Vastgoedrecht
Kraakrecht: wat de wet een kraker echt geeft
'Kraakrecht' is geen recht om ergens in te trekken wat u niet bezit. Het is de smalle, moeilijk te halen juridische uitzondering, verkrijgende verjaring (adverse possession), waarbij de bewoning door een kraker uiteindelijk eigendom kan worden als ze jarenlang aan vijf strenge eisen voldoet. Hier ziet u hoe een bewoning verloopt, hoe lang de klok loopt in elke staat van de VS, elk Europees land en elke Canadese provincie, en wat een eigenaar er nooit alleen aan mag doen.
14 dagen voor de eerste afschrijving · Er wordt niets ingeschakeld tot u het zegt
- Kortste termijn hier
- 3 jaar
- Texas
- Langste termijn hier
- 60 jaar
- New Jersey
- Plaatsen waar het nooit kan
- 7
Hoe het verloopt
Van de dag dat iemand intrekt tot de dag dat een claim mogelijk wordt
Bijna overal dezelfde drie fasen. De precieze regel, en of de laatste fase er wel is, staat op de pagina van elke plaats.
- Dag éénHet intrekkenOp heterdaad betrapt is het meestal een zaak voor de politie: huisvredebreuk, geen huur.
- Weken tot jarenGevestigdWoont iemand er eenmaal, dan vraagt verwijderen meestal een rechterlijke uitspraak, net als bij een huurder.
- Na de volle termijnEen claim wordt mogelijkAlleen als elke voorwaarde zonder onderbreking de hele termijn gold. Waar de wet zo een claim niet kent, komt deze fase nooit.
Niet aan u, zodra iemand er woontZelf de sloten vervangen, water of stroom afsluiten of spullen buitenzetten. Dat is in elke Amerikaanse staat verboden en de meeste plaatsen op deze pagina's verbieden het ook. Elke pagina zegt hoe verwijderen daar werkt.
Plaats per plaats
Hoe lang de klok loopt, in elke plaats die hier staat
Elke balk is hoe lang een bezetting moet duren voor ze eigendom kan worden. Waar er twee wegen zijn, meestal een met titel of betaalde belastingen en een zonder, is het volle deel de kortste en het open deel de langste.
- Kortste weg naar een claim
- Langste weg
- Niet mogelijk
Europa
een eigenaar die de sloten vervangt, kan voor eigenrichting worden vervolgd
de grond van een levende, ingeschreven eigenaar kan niet zo worden genomen
bezetting zonder geweld werd in november 2025 een misdrijf
beschermt een koper te goeder trouw met ingeschreven titel, nooit een kraker
vereist een rechtsgrond en goede trouw, en een misdrijf sluit het volledig uit
loopt nooit tegen een goed dat op naam van een ander is ingeschreven
één termijn van 10 jaar, en nooit voor wie weet dat het niet van hem is
alleen te goeder trouw, en sinds 2021 bevestigd door een rechter
een woning kraken is in engeland en wales sinds 2012 strafbaar
staatsgrond is gesloten voor bezitsaanspraken, op een uitzondering van 2003 na
een woning bezetten kost sinds 2025 2 tot 7 jaar cel
grond van de staat en de kerk vraagt het dubbele, 20 of 40 jaar
een leeg gebouw kraken is sinds 2010 strafbaar
andermans appartement bezetten is zelf een misdrijf, § 208
alleen wie een ingeschreven titel (lagfart) heeft, kan het inroepen
goede trouw wordt vermoed, dus sinds 2021 is 10 jaar de regel
30 jaar alleen waar het register geen duidelijke eigenaar noemt
een woning kraken kost sinds 2023 tot 3 jaar cel
een eigenaar die een bewoner verdrijft, kan moeten gedogen dat hij terugkomt
snelrecht voor okupas sinds april 2025
eigenaars mogen een kraakpand sinds 2026 zelf terugnemen, binnen grenzen
een gebouw met geweld bezet houden is sinds 1971 strafbaar
een rechter moet binnen 5 werkdagen over een gekraakt appartement beslissen
weten dat de grond niet van jou is, blokkeert het sinds een arrest van 2023
bezit verkregen door een misdrijf of oneerlijk gedrag telt nooit
kwade trouw sluit het uit, en grond gebruiken tegen de eigenaar is strafbaar
zelfs een bewoner te kwader trouw kan na 30 jaar eigenaar worden
bezetting alleen draagt nooit grond over: het kadaster beslist
geen specifieke kraakwet, en de politie kan vertrek niet afdwingen
bewezen kwade trouw sluit verkrijging uit, hoe lang het ook duurt
ingeschreven grond is sinds 1946 immuun voor verkrijgende verjaring
Verenigde Staten
getrapt naar eigendomstitel, belastingbetaling en gebruik
alleen als de belasting de hele tijd is betaald
7 jaar met eigendomstitel en belasting, anders 10 jaar
de belasting moet de hele tijd betaald zijn, zoals in Californië
een eenvoudige regel van 10 jaar
plus een 30-dagenregel die alleen in NYC geldt
een vaste regel van 10 jaar
10 jaar met eigendomstitel en belasting, 20 jaar zonder
verkrijgende verjaring uit het civiele recht, geen adverse possession
een vaste termijn zonder snelweg via belastingbetaling
een vaste regel van 15 jaar
een vaste regel van 20 jaar
een van de langste termijnen van het land
evenaart Ohio met een van de langste termijnen
de langste en meest eigenaarsvriendelijke termijn van het land
Canada
claims op kroongrond vragen bezit vóór 1977 en sluiten in 2029
ingeschreven particuliere grond staat nog open voor een claim na 10 jaar
weinig particuliere grond, want de meeste woningen staan op gehuurde grond
de 10 jaar moeten vol zijn voordat de grond in Land Titles kwam
verjaring uit het civiele recht die een ingeschreven titel kan verslaan
een regel van 20 jaar in een aktestelsel, zonder Land Titles om ze te stoppen
inschrijving van een perceel bevriest de meeste claims, met een uitzondering van 20%
afgeschaft in december 2022, met een rechterlijke oplossing voor overbouw
afgeschaft in 1975, oudere rechten blijven behouden
bezit verslaat nooit grond onder de Real Property Act
de Land Titles Act sluit bezit tegen de ingeschreven eigenaar uit
geen claim door bezit zodra de eerste titel van de Kroon is uitgegeven
met terugwerkende kracht afgeschaft tot 1 januari 1887
De wettelijke toets
Vijf voorwaarden moeten allemaal tegelijk gelden, jarenlang
De common law-toets, zoals Amerikaanse rechters hem formuleren, heeft vijf delen. Een kraker die er vier haalt en de vijfde niet, heeft niets gehaald.
- 1VijandigZonder toestemming van de eigenaar. Een gast, een huurder of wie dan ook binnengelaten bezit niet vijandig, wat er daarna ook gebeurt.
- 2FeitelijkFysiek aanwezig en het pand gebruikend zoals een eigenaar dat zou doen: erin wonen, het onderhouden, het als het eigen bezit behandelen.
- 3Openlijk en zichtbaarDuidelijk voor wie kijkt, inclusief de eigenaar. De bewoning verbergen breekt de aanspraak volledig af, en dat is precies wat phrogging hiervan onderscheidt.
- 4ExclusiefNiet gedeeld met de eigenaar, het publiek, of iemand anders die dezelfde ruimte tegelijk claimt.
- 5OnonderbrokenOnonderbroken gedurende de hele wettelijke termijn die de staat vastlegt, van 5 tot 60 jaar. Eén echte onderbreking en de klok begint opnieuw.
Landen met burgerlijk recht, het grootste deel van Europa en Quebec, vragen een nauw verwante toets: bezit dat rustig, openbaar, onafgebroken en ondubbelzinnig is, als eigenaar.
In de Verenigde Staten, als u iemand in uw pand aantreft
Wat een eigenaar mag doen, en wat een eigenaar nooit mag doen
Dit is wat dagelijks telt. De lange termijn loopt zelden af; dit speelt zodra iemand zonder toestemming in een pand zit.
Wat u kunt doen
- De politie bellen terwijl iemand nog aan het intrekken is, voordat die zich heeft gevestigd.
- De formele uitzettingsprocedure starten zodra iemand zich heeft gevestigd, dezelfde weg als bij een huurder die na afloop van het contract blijft.
- Een gedateerd dossier bijhouden van kennisgevingen, berichten en foto's vanaf het moment dat u van de bewoning weet, want een rechtbank vraagt precies daarom.
Wat u nooit mag doen
- De sloten vervangen, zelfs op een eigendom dat volledig van u is en bij iemand zonder enig huurcontract.
- Water, stroom of gas afsluiten om iemand te dwingen te vertrekken.
- Iemands spullen verwijderen of die persoon zelf fysiek verwijderen, hoe duidelijk die er ook niet hoort te zijn.
Dit heet eigenrichting bij uitzetting, en dat is in elke staat illegaal zodra iemand zich heeft gevestigd. Het stelt de eigenaar bloot aan aansprakelijkheid, en werkt bovendien niet.
Voor het ooit een rechtszaak wordt
Het dossier dat een rechter vraagt, bijgehouden terwijl u werkt
Waar uw pand ook staat, een bewoner laten vertrekken draait meestal om aantonen wie er het recht had te zijn, en sinds wanneer. Dardaris archiveert elk huurcontract, elk bericht en elk document van een gebouw op datum, zodat dat dossier er al is op de dag dat u het nodig hebt.
- Elk huurcontract, met wie het tekende en wanneer
- Elk bericht met een huurder, in de draad waarin het verstuurd is
- Elk document, gearchiveerd bij het gebouw waarover het gaat
Veelgestelde vragen
Wat is kraakrecht, en welke rechten van krakers bestaan er?
Met de term wordt verkrijgende verjaring (adverse possession) bedoeld, de rechtsleer waarbij iemand die een pand zonder toestemming bewoont uiteindelijk eigendom kan claimen, als zijn bezit vijandig, daadwerkelijk, openlijk en kenbaar, exclusief en onafgebroken is gedurende een termijn die het recht van de staat vastlegt en die loopt van 5 tot 60 jaar. Kraken zelf is huisvredebreuk; verkrijgende verjaring is de smalle uitzondering die in elke staat in een of andere vorm bestaat.
Is kraken legaal?
Nee. Een pand bewonen zonder toestemming van de eigenaar of een huurcontract is doorgaans huisvredebreuk, een misdrijf in elke staat. Wat wel legaal is, en losstaat van het kraken zelf, is de mogelijkheid dat bewoning die lang genoeg aan strenge voorwaarden voldoet, uiteindelijk een claim op eigendom door verkrijgende verjaring kan ondersteunen.
Mag ik een kraker zelf uit mijn pand zetten?
Nee, niet zodra hij er zijn woonplaats heeft gevestigd. De sloten vervangen, nutsvoorzieningen afsluiten, spullen weghalen of elke andere vorm van eigenrichting is in elke staat verboden zodra iemand zich heeft gevestigd, zelfs een kraker zonder enig huurcontract. Hij heeft recht op dezelfde formele uitzettingsprocedure als een huurder. Bel de politie alleen zolang iemand nog bezig is in te trekken, voordat hij er zijn woonplaats heeft gevestigd.
Wat is het verschil tussen een kraker en een huurder die blijft zitten?
Een huurder die blijft zitten had een geldig huurcontract dat is afgelopen, en vertrok niet. Een kraker had nooit toestemming om er te zijn. Beiden worden via dezelfde formele uitzettingsprocedure verwijderd en niet door de eigenaar op eigen houtje, en geen van beide situaties geeft onmiddellijk eigendom; alleen wie over jaren aan de volledige toets van verkrijgende verjaring voldoet, verwerft dat.
Hoe lang duurt verkrijgende verjaring?
Dat hangt volledig af van waar het pand staat. In de VS loopt het van 3 jaar in Texas, met een titel en betaalde belasting, tot 60 jaar voor onbewerkte grond in New Jersey, en de meeste staten zitten tussen 10 en 21 jaar. De meeste Europese landen hanteren 10 tot 30 jaar, meestal korter voor wie te goeder trouw een titel heeft. Verschillende Canadese provincies hebben ze voor ingeschreven grond helemaal afgeschaft. De grafiek op deze pagina geeft het precieze getal per staat en per land.
Bestaat kraakrecht in Europa en Canada?
Op de meeste plaatsen wel, onder een andere naam. Landen met civiel recht noemen het verkrijgende verjaring en vragen meestal 10 tot 30 jaar vreedzaam, openbaar, onafgebroken bezit als eigenaar. Verschillende landen hebben het bezetten van een woning tot een afzonderlijk misdrijf gemaakt, en in Canada wordt verkrijgende verjaring per provincie geregeld, waarbij Brits-Columbia, Alberta, Manitoba, Saskatchewan, New Brunswick en Yukon ze niet langer toestaan tegen ingeschreven grond.
Wat is 'phrogging', en is het hetzelfde als kraken?
Nee. Phrogging is iemand die in het geheim woont in een huis dat iemand anders actief bewoont, verstopt op zolder, in een kelder of een logeerkamer. Het is inbraak en huisvredebreuk, geen kraken, en het biedt geen enkele weg naar een eigendomsclaim. Zie de pagina over phrogging voor de waarschuwingssignalen en wat u kunt doen.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.Wetten veranderen, en een county of stad kan een eigen kronkel toevoegen bovenop de staatsregel, zoals New York doet. Controleer de geldende regel voor uw adres voordat u handelt, en raadpleeg een plaatselijke advocaat voordat u hierop vertrouwt in een echt geschil.
Weet wie er echt in uw eigendom woont, voordat het een rechtszaak wordt.
Draag één gebouw over en zie elk huurcontract getoetst aan wat er werkelijk gebeurt.
14 dagen voor de eerste afschrijving · Er wordt niets ingeschakeld tot u het zegt