Calculadoras de alquiler
Calculadora de cap rate (tasa de capitalización) para viviendas en alquiler.
La tasa de capitalización es el ingreso operativo neto dividido por el valor del inmueble: lo que un edificio gana en un año después de sus gastos, en proporción a lo que vale. Cuando sus edificios están en Dardaris, deja de calcular rentabilidades: la de cada edificio se mantiene al día sola a partir de sus contratos, la renta que realmente llega y el valor registrado.
Dardaris · Estadísticas
Se actualiza solaRentas
€2.450
Ocupación
11/12
Rentabilidad bruta
7,0%
Rentabilidad bruta
Lo que la cartera rendiría totalmente alquilada y totalmente pagada, frente a lo que realmente rindió.
Medido sobre €420.000 de valor registrado.
Deje de calcularlo a mano
- La renta sale de sus contratos y los pagos de su banco, así que la rentabilidad cambia el día que llega una renta o se vacía una unidad.
- Ve lo que cada edificio debería rendir, lo que realmente rindió y la diferencia entre ambos.
- Cada gasto que registra queda asignado a su edificio, para saber cuánto cuesta mantener cada uno.
Un edificio de ejemplo. Sus propias cifras aparecen en cuanto conecta un contrato y la cuenta donde llega la renta.
A mano
Calculadora de tasa de capitalización
Para un edificio que todavía está valorando. Introduzca el precio, la renta y los gastos para ver la tasa de capitalización, el ingreso neto que la sostiene y, si pidió un préstamo, su rentabilidad sobre el capital aportado. Cuando sea suyo, deje que Dardaris mantenga las cifras al día.
Cap rate
6,5%
Ingreso neto operativo
€19.360
Rentabilidad cash-on-cash
Añade el capital aportado para verla.
- Alquiler bruto anual
- €28.800
- Menos vacancia
- −€1.440
- Menos gastos de explotación
- −€8.000
€19.360 de ingreso neto entre €300.000 de valor da un cap rate de 6,5%.
Entre el 4 % y el 10 %: el rango en que se negocian la mayoría de las viviendas en alquiler.
Mantén el ingreso neto honesto tras comprarDardaris registra cada alquiler y cada gasto en el edificio, así que la cifra sobre la que compraste sigue siendo comprobable un año después.
Empiece con un edificioNo se guarda ni se envía nada. Las cifras se quedan en este navegador.
Lo que Dardaris hace con esto
- Alquiler cobrado
- Banco conciliado
- Cada acción registrada
Dardaris es un gestor inmobiliario con IA para propietarios. Esta página lo explica una vez. Dardaris lo hace para cada contrato, cada mes, y le pregunta antes de que salga nada. Ver cómo funciona →
Fórmula del cap rate
Cap rate = ingreso neto operativo ÷ valor del inmueble.
Tres cifras, y en la del medio se cometen casi todos los errores. El ingreso neto operativo no es el alquiler: es el alquiler que de verdad cobras, menos lo que cuesta mantener el edificio en marcha.
- Paso 1
Empieza por el alquiler bruto
El alquiler mensual de cada unidad por doce, como si el edificio estuviera lleno todo el año.
- Paso 2
Resta la vacancia
Ningún edificio está lleno todo el año. Una reserva del 5 % al 8 % es habitual; usa tu propio historial si lo tienes.
- Paso 3
Resta los gastos de explotación
IBI, seguro, reparaciones, gestión, suministros que pagas tú, comunidad. El resultado es el ingreso neto operativo.
- Paso 4
Divide entre el valor
Ingreso neto entre el precio o el valor actual. 18.000 de ingreso neto en una vivienda de 300.000 es un cap rate del 6 %.
Qué es un buen cap rate
No hay un buen cap rate, solo uno que encaja con el riesgo.
Un cap rate más alto significa más ingreso por cada euro de precio, y el mercado lo cobra en riesgo. Compara un inmueble con otros parecidos de la misma zona, no con una media nacional.
Bajo, menos del 4 %
Los compradores aceptan poco ingreso porque esperan revalorización e inquilinos estables. Habitual en ciudades caras y muy demandadas.
Medio, del 4 % al 10 %
Donde se negocian la mayoría de las viviendas. Uno bueno queda por encima de la media local para un edificio en estado comparable.
Alto, más del 10 %
Mucho ingreso sobre el papel. Averigua por qué: reparaciones aplazadas, una zona en declive o un alquiler por encima de lo que pagaría un inquilino nuevo.
Dónde falla el cap rate
Tres maneras de hacer que un edificio parezca mejor de lo que es.
Un cap rate es tan cierto como el ingreso neto que lo sostiene, y el primero que verás lo escribió el vendedor.
Contar la hipoteca
La deuda se deja fuera a propósito para comparar dos edificios se financien como se financien. Tu rentabilidad sobre el dinero prestado es el cash-on-cash, que se muestra aparte.
Un edificio que nunca está vacío
Una previsión sin vacancia ni impagos es el mejor caso. Vuelve a meter un mes al año y mira lo que queda.
Nada para reparaciones
Tejados, calderas y electrodomésticos se desgastan según un calendario. Dejarlos fuera de los gastos añade un punto de cap rate que no es real.
¿Tienes varias viviendas en alquiler?
Dardaris mantiene al día la lista de alquileres, los gastos y el ingreso neto de cada edificio, a partir de tus contratos y tus movimientos bancarios. Empieza gratis o reserva una demostración de 20 minutos.
Lo siguiente para el mismo edificio
- Cómo calcular la rentabilidad del alquilerRentabilidad bruta, neta, cap rate y cash-on-cash comparados.
- Calculadora de alquilerLo que se alquilará la vivienda, a partir de alquileres comparables.
- Plantilla de lista de alquileresLos alquileres detrás del ingreso neto, unidad por unidad.
- LLC para una vivienda en alquilerTener el edificio en una sociedad: qué cambia.
Preguntas sobre el cap rate
¿Qué es el cap rate en inmobiliaria?
La tasa de capitalización es el ingreso neto operativo anual de un inmueble dividido entre su valor. Indica lo que rinde el edificio por cada unidad de valor, antes de financiación, para comparar edificios sea cual sea su hipoteca.
¿Cómo se calcula el cap rate?
Toma el alquiler anual, resta una reserva por vacancia, resta los gastos de explotación como impuestos, seguro, reparaciones y gestión, y divide lo que queda entre el valor del inmueble. 18.000 de ingreso neto en un inmueble de 300.000 es un 6 %.
¿Qué es un buen cap rate para una vivienda en alquiler?
La mayoría de las viviendas se negocian entre aproximadamente el 4 % y el 10 %. Las tasas bajas son habituales en ciudades caras y estables, y las altas donde el riesgo es mayor. Juzga un cap rate frente a edificios similares de la misma zona y no frente a una sola cifra.
¿El cap rate incluye la hipoteca?
No. El cap rate deja fuera la financiación para comparar inmuebles entre sí. Para ver la rentabilidad del dinero que aportaste después de las cuotas, usa el cash-on-cash, que la calculadora muestra al añadir tu capital y tus cuotas anuales.
¿Qué diferencia hay entre cap rate y cash-on-cash?
El cap rate relaciona el ingreso neto con el valor total del inmueble. El cash-on-cash relaciona el flujo de caja tras la hipoteca con el dinero que realmente invertiste. Con préstamo, pueden diferir mucho, en cualquier sentido.
¿Es mejor un cap rate más alto?
Significa más ingreso por el precio, lo que solo es mejor si ese ingreso es real y duradero. Un cap rate alto suele reflejar más riesgo, más reparaciones o menos demanda, así que averigua por qué antes de verlo como una ganga.
Un cap rate es una promesa. Gestionar el edificio es cumplirla.
El ingreso neto sobre el que compraste solo se mantiene si el alquiler llega, los meses vacíos son cortos y los gastos se quedan en su presupuesto. De eso se encarga Dardaris.
- Alquileres cobrados y cuadradosCada pago se lee de tu banco y se asigna al contrato que salda, así que un hueco en los ingresos se ve el mismo día.
- Gastos asignados al edificioReparaciones, seguro e impuestos se archivan en el edificio al que pertenecen, así que el ingreso neto de cada uno está siempre a mano.
- Meses vacíos más cortosRenovaciones y avisos se preparan antes de la fecha, que es donde se pierde la mayor parte de la vacancia.
La cifra es lo fácil.
Dardaris guarda el contrato, emite la factura, concilia el pago y anota lo que hizo. Traiga un edificio y véalo trabajar durante la prueba gratuita antes de decidir nada.
Gratis durante 14 días, cancele cuando quiera · No se activa nada hasta que usted lo diga