Franse huurwet
De wet van 6 juli 1989, in de volgorde die een verhuurder echt nodig heeft
Wet nr. 89-462 van 6 juli 1989 regelt bijna elke woning die in Frankrijk wordt verhuurd: hoe lang een huurcontract loopt, wat erbij moet, wat elke partij verschuldigd is en hoe het eindigt. Deze pagina volgt een huur van de ondertekening tot de teruggave van de waarborg, met de cijfers waarnaar u gevraagd zult worden.
Niets gaat aan tot u het zegt.
- Minimale looptijd van een ongemeubeld contract bij een particuliere verhuurder
- 3 jaar
- Minimale looptijd van een gemeubeld contract
- 1 jaar
- Hoogste waarborg, ongemeubeld of gemeubeld, huur zonder kosten
- 1 of 2 maanden
- Opzeg die een verhuurder geeft vóór het einde van een ongemeubeld contract
- 6 maanden
1Is ze van toepassing
Welke verhuringen de wet dekt, en welke ze aan andere regels overlaat
Ze regelt een woning die verhuurd wordt als hoofdverblijf van de huurder, dat wil zeggen minstens acht maanden per jaar bewoond, in Europees Frankrijk en de overzeese departementen. Artikel 2 trekt de grens.
Gedekt
- Een ongemeubelde woning verhuurd als hoofdverblijf
- Een gemeubelde woning verhuurd als hoofdverblijf (artikel 25-3 en volgende)
- Een woning die ook de werkplek van de huurder is
- Een bail mobilité: gemeubeld, één tot tien maanden, voor een huurder in opleiding, studie, leertijd, stage, burgerdienst of een tijdelijke werkopdracht
Onder andere regels
- Een tweede verblijf
- Een seizoens- of vakantieverhuur
- Een winkel, een kantoor of een louter beroepsmatig huurcontract
- Een woning die bij een betrekking hoort
- Woonzorg- en tehuiswoningen (logements-foyers)
- Een garage of parkeerplaats die apart wordt verhuurd
2Bij ondertekening
Hoe lang het contract loopt
Twee zaken die bij de ondertekening vastliggen, bepalen de looptijd: gemeubeld of niet, en wie de verhuurder is. De balken zijn op schaal getekend.
Ongemeubeld, particuliere verhuurder
Verlengt vanzelf
3 jaarOngemeubeld, vennootschap als verhuurder
Verlengt vanzelf
6 jaarGemeubeld
Verlengt vanzelf
1 jaarGemeubeld, student als huurder
Eindigt op de einddatum, geen verlenging
9 maandenBail mobilité
Eindigt op de einddatum, geen verlenging
1 tot 10 maanden
Een familiale SCI telt als particuliere verhuurder. Een particulier mag voor minder dan drie jaar tekenen, nooit minder dan één, wanneer een vermelde familiale of beroepsgebeurtenis de woning terug nodig zal maken (artikel 11).
Wat bij het contract moet
Het contract volgt het standaardmodel van decreet nr. 2015-587, en deze stukken horen erbij. Ontbreekt er één, dan is het contract niet nietig, maar het kan een huurverlaging of schadevergoeding kosten.
- Energieprestatiediagnose (DPE)Tien jaar geldig
- Staat van risico’s en vervuiling (ERP)Minder dan zes maanden oud bij ondertekening
- Keuring van de elektrische installatieInstallatie ouder dan vijftien jaar; zes jaar geldig
- Keuring van de gasinstallatieInstallatie ouder dan vijftien jaar; zes jaar geldig
- Loodattest (CREP)Gebouw van vóór 1949; zes jaar als er lood gevonden wordt
- Kennisgeving vliegtuiglawaaiBinnen een geluidszone van een luchthaven
- AsbestattestBouwvergunning vóór juli 1997; beschikbaar op verzoek
- Intredeplaatsbeschrijving (état des lieux)Samen opgesteld bij de overhandiging van de sleutels
- InformatienotaDe officiële samenvatting van de rechten van beide partijen
- Uittreksels uit het reglement van mede-eigendomWanneer het gebouw een copropriété is
Wat u mag vragen, en wanneer u het mag verhogen
Het plafond van de waarborg
- Ongemeubeld1 maand
- Gemeubeld2 maanden
- Bail mobilitéGeen
Berekend op de huur zonder kosten. Ze kan tijdens het contract niet herzien worden en levert de huurder geen interest op.
De huur vastleggen en verhogen
- 1Vrij bepaald bij ondertekening, behalve in de gevallen hieronder.
- 2Steden met huurprijsomkadering (Parijs, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier en andere): niet meer dan de referentiehuur plus 20%, tenzij een gerechtvaardigde toeslag geldt.
- 3Gebieden met een gespannen woningmarkt: bij een nieuwe verhuring niet meer dan de huur van de vorige huurder, herzien volgens de IRL, op enkele beperkte uitzonderingen na.
- 4Eén keer per jaar, alleen als het contract een herzieningsclausule bevat. Vraag ze binnen het jaar na de datum aan of dat jaar gaat verloren; ze loopt vanaf de aanvraag, nooit met terugwerkende kracht.
- 5Woningen met klasse F of G: helemaal geen verhoging meer sinds 24 augustus 2022, in Europees Frankrijk.
3Tijdens de huur
Wat elke partij verschuldigd is: artikel 6 en artikel 7
Artikel 6 is de helft van de verhuurder, artikel 7 die van de huurder. Beide zijn van openbare orde, dus een clausule die ervan afwijkt, is nietig.
Verhuurder, artikel 6
- 1Een behoorlijke woning leveren: veilig, gezond, uitgerust voor normaal gebruik en boven de energiedrempel
- 2Ze in goede staat overdragen, met alle uitrusting werkend
- 3Rustig genot waarborgen, en instaan voor verborgen gebreken die dat verhinderen
- 4Ze bruikbaar houden en elke herstelling uitvoeren die niet ten laste van de huurder is
- 5Inrichtingen van de huurder toestaan, zolang ze de woning niet omvormen
- 6Een gratis huurkwitantie geven telkens de huurder erom vraagt (artikel 21)
Huurder, artikel 7
- 1De huur en de kosten betalen op de afgesproken data
- 2De woning rustig gebruiken, voor de bestemming die het contract haar geeft
- 3Instaan voor schade tijdens de huur, tenzij die voortkomt uit overmacht, een fout van de verhuurder of een derde die de huurder niet heeft binnengelaten
- 4Het gewone onderhoud en de kleine herstellingen uit decreet nr. 87-712 op zich nemen
- 5Schriftelijk aangekondigde werken toelaten: nooit in het weekend of op een feestdag zonder akkoord, en met een huurvermindering als ze langer dan 21 dagen duren
- 6Geen verbouwing uitvoeren zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder
- 7Zich verzekeren tegen huurrisico’s, en dat bewijzen bij de overhandiging van de sleutels en elk jaar op verzoek
Wie wat herstelt
Decreet nr. 87-712 van 26 augustus 1987 somt het deel van de huurder op. Het is een leidraad eerder dan een gesloten lijst, en artikel 7 sluit de rest uit: slijtage en ouderdom, gebreken, slecht uitgevoerd werk en overmacht zijn voor de verhuurder, zelfs bij een onderdeel dat het decreet noemt.
Huurder
- Lampen, zekeringen en stopcontacten
- Kraanleertjes, dichtingen en voegen
- Gootstenen en afvoeren ontstoppen
- Het jaarlijkse onderhoud van de ketel
- Schoorsteen en rookkanaal vegen
- Een privétuin maaien en snoeien
- De rookmelder werkend houden
Verhuurder
- Een versleten ketel of boiler vervangen
- Dak, gevel en structuur
- Alles wat door ouderdom versleten is
- Schade door een bouwfout of slecht uitgevoerd werk
- De woning in orde brengen met de normen voor behoorlijkheid en energie
- De rookmelder plaatsen
De energiedrempel, klasse per klasse
Sinds de wet Klimaat en Veerkracht van 2021 maakt het DPE-label deel uit van wat een woning behoorlijk maakt. Elke klasse onderaan de schaal wordt op haar eigen datum gesloten voor nieuwe en verlengde huurcontracten, in Europees Frankrijk.
- A
Mag verhuurd worden
- B
Mag verhuurd worden
- C
Mag verhuurd worden
- D
Mag verhuurd worden
- E
Mag niet meer verhuurd worden vanaf 1 januari 2034
- F
Mag niet meer verhuurd worden vanaf 1 januari 2028Huur bevroren
- G
Mag niet meer verhuurd worden sinds 1 januari 2025Huur bevroren
De overzeese departementen volgen later: klasse G vanaf 2028, klasse F vanaf 2031. Een huurder in een woning onder de drempel kan de rechter vragen de werken op te leggen.
4Bij het einde
Hoeveel opzeg, en door wie
Een huurder mag op elk moment vertrekken. Een verhuurder mag het contract alleen op de einddatum beëindigen, en alleen om een van drie redenen. De opzeg loopt vanaf de dag van ontvangst: aangetekende brief, commissaire de justice (gerechtsdeurwaarder) of overhandiging tegen handtekening.
Huurder, ongemeubeld
Eén maand in een gebied met een gespannen woningmarkt, of om een reden vermeld in de brief: eerste baan, baanverlies, overplaatsing, gezondheid, RSA of AAH, sociale woning, huiselijk geweld
3 maanden
Huurder, gemeubeld
Op elk moment, zonder reden
1 maand
Verhuurder, ongemeubeld
Alleen vóór de einddatum: om er zelf te wonen, om te verkopen, of om een gegronde en ernstige reden
6 maanden
Verhuurder, gemeubeld
Alleen vóór de einddatum, om dezelfde drie redenen
3 maanden
Een opzeg om te verkopen geeft een huurder van een ongemeubelde woning voorkooprecht tegen de vermelde prijs.
Een huurder ouder dan 65 met een bescheiden inkomen kan geen opzeg krijgen zonder aanbod van herhuisvesting in de buurt, tenzij de verhuurder zelf ouder dan 65 is of een bescheiden inkomen heeft.
De waarborg teruggeven
De klok begint te lopen wanneer de sleutels terugkomen.
- Sleutels teruggegevenDe uittredeplaatsbeschrijving wordt opgesteld en vergeleken met die bij de intrede
- Binnen 1 maandAls de uittredeplaatsbeschrijving overeenkomt met die bij de intrede
- Binnen 2 maandenAls dat niet zo is, min de inhoudingen die u kunt verantwoorden
- Daarna10% van een maandhuur zonder kosten, voor elke begonnen maand vertraging
In een copropriété mag tot 20% worden ingehouden tot de jaarrekening van het gebouw is goedgekeurd, en daarna binnen een maand worden verrekend.
Twee zaken die verhuurders verkeerd begrijpen
Het bezoek dat geen recht is, en het contract dat een koppel overleeft
Beide komen voortdurend terug, en op beide is het antwoord enger dan de vraag verwacht.
Het bezoek "één keer per jaar" van de verhuurder
Geen enkel artikel geeft een verhuurder een blijvend recht om te inspecteren. De huurder heeft de sleutels, en binnengaan zonder diens toestemming is een strafbaar feit, eigenaar of niet. Toegang bestaat voor schriftelijk aangekondigde werken (artikel 7), en voor bezichtigingen vóór een nieuwe verhuring of een verkoop, nooit op een feestdag en niet meer dan twee uur op een werkdag (artikel 4). Een jaarlijkse controle bestaat alleen als het contract erin voorziet, en ook dan gebeurt ze op afspraak.
Een contract op twee namen, na een scheiding
Het hangt af van wie de twee zijn. Medehuurders die niet getrouwd zijn en geen PACS hebben, vallen onder artikel 8-1: met een clausule van hoofdelijke aansprakelijkheid blijft wie vertrekt aansprakelijk tot een nieuwe medehuurder tekent, en uiterlijk zes maanden nadat de opzeg ingaat. Zonder die clausule eindigt de aansprakelijkheid met de opzeg.
- Opzeg verstuurd
- Opzeg gaat in1 of 3 maanden later
- Aansprakelijkheid eindigtUiterlijk 6 maanden later
- Getrouwd: beide echtgenoten zijn huurder volgens artikel 1751 van het Burgerlijk Wetboek, ongeacht wie tekende. Huur is een huishoudschuld, dus de echtgenoot die vertrekt, blijft aansprakelijk tot de echtscheiding in de registers van de burgerlijke stand is vermeld.
- PACS-partners: medehuurder als ze het samen hebben gevraagd, en aansprakelijk voor de huur tot de PACS is ontbonden.
- Een partner die vertrekt wegens huiselijk geweld, is niet langer aansprakelijk vanaf de dag nadat de verhuurder het beschermingsbevel of de veroordeling ontvangt (artikel 8-2).
Waar Dardaris past
Eén wet verandert wat een contract kan zeggen. Dardaris leest welke van toepassing is.
Elk gebouw draagt zijn eigen rechtsgebied, afgelezen van zijn adres, niet geraden op basis van waar het account werd geopend. Een Frans adres opent het contract op deze wet, met haar looptijd, haar waarborgplafond en haar opzegtermijnen, nog voor u er één hoeft op te zoeken.
Het juiste contract op basis van het adres
Gemeubeld of ongemeubeld: de looptijd, het waarborgplafond en de opzegtermijnen volgen het gebouw en het contract dat u kiest.
Wat de wet nog van u vraagt
De diagnoses die deze wet eist, met hun geldigheid, op één kalender, opgevolgd voor ze verlopen.
Het contract, geklasseerd naast de wet waarop het steunt
Zodat een vraag over opzeg of herstellingen beantwoord wordt vanuit het echte document, niet vanuit een gok.
Vragen die verhuurders stellen over de wet van 6 juli 1989
Wat is de wet van 6 juli 1989?
Wet nr. 89-462 van 6 juli 1989 is de wet die de woninghuur in Frankrijk regelt: wat een huurcontract moet bevatten, hoe lang het loopt, hoe het eindigt en wat elke partij de andere verschuldigd is zolang het loopt. Ze geldt voor een woning die als hoofdverblijf van de huurder wordt verhuurd, gemeubeld of niet.
Wat eist artikel 7 van de wet?
Artikel 7 somt de verplichtingen van de huurder op: de huur en de kosten betalen op de afgesproken data, de woning rustig gebruiken, instaan voor schade tijdens de huur, de kleine herstellingen uit decreet nr. 87-712 uitvoeren, door de verhuurder aangekondigde werken toelaten, niets verbouwen zonder schriftelijke toestemming, en de woning verzekeren tegen huurrisico’s.
Wat is décret n°87-712 du 26 août 1987?
Het is het decreet waarnaar artikel 7 verwijst voor de details van de "réparations locatives": het gewone onderhoud en de kleine herstellingen die een huurder verschuldigd is, van kraanleertjes tot lampen tot de privétuin. De lijst is een leidraad, geen gesloten inventaris, en zelfs bij een vermeld onderdeel blijven slijtage, gebreken en overmacht voor de verhuurder.
Hoeveel opzeg moet een huurder geven?
Drie maanden voor een ongemeubelde woning, verkort tot één maand in een gebied met een gespannen woningmarkt of om een vermelde reden zoals een eerste baan, baanverlies, gezondheid of RSA, vermeld in de brief zelf. Eén maand voor een gemeubelde woning, wat de reden ook is.
Hoe lang heeft een verhuurder om de waarborg terug te geven?
Eén maand na de teruggave van de sleutels als de uittredeplaatsbeschrijving overeenkomt met die bij de intrede, twee maanden als dat niet zo is. Elke begonnen maand vertraging kost de verhuurder 10% van een maandhuur zonder kosten.
Heeft een verhuurder recht op een bezoek één keer per jaar?
Nee. De wet geeft een verhuurder geen blijvend recht om te inspecteren. Toegang bestaat voor schriftelijk aangekondigde werken en voor bezichtigingen vóór een nieuwe verhuring of een verkoop, nooit op een feestdag en niet meer dan twee uur op een werkdag. Een jaarlijks bezoek bestaat alleen als het contract erin voorziet, op afspraak.
Wat gebeurt er met een contract op twee namen als het koppel uit elkaar gaat?
Het hangt af van het koppel. Niet-getrouwde medehuurders vallen onder artikel 8-1: met een clausule van hoofdelijke aansprakelijkheid blijft wie vertrekt aansprakelijk tot een vervanger tekent, en uiterlijk zes maanden nadat de opzeg ingaat. Echtgenoten zijn allebei huurder volgens artikel 1751 van het Burgerlijk Wetboek en blijven aansprakelijk tot de echtscheiding is vermeld; PACS-partners tot de PACS is ontbonden.
Geldt deze wet voor elke verhuring in Frankrijk?
Ze geldt voor een woning die als hoofdverblijf van de huurder wordt verhuurd, gemeubeld of niet, in Europees Frankrijk en de overzeese departementen. Een tweede verblijf, een seizoensverhuur, een handels- of beroepshuur en een woning die bij een betrekking hoort, vallen onder andere regels. Daarom hangt het pakket waarop een contract opent af van zowel het adres als waarvoor het pand verhuurd wordt.
Laat het contract openen op de wet die er echt op van toepassing is.
Geef één gebouw door en zie de looptijd, de opzegtermijnen en de conformiteitspunten waarmee het opent.
14 dagen voor de eerste afschrijving · Er wordt niets ingeschakeld tot u het zegt