قانون العقارات
حقوق المستقطنين: ما الذي يمنحه القانون فعلًا للمستقطن
«حقوق المستقطنين» ليست حقًا في السكن في مكان لا تملكه. بل هي الاستثناء القانوني الضيق والصعب الاستيفاء، أي التملك بوضع اليد (adverse possession)، الذي يمكن بموجبه أن يتحول إشغال المستقطن في النهاية إلى ملكية إذا استوفى خمسة شروط صارمة لسنوات متتالية. وهنا تجد كيف يتطور الإشغال، وكم تستمر المدة في كل ولاية أمريكية، وكل دولة أوروبية، وكل مقاطعة كندية، وما لا يستطيع المالك أبدًا فعله حياله بمفرده.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت
- أقصر مدة هنا
- 3 سنوات
- تكساس
- أطول مدة هنا
- 60 سنوات
- نيوجيرسي
- أماكن لا يحدث فيها ذلك أبدًا
- 7
كيف تجري الأمور
من يوم دخول شخص ما إلى يوم تصبح فيه المطالبة ممكنة
المراحل الثلاث نفسها في معظم الأماكن. القاعدة الدقيقة، وهل توجد المرحلة الأخيرة أصلًا، في صفحة كل مكان.
- اليوم الأولالدخولإن ضُبط متلبسًا فالأمر عادة للشرطة: تعدٍّ على الملك، لا إيجار.
- من أسابيع إلى سنواتالاستقراربعد أن يسكن الشخص المكان، يتطلب إخراجه عادة أمرًا من المحكمة، كما مع المستأجر.
- بعد انقضاء المدة كاملةتصبح المطالبة ممكنةفقط إذا تحقق كل شرط دون انقطاع طوال المدة. وحيث لا يسمح القانون بمثل هذه المطالبة، لا تأتي هذه المرحلة أبدًا.
ليس من حقك أن تفعل ذلك بعد أن يسكنتغيير الأقفال، أو قطع الماء أو الكهرباء، أو إخراج الأغراض بنفسك. هذا غير قانوني في كل ولاية أمريكية، وتمنعه معظم الأماكن في هذه الصفحات أيضًا. تشرح كل صفحة كيف يتم الإخلاء هناك.
مكانًا بعد مكان
كم تطول المدة، في كل مكان يغطيه هذا الدليل
يبين كل شريط المدة التي يجب أن يستمر فيها الإشغال قبل أن يصبح ملكية. وحيث يوجد طريقان، أحدهما عادة بسند أو ضرائب مدفوعة والآخر بدونهما، فالجزء الممتلئ هو الأقصر والجزء المفتوح هو الأطول.
- أقصر طريق إلى المطالبة
- أطول طريق
- غير ممكن
أوروبا
المالك الذي يغير الأقفال قد يُتهم باقتضاء الحق باليد
أرض المالك المسجل الحي لا يمكن أخذها بهذه الطريقة
الاحتلال دون عنف أصبح جريمة في نوفمبر 2025
بحسن نية فقط، وتؤكده المحكمة منذ 2021
مدة واحدة من 10 سنوات، ولا تسري أبدًا لمن يعلم أن العقار ليس ملكه
يحمي المشتري حسن النية صاحب السند المسجل، ولا يحمي المستقطن أبدًا
يتطلب أساسًا قانونيًا وحسن نية، والجريمة تمنعه تمامًا
لا يسري أبدًا على عقار مسجل باسم شخص آخر
الاستقطان في مسكن جريمة في إنجلترا وويلز منذ 2012
لا يطالب به إلا صاحب سند ملكية مسجل (lagfart)
أراضي الدولة مغلقة أمام دعاوى الحيازة، باستثناء محدود منذ 2003
احتلال مسكن يعاقب عليه بالسجن من 2 إلى 7 سنوات منذ 2025
شغل شقة شخص آخر جريمة بحد ذاته، § 208
أراضي الدولة والكنيسة تتطلب ضعف المدة، 20 أو 40 سنة
الاستقطان في مبنى خالٍ جريمة منذ 2010
محاكمات جنائية سريعة للأوكوبا منذ أبريل 2025
30 سنة فقط حين لا يُظهر السجل مالكًا واضحًا
حسن النية مفترض، فأصبحت 10 سنوات هي القاعدة منذ 2021
يجوز للمالك استعادة العقار المحتل بنفسه، ضمن حدود، منذ 2026
احتلال مسكن يعاقب عليه بالسجن حتى 3 سنوات منذ 2023
المالك الذي يطرد شاغلًا قد يُؤمر بإعادته
الاحتفاظ بمبنى بالقوة ضد مالكه جريمة منذ 1971
على المحكمة البت في شقة محتلة خلال 5 أيام عمل
الحيازة المكتسبة بجريمة أو بسلوك غير أمين لا تُحتسب أبدًا
العلم بأن الأرض ليست ملكك يمنعه، منذ حكم صدر في 2023
سوء النية يستبعده، واستعمال الأرض رغم المالك جريمة
حتى الشاغل سيئ النية يمكنه الاكتساب بعد 30 سنة
الشغل وحده لا ينقل ملكية الأرض أبدًا: السجل العقاري هو الفيصل
لا قانون خاص بالاستقطان، والشرطة لا تستطيع إجبارهم على المغادرة
ثبوت سوء النية يُسقط الادعاء مهما طالت المدة
الأرض المسجلة محصنة من التقادم المكسب منذ 1946
الولايات المتحدة
مدد متدرجة حسب السند ودفع الضرائب والاستعمال
بشرط دفع الضرائب طوال المدة
7 سنوات مع السند والضرائب، و10 سنوات في غير ذلك
يجب دفع الضرائب طوال المدة، مثل كاليفورنيا
قاعدة ثابتة من 10 سنوات
قاعدة بسيطة من 10 سنوات
مع قاعدة الثلاثين يومًا الخاصة بالإشغال في مدينة نيويورك
10 سنوات مع السند والضرائب، و20 سنة للحيازة المجردة
«التقادم المكسب» في القانون المدني، لا adverse possession
قاعدة ثابتة من 15 سنة
مدة ثابتة بلا طريق مختصر لدفع الضرائب
قاعدة ثابتة من 20 سنة
من أطول المدد في البلاد
تعادل أوهايو في واحدة من أطول المدد
أطول مدة وأكثرها مراعاة للمالك في البلاد
كندا
الأراضي الخاصة المسجلة لا تزال عرضة لدعوى من 10 سنوات
يجب أن تكتمل السنوات العشر قبل دخول الأرض نظام Land Titles
تقادم في القانون المدني قد يتغلب على سند مسجل
أراضٍ خاصة قليلة، إذ تقوم معظم المنازل على أراضٍ مؤجرة
دعاوى أراضي التاج تتطلب حيازة قبل 1977 وتنتهي في 2029
قاعدة من 20 سنة في نظام الصكوك، بلا سجل عقاري يوقفها
تسجيل القطعة يجمّد معظم الدعاوى، مع استثناء 20%
أُلغي في ديسمبر 2022، مع علاج قضائي للتعديات
لا دعوى حيازة بعد صدور السند الأول من التاج
أُلغي في 1975، مع حفظ الحقوق الأقدم
الحيازة لا تتغلب أبدًا على أرض خاضعة لـ Real Property Act
يمنع Land Titles Act الحيازة ضد المالك المسجل
أُلغي بأثر رجعي حتى 1 يناير 1887
المعيار القانوني
خمسة شروط يجب أن تتحقق معا، لسنوات
اختبار القانون العام، كما تصوغه المحاكم الأمريكية، من خمسة أجزاء. من استوفى أربعة ولم يستوفِ الخامس لم يستوفِ شيئًا.
- 1عدائيةدون إذن المالك. الضيف أو المستأجر أو أي شخص سُمح له بالدخول لا يحوز حيازة عدائية، مهما حدث بعد ذلك.
- 2فعليةحضور فعلي واستخدام العقار كما يفعل مالكه: السكن فيه، صيانته، التعامل معه كملكية خاصة.
- 3علنية وظاهرةواضحة لأي شخص ينظر، بما في ذلك المالك. إخفاء الإشغال يُبطل المطالبة تماما، وهذا بالضبط ما يميز الاختباء السري عن هذا الأمر.
- 4حصريةغير مشتركة مع المالك أو الجمهور أو أي شخص آخر يطالب بنفس المكان في نفس الوقت.
- 5مستمرةدون انقطاع طوال المدة القانونية التي تحددها الولاية، من 5 إلى 60 سنة. انقطاع حقيقي واحد يعيد احتساب المدة من جديد.
دول القانون المدني، أي معظم أوروبا وكيبيك، تطلب اختبارًا قريبًا من هذا: حيازة هادئة وعلنية ومستمرة وغير ملتبسة، بصفة المالك.
في الولايات المتحدة، إذا وجدت شخصًا في عقارك
ما يجوز لمالك العقار فعله، وما لا يجوز له فعله أبدا
هذا ما يهم يوميًا. نادرًا ما تنقضي المدة الطويلة؛ أما هذا فيطرح نفسه لحظة وجود شخص في عقار دون إذن.
ما يمكنك فعله
- استدعاء الشرطة بينما لا يزال الشخص في طور الانتقال، قبل أن يستقر فيه.
- رفع دعوى الإخلاء الرسمية بمجرد استقرار الشخص، بنفس الطريقة المتبعة مع مستأجر بقي بعد انتهاء العقد.
- الاحتفاظ بسجل مؤرخ للإنذارات والرسائل والصور منذ لحظة علمك بالإشغال، لأن هذا بالضبط ما ستطلبه المحكمة.
ما لا يجوز لك فعله أبدا
- تغيير الأقفال، حتى في عقار تملكه بالكامل ومع شخص لا يملك أي عقد إيجار.
- قطع الماء أو الكهرباء أو الغاز لإجباره على المغادرة.
- إزالة متعلقاته أو إخراجه بنفسك جسديا، مهما بدا واضحا أنه لا يملك أي حق في البقاء.
يسمى هذا الإخلاء الذاتي، وهو غير قانوني في كل ولاية بمجرد استقرار الشخص. فهو يعرّض المالك للمساءلة القانونية، فضلا عن أنه لا ينجح أصلا.
قبل أن تصبح قضية أمام المحكمة
الملف الذي تطلبه المحكمة، محفوظ أولًا بأول
أينما كان عقارك، فإن إخراج شاغل يعود غالبًا إلى إثبات من كان له الحق في التواجد هناك، ومنذ متى. يحفظ Dardaris كل عقد إيجار وكل رسالة وكل مستند لكل مبنى بحسب التاريخ، حتى يكون هذا الملف جاهزًا يوم تحتاج إليه.
- كل عقد إيجار، مع من وقّعه ومتى
- كل رسالة مع مستأجر، في المحادثة التي أُرسلت فيها
- كل مستند، محفوظ مع المبنى الذي يخصه
الأسئلة الشائعة
ما هي حقوق المستقطنين؟
تشير العبارة إلى التملك بوضع اليد (adverse possession)، وهو المبدأ القانوني الذي يمكن بموجبه لمن يشغل عقارًا دون إذن أن يطالب في النهاية بملكيته، إذا كانت حيازته عدائية وفعلية وعلنية وظاهرة وحصرية ومستمرة طوال مدة يحددها قانون الولاية، وتتراوح بين 5 و60 سنة. والاستقطان في حد ذاته تعدٍّ على ملك الغير؛ والتملك بوضع اليد هو الاستثناء الضيق الموجود في كل ولاية بصورة ما.
هل الاستقطان قانوني؟
لا. إشغال عقار دون إذن المالك أو عقد إيجار هو عادة تعدٍّ على ملك الغير، وهو جريمة في كل ولاية. أما القانوني، والمنفصل عن الاستقطان نفسه، فهو احتمال أن يدعم إشغال يستوفي شروطًا صارمة مدة كافية دعوى ملكية في النهاية بموجب التملك بوضع اليد.
هل يمكنني ببساطة إخراج مستقطن من عقاري بنفسي؟
لا، ليس بعد أن يثبت إقامته. فتغيير الأقفال، أو قطع المرافق، أو إخراج المتعلقات، أو أي شكل آخر من «الإخلاء الذاتي» غير قانوني في كل ولاية بمجرد أن يستقر الشخص، حتى لو كان مستقطنًا بلا عقد إيجار إطلاقًا. فله الحق في إجراء الإخلاء الرسمي نفسه الذي يحق للمستأجر. ولا تتصل بالشرطة إلا ما دام الشخص في طور الانتقال، قبل أن يثبت إقامته.
ما الفرق بين المستقطن والمستأجر الباقي بعد انتهاء العقد؟
المستأجر الباقي بعد انتهاء العقد كان له عقد إيجار مشروع انتهى ولم يغادر. أما المستقطن فلم يكن له إذن بالوجود هناك أصلًا. ويُخرج كلاهما بإجراء الإخلاء الرسمي نفسه لا بتصرف المالك وحده، ولا تمنح أي من الحالتين ملكية فورية؛ فلا يمنحها إلا استيفاء اختبار التملك بوضع اليد كاملًا على مدى سنوات.
كم يستغرق التملك بوضع اليد؟
يتوقف ذلك كليًا على مكان العقار. ففي الولايات المتحدة يتراوح بين 3 سنوات في تكساس، مع سند ودفع الضرائب، و60 سنة للأراضي غير المزروعة في نيوجيرسي، وتقع معظم الولايات بين 10 و21. وتحدد معظم الدول الأوروبية ما بين 10 و30 سنة، وعادة ما تكون المدة أقصر لمن يحوز سندًا بحسن نية. وقد ألغته عدة مقاطعات كندية كليًا بالنسبة للأراضي المسجلة. والرسم البياني في هذه الصفحة يعرض الرقم الدقيق لكل مكان.
هل توجد حقوق المستقطنين في أوروبا وكندا؟
في معظم الأماكن، نعم، تحت اسم آخر. فدول القانون المدني تسميه التقادم المكسب، وتشترط عادة ما بين 10 و30 سنة من الحيازة الهادئة والعلنية والمستمرة بصفة المالك. وقد جعلت عدة دول إشغال مسكن جريمة قائمة بذاتها، وفي كندا يُحدد التملك بوضع اليد مقاطعة مقاطعة، إذ لم تعد كولومبيا البريطانية وألبرتا ومانيتوبا وساسكاتشوان ونيو برونزويك ويوكون تسمح به ضد الأراضي المسجلة.
ما هو «الفروغينغ» (phrogging)، وهل هو نفسه الاستقطان؟
لا. الفروغينغ هو أن يعيش شخص سرًا داخل منزل يسكنه شخص آخر فعلًا، مختبئًا في العلية أو القبو أو غرفة احتياطية. إنه سطو وتعدٍّ جنائي، لا استقطان، ولا يفتح أي طريق إلى دعوى ملكية. راجع صفحة الفروغينغ لمعرفة علامات التحذير وما يجب فعله.
هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية.القوانين تتغير، وقد تضيف مقاطعة أو مدينة تفصيلا خاصا فوق قاعدة الولاية، كما تفعل مدينة نيويورك. تحقق من القاعدة السارية حاليا على عنوانك قبل التصرف، واستشر محاميا محليا قبل الاعتماد على هذا في نزاع حقيقي.
اعرف من يشغل عقارك فعليا، قبل أن يتحول الأمر إلى قضية أمام المحكمة.
سلّم مبنى واحدا وشاهد كل عقد إيجار يُقارَن بما يحدث فعليا على أرض الواقع.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت