مالك جديد
أنت مالك وتريد تأجير شقتك. إليك ما يجب أن يحدث أولًا فعلًا.
تأجير مسكن تملكه في فرنسا هو حفنة قرارات تُتخذ مرة واحدة، ثم روتين يتكرر كل شهر بعدها. تتناول هذه الصفحة الاثنين معًا، بالترتيب الذي يُطرحان فيه فعليًا: من إمكانية تأجير الشقة أصلًا إلى اليوم الذي يعيد فيه المستأجر المفاتيح.
لا شيء يُفعَّل قبل أن تقرر ذلك.
الخطوة 1 · قبل أي شيء آخر
هل يمكن تأجير الشقة أصلًا؟
التصنيف الطاقي (DPE) يحسم الأمر قبل أي شيء آخر. لا يمكن عرض مسكن مصنَّف بتصنيف منخفض جدًا في عقد جديد أو تجديد أو تجديد ضمني في فرنسا القارية، والحد الأدنى المسموح به يرتفع وفق تقويم ثابت.
- Aيمكن تأجيره
- Bيمكن تأجيره
- Cيمكن تأجيره
- Dيمكن تأجيره
- Eمحظور اعتبارًا من 1 يناير 2034
- Fمحظور اعتبارًا من 1 يناير 2028الإيجار مجمَّد منذ 24 أغسطس 2022
- Gمحظور منذ 1 يناير 2025الإيجار مجمَّد منذ 24 أغسطس 2022
↑ الأقل استهلاكًا للطاقةالأكثر استهلاكًا ↓
- المستأجر الموجود بالفعل يحتفظ بالعقد حتى نهاية مدته؛ يُطبَّق الحظر عند تجديده. ويمكن لهذا المستأجر أن يطلب منك الأشغال التي ترفع المسكن إلى المعيار المطلوب.
- لا يبقى ساريًا سوى تصنيف طاقي (DPE) صدر منذ 1 يوليو 2021؛ انتهت صلاحية الأقدم منه في نهاية 2024. يجب أن يُظهر الإعلان فئتي الطاقة والمناخ وتقدير فاتورة الطاقة السنوية.
- تتبع الأقاليم ما وراء البحار تقويمًا لاحقًا.
الحد الأدنى لمسكن لائق
مساحة أرضية لا تقل عن 9 أمتار مربعة بارتفاع سقف 2.20 متر أو أكثر (أو حجم 20 مترًا مكعبًا)، دون خطر على الصحة أو السلامة، مع تدفئة ومياه وكهرباء صالحة للعمل، وكاشف دخان تركّبه أنت.
ملف التشخيصات المرفق بالعقد
- التصنيف الطاقي (DPE)دائمًا10 سنوات
- المخاطر الطبيعية والتكنولوجية (ERP)دائمًاأقل من 6 أشهر عند التوقيع
- المساحة السكنية (loi Boutin)دائمًا، مكتوبة في العقدحتى تُعدَّل الشقة
- الرصاص (CREP)مبنى شُيِّد قبل 1949غير محدودة المدة إن لم يُعثر على شيء، 6 سنوات إن عُثر عليه
- الكهرباء والغازتركيب عمره أكثر من 15 سنة6 سنوات
- الأسبستوسرخصة بناء صدرت قبل 1 يوليو 1997يبقى متاحًا للمستأجر
- ضجيج الطائراتداخل منطقة ضجيج مطاريُحدَّث عند تغيّر المنطقة
الخطوة 2
مفروش أو غير مفروش: الاختيار الذي يحدد البقية
الشقة نفسها تحت نظامين. لا يفضّل القانون أحدهما على الآخر؛ ما يتغيّر هو مدة التزامك، والمبلغ الذي يجوز لك الاحتفاظ به، وكيفية فرض الضريبة على الدخل.
- الحد الأدنى للمدة
- سنة واحدة، تُجدَّد تلقائيًا. 9 أشهر للطالب، دون تجديد.
- 3 سنوات، تُجدَّد تلقائيًا. 6 سنوات إذا كان المالك شركة.
- الحد الأقصى للتأمين
- شهرا إيجار دون الأعباء
- شهر إيجار واحد دون الأعباء
- مهلة الإخطار عند رحيل المستأجر
- شهر واحد، في أي وقت
- 3 أشهر، أو شهر واحد في منطقة يشتد فيها الطلب (zone tendue) أو لسبب محدد في القانون
- مهلة الإخطار عند إنهائك أنت للعقد
- 3 أشهر قبل نهاية المدة
- 6 أشهر قبل نهاية المدة
- فقط للسكن فيها بنفسك أو إسكان أحد أفراد عائلتك المقربين، أو للبيع، أو لسبب مشروع وجدي مثل عدم دفع الإيجار.
- ما يجب أن يوجد في الشقة
- القائمة المحددة بمرسوم: سرير وفراش، ستائر أو مصاريع في غرف النوم، موقد، فرن أو ميكروويف، ثلاجة بحجرة تجميد، أواني طعام، أدوات طهي، طاولة وكراسٍ، رفوف، إضاءة، أدوات تنظيف
- لا شيء يتجاوز مسكنًا لائقًا
- كيفية فرض الضريبة على الإيجار
- دخل تجاري (LMNP). النظام المبسط: خصم جزافي 50%. النظام الحقيقي: تُخصم النفقات والاستهلاك.
- دخل عقاري. النظام المصغر (micro-foncier) لإيجار يقل عن 15 000 € سنويًا: خصم جزافي 30%. النظام الحقيقي: تُخصم النفقات الفعلية.
خيار ثالث: bail mobilité، مفروش، من شهر إلى 10 أشهر، لمستأجر في تدريب أو دراسة أو تدريب مهني أو انتقال وظيفي. لا يجوز طلب أي تأمين، ولا يمكن تجديده.
تُحدَّد العتبات والخصومات بقانون المالية لكل سنة. تحقق من الأرقام الحالية قبل أن تختار.
الخطوة 3
الإيجار الذي يمكنك طلبه: ثلاثة فحوص، بهذا الترتيب
قاعدتان مختلفتان تتعلقان بالعنوان، وثالثة بالتصنيف الطاقي. قد تنطبق على شقة واحدة منها أو عدة قواعد أو لا شيء منها: أجرِ كل الفحوص، وإذا انطبق أكثر من قاعدة فإن الرقم الأشد هو ما يجوز لك طلبه.
- 1هل الشقة مصنَّفة F أو G؟نعم
لا يمكن رفع الإيجار على الإطلاق: لا عند وصول مستأجر جديد، ولا بالمراجعة السنوية. ولا زيادة إضافية أيضًا.
الفحص التالي - 2هل تخضع المدينة لتأطير الإيجارات (encadrement des loyers)؟باريس، ليل، ليون، فيلوربان، بوردو، مونبلييه، غرونوبل، الباسك الفرنسي، Plaine Commune وEst Ensemble وغيرهانعم
لا يجوز أن يتجاوز الإيجار الإيجار المرجعي الأقصى المحدد لتلك المنطقة، وعدد الغرف، وعمر المبنى، ونوع الفرش، والذي تنشره المحافظة. يجب أن يذكر العقد ذلك. لا تُسمح زيادة إضافية إلا لمزايا استثنائية.
الفحص التالي - 3هل هي في منطقة يشتد فيها الطلب (zone tendue)؟نحو 1,150 بلدية في 28 منطقة حضريةنعم
لا يدفع المستأجر الجديد أكثر مما دفعه سابقه، مع مراجعته بمؤشر الإيجار المرجعي (IRL). الاستثناءات: بقيت الشقة شاغرة أكثر من 18 شهرًا، أو أجريت أشغالًا كبرى، أو كان الإيجار القديم منخفضًا بوضوح.
الفحص التالي
لا شيء من هذا: تحدد الإيجار الأول بحرية.
مهما كان الرقم الأولي، لا يرتفع إلا مرة واحدة في السنة، بمؤشر الإيجار المرجعي (IRL)، وفقط إذا تضمن العقد شرط مراجعة. أمامك سنة للمطالبة به، ولا يُطبَّق ذلك بأثر رجعي أبدًا.
لست متأكدًا من عنوانك؟ يجيب المحاكي على موقع service-public.fr عن فحصي العنوان كليهما.
الخطوة 4
التأمين، وضمان واحد ضد عدم دفع الإيجار
يغطي التأمين الأضرار وما هو مستحق عند رحيل المستأجر. أما الضمان فيغطي الأشهر التي بينهما. تختار نوعًا واحدًا من الضمان، ويمكنك أيضًا ألا تختار أي ضمان.
التأمين
لا شيء لعقد bail mobilité. طلب أكثر من ذلك باطل حتى لو وافق المستأجر كتابةً.
يُعاد خلال شهر واحد إذا تطابق جرد الخروج مع جرد الدخول، وخلال شهرين إن لم يتطابقا. كل شهر يبدأ متأخرًا يكلفك 10% من إيجار شهر واحد.
كفيل
يوقّع شخص، عادةً أحد الوالدين، سند كفالة يدفع إذا لم يدفع المستأجر. يحدد سقفًا ومدة.
التكلفة عليكلا شيء
Visale
الضمان المدعوم من الدولة عبر Action Logement. يتقدم المستأجر بالطلب؛ يغطي المستأجرين من 18 إلى 30 سنة وبعض الموظفين الأكبر سنًا. يُسجَّل قبل توقيع العقد.
التكلفة عليكلا شيء
تأمين ضد عدم دفع الإيجار (GLI)
تدفع شركة التأمين الإيجار الناقص والمصاريف القانونية. تضع شركة التأمين شروطها الخاصة على دخل المستأجر.
التكلفة عليكنسبة من الإيجار، تدفعها أنت، وليس المستأجر أبدًا
لا يمكن الجمع بين كفيل وتأمين ضد عدم دفع الإيجار. الاستثناء الوحيد هو مستأجر طالب أو متدرب.
الخطوة 5
اختيار المستأجر: ما يجوز لك طلبه، وما لا يجوز
يحدد مرسوم القائمة المغلقة من الوثائق التي يجوز لمالك أن يطلبها من مرشح وكفيله. أي شيء خارج هذه القائمة يرفضه القانون، وطلبه يُعرِّضك لغرامة تصل إلى 3 000 € لمالك فرد.
يجوز لك طلب
- وثيقة هوية
- إثبات محل الإقامة الحالي: إيصالات الإيجار الثلاثة الأخيرة، أو إشعار ضريبي، أو شهادة إيواء
- إثبات النشاط: عقد عمل، سجل تجاري، بطاقة طالب
- إثبات الدخل: آخر إشعار ضريبي، آخر ثلاث كشوف رواتب، بيانات إعانة أو معاش
لا يجوز لك طلب
- كشوف حساب مصرفي، أو تفويض بالخصم المباشر
- صورة فوتوغرافية، غير تلك الموجودة على وثيقة الهوية
- بطاقة صحية، أو ملف طبي، أو سجل جنائي
- شهادة زواج أو حكم طلاق
- شيك أو دفعة لحجز الشقة
لا يجوز أن يقوم الاختيار نفسه على الأصل، أو الوضع العائلي، أو الصحة، أو الإعاقة، أو السن، أو أي سبب آخر يحميه القانون.
الخطوة 6
التوقيع: العقد وكل ما يرافقه
يتبع العقد نموذجًا محددًا بمرسوم. أي شرط يحظره القانون، مثل غرامة ثابتة على تأخر الإيجار أو حظر الاحتفاظ بحيوان أليف، يكون باطلًا حتى لو وقّعه المستأجر.
مرفق بالعقد
- 1العقد وفق النموذج الرسمي، مفروشًا أو غير مفروش
- 2ملف التشخيصات (DPE، ERP وباقي ما ينطبق)
- 3المذكرة الرسمية بحقوق المستأجرين والملاك
- 4جرد الدخول، يُحرَّر معًا ويوقّعه الطرفان
- 5قائمة الأثاث، لعقد مفروش
- 6نظام المبنى المتعلق بالأجزاء المشتركة والأعباء، في مبنى مشترك الملكية
التأمين
- يؤمّن المستأجر الشقة ضد المخاطر الإيجارية ويريك شهادة التأمين عند التوقيع، ثم كل سنة
- في مبنى مشترك الملكية، يجب أن تحمل تأمين مسؤولية المالك (PNO)
أي إخطار له أثر قانوني، مثل إنهاء العقد أو مراجعة الإيجار، يُرسَل بالبريد المسجّل أو عن طريق محضر قضائي أو تسليم يدوي مقابل توقيع. البريد الإلكتروني العادي لا يُعتد به.
الخطوة 7 · بعد تسليم المفاتيح
كل شهر، كل سنة: ما يقوم به المالك الفردي بمفرده
لا شيء هنا يتطلب وكالة. لكنه يتطلب أن يقوم شخص ما بكل واحدة من هذه الأمور في وقتها، دون مكتب خلفه يتدارك ما يفلت.
الانتقال إلى الشقة
- جرد الدخول، المفاتيح، استلام التأمين
- شهادة التأمين محفوظة في الملف
كل شهر
- الإيجار مستحق في التاريخ المحدد في العقد
- إيصال إيجار مجاني عندما يطلبه المستأجر
- ملاحظة الشهر الذي لا يصل فيه الإيجار، لا بعد ثلاثة أشهر
كل سنة
- مراجعة الإيجار بمؤشر IRL في تاريخ الذكرى السنوية، إذا كان العقد يسمح بذلك
- تسوية الأعباء المشتركة، مع إرسال التفصيل قبل شهر
- الإعلان عن دخل الإيجار في إقرارك الضريبي في الربيع
- شهادة تأمين جديدة من المستأجر
عند الانتهاء
- استلام الإخطار أو تسليمه، في الوقت المحدد
- جرد الخروج، مقارنةً بجرد الدخول
- إعادة التأمين خلال شهر أو شهرين
لا يجوز تنفيذ أي إخلاء بين 1 نوفمبر و31 مارس، مهما كان المبلغ المستحق.
أين يفيد Dardaris
أوراق أول تأجير، دون توظيف أحد للقيام بها
يقرأ Dardaris عنوان مبناك، ويفتح العقد على القانون الذي يحكمه فعلًا، ويتابع المواعيد التي قد تفلت لولا ذلك. أنت من يقرر كل شيء دائمًا؛ هو فقط يمنعك من معرفة ذلك متأخرًا.
العقد الصحيح، مُعَدّ من أجلك
مفروش أو لا، مع المهل والملاحق التي يتطلبها عنوانك.
الإيجار يُقرأ من حسابك تلقائيًا
يُقارَن بالعقد الذي يسدده، مع فتح ملف بمجرد غياب دفعة.
مواعيد تُتابَع قبل انقضائها
تواريخ المراجعة، تجديد الشهادات، الإخطار الذي يحتاجه العقد قبل انتهائه.
أسئلة مالك جديد
أنا مالك وأريد تأجير شقة: من أين أبدأ؟
ابدأ بالتصنيف الطاقي، لأنه قد يمنع تأجير الشقة أصلًا قبل أن يهم أي شيء آخر. بعد ذلك: قرّر مفروشًا أو غير مفروش، تحقق مما إذا كان العنوان يخضع لتأطير الإيجارات أو يقع في منطقة يشتد فيها الطلب (zone tendue)، اختر التأمين والضمان، اجمع ملف مستأجر ضمن القائمة القانونية، ووقّع العقد وفق النموذج الرسمي بملاحقه.
هل أحتاج إلى وكالة لتأجير شقتي بنفسي (location particulier)؟
لا، لا شيء في القانون يفرض ذلك. يقوم المالك الفردي بكل ما تفعله وكالة: الإعلان، الفرز، صياغة العقد، تحصيل الإيجار، ومتابعة المواعيد التي تنتهي صلاحيتها. العمل لا يختفي دون وكالة؛ بل يقع عليك أنت، وهذا ما تفيد فيه أداة مثل Dardaris.
هل يمكنني تأجير مسكن بتصنيف طاقي سيئ؟
منذ 1 يناير 2025، لا يمكن تأجير مسكن مصنَّف G في عقد جديد أو عند التجديد في فرنسا القارية. يلي ذلك التصنيف F في 1 يناير 2028، والتصنيف E في 1 يناير 2034. إضافة إلى ذلك، إيجار مسكن مصنَّف F أو G مجمَّد منذ 24 أغسطس 2022. تحقق من التصنيف قبل الإعلان، لا بعده.
هل أؤجرها مفروشة أم غير مفروشة؟
المفروش يعني عقدًا لمدة سنة، وتأمينًا لشهرين، وإخطارًا من المستأجر بشهر واحد، وضريبة كدخل تجاري، وهي عادةً أخف. غير المفروش يعني عقدًا لثلاث سنوات، وتأمينًا لشهر واحد، وضريبة كدخل عقاري. لا يفضّل القانون أيًا منهما؛ يعتمد الاختيار على مدة الالتزام التي تريدها وكيفية فرض الضريبة على الدخل التي تفضلها.
كيف أعرف ما إذا كان إيجاري محدودًا بسقف؟
تنطبق قاعدتان منفصلتان حسب العنوان. في مدينة خاضعة لتأطير الإيجارات، لا يجوز أن يتجاوز الإيجار الإيجار المرجعي الأقصى الذي تنشره المحافظة. في منطقة يشتد فيها الطلب (zone tendue)، لا يدفع المستأجر الجديد أكثر مما دفعه سابقه، مع المراجعة بالمؤشر. يخبرك المحاكي على service-public.fr بما ينطبق منها، ولا يمكن رفع إيجار مسكن مصنَّف F أو G في أي حال.
كم مبلغ التأمين الذي يمكنني طلبه؟
شهر إيجار واحد دون الأعباء لتأجير غير مفروش، وشهران لتأجير مفروش، ولا شيء لعقد bail mobilité. طلب أكثر من ذلك باطل، حتى لو قبله المستأجر كتابةً.
سلّم العنوان، وشاهد العقد الذي يفتحه.
مبنى واحد، مجاني للبدء: المدة والمهل والمواعيد التي تحملها شقتك، مُعدّة من أجلك.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت