك بشأن النجوم، فإن التقويم وعدد الليالي وتاريخ التجديد هي الجزء الذي يفلت بصمت إن لم يراقبه أحد.
تقويم واحد، كل قناة
ليلة محجوزة على Airbnb أو Booking.com أو Vrbo تُغلق في كل مكان آخر، بحيث يصبح سقف 120 أو 90 ليلة رقمًا واحدًا، لا أربعة جداول بيانات.
تاريخ التجديد، يُتابَع قبل انقضائه
إلى جانب كل شهادة وموعد آخر يحمله العقار، على تقويم واحد.
التبديل والتنظيف، مجدولان من التقويم
نفس بيانات الحجز التي تتابع الليالي تجدول أيضًا فترة التنظيف بين الضيوف.
أسئلة حول تصنيف الإيجار السياحي المفروش
هل لا يزال تصنيف إيجارك السياحي مجديًا؟
ضريبيًا يبقى أفضل من عدم التصنيف، خصم 50% مقابل 30%، ويُبقي النظام الجزافي متاحًا حتى 77,700 يورو من الإيرادات بدل 15,000. أما في régime réel فلا يغيّر شيئًا في الضريبة، فقرّر هناك بناءً على الإشغال وشيكات العطلات وظهور الإعلان.
هل يحتاج الإيجار المصنَّف إلى رقم تسجيل؟
نعم. التسجيل، وترخيص تغيير الاستخدام حيث تطبقه البلدية، يسريان على الإيجار المصنَّف تمامًا كغير المصنَّف؛ ولا يغيّر التصنيف بالنجوم أيًّا من الشرطين.
كم مرة يجب تجديد التصنيف؟
كل خمس سنوات، مع زيارة مدفوعة جديدة من هيئة معتمدة في كل مرة. ينقضي التصنيف من تلقاء نفسه إن لم يُجدَّد، ومعه الخصم الضريبي للمصنَّف.
هل يرفع التصنيف سقف 120 ليلة في السكن الرئيسي؟
لا. سقف التأجير القصير للمسكن الرئيسي، 120 ليلة في السنة أو 90 فقط حيث خفّضته البلدية، يسري سواء كان العقار مصنَّفًا أم لا.
من يفحص العقار، وكم يكلّف ذلك؟
هيئة معتمدة من COFRAC أو مرخّصة لهذا الغرض، من القائمة التي تنشرها Atout France. السعر غير منظَّم، فقارن العروض. ثم لديك 15 يومًا لرفض التصنيف المقترح.
هل يغيّر التصنيف بالنجوم الضريبة السياحية؟
يغيّر طريقة حسابها، لا استحقاقها. مع التصنيف هي مبلغ ثابت لكل ضيف في كل ليلة حسب فئة النجوم؛ ودونه نسبة من سعر الليلة بين 1% و5% تحددها البلدية.
احتفظ بالتقويم والمواعيد، أيًا كان قرارك بشأن النجوم.
سلّم عقارًا واحدًا وشاهد الليالي وتواريخ التجديد ونقاط الامتثال التي يُفتح عليها.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت