Erstvermieter
Sie besitzen eine Wohnung und wollen sie vermieten. Das muss zuerst wirklich passieren.
Eine Wohnung zu vermieten, die Ihnen in Frankreich gehört, ist eine Handvoll einmaliger Entscheidungen, gefolgt von einer Routine, die sich danach jeden Monat wiederholt. Diese Seite behandelt beides in der Reihenfolge, in der es tatsächlich aufkommt, von der Frage, ob die Wohnung überhaupt vermietet werden darf, bis zu dem Tag, an dem der Mieter die Schlüssel zurückgibt.
Nichts wird aktiviert, bevor Sie es entscheiden.
Schritt 1 · Vor allem anderen
Darf die Wohnung überhaupt vermietet werden?
Der Energieausweis (DPE) entscheidet darüber vor allem anderen. Eine zu schlecht eingestufte Wohnung darf im französischen Mutterland weder neu vermietet noch verlängert noch stillschweigend erneuert werden, und die Grenze steigt nach einem festen Zeitplan.
- AKann vermietet werden
- BKann vermietet werden
- CKann vermietet werden
- DKann vermietet werden
- EVerboten ab 1. Januar 2034
- FVerboten ab 1. Januar 2028Miete eingefroren seit 24. August 2022
- GVerboten seit 1. Januar 2025Miete eingefroren seit 24. August 2022
↑ Verbraucht am wenigsten EnergieVerbraucht am meisten ↓
- Ein bereits eingezogener Mieter behält den Vertrag bis zu dessen Laufzeitende; das Verbot greift erst bei der Verlängerung. Dieser Mieter kann von Ihnen dennoch die Arbeiten verlangen, die die Wohnung auf den Standard bringen.
- Nur ein seit dem 1. Juli 2021 erstellter Energieausweis ist noch gültig; ältere sind Ende 2024 abgelaufen. Die Anzeige muss die Energie- und Klimaklassen sowie die geschätzten jährlichen Energiekosten zeigen.
- Die Überseedepartements folgen einem späteren Zeitplan.
Das Mindestmaß für eine angemessene Wohnung
Mindestens 9 m² Wohnfläche bei einer Deckenhöhe von 2,20 m oder mehr (oder 20 m³ Raumvolumen), keine Gefahr für Gesundheit oder Sicherheit, funktionierende Heizung, Wasser und Elektrik, und ein von Ihnen installierter Rauchmelder.
Die dem Mietvertrag beigefügten Gutachten
- Energieausweis (DPE)Immer10 Jahre
- Natur- und technologische Risiken (ERP)ImmerUnter 6 Monate bei Unterzeichnung
- Wohnfläche (loi Boutin)Immer, im Mietvertrag festgehaltenBis die Wohnung baulich verändert wird
- Blei (CREP)Gebäude von vor 1949Unbegrenzt bei Fehlanzeige, 6 Jahre bei Fund
- Strom und GasInstallation älter als 15 Jahre6 Jahre
- AsbestBaugenehmigung vor dem 1. Juli 1997Für den Mieter verfügbar gehalten
- FluglärmInnerhalb einer FluglärmzoneAktualisiert, wenn sich die Zone ändert
Schritt 2
Möbliert oder unmöbliert: die Entscheidung, die alles Weitere bestimmt
Dieselbe Wohnung unter zwei Regelungen. Rechtlich ist keine besser; es ändert sich, wie lange Sie sich binden, wie viel Sie einbehalten dürfen und wie die Einnahmen besteuert werden.
- Mindestlaufzeit
- 1 Jahr, automatisch verlängert. 9 Monate für Studierende, ohne Verlängerung.
- 3 Jahre, automatisch verlängert. 6 Jahre, wenn der Vermieter eine Gesellschaft ist.
- Höchstkaution
- 2 Monatsmieten ohne Nebenkosten
- 1 Monatsmiete ohne Nebenkosten
- Kündigungsfrist bei Auszug des Mieters
- 1 Monat, jederzeit
- 3 Monate, oder 1 Monat in einer Gebietszone mit Wohnungsknappheit oder bei einem gesetzlich vorgesehenen Grund
- Kündigungsfrist, wenn Sie beenden
- 3 Monate vor Ablauf
- 6 Monate vor Ablauf
- Nur um selbst dort zu wohnen oder nahe Angehörige unterzubringen, um zu verkaufen, oder aus einem berechtigten und schwerwiegenden Grund wie unbezahlter Miete.
- Was in der Wohnung vorhanden sein muss
- Die Liste laut Dekret: Bett und Bettzeug, Vorhänge oder Fensterläden in Schlafzimmern, Kochfeld, Backofen oder Mikrowelle, Kühlschrank mit Gefrierfach, Geschirr, Kochgeschirr, Tisch und Stühle, Regale, Beleuchtung, Reinigungsgeräte
- Nichts über die angemessene Wohnung hinaus
- Wie die Miete besteuert wird
- Gewerbliche Einkünfte (LMNP). Vereinfachte Regelung: 50% Pauschalabzug. Reale Regelung: Ausgaben und Abschreibungen abgezogen.
- Einkünfte aus Vermietung. Micro-foncier unter 15 000 € Jahresmiete: 30% Pauschalabzug. Reale Regelung: tatsächliche Ausgaben abgezogen.
Eine dritte Option: der bail mobilité, möbliert, 1 bis 10 Monate, für einen Mieter in Ausbildung, Studium, Praktikum oder beruflichem Wechsel. Es darf keine Kaution verlangt werden, und er kann nicht verlängert werden.
Schwellenwerte und Pauschalen werden jedes Jahr durch das Finanzgesetz festgelegt. Prüfen Sie die aktuellen Zahlen, bevor Sie sich entscheiden.
Schritt 3
Die Miete, die Sie verlangen dürfen: drei Prüfungen, in dieser Reihenfolge
Zwei verschiedene Regeln hängen von der Adresse ab, eine dritte vom Energieausweis. Eine Wohnung kann unter eine, mehrere oder keine davon fallen: Führen Sie jede Prüfung durch, und wenn mehrere gelten, dürfen Sie nur den strengsten Betrag verlangen.
- 1Hat die Wohnung die Klasse F oder G?Ja
Die Miete darf überhaupt nicht steigen: weder beim Einzug eines neuen Mieters noch durch die jährliche Indexierung. Auch kein Zuschlag ist zulässig.
Nächste Prüfung - 2Unterliegt die Gemeinde der Mietpreisregulierung (encadrement des loyers)?Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, das Pays Basque, Plaine Commune, Est Ensemble und weitereJa
Die Miete darf die gedeckelte Referenzmiete nicht übersteigen, die die Präfektur für dieses Gebiet, die Zimmerzahl, das Baujahr und die Möblierung veröffentlicht. Der Mietvertrag muss sie angeben. Ein Zuschlag ist nur bei außergewöhnlichen Merkmalen zulässig.
Nächste Prüfung - 3Liegt sie in einer Gebietszone mit Wohnungsknappheit (zone tendue)?Rund 1.150 Gemeinden in 28 BallungsräumenJa
Ein neuer Mieter zahlt nicht mehr als der vorherige, indexiert nach dem IRL. Ausnahmen: Die Wohnung stand länger als 18 Monate leer, Sie haben umfangreiche Arbeiten durchgeführt, oder die alte Miete war deutlich zu niedrig.
Nächste Prüfung
Keine dieser Fälle: Sie legen die erste Miete frei fest.
Unabhängig vom Ausgangsbetrag steigt sie nur einmal im Jahr, um den Mietindex (IRL), und nur wenn der Mietvertrag eine Anpassungsklausel enthält. Sie haben ein Jahr Zeit, sie geltend zu machen, und sie wird nie rückwirkend berechnet.
Nicht sicher bei Ihrer Adresse? Der Simulator auf service-public.fr beantwortet beide Adressprüfungen.
Schritt 4
Die Kaution und eine Absicherung gegen Mietausfall
Die Kaution deckt Schäden und geschuldete Beträge beim Auszug des Mieters ab. Die Absicherung deckt die Monate dazwischen ab. Sie wählen eine Art der Absicherung, oder auch keine.
Die Kaution
Keine beim bail mobilité. Mehr zu verlangen ist unwirksam, selbst wenn der Mieter schriftlich zugestimmt hat.
Rückzahlung innerhalb von 1 Monat, wenn das Auszugsprotokoll dem Einzugsprotokoll entspricht, sonst 2 Monate. Jeder begonnene Monat Verspätung kostet Sie 10% einer Monatsmiete.
Ein Bürge
Eine Person, meist ein Elternteil, unterzeichnet eine Bürgschaftsurkunde, die zahlt, wenn der Mieter es nicht tut. Sie legt einen Höchstbetrag und eine Dauer fest.
Kosten für SieNichts
Visale
Die staatlich gestützte Bürgschaft von Action Logement. Der Mieter beantragt sie; sie deckt Mieter zwischen 18 und 30 Jahren sowie manche ältere Arbeitnehmer ab. Registrierung vor Unterzeichnung des Mietvertrags.
Kosten für SieNichts
Mietausfallversicherung (GLI)
Ein Versicherer zahlt die ausstehende Miete und die Rechtskosten. Der Versicherer legt eigene Bedingungen für das Einkommen des Mieters fest.
Kosten für SieEin Anteil der Miete, von Ihnen gezahlt, niemals vom Mieter
Ein Bürge und eine Mietausfallversicherung können nicht kombiniert werden. Die einzige Ausnahme ist ein Mieter, der Student oder Auszubildender ist.
Schritt 5
Den Mieter auswählen: was Sie verlangen dürfen und was nicht
Ein Dekret legt die abschließende Liste der Unterlagen fest, die ein Vermieter von einem Bewerber und dessen Bürgen verlangen darf. Alles darüber hinaus ist gesetzlich untersagt, und das Verlangen wird bei einem privaten Vermieter mit bis zu 3 000 € Bußgeld geahndet.
Sie dürfen verlangen
- Ein Ausweisdokument
- Nachweis der aktuellen Anschrift: die letzten drei Mietquittungen, ein Steuerbescheid oder eine Wohnbestätigung
- Nachweis der Tätigkeit: Arbeitsvertrag, Handelsregisterauszug, Studentenausweis
- Einkommensnachweis: letzter Steuerbescheid, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, Leistungs- oder Rentenbescheide
Sie dürfen nicht verlangen
- Kontoauszüge oder eine Lastschriftermächtigung
- Ein Foto, außer dem auf dem Ausweisdokument
- Eine Krankenversicherungskarte, Patientenakte oder ein Führungszeugnis
- Eine Heiratsurkunde oder ein Scheidungsurteil
- Einen Scheck oder eine Zahlung zur Reservierung der Wohnung
Die Auswahl selbst darf nicht von Herkunft, Familienstand, Gesundheit, Behinderung, Alter oder einem anderen gesetzlich geschützten Merkmal abhängen.
Schritt 6
Die Unterzeichnung: der Mietvertrag und alles, was dazugehört
Der Mietvertrag folgt einem per Dekret festgelegten Muster. Eine gesetzlich verbotene Klausel, etwa eine feste Vertragsstrafe für verspätete Miete oder ein Verbot der Tierhaltung, ist unwirksam, selbst wenn der Mieter sie unterschrieben hat.
Dem Mietvertrag beigefügt
- 1Der Mietvertrag nach dem amtlichen Muster, möbliert oder unmöbliert
- 2Die Gutachtenmappe (DPE, ERP und die weiteren, die zutreffen)
- 3Das amtliche Informationsblatt über die Rechte von Mietern und Vermietern
- 4Das Einzugsprotokoll, gemeinsam erstellt und von beiden unterzeichnet
- 5Die Möblierungsliste, bei einem möblierten Mietvertrag
- 6Die Hausordnung zu Gemeinschaftsflächen und Nebenkosten, in einem Gebäude mit Wohnungseigentum
Versicherung
- Der Mieter versichert die Wohnung gegen Mietrisiken und zeigt Ihnen die Bescheinigung bei Unterzeichnung, danach jedes Jahr
- In einem Gebäude mit Wohnungseigentum müssen Sie eine Eigentümer-Haftpflichtversicherung (PNO) halten
Eine rechtlich bedeutsame Mitteilung, etwa die Kündigung des Mietvertrags oder eine Mietanpassung, erfolgt per Einschreiben, Gerichtsvollzieher oder persönlicher Übergabe gegen Unterschrift. Eine einfache E-Mail zählt nicht.
Schritt 7 · Nach der Schlüsselübergabe
Jeden Monat, jedes Jahr: was ein privater Vermieter allein erledigt
Nichts davon erfordert eine Agentur. Es braucht aber jemanden, der jeden dieser Punkte rechtzeitig erledigt, ohne ein Büro im Rücken, das auffängt, was durchrutscht.
Der Einzug
- Einzugsprotokoll, Schlüssel, Kaution erhalten
- Versicherungsbescheinigung in der Akte
Jeden Monat
- Miete fällig zum im Mietvertrag genannten Datum
- Eine kostenlose Mietquittung, wenn der Mieter danach fragt
- Bemerken, wenn sie ausbleibt, in dem Monat selbst, nicht erst drei Monate später
Jedes Jahr
- Mietanpassung nach dem IRL zum Jahrestag, wenn der Mietvertrag es erlaubt
- Nebenkostenabrechnung, mit der Aufstellung einen Monat vorher versendet
- Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung im Frühjahr angegeben
- Eine neue Versicherungsbescheinigung vom Mieter
Wenn es endet
- Kündigung rechtzeitig erhalten oder zugestellt
- Auszugsprotokoll, verglichen mit dem Einzugsprotokoll
- Kaution zurück innerhalb von 1 oder 2 Monaten
Vom 1. November bis zum 31. März darf keine Zwangsräumung erfolgen, unabhängig davon, was geschuldet wird.
Wo Dardaris ansetzt
Der Papierkram einer ersten Vermietung, ohne dafür jemanden einzustellen
Dardaris liest die Adresse Ihres Gebäudes, eröffnet den Vertrag nach dem Gesetz, das wirklich gilt, und behält die Fristen im Blick, die sonst durchrutschen würden. Sie entscheiden weiterhin über alles; es verhindert nur, dass Sie es zu spät erfahren.
Der richtige Vertrag, für Sie aufgesetzt
Möbliert oder nicht, mit den Kündigungsfristen und Anlagen, die Ihre Adresse verlangt.
Miete automatisch von Ihrem Konto gelesen
Abgeglichen mit dem Vertrag, den sie begleicht, mit einem Vorgang, der eröffnet wird, sobald eine Zahlung ausbleibt.
Fristen verfolgt, bevor sie ablaufen
Indexierungstermine, fällige Nachweiserneuerungen, die Kündigung, die ein Vertrag vor seinem Ende braucht.
Fragen eines Erstvermieters
Ich bin Eigentümer und will eine Wohnung vermieten: wo fange ich an?
Mit dem Energieausweis, denn er kann eine Vermietung der Wohnung überhaupt ausschließen, bevor alles andere zählt. Danach: möbliert oder unmöbliert entscheiden, prüfen, ob die Adresse der Mietpreisregulierung unterliegt oder in einer Gebietszone mit Wohnungsknappheit liegt, Kaution und Absicherung wählen, eine Mieterakte innerhalb der gesetzlichen Liste zusammenstellen und den Mietvertrag nach dem amtlichen Muster mit seinen Anlagen unterschreiben.
Brauche ich eine Agentur, um meine Wohnung selbst zu vermieten?
Nein, das Gesetz verlangt das nicht. Ein privater Vermieter erledigt alles, was eine Agentur täte: inserieren, prüfen, den Vertrag aufsetzen, die Miete einziehen und die ablaufenden Fristen verfolgen. Die Arbeit verschwindet ohne Agentur nicht; sie fällt einfach Ihnen zu, wofür ein Werkzeug wie Dardaris gedacht ist.
Kann ich eine Wohnung mit schlechtem Energieausweis noch vermieten?
Seit dem 1. Januar 2025 darf eine Wohnung mit Klasse G im französischen Mutterland weder neu vermietet noch verlängert werden. Klasse F folgt am 1. Januar 2028, Klasse E am 1. Januar 2034. Zusätzlich ist die Miete einer Wohnung mit Klasse F oder G seit dem 24. August 2022 eingefroren. Prüfen Sie die Einstufung vor der Anzeige, nicht danach.
Sollte ich möbliert oder unmöbliert vermieten?
Möbliert bedeutet ein Jahresvertrag, zwei Monatsmieten Kaution, einen Monat Kündigungsfrist für den Mieter und Besteuerung als gewerbliche Einkünfte, meist geringer. Unmöbliert bedeutet ein Dreijahresvertrag, eine Monatsmiete Kaution und Besteuerung als Einkünfte aus Vermietung. Das Gesetz bevorzugt keine der beiden; die Wahl hängt davon ab, wie lange Sie sich binden wollen und wie die Einnahmen besteuert werden sollen.
Woran erkenne ich, ob meine Miete gedeckelt ist?
Zwei getrennte Regeln gelten je nach Adresse. In einer Gemeinde mit Mietpreisregulierung darf die Miete die von der Präfektur veröffentlichte gedeckelte Referenzmiete nicht übersteigen. In einer Gebietszone mit Wohnungsknappheit darf ein neuer Mieter nicht mehr als der vorherige zahlen, indexiert. Der Simulator auf service-public.fr sagt Ihnen, welche Regeln gelten, und bei einer Wohnung mit Klasse F oder G kann die Miete nirgends erhöht werden.
Wie viel Kaution darf ich verlangen?
Eine Monatsmiete ohne Nebenkosten bei unmöbliertem Wohnraum, zwei Monate bei möbliertem, und keine beim bail mobilité. Mehr zu verlangen ist unwirksam, selbst wenn der Mieter schriftlich zugestimmt hat.
Geben Sie die Adresse an, und sehen Sie den Vertrag, den sie eröffnet.
Ein Gebäude, kostenlos zum Start: Laufzeit, Kündigungsfristen und Fristen, die Ihre Wohnung trägt, für Sie ausgearbeitet.
14 Tage bis zur ersten Abbuchung · Nichts wird eingeschaltet, bis Sie es sagen