Französisches Mietrecht
Das Gesetz vom 6. Juli 1989, in der Reihenfolge, die ein Vermieter wirklich braucht
Gesetz Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 regelt fast jede Wohnungsvermietung in Frankreich: wie lange ein Mietvertrag läuft, was ihm beiliegen muss, was jede Seite schuldet und wie er endet. Diese Seite begleitet ein Mietverhältnis von der Unterschrift bis zur Rückzahlung der Kaution, mit den Zahlen, nach denen Sie gefragt werden.
Nichts wird aktiviert, bevor Sie es entscheiden.
- Mindestdauer eines unmöblierten Mietvertrags mit einem privaten Vermieter
- 3 Jahre
- Mindestdauer eines möblierten Mietvertrags
- 1 Jahr
- Höchste Kaution, unmöbliert oder möbliert, Kaltmiete ohne Nebenkosten
- 1 oder 2 Monate
- Kündigungsfrist des Vermieters vor Ablauf eines unmöblierten Mietvertrags
- 6 Monate
1Gilt es?
Welche Vermietungen das Gesetz erfasst und welche es anderen Regeln überlässt
Es gilt für eine Wohnung, die als Hauptwohnsitz des Mieters vermietet wird, also mindestens acht Monate im Jahr bewohnt, im französischen Mutterland und in den Überseedepartements. Artikel 2 zieht die Grenze.
Erfasst
- Eine unmöblierte Wohnung, vermietet als Hauptwohnsitz
- Eine möblierte Wohnung, vermietet als Hauptwohnsitz (Artikel 25-3 ff.)
- Eine Wohnung, die zugleich Arbeitsort des Mieters ist
- Ein bail mobilité: möbliert, ein bis zehn Monate, für einen Mieter in Weiterbildung, Studium, Ausbildung, Praktikum, Freiwilligendienst oder beruflichem Einsatz
Andere Regeln
- Eine Zweitwohnung
- Eine Saison- oder Ferienvermietung
- Ein Laden, ein Büro oder ein rein beruflicher Mietvertrag
- Eine an ein Arbeitsverhältnis gebundene Wohnung
- Wohnheime und betreutes Wohnen (logements-foyers)
- Eine Garage oder ein Stellplatz, einzeln vermietet
2Bei Unterschrift
Wie lange der Mietvertrag läuft
Zwei Dinge, die bei der Unterschrift feststehen, bestimmen die Dauer: möbliert oder nicht, und wer der Vermieter ist. Die Balken sind maßstabsgetreu.
Unmöbliert, privater Vermieter
Verlängert sich von selbst
3 JahreUnmöbliert, Gesellschaft als Vermieter
Verlängert sich von selbst
6 JahreMöbliert
Verlängert sich von selbst
1 JahrMöbliert, Student als Mieter
Endet mit Ablauf, keine Verlängerung
9 MonateBail mobilité
Endet mit Ablauf, keine Verlängerung
1 bis 10 Monate
Eine Familien-SCI gilt als privater Vermieter. Ein privater Vermieter darf für weniger als drei Jahre, aber nie weniger als ein Jahr abschließen, wenn ein benanntes familiäres oder berufliches Ereignis die Wohnung zurückverlangen wird (Artikel 11).
Was dem Mietvertrag beiliegen muss
Der Mietvertrag folgt dem Mustervertrag aus Dekret Nr. 2015-587, und diese Unterlagen gehören dazu. Fehlt eine, ist der Vertrag nicht unwirksam, es kann aber eine Mietminderung oder Schadensersatz kosten.
- Energieausweis (DPE)Zehn Jahre gültig
- Risiko- und Schadstoffbericht (ERP)Bei Unterschrift weniger als sechs Monate alt
- Prüfbericht ElektroinstallationInstallation älter als fünfzehn Jahre; sechs Jahre gültig
- Prüfbericht GasinstallationInstallation älter als fünfzehn Jahre; sechs Jahre gültig
- Bleibericht (CREP)Gebäude von vor 1949; sechs Jahre, wenn Blei gefunden wird
- Hinweis auf FluglärmInnerhalb einer Fluglärmzone eines Flughafens
- AsbestberichtGebäude genehmigt vor Juli 1997; auf Anfrage vorzulegen
- Übergabeprotokoll bei Einzug (état des lieux)Gemeinsam erstellt, wenn die Schlüssel übergeben werden
- InformationsblattDie amtliche Übersicht über die Rechte beider Seiten
- Auszüge aus der TeilungserklärungWenn das Gebäude eine copropriété ist
Was Sie verlangen dürfen und wann Sie erhöhen dürfen
Die Kautionsobergrenze
- Unmöbliert1 Monat
- Möbliert2 Monate
- Bail mobilitéKeine
Berechnet auf die Kaltmiete ohne Nebenkosten. Sie kann während der Laufzeit nicht angepasst werden und bringt dem Mieter keine Zinsen.
Miete festlegen und erhöhen
- 1Bei Unterschrift frei festgelegt, außer in den folgenden Fällen.
- 2Städte mit Mietpreisbremse (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier und weitere): höchstens die Referenzmiete plus 20%, sofern kein begründeter Zuschlag gilt.
- 3Angespannte Wohnungsmärkte: bei Neuvermietung höchstens die Miete des Vormieters, angepasst um den IRL, mit engen Ausnahmen.
- 4Einmal im Jahr, nur wenn der Mietvertrag eine Anpassungsklausel enthält. Verlangen Sie sie innerhalb eines Jahres nach dem Stichtag, sonst ist dieses Jahr verloren; sie gilt ab dem Verlangen, nie rückwirkend.
- 5Wohnungen mit Klasse F oder G: seit dem 24. August 2022 keinerlei Erhöhung, im französischen Mutterland.
3Während der Laufzeit
Was jede Seite schuldet: Artikel 6 und Artikel 7
Artikel 6 ist die Hälfte des Vermieters, Artikel 7 die des Mieters. Beide sind zwingendes Recht, eine Klausel, die auf eine von beiden verzichtet, ist daher nichtig.
Vermieter, Artikel 6
- 1Eine menschenwürdige Wohnung übergeben: sicher, gesund, für normalen Gebrauch ausgestattet und über der Energiegrenze
- 2Sie in gutem Zustand übergeben, mit jeder Ausstattung funktionsfähig
- 3Den ungestörten Gebrauch gewährleisten und für verborgene Mängel einstehen, die ihn beeinträchtigen
- 4Sie gebrauchsfähig halten und jede Reparatur ausführen, die nicht Sache des Mieters ist
- 5Einbauten des Mieters zulassen, solange sie die Wohnung nicht umgestalten
- 6Auf Wunsch des Mieters jederzeit eine kostenlose Mietquittung ausstellen (Artikel 21)
Mieter, Artikel 7
- 1Miete und Nebenkosten zu den vereinbarten Terminen zahlen
- 2Die Wohnung friedlich nutzen, zu dem Zweck, den der Mietvertrag vorsieht
- 3Für Schäden während der Mietzeit einstehen, es sei denn, sie beruhen auf höherer Gewalt, einem Verschulden des Vermieters oder einem Dritten, den der Mieter nicht hereingelassen hat
- 4Die laufende Instandhaltung und die kleinen Reparaturen aus Dekret Nr. 87-712 übernehmen
- 5Schriftlich angekündigte Arbeiten zulassen: nie an einem Wochenende oder Feiertag ohne Zustimmung, und mit Mietminderung, wenn sie länger als 21 Tage dauern
- 6Keine Umgestaltung ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters vornehmen
- 7Sich gegen Mietrisiken versichern und dies bei der Schlüsselübergabe und danach jährlich auf Anfrage nachweisen
Wer was repariert
Dekret Nr. 87-712 vom 26. August 1987 listet den Anteil des Mieters auf. Es ist ein Leitfaden, keine abschließende Liste, und Artikel 7 nimmt den Rest aus: Abnutzung und Alter, Mängel, fehlerhafte Arbeiten und höhere Gewalt trägt der Vermieter, selbst bei einem Posten, den das Dekret nennt.
Mieter
- Glühbirnen, Sicherungen und Steckdosen
- Hahndichtungen, Dichtungen und Fugen
- Spülen und Abflüsse freimachen
- Die jährliche Heizkesselwartung
- Kamin- und Abzugsreinigung
- Rasenmähen und Heckenschnitt im privaten Garten
- Den Rauchmelder funktionsfähig halten
Vermieter
- Einen Heizkessel oder Warmwasserbereiter am Ende seiner Lebensdauer ersetzen
- Dach, Fassade und Tragwerk
- Alles, was durch Alter verschlissen ist
- Schäden durch einen Baumangel oder fehlerhafte Arbeiten
- Die Wohnung auf den Stand der Mindest- und Energiestandards bringen
- Den Rauchmelder installieren
Die Energiegrenze, Klasse für Klasse
Seit dem Klima- und Resilienzgesetz von 2021 gehört die DPE-Klasse zu dem, was eine Wohnung menschenwürdig macht. Jede Klasse am unteren Ende der Skala wird zu ihrem eigenen Datum für neue und verlängerte Mietverträge gesperrt, im französischen Mutterland.
- A
Vermietbar
- B
Vermietbar
- C
Vermietbar
- D
Vermietbar
- E
Ab 1. Januar 2034 nicht vermietbar
- F
Ab 1. Januar 2028 nicht vermietbarMiete eingefroren
- G
Seit 1. Januar 2025 nicht vermietbarMiete eingefroren
In den Überseedepartements gilt es später: Klasse G ab 2028, Klasse F ab 2031. Ein Mieter in einer Wohnung unterhalb der Grenze kann beim Gericht beantragen, die Arbeiten anzuordnen.
4Zum Ende
Wie lange die Kündigungsfrist ist, und für wen
Ein Mieter kann jederzeit ausziehen. Ein Vermieter kann den Mietvertrag nur zum Ablauf beenden, und nur aus einem von drei Gründen. Die Frist läuft ab Zugang: per Einschreiben, durch einen commissaire de justice oder durch persönliche Übergabe gegen Unterschrift.
Mieter, unmöbliert
Ein Monat auf einem angespannten Wohnungsmarkt oder aus einem im Schreiben genannten Grund: erste Stelle, Jobverlust, Versetzung, Gesundheit, RSA oder AAH, Sozialwohnung, häusliche Gewalt
3 Monate
Mieter, möbliert
Jederzeit, ohne Begründung
1 Monat
Vermieter, unmöbliert
Nur vor Ablauf: zum Eigenbedarf, zum Verkauf oder aus einem berechtigten und ernsthaften Grund
6 Monate
Vermieter, möbliert
Nur vor Ablauf, aus denselben drei Gründen
3 Monate
Eine Kündigung zum Verkauf gibt einem Mieter einer unmöblierten Wohnung ein Vorkaufsrecht zu dem darin genannten Preis.
Einem Mieter über 65 mit geringem Einkommen kann nicht gekündigt werden, ohne ihm eine Ersatzwohnung in der Nähe anzubieten, es sei denn, der Vermieter ist selbst über 65 oder hat ein geringes Einkommen.
Die Rückzahlung der Kaution
Die Frist beginnt, wenn die Schlüssel zurückkommen.
- Schlüssel zurückgegebenDas Auszugsprotokoll wird erstellt und mit dem Einzugsprotokoll verglichen
- Innerhalb 1 MonatsWenn das Auszugsprotokoll dem Einzugsprotokoll entspricht
- Innerhalb 2 MonatenWenn nicht, abzüglich der Abzüge, die Sie belegen können
- Danach10% einer Monatsmiete ohne Nebenkosten für jeden angefangenen Monat Verspätung
In einer copropriété dürfen bis zu 20% einbehalten werden, bis die Jahresabrechnung des Gebäudes genehmigt ist, und sind dann innerhalb eines Monats abzurechnen.
Zwei Dinge, die Vermieter falsch verstehen
Der Besuch, der kein Recht ist, und der Mietvertrag, der ein Paar überdauert
Beides kommt ständig vor, und beides hat eine engere Antwort, als die Frage erwartet.
Der „einmal im Jahr“-Besuch des Vermieters
Kein Artikel gibt einem Vermieter ein ständiges Besichtigungsrecht. Der Mieter hat die Schlüssel, und das Betreten ohne seine Zustimmung ist eine Straftat, ob Eigentümer oder nicht. Zutritt gibt es für schriftlich angekündigte Arbeiten (Artikel 7) und für Besichtigungen vor einer Neuvermietung oder einem Verkauf, nie an einem Feiertag und höchstens zwei Stunden an einem Werktag (Artikel 4). Eine jährliche Kontrolle gibt es nur, wenn der Mietvertrag sie vorsieht, und auch dann nur nach Terminvereinbarung.
Ein Mietvertrag auf zwei Namen nach einer Trennung
Es kommt darauf an, wer die beiden sind. Mitmieter, die weder verheiratet noch in einem PACS sind, fallen unter Artikel 8-1: Mit einer Solidarklausel haftet, wer auszieht, weiter, bis ein neuer Mitmieter unterschreibt, höchstens aber sechs Monate nach Wirksamwerden der Kündigung. Ohne diese Klausel endet die Haftung mit der Kündigung.
- Kündigung verschickt
- Kündigung wird wirksam1 oder 3 Monate später
- Haftung endetHöchstens 6 Monate später
- Verheiratet: Beide sind nach Artikel 1751 des Code civil Inhaber des Mietvertrags, gleich wer unterschrieben hat. Die Miete ist eine Haushaltsschuld, der ausziehende Ehegatte haftet daher, bis die Scheidung im Personenstandsregister eingetragen ist.
- PACS-Partner: Mitinhaber, wenn sie es gemeinsam beantragt haben, und für die Miete haftbar, bis der PACS aufgelöst ist.
- Ein Partner, der wegen häuslicher Gewalt auszieht, haftet ab dem Tag nach Zugang der Schutzanordnung oder Verurteilung beim Vermieter nicht mehr (Artikel 8-2).
Wo Dardaris ins Spiel kommt
Ein Gesetz ändert, was ein Mietvertrag sagen darf. Dardaris erkennt, welches gilt.
Jedes Gebäude hat seine eigene Rechtsordnung, abgelesen an seiner Adresse, nicht geraten danach, wo das Konto eröffnet wurde. Eine französische Adresse öffnet den Mietvertrag auf diesem Gesetz, mit seiner Dauer, seiner Kautionsobergrenze und seinen Kündigungsfristen, bevor Sie etwas davon nachschlagen müssen.
Der richtige Mietvertrag ab der Adresse
Möbliert oder unmöbliert: Dauer, Kautionsobergrenze und Kündigungsfristen folgen dem Gebäude und dem Mietvertrag, den Sie wählen.
Was das Gesetz noch von Ihnen verlangt
Die Prüfberichte, die dieses Gesetz verlangt, mit ihrer Gültigkeit, in einem Kalender, und nachverfolgt, bevor sie ablaufen.
Der Mietvertrag, abgelegt unter dem Gesetz, auf dem er steht
So wird eine Frage zu Kündigung oder Reparaturen aus dem tatsächlichen Dokument beantwortet, nicht geraten.
Fragen von Vermietern zum Gesetz vom 6. Juli 1989
Was ist das Gesetz vom 6. Juli 1989?
Gesetz Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 ist das Gesetz, das Wohnraummietverhältnisse in Frankreich regelt: was ein Mietvertrag enthalten muss, wie lange er läuft, wie er endet und was jede Seite der anderen währenddessen schuldet. Es gilt für eine Wohnung, die als Hauptwohnsitz des Mieters vermietet wird, möbliert oder nicht.
Was verlangt Artikel 7 des Gesetzes?
Artikel 7 listet die Pflichten des Mieters auf: Miete und Nebenkosten zu den vereinbarten Terminen zahlen, die Wohnung friedlich nutzen, für Schäden während der Mietzeit einstehen, die kleinen Reparaturen aus Dekret Nr. 87-712 ausführen, vom Vermieter angekündigte Arbeiten zulassen, ohne schriftliche Zustimmung nichts umgestalten und die Wohnung gegen Mietrisiken versichern.
Was ist das décret n°87-712 du 26 août 1987?
Es ist das Dekret, auf das Artikel 7 für die Einzelheiten der „réparations locatives“ verweist: die laufende Instandhaltung und die kleinen Reparaturen, die ein Mieter schuldet, von Hahndichtungen über Glühbirnen bis zum privaten Garten. Seine Liste ist ein Leitfaden, keine abschließende Aufzählung, und selbst bei einem genannten Posten bleiben Abnutzung, Mängel und höhere Gewalt Sache des Vermieters.
Welche Kündigungsfrist muss ein Mieter einhalten?
Drei Monate bei einer unmöblierten Wohnung, verkürzt auf einen Monat auf einem angespannten Wohnungsmarkt oder aus einem gesetzlich genannten Grund wie erste Stelle, Jobverlust, Gesundheit oder RSA, der im Schreiben selbst angegeben wird. Ein Monat bei einer möblierten Wohnung, unabhängig vom Grund.
Wie lange hat ein Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?
Einen Monat ab Rückgabe der Schlüssel, wenn das Auszugsprotokoll dem Einzugsprotokoll entspricht, zwei Monate, wenn nicht. Jeder angefangene Monat Verspätung kostet den Vermieter 10% einer Monatsmiete ohne Nebenkosten.
Hat ein Vermieter das Recht auf einen Besuch einmal im Jahr?
Nein. Das Gesetz gibt einem Vermieter kein ständiges Besichtigungsrecht. Zutritt gibt es für schriftlich angekündigte Arbeiten und für Besichtigungen vor einer Neuvermietung oder einem Verkauf, nie an einem Feiertag und höchstens zwei Stunden an einem Werktag. Einen jährlichen Besuch gibt es nur, wenn der Mietvertrag ihn vorsieht, nach Terminvereinbarung.
Was passiert mit einem Mietvertrag auf zwei Namen, wenn sich das Paar trennt?
Es kommt auf das Paar an. Unverheiratete Mitmieter fallen unter Artikel 8-1: Mit einer Solidarklausel haftet, wer auszieht, weiter, bis ein Nachfolger unterschreibt, höchstens aber sechs Monate nach Wirksamwerden seiner Kündigung. Ehegatten sind beide nach Artikel 1751 des Code civil Inhaber des Mietvertrags und haften, bis die Scheidung eingetragen ist; PACS-Partner, bis der PACS aufgelöst ist.
Gilt dieses Gesetz für jede Vermietung in Frankreich?
Es gilt für eine Wohnung, die als Hauptwohnsitz des Mieters vermietet wird, möbliert oder nicht, im französischen Mutterland und in den Überseedepartements. Eine Zweitwohnung, eine Saisonvermietung, ein Gewerbe- oder Berufsmietvertrag und eine an ein Arbeitsverhältnis gebundene Wohnung fallen unter andere Regeln. Deshalb hängt das Regelwerk, auf dem ein Mietvertrag geöffnet wird, sowohl von der Adresse als auch vom Vermietungszweck ab.
Öffnen Sie den Mietvertrag auf dem Gesetz, das tatsächlich für ihn gilt.
Übergeben Sie ein Gebäude und sehen Sie die Dauer, die Kündigungsfristen und die Compliance-Punkte, mit denen es startet.
14 Tage bis zur ersten Abbuchung · Nichts wird eingeschaltet, bis Sie es sagen