Eerste keer verhuurder
U bent eigenaar en wilt uw appartement verhuren. Dit moet er eerst echt gebeuren.
Een woning die u in Frankrijk bezit verhuren is een handvol beslissingen die u eenmalig neemt, gevolgd door een routine die zich elke maand herhaalt. Deze pagina behandelt beide, in de volgorde waarin ze zich aandienen, van de vraag of het appartement überhaupt verhuurd mag worden tot de dag waarop de huurder de sleutels teruggeeft.
Niets gaat aan tot u het zegt.
Stap 1 · Voor al de rest
Mag het appartement wel verhuurd worden?
Het energielabel (DPE) beslist dit voor al de rest. Een woning met een te laag label mag niet aangeboden worden op een nieuw contract, een vernieuwing of een stilzwijgende verlenging in het Franse vasteland, en de ondergrens stijgt volgens een vaste kalender.
- AMag verhuurd worden
- BMag verhuurd worden
- CMag verhuurd worden
- DMag verhuurd worden
- EVerboden vanaf 1 januari 2034
- FVerboden vanaf 1 januari 2028Huur bevroren sinds 24 augustus 2022
- GVerboden sinds 1 januari 2025Huur bevroren sinds 24 augustus 2022
↑ Verbruikt het minste energieVerbruikt het meeste ↓
- Een huurder die er al woont, behoudt het contract tot het einde van de looptijd; het verbod geldt bij verlenging. Die huurder mag u nog altijd om de werken vragen die de woning op het vereiste niveau brengen.
- Alleen een DPE opgesteld sinds 1 juli 2021 is nog geldig; oudere zijn eind 2024 vervallen. De advertentie moet de energie- en klimaatklasse tonen, en de geschatte jaarlijkse energiefactuur.
- De overzeese departementen volgen een latere kalender.
Het minimum voor een behoorlijke woning
Minstens 9 m² vloeroppervlakte met een plafondhoogte van 2,20 m of meer (of 20 m³ volume), geen risico voor gezondheid of veiligheid, werkende verwarming, water en elektriciteit, en een rookmelder die u installeert.
Het diagnosedossier bij het contract
- Energielabel (DPE)Altijd10 jaar
- Natuurlijke en technologische risico's (ERP)AltijdMinder dan 6 maanden oud bij ondertekening
- Bewoonbare oppervlakte (loi Boutin)Altijd, vermeld in het contractTot het appartement wordt verbouwd
- Lood (CREP)Gebouw van voor 1949Onbeperkt indien geen lood, 6 jaar indien wel
- Elektriciteit en gasInstallatie ouder dan 15 jaar6 jaar
- AsbestBouwvergunning van voor 1 juli 1997Ter beschikking gehouden van de huurder
- VliegtuiglawaaiBinnen een geluidszone rond een luchthavenBijgewerkt wanneer de zone verandert
Stap 2
Gemeubeld of ongemeubeld: de keuze die de rest bepaalt
Hetzelfde appartement onder twee regimes. Geen van beide is wettelijk beter; wat verandert is hoelang u zich verbindt, hoeveel u mag aanhouden, en hoe de inkomsten belast worden.
- Minimale duur
- 1 jaar, automatisch verlengd. 9 maanden voor een student, niet verlengd.
- 3 jaar, automatisch verlengd. 6 jaar als de verhuurder een vennootschap is.
- Maximale waarborg
- 2 maanden huur exclusief kosten
- 1 maand huur exclusief kosten
- Opzegtermijn wanneer de huurder vertrekt
- 1 maand, op elk moment
- 3 maanden, of 1 maand in een zone tendue (gespannen zone) of om een erkende reden
- Opzegtermijn wanneer u beëindigt
- 3 maanden voor het einde van de looptijd
- 6 maanden voor het einde van de looptijd
- Alleen om er zelf te wonen of naaste familie te huisvesten, om te verkopen, of om een gegronde en ernstige reden zoals onbetaalde huur.
- Wat aanwezig moet zijn
- De lijst uit het decreet: bed en beddengoed, gordijnen of luiken in de slaapkamers, kookplaat, oven of microgolf, koelkast met vriesvak, servies, kookgerei, tafel en stoelen, rekken, verlichting, schoonmaakmateriaal
- Niets meer dan een behoorlijke woning
- Hoe de huur belast wordt
- Commerciële inkomsten (LMNP). Vereenvoudigd regime: forfaitaire aftrek van 50%. Werkelijk regime: kosten en afschrijvingen worden afgetrokken.
- Onroerende inkomsten. Micro-foncier onder 15 000 € huur per jaar: forfaitaire aftrek van 30%. Werkelijk regime: werkelijke kosten worden afgetrokken.
Een derde optie: de bail mobilité (mobiliteitscontract), gemeubeld, 1 tot 10 maanden, voor een huurder in opleiding, studie, stage of professionele mobiliteit. Er mag geen waarborg gevraagd worden, en het contract kan niet verlengd worden.
Drempels en aftrekpercentages worden elk jaar door de begrotingswet vastgelegd. Controleer de actuele cijfers voor u kiest.
Stap 3
De huur die u mag vragen: drie controles, in deze volgorde
Twee verschillende regels hangen af van het adres, en een derde van het energielabel. Een appartement kan onder één, meerdere of geen van deze vallen: loop elke controle af, en als er meer dan één geldt, is het strengste bedrag wat u mag vragen.
- 1Heeft het appartement label F of G?Ja
De huur mag helemaal niet stijgen: niet bij een nieuwe huurder, niet door jaarlijkse indexatie. Ook geen supplement.
Volgende controle - 2Ligt de gemeente onder huurcontrole (encadrement des loyers)?Parijs, Rijsel, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, het Pays Basque, Plaine Commune, Est Ensemble en andereJa
De huur mag de begrensde referentiehuur voor die zone, het aantal kamers, de ouderdom van het gebouw en de meubilering niet overschrijden, zoals gepubliceerd door de prefectuur. Het contract moet dit vermelden. Een supplement is enkel toegelaten voor uitzonderlijke kenmerken.
Volgende controle - 3Ligt het in een zone tendue (gespannen zone)?Ongeveer 1.150 gemeenten in 28 stedelijke gebiedenJa
Een nieuwe huurder betaalt niet meer dan de vorige, geïndexeerd volgens de IRL. Uitzonderingen: het appartement stond langer dan 18 maanden leeg, u voerde grote werken uit, of de vorige huur was duidelijk te laag.
Volgende controle
Geen van deze: u bepaalt de eerste huur vrij.
Wat het startbedrag ook is, het stijgt slechts eenmaal per jaar, volgens de huurindex (IRL), en enkel als het contract een herzieningsclausule bevat. U heeft een jaar om ze te claimen, en niets wordt ooit met terugwerkende kracht toegepast.
Niet zeker over uw adres? De simulator op service-public.fr beantwoordt beide adrescontroles.
Stap 4
De waarborg, en één borgstelling tegen onbetaalde huur
De waarborg dekt schade en wat verschuldigd is wanneer de huurder vertrekt. De borgstelling dekt de tussenliggende maanden. U kiest één soort borgstelling, en u mag ook voor geen enkele kiezen.
De waarborg
Geen bij een bail mobilité. Meer vragen is nietig, zelfs als de huurder dit schriftelijk aanvaardde.
Terugbetaald binnen 1 maand als de plaatsbeschrijving bij vertrek overeenstemt met die bij intrek, 2 maanden zo niet. Elke begonnen maand vertraging kost u 10% van een maand huur.
Een borgsteller
Een persoon, meestal een ouder, ondertekent een borgstellingsakte die betaalt als de huurder dat niet doet. Ze vermeldt een maximum en een duur.
Kost voor uNiets
Visale
De door de staat gedekte borgstelling van Action Logement. De huurder dient de aanvraag in; dekt huurders van 18 tot 30 jaar en sommige oudere werknemers. Geregistreerd voor het contract wordt ondertekend.
Kost voor uNiets
Verzekering tegen huurachterstal (GLI)
Een verzekeraar betaalt de ontbrekende huur en de juridische kosten. De verzekeraar stelt eigen voorwaarden aan het inkomen van de huurder.
Kost voor uEen deel van de huur, betaald door u, nooit door de huurder
Een borgsteller en een verzekering tegen huurachterstal kunnen niet gecombineerd worden. De enige uitzondering is een huurder die student of leerling is.
Stap 5
De huurder kiezen: wat u mag vragen, en wat niet
Een decreet legt de gesloten lijst vast van documenten die een verhuurder mag vragen aan een kandidaat en diens borgsteller. Alles daarbuiten is wettelijk verboden, en het vragen ervan wordt beboet tot 3 000 € voor een particuliere verhuurder.
U mag vragen naar
- Een identiteitsdocument
- Bewijs van huidig adres: de laatste drie huurkwitanties, een belastingaanslag of een inwoningsattest
- Bewijs van activiteit: arbeidscontract, inschrijving van de onderneming, studentenkaart
- Bewijs van inkomen: laatste belastingaanslag, laatste drie loonfiches, uitkerings- of pensioenoverzichten
U mag niet vragen naar
- Bankafschriften, of een machtiging tot domiciliëring
- Een foto, buiten die op het identiteitsdocument
- Een gezondheidskaart, medisch dossier of strafblad
- Een huwelijksakte of een echtscheidingsvonnis
- Een cheque of betaling om het appartement te reserveren
De keuze zelf mag niet steunen op afkomst, gezinssituatie, gezondheid, handicap, leeftijd of enige andere door de wet beschermde grond.
Stap 6
Ondertekenen: het contract en alles wat erbij hoort
Het contract volgt een bij decreet vastgelegd model. Een clausule die de wet verbiedt, zoals een vaste boete voor late huur of een verbod op huisdieren, is nietig, zelfs als de huurder ze ondertekende.
Bijlagen bij het contract
- 1Het contract op het officiële model, gemeubeld of ongemeubeld
- 2Het diagnosedossier (DPE, ERP en de rest die van toepassing is)
- 3De officiële informatienota over de rechten van huurders en verhuurders
- 4De plaatsbeschrijving bij intrek, samen opgesteld en door beiden ondertekend
- 5De meubellijst, voor een gemeubeld contract
- 6Het reglement van mede-eigendom over gemeenschappelijke delen en kosten, in een gebouw met mede-eigendom
Verzekering
- De huurder verzekert het appartement tegen huurrisico's en toont u het attest bij ondertekening, en daarna elk jaar
- In een gebouw met mede-eigendom moet u een aansprakelijkheidsverzekering als eigenaar (PNO) afsluiten
Een kennisgeving die wettelijk telt, zoals het beëindigen van het contract of een huurherziening, gebeurt per aangetekende brief, deurwaarder of overhandiging tegen ontvangstbewijs. Een gewone e-mail telt niet.
Stap 7 · Na de sleuteloverdracht
Elke maand, elk jaar: wat een particuliere verhuurder alleen doet
Niets hiervan vereist een makelaar. Wel moet iemand elk van deze dingen op tijd doen, zonder kantoor achter zich dat opvangt wat wegglipt.
Bij intrek
- Plaatsbeschrijving bij intrek, sleutels, waarborg ontvangen
- Verzekeringsattest in het dossier
Elke maand
- Huur verschuldigd op de datum vermeld in het contract
- Een gratis huurkwitantie wanneer de huurder erom vraagt
- Merk het op de maand dat ze uitblijft, niet drie maanden later
Elk jaar
- Huurherziening volgens IRL op de verjaardag, als het contract dit toelaat
- Afrekening van de servicekosten, met het overzicht een maand vooraf verstuurd
- Huurinkomsten aangegeven op uw belastingaangifte in het voorjaar
- Een nieuw verzekeringsattest van de huurder
Bij het einde
- Opzeg ontvangen of betekend, op tijd
- Plaatsbeschrijving bij vertrek, vergeleken met die bij intrek
- Waarborg terugbetaald binnen 1 of 2 maanden
Er mag geen uitzetting plaatsvinden tussen 1 november en 31 maart, wat er ook verschuldigd is.
Waar Dardaris past
Het papierwerk van een eerste verhuring, zonder daarvoor iemand aan te nemen
Dardaris leest het adres van uw gebouw, opent het contract op de wet die er echt op van toepassing is, en houdt de termijnen bij die anders zouden wegglippen. U beslist nog steeds over alles; het voorkomt alleen dat u het te laat ontdekt.
Het juiste contract, voor u opgesteld
Gemeubeld of niet, met de opzegtermijnen en bijlagen die uw adres vereist.
Huur automatisch afgelezen van uw rekening
Afgezet tegen het contract dat ze vereffent, met een dossier geopend zodra een betaling uitblijft.
Termijnen opgevolgd voor ze verstrijken
Indexatiedata, attesten die vernieuwd moeten worden, de opzeg die een contract nodig heeft voor het eindigt.
Vragen van een eerste keer verhuurder
Ik ben eigenaar en wil een appartement verhuren: waar begin ik?
Met het energielabel, want dat kan verhuur helemaal uitsluiten voor al het andere telt. Daarna: beslis gemeubeld of niet, controleer of het adres onder huurcontrole valt of in een zone tendue ligt, kies de waarborg en de borgstelling, verzamel een huurdersdossier binnen de wettelijke lijst, en onderteken het contract op het officiële model met de bijlagen.
Heb ik een makelaar nodig om zelf mijn appartement te verhuren?
Nee, niets in de wet vereist dat. Een particuliere verhuurder doet alles wat een makelaar zou doen: adverteren, screenen, het contract opstellen, de huur innen, en de vervaltermijnen bijhouden. Het werk verdwijnt niet zonder makelaar; het komt gewoon op u terecht, en daarvoor dient een tool als Dardaris.
Kan ik nog verhuren met een slecht energielabel?
Sinds 1 januari 2025 mag een woning met label G niet meer verhuurd worden op een nieuw contract of een verlenging in het Franse vasteland. F volgt op 1 januari 2028, en E op 1 januari 2034. Daarbovenop is de huur van een woning met label F of G al bevroren sinds 24 augustus 2022. Controleer het label voor de advertentie, niet erna.
Verhuur ik best gemeubeld of ongemeubeld?
Gemeubeld betekent een contract van één jaar, een waarborg van twee maanden, een opzegtermijn van één maand voor de huurder en belasting als commerciële inkomsten, doorgaans lichter. Ongemeubeld betekent een contract van drie jaar, een waarborg van één maand en belasting als onroerende inkomsten. De wet bevoordeelt geen van beide; de keuze hangt af van hoelang u zich wilt verbinden en hoe u de inkomsten belast wilt zien.
Hoe weet ik of mijn huur begrensd is?
Twee afzonderlijke regels gelden per adres. In een gemeente onder huurcontrole mag de huur de begrensde referentiehuur die de prefectuur publiceert niet overschrijden. In een zone tendue mag een nieuwe huurder niet meer betalen dan de vorige, geïndexeerd. De simulator op service-public.fr toont welke van toepassing zijn, en een woning met label F of G kan zijn huur nergens verhoogd zien.
Hoeveel waarborg mag ik vragen?
Eén maand huur exclusief kosten voor een ongemeubelde verhuring, twee maanden voor een gemeubelde, en geen bij een bail mobilité. Meer vragen is nietig, zelfs als de huurder het schriftelijk aanvaardde.
Geef het adres door, en zie het contract dat het opent.
Eén gebouw, gratis om te beginnen: de duur, de opzegtermijnen en de termijnen die uw appartement draagt, voor u uitgewerkt.
14 dagen voor de eerste afschrijving · Er wordt niets ingeschakeld tot u het zegt