قانون الإيجار الفرنسي
قانون 6 يوليو 1989، بالترتيب الذي يحتاجه المالك فعلًا
ينظم القانون رقم 89-462 الصادر في 6 يوليو 1989 كل مسكن مؤجَّر في فرنسا تقريبًا: كم يدوم عقد الإيجار، وما يجب أن يرافقه، وما يدين به كل طرف، وكيف ينتهي. تتتبع هذه الصفحة الإيجار من التوقيع حتى رد التأمين، مع الأرقام التي ستُسأل عنها.
لا شيء يُفعَّل قبل أن تقرر ذلك.
- الحد الأدنى لمدة عقد المسكن غير المفروش لدى مالك من الأشخاص الطبيعيين
- 3 سنوات
- الحد الأدنى لمدة عقد المسكن المفروش
- سنة واحدة
- أقصى تأمين، لغير المفروش أو المفروش، من الأجرة دون الأعباء
- شهر أو شهران
- مهلة الإخطار التي يمنحها المالك قبل أجل عقد المسكن غير المفروش
- 6 أشهر
1هل يسري القانون
الإيجارات التي يغطيها القانون، وتلك التي يتركها لقواعد أخرى
ينظم القانون المسكن المؤجَّر كمقر إقامة رئيسي للمستأجر، أي الذي يسكنه ثمانية أشهر على الأقل في السنة، في فرنسا القارية والأقاليم ما وراء البحار. المادة 2 هي التي ترسم هذا الحد.
مشمول
- مسكن غير مفروش مؤجَّر كمقر إقامة رئيسي
- مسكن مفروش مؤجَّر كمقر إقامة رئيسي (المادة 25-3 وما يليها)
- مسكن هو أيضًا مكان عمل المستأجر
- عقد bail mobilité (إيجار التنقل): مفروش، من شهر إلى عشرة أشهر، لمستأجر في تكوين مهني أو دراسة أو تلمذة مهنية أو تدريب أو خدمة مدنية أو مهمة عمل
خاضع لقواعد أخرى
- مسكن ثانوي
- إيجار موسمي أو لقضاء العطلات
- محل تجاري أو مكتب أو عقد إيجار مهني بحت
- مسكن مرتبط بوظيفة
- مساكن الرعاية والإيواء (logements-foyers)
- مرآب أو موقف سيارة مؤجَّر وحده
2عند التوقيع
كم يدوم عقد الإيجار
أمران يُحسمان عند التوقيع يحددان المدة: هل المسكن مفروش أم لا، ومن هو المالك. الأشرطة مرسومة وفق مقياس ثابت.
غير مفروش، مالك من الأشخاص الطبيعيين
يتجدد تلقائيًا
3 سنواتغير مفروش، مالك شركة
يتجدد تلقائيًا
6 سنواتمفروش
يتجدد تلقائيًا
سنة واحدةمفروش، مستأجر طالب
ينتهي عند أجله، دون تجديد
9 أشهرBail mobilité
ينتهي عند أجله، دون تجديد
من شهر إلى 10 أشهر
تُعامَل الشركة المدنية العقارية العائلية (SCI) معاملة المالك من الأشخاص الطبيعيين. ويجوز للشخص الطبيعي أن يوقّع لمدة تقل عن ثلاث سنوات، دون أن تقل أبدًا عن سنة، إذا كان حدث عائلي أو مهني محدد في العقد سيستلزم استرداد المسكن (المادة 11).
ما يجب أن يرافق عقد الإيجار
يتبع عقد الإيجار النموذج الموحد الذي حدده المرسوم رقم 2015-587، وترافقه هذه الوثائق. غياب إحداها لا يبطل العقد، لكنه قد يكلّف تخفيضًا في الأجرة أو تعويضًا.
- تشخيص الأداء الطاقي (DPE)صالح عشر سنوات
- بيان المخاطر والتلوث (ERP)لم يمض عليه أكثر من ستة أشهر عند التوقيع
- تقرير المنشأة الكهربائيةمنشأة عمرها أكثر من خمس عشرة سنة؛ صالح ست سنوات
- تقرير منشأة الغازمنشأة عمرها أكثر من خمس عشرة سنة؛ صالح ست سنوات
- تقرير الرصاص (CREP)مبنى سابق لعام 1949؛ صالح ست سنوات إذا وُجد رصاص
- إشعار ضوضاء الطائراتداخل منطقة تعرّض لضوضاء مطار
- تقرير الأسبستوسمبنى صدرت رخصته قبل يوليو 1997؛ يُقدَّم عند الطلب
- محضر حالة المسكن عند الدخول (état des lieux)يُعَدّ بحضور الطرفين عند تسليم المفاتيح
- نشرة المعلوماتالملخص الرسمي لحقوق الطرفين
- مقتطفات من نظام الملكية المشتركةإذا كان المبنى ملكية مشتركة (copropriété)
ما يجوز لك طلبه، ومتى يجوز لك رفعه
سقف التأمين
- غير مفروششهر واحد
- مفروششهران
- Bail mobilitéلا شيء
يُحسب من الأجرة دون الأعباء. لا يجوز تعديله أثناء سريان العقد، ولا يدرّ على المستأجر أي فائدة.
تحديد الأجرة ورفعها
- 1تُحدَّد بحرية عند التوقيع، إلا في الحالات أدناه.
- 2المدن الخاضعة لتأطير الإيجارات (باريس وليل وليون وبوردو ومونبلييه وغيرها): لا تتجاوز الأجرة المرجعية مضافًا إليها 20%، ما لم تنطبق زيادة تكميلية مبرَّرة.
- 3المناطق التي يشتد فيها الطلب على السكن: عند إعادة التأجير، لا تتجاوز أجرة المستأجر السابق معدَّلةً وفق مؤشر IRL (المؤشر المرجعي للإيجارات)، مع استثناءات ضيقة.
- 4مرة في السنة، وفقط إذا تضمّن العقد بند مراجعة. اطلبها خلال سنة من تاريخها وإلا ضاعت تلك السنة؛ وتسري من تاريخ الطلب، لا بأثر رجعي أبدًا.
- 5المساكن المصنفة F أو G: لا زيادة إطلاقًا منذ 24 أغسطس 2022، في فرنسا القارية.
3أثناء سريان العقد
ما يدين به كل طرف: المادة 6 والمادة 7
المادة 6 هي نصيب المالك، والمادة 7 نصيب المستأجر. كلتاهما من النظام العام، لذا يكون باطلًا كل بند يتنازل عن أيّ منهما.
المالك، المادة 6
- 1تسليم مسكن لائق: آمن وصحي ومجهز للاستعمال العادي وفوق الحد الأدنى الطاقي
- 2تسليمه في حالة جيدة، مع عمل كل تجهيزاته
- 3ضمان الانتفاع الهادئ، وتحمّل مسؤولية العيوب الخفية التي تعيقه
- 4إبقاؤه صالحًا للاستعمال وتنفيذ كل إصلاح لا يقع على المستأجر
- 5السماح بتجهيزات المستأجر، ما دامت لا تغيّر المسكن
- 6تسليم إيصال أجرة مجاني كلما طلبه المستأجر (المادة 21)
المستأجر، المادة 7
- 1دفع الأجرة والأعباء في المواعيد المتفق عليها
- 2استعمال المسكن بهدوء، وللغرض الذي حدده العقد
- 3تحمّل مسؤولية الأضرار أثناء سريان العقد، إلا إذا نشأت عن قوة قاهرة أو خطأ المالك أو طرف ثالث لم يُدخله المستأجر
- 4تولّي الصيانة الاعتيادية والإصلاحات الصغيرة الواردة في المرسوم رقم 87-712
- 5السماح بالأشغال المعلن عنها كتابةً: لا في عطلة نهاية الأسبوع ولا في يوم عطلة رسمية أبدًا دون موافقة، ومع تخفيض في الأجرة إذا دامت أكثر من 21 يومًا
- 6عدم إجراء أي تحويل دون موافقة المالك الكتابية
- 7التأمين ضد المخاطر الإيجارية، وإثبات ذلك عند تسليم المفاتيح وكل سنة عند الطلب
من يصلح ماذا
يحدد المرسوم رقم 87-712 الصادر في 26 أغسطس 1987 نصيب المستأجر. وهو دليل استرشادي لا قائمة مغلقة، والمادة 7 تستثني الباقي: فالتآكل والقِدم والعيوب والأشغال المعيبة والقوة القاهرة تقع على المالك، حتى في بند يذكره المرسوم.
المستأجر
- المصابيح والمنصهرات والمقابس
- حلقات الصنابير والحشوات والوصلات
- تسليك الأحواض والمصارف
- الصيانة السنوية للمرجل
- تنظيف المدخنة وأنبوب العادم
- جز العشب وتشذيب الحديقة الخاصة
- الحفاظ على عمل كاشف الدخان
المالك
- استبدال المرجل أو سخان الماء عند نهاية عمره
- السقف والواجهة والهيكل
- كل ما تآكل بفعل القِدم
- الأضرار الناتجة عن عيب في البناء أو أشغال معيبة
- رفع المسكن إلى معايير اللياقة والطاقة
- تركيب كاشف الدخان
الحد الأدنى الطاقي، تصنيفًا بعد تصنيف
منذ قانون المناخ والمرونة لعام 2021، أصبح تصنيف DPE جزءًا مما يجعل المسكن لائقًا. وكل فئة في أسفل السلم تُغلق أمام العقود الجديدة والمجدَّدة في تاريخها الخاص، في فرنسا القارية.
- A
يجوز تأجيره
- B
يجوز تأجيره
- C
يجوز تأجيره
- D
يجوز تأجيره
- E
لا يجوز تأجيره اعتبارًا من 1 يناير 2034
- F
لا يجوز تأجيره اعتبارًا من 1 يناير 2028الأجرة مجمَّدة
- G
لا يجوز تأجيره منذ 1 يناير 2025الأجرة مجمَّدة
تتأخر المواعيد في الأقاليم ما وراء البحار: الفئة G اعتبارًا من 2028، والفئة F اعتبارًا من 2031. ويجوز للمستأجر في مسكن دون الحد الأدنى أن يطلب من المحكمة الأمر بتنفيذ الأشغال.
4عند انتهائه
كم مهلة الإخطار، وممن
يجوز للمستأجر المغادرة في أي وقت. أما المالك فلا يجوز له إنهاء العقد إلا عند أجله، ولسبب واحد من ثلاثة فقط. تسري المهلة من يوم الاستلام: برسالة مضمونة، أو عبر مفوض قضائي (commissaire de justice)، أو بالتسليم باليد مقابل توقيع.
المستأجر، غير مفروش
شهر واحد في منطقة يشتد فيها الطلب على السكن، أو لسبب مذكور في الرسالة: أول وظيفة، أو فقدان العمل، أو النقل، أو الصحة، أو الاستفادة من RSA أو AAH، أو مسكن اجتماعي، أو العنف الأسري
3 أشهر
المستأجر، مفروش
في أي وقت، دون حاجة إلى سبب
شهر واحد
المالك، غير مفروش
قبل الأجل فقط: للسكن فيه، أو لبيعه، أو لسبب مشروع وجدي
6 أشهر
المالك، مفروش
قبل الأجل فقط، وللأسباب الثلاثة نفسها
3 أشهر
يمنح الإخطار لغرض البيع المستأجرَ في المسكن غير المفروش حق الأولوية في الشراء بالسعر المذكور فيه.
لا يجوز إخطار مستأجر تجاوز 65 عامًا ومحدود الدخل دون عرض مسكن بديل قريب، إلا إذا كان المالك نفسه قد تجاوز 65 عامًا أو كان محدود الدخل.
رد التأمين
يبدأ العد عند إعادة المفاتيح.
- إعادة المفاتيحيُعَدّ محضر الخروج ويُقارَن بمحضر الدخول
- خلال شهر واحدإذا طابق محضر الخروج محضر الدخول
- خلال شهرينإذا لم يطابقه، بعد خصم ما يمكنك تبريره
- بعد ذلك10% من أجرة شهر، دون الأعباء، عن كل شهر تأخير يبدأ
في الملكية المشتركة (copropriété)، يجوز حجز ما يصل إلى 20% حتى المصادقة على الحسابات السنوية للمبنى، ثم تسويته خلال شهر.
أمران يخطئ فيهما الملاك
الزيارة التي ليست حقًا، وعقد الإيجار الذي يبقى بعد انفصال الزوجين
كلاهما يُطرح باستمرار، ولكليهما جواب أضيق مما يتوقعه السائل.
زيارة المالك «مرة في السنة»
لا توجد مادة تمنح المالك حقًا دائمًا في المعاينة. المفاتيح بيد المستأجر، والدخول دون موافقته جريمة جنائية، سواء كان الداخل هو المالك أم لا. يُتاح الدخول للأشغال المعلن عنها كتابةً (المادة 7)، وللزيارات قبل إعادة التأجير أو البيع، لا في يوم عطلة رسمية أبدًا ولا لأكثر من ساعتين في يوم عمل (المادة 4). ولا توجد معاينة سنوية إلا إذا نص عليها العقد، وحتى حينها تتم بموعد مسبق.
عقد إيجار باسمين، بعد الانفصال
يتوقف الأمر على هوية الطرفين. المستأجران المشتركان غير المتزوجين وغير المرتبطين بعقد PACS (عقد التضامن المدني) يخضعان للمادة 8-1: مع بند التضامن، يبقى من يغادر مسؤولًا حتى يوقّع مستأجر مشترك جديد، وبحد أقصى ستة أشهر بعد سريان إخطاره. ودون هذا البند، تنتهي المسؤولية بانتهاء مهلة الإخطار.
- إرسال الإخطار
- سريان الإخطاربعد شهر أو 3 أشهر
- انتهاء المسؤوليةبعد 6 أشهر كحد أقصى
- المتزوجان: كلاهما صاحب العقد بموجب المادة 1751 من القانون المدني، أيًّا كان من وقّع. والأجرة دين منزلي، لذا يبقى الزوج الذي يغادر مسؤولًا حتى يُقيَّد الطلاق في سجلات الحالة المدنية.
- شريكا PACS: صاحبا العقد معًا إذا طلبا ذلك معًا، ومسؤولان عن الأجرة حتى حلّ عقد PACS.
- الشريك الذي يغادر بسبب العنف الأسري تنتهي مسؤوليته في اليوم التالي لاستلام المالك أمر الحماية أو حكم الإدانة (المادة 8-2).
أين يأتي دور Dardaris
قانون واحد يغيّر ما يجوز أن يقوله عقد الإيجار. وDardaris يقرأ أيّ قانون ينطبق.
لكل مبنى ولايته القانونية الخاصة، تُقرأ من عنوانه، لا تُخمَّن من المكان الذي فُتح منه الحساب. العنوان الفرنسي يفتح عقد الإيجار على هذا القانون، بمدته وسقف تأمينه ومهل إخطاره، قبل أن تضطر إلى البحث عن أيّ منها.
العقد الصحيح انطلاقًا من العنوان
مفروش أو غير مفروش: المدة وسقف التأمين ومهل الإخطار تتبع المبنى والعقد الذي تختاره.
ما يطلبه القانون منك بعد
التشخيصات التي يفرضها هذا القانون، مع مدة صلاحيتها، على تقويم واحد، ومتابعتها قبل انقضائها.
العقد، محفوظًا مع القانون الذي يقوم عليه
حتى يُجاب عن أي سؤال حول الإخطار أو الإصلاحات من الوثيقة الفعلية، لا من التخمين.
أسئلة يطرحها الملاك عن قانون 6 يوليو 1989
ما هو قانون 6 يوليو 1989؟
القانون رقم 89-462 الصادر في 6 يوليو 1989 هو التشريع الذي ينظم الإيجارات السكنية في فرنسا: ما يجب أن يتضمنه عقد الإيجار، وكم يدوم، وكيف ينتهي، وما يدين به كل طرف للآخر أثناء سريانه. ويسري على المسكن المؤجَّر كمقر إقامة رئيسي للمستأجر، مفروشًا كان أم لا.
ماذا تفرض المادة 7 من القانون؟
تعدد المادة 7 التزامات المستأجر: دفع الأجرة والأعباء في المواعيد المتفق عليها، واستعمال المسكن بهدوء، وتحمّل مسؤولية الأضرار أثناء سريان العقد، وتنفيذ الإصلاحات الصغيرة التي يحددها المرسوم رقم 87-712، والسماح بالأشغال التي أعلن عنها المالك، وعدم إجراء أي تحويل دون موافقة كتابية، والتأمين على المسكن ضد المخاطر الإيجارية.
ما هو décret n°87-712 du 26 août 1987؟
هو المرسوم الذي تحيل إليه المادة 7 لتفصيل «الإصلاحات الإيجارية» (réparations locatives): الصيانة الاعتيادية والإصلاحات الصغيرة التي تقع على المستأجر، من حلقات الصنابير إلى المصابيح إلى الحديقة الخاصة. قائمته دليل استرشادي لا جرد مغلق، وحتى في بند مذكور فيها، يبقى التآكل والعيوب والقوة القاهرة على عاتق المالك.
ما مهلة الإخطار التي يجب أن يمنحها المستأجر؟
ثلاثة أشهر للمسكن غير المفروش، تُخفَّض إلى شهر واحد في منطقة يشتد فيها الطلب على السكن أو لسبب منصوص عليه مثل أول وظيفة أو فقدان العمل أو الصحة أو الاستفادة من RSA، يُذكر في الرسالة نفسها. وشهر واحد للمسكن المفروش، أيًّا كان السبب.
ما المهلة المتاحة للمالك لرد التأمين؟
شهر واحد من إعادة المفاتيح إذا طابق محضر الخروج محضر الدخول، وشهران إذا لم يطابقه. وكل شهر تأخير يبدأ يكلّف المالك 10% من أجرة شهر دون الأعباء.
هل للمالك حق الزيارة مرة في السنة؟
لا. لا يمنح القانون المالك أي حق دائم في المعاينة. يُتاح الدخول للأشغال المعلن عنها كتابةً وللزيارات قبل إعادة التأجير أو البيع، لا في يوم عطلة رسمية أبدًا ولا لأكثر من ساعتين في يوم عمل. ولا توجد زيارة سنوية إلا إذا نص عليها العقد، وبموعد مسبق.
ماذا يحدث لعقد إيجار باسمين عندما ينفصل الزوجان؟
يتوقف ذلك على طبيعة العلاقة. المستأجران المشتركان غير المتزوجين يخضعان للمادة 8-1: مع بند التضامن، يبقى من يغادر مسؤولًا حتى يوقّع بديل، وبحد أقصى ستة أشهر بعد سريان إخطاره. أما الزوجان فكلاهما صاحب العقد بموجب المادة 1751 من القانون المدني، ويبقيان مسؤولين حتى يُقيَّد الطلاق؛ وشريكا PACS حتى حلّ عقد PACS.
هل يسري هذا القانون على كل إيجار في فرنسا؟
يسري على المسكن المؤجَّر كمقر إقامة رئيسي للمستأجر، مفروشًا كان أم لا، في فرنسا القارية والأقاليم ما وراء البحار. أما المسكن الثانوي والإيجار الموسمي والعقد التجاري أو المهني والمسكن المرتبط بوظيفة فتخضع لقواعد أخرى، ولهذا تتوقف الحزمة التي يُفتح عليها العقد على العنوان وعلى الغرض الذي يُؤجَّر له العقار معًا.
دع عقد الإيجار يُفتح على القانون الذي يحكمه فعلًا.
سلّمنا مبنى واحدًا وشاهد المدة ومهل الإخطار وبنود الامتثال التي يبدأ بها.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت