Unbezahlte Miete
Unbezahlte Miete: Rückstände, die Auflösungsklausel, und was eine Räumung wirklich verlangt
Miete wechselt an einem einzigen, im Vertrag bereits festgelegten Datum von fällig zu überfällig. Was danach geschieht, ist der am strengsten geregelte Teil eines Mietverhältnisses in Frankreich, und zugleich der am meisten von Gerüchten umgebene. Diese Seite folgt dem tatsächlichen Ablauf.
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Wie lange es mindestens dauert
5 bis 7 Monate
Die Wartefristen, die das Gesetz selbst zwischen einem unbezahlten commandement und einer Räumung vorschreibt. Gerichtstermine, ein Zahlungsaufschub durch den Richter und die Winterpause kommen noch hinzu.
- 1Zum Zahlen nach dem commandement6 Wochen
- 2Von der Meldung an den préfet bis zur AnhörungMindestens 6 Wochen
- 3Zum Auszug nach dem Urteil2 Monate
- 4Bis der préfet antwortetBis zu 2 Monate
Begriffe, die das Datum verändern
Im Voraus fällig, oder im Nachhinein: zwei verschiedene Daten für dasselbe Wort
Französische Mietverträge verwenden zwei entgegengesetzte Konventionen für die Fälligkeit der Miete, und eine Zahlung ist nur gegenüber der Konvention verspätet, die der Vertrag tatsächlich gewählt hat.
Terme à échoir
Miete fällig zu Beginn des Zeitraums, den sie abdeckt, an dem im Vertrag genannten Tag: was fast jeder Wohnmietvertrag verwendet.
Terme échu
Miete fällig, sobald der Zeitraum, den sie abdeckt, vorbei ist: bei Wohnraum seltener, häufiger bei einer kurzfristigen Vermietung oder einer Gewerbemiete.
Arriérés
Unabhängig davon, welche Konvention der Vertrag verwendet, ist die Miete, die bei Fälligkeit nicht vollständig bezahlt wurde, ab dem nächsten Tag ein Rückstand. Eine Teilzahlung hinterlässt einen Rückstand in Höhe des fehlenden Betrags.
Terme à échoir
Terme échu
Von versäumter Miete bis zur Räumung
Sieben Schritte, vier Beteiligte, und eine vom Gesetz vorgeschriebene Wartefrist zwischen ihnen
Jeder Schritt wird von der im Gesetz genannten Person in dieser Reihenfolge ausgeführt, und keiner kann übersprungen werden. Der Mieter kann den Ablauf an zwei unten gekennzeichneten Stellen stoppen.
- 1
Miete bleibt unbezahlt
SieErinnern Sie den Mieter, dann senden Sie eine mise en demeure per Einschreiben. Beides ist nicht zwingend, aber die schriftliche Spur hilft bei jedem folgenden Schritt, und die gesetzlichen Zinsen laufen ab der förmlichen Mahnung.
- 2
Commandement de payer
Commissaire de justiceZugestellt durch einen commissaire de justice (früher huissier), mit einer monatsweisen Aufstellung der Schuld. Er muss den Bürgen innerhalb von 15 Tagen erreichen, und der commissaire informiert die departementale CCAPEX, sobald die Schuld die von ihr festgelegten Schwellenwerte überschreitet.
Der Mieter kann hier stoppen. Die vollständige Zahlung innerhalb der Frist stoppt die Klausel.
Dann warten6 WochenZwei Monate bei einem vor dem 29. Juli 2023 unterzeichneten Mietvertrag. - 3
Ladung vor Gericht
Commissaire de justiceVor dem juge des contentieux de la protection am tribunal judiciaire. Die Ladung wird dem préfet mindestens sechs Wochen vor der Anhörung zugesandt. Ein vermietendes Unternehmen, mit Ausnahme einer familiären SCI, muss den Mieter zudem zwei Monate vor der Ladung an die CCAPEX verwiesen haben.
Dann wartenMindestens 6 Wochen - 4
Anhörung und Urteil
RichterDer Richter bestätigt die Beendigung des Mietvertrags und ordnet den Auszug an. Hat der Mieter vor der Anhörung die volle laufende Miete wieder gezahlt und kann er die Schuld tilgen, kann der Richter stattdessen bis zu drei Jahre Zahlungsfrist gewähren, wobei die Klausel ausgesetzt bleibt, solange dieser Plan eingehalten wird.
Der Mieter kann hier stoppen. Ein bis zum Ende eingehaltener Plan bedeutet, dass der Mietvertrag nie beendet wurde.
- 5
Commandement de quitter les lieux
Commissaire de justiceZugestellt, nachdem das Urteil ergangen ist. Der Bewohner hat zwei Monate zum Auszug, und ein Richter kann zusätzlich zwischen einem Monat und einem Jahr gewähren.
Dann warten2 Monate - 6
Der préfet wird um die Polizei gebeten
PréfetNur der préfet kann die Polizei schicken. Schweigen über zwei Monate gilt als Ablehnung, und eine Ablehnung erlaubt es Ihnen, für die folgenden Monate Entschädigung vom Staat zu verlangen.
Dann wartenBis zu 2 Monate - 7
Räumung
Commissaire de justiceDurchgeführt durch den commissaire de justice, bei Bedarf mit der Polizei. Niemals zwischen dem 1. November und dem 31. März.
Das Gesetz vom 27. Juli 2023
Was die Reform von 2023 änderte, und für welche Mietverträge
Das als Kasbarian-Bergé bekannte Gesetz verkürzte die meisten Wartefristen und schränkte den Zahlungsaufschub ein, den ein Richter gewähren kann. Der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung entscheidet, welche Spalte für Sie gilt.
| Regel | Vorher | Seit der Reform |
|---|---|---|
| Auflösungsklausel in einem Wohnmietvertrag | VorherOptional | Seit der ReformVerpflichtend |
| Zahlungsfrist nach dem commandement | Vorher2 Monate | Seit der Reform6 Wochen, für ab dem 29. Juli 2023 unterzeichnete Mietverträge |
| Meldung an den préfet vor der Anhörung | Vorher2 Monate | Seit der Reform6 Wochen |
| Zahlungsaufschub, den ein Richter gewähren kann | VorherBis zu 3 Jahre | Seit der ReformBis zu 3 Jahre, erst wenn die laufende Miete wieder bezahlt wird |
| Zusätzliche Auszugsfrist, die ein Richter gewähren kann | Vorher3 Monate bis 3 Jahre | Seit der Reform1 Monat bis 1 Jahr |
Räumung
Räumung ohne Ersatzwohnung: was verlangt wird, und was nicht
Zwei getrennte Fragen werden hier oft vermischt, und das Gesetz beantwortet sie unterschiedlich.
In jedem Fall ein Gerichtsbeschluss
Selbst mit erworbener Auflösungsklausel und monatelangem Rückstand kann nur ein von einem commissaire de justice vollstreckter Gerichtsbeschluss jemanden zum Auszug zwingen. Wer selbst die Schlösser austauscht, den Strom oder das Wasser abstellt oder Gegenstände entfernt, macht sich strafbar mit bis zu drei Jahren Gefängnis und 30 000 € Geldstrafe.
Keine Pflicht zur Ersatzwohnung für den Vermieter
Eine gewöhnliche Räumung erlegt dem Vermieter keine Pflicht auf, den Mieter mit einer Ersatzwohnung zu versorgen. Wo eine solche Pflicht überhaupt besteht, liegt sie beim Staat, für einen als vorrangig anerkannten Haushalt, nie bei demjenigen, der die Immobilie vermietet.
Die Winterpause
Die Vollstreckung wird vom 1. November bis 31. März ausgesetzt. Die engen Ausnahmen: Hausbesetzer, ein Haushalt, dem bereits eine passende Ersatzwohnung angeboten wurde, ein Bewohner, dessen Auszug wegen häuslicher Gewalt angeordnet wurde, oder ein für gefährlich erklärtes Gebäude.
Parallel dazu
Fünf Dinge, die Sie richtig machen sollten, während der Rückstand wächst
Der Bürge
Das commandement de payer muss den Bürgen innerhalb von 15 Tagen nach dem Mieter erreichen. Wird das versäumt, schuldet der Bürge keine Verzugszinsen oder Strafen, sondern nur die Schuld selbst.
Die CAF oder MSA
Erhält der Mieter Wohngeld, wird ein Rückstand meldepflichtig, sobald er das Doppelte der Monatsmiete erreicht, und Sie haben dann zwei Monate Zeit, ihn zu melden.
Ihre Absicherung
Eine Mietausfallversicherung (GLI) oder eine Visale-Bürgschaft legt ihre eigene Frist für die Meldung eines Rückstands fest. Wird zu spät gemeldet, kann die Leistung verweigert werden.
Keine Gebühren, keine Strafen
Ein Wohnmietvertrag darf keine Mahngebühren oder Verzugsstrafen berechnen. Das Gesetz erlaubt lediglich Zinsen zum gesetzlichen Satz, ab der förmlichen Mahnung.
Drei Jahre zur Geltendmachung
Unbezahlte Miete kann drei Jahre ab ihrer Fälligkeit eingefordert werden. Danach ist sie verjährt, unabhängig davon, was der Mietvertrag sagt.
Wo Dardaris ansetzt
Der Tag, an dem eine Zahlung ausbleibt, ist der Tag, der zählt. Dardaris erkennt ihn noch am selben Tag.
Jede Überweisung wird mit dem Vertrag abgeglichen, den sie begleichen soll. Ein Fehlbetrag eröffnet am nächsten Tag einen Vorgang, statt erst dann, wenn es zufällig jemandem auffällt.
- 1
Ein Vorgang eröffnet am nächsten Tag
Am Tag nach dem Fälligkeitsdatum, wenn nichts oder nicht genug eingegangen ist.
- 2
Erinnerungen steigern sich nach Ihrem Zeitplan
Zuerst eine freundliche Erinnerung, im von Ihnen gewählten Rhythmus, bevor überhaupt etwas Formelles entworfen wird.
- 3
Keine Gebühr, nur gesetzliche Zinsen
In Frankreich wird einer Mahnung keine Gebühr hinzugefügt. Zinsen zum gesetzlichen Satz werden vollständig ausgewiesen und warten auf Ihre Zustimmung, bevor sie den Rückstand belasten.
- 4
Sie genehmigen das förmliche Schreiben
Nichts mit rechtlichem Gewicht, wie eine Mahnung mit Fristsetzung, verlässt das Konto ohne Ihre Zustimmung.
Rückstandsvorgang
Wohnung 2B, Miete dieses Monats
- Tag 0Miete fällig, nichts im Bankeingang zugeordnet
- Tag 1Vorgang eröffnetAutomatisch
- Tag 3Erste Erinnerung, kostenlos und höflichAutomatisch
- SpäterDeutlichere Erinnerung mit gesetzlichen ZinsenWartet auf Sie
- SpäterMise en demeure per EinschreibenWartet auf Sie
- SpäterForderung an den BürgenWartet auf Sie
Fragen zu unbezahlter Miete und Räumung
Ab wann wird Miete rechtlich zu einem Rückstand?
Ab dem Tag nach dem im Vertrag festgelegten Fälligkeitsdatum, ob dieses Datum am Anfang des Zeitraums liegt (terme à échoir) oder an dessen Ende (terme échu), und ob nichts oder nur ein Teil bezahlt wurde.
Was ist der Unterschied zwischen loyer à échoir und loyer à terme échu?
Loyer à échoir wird zu Beginn des Zeitraums bezahlt, den er abdeckt, was fast jeder Wohnmietvertrag verwendet. Loyer à terme échu wird bezahlt, nachdem der Zeitraum vergangen ist, häufiger bei kurzfristiger möblierter Vermietung oder Gewerbemiete. Der Vertrag legt fest, welche Regel gilt, sonst nichts.
Was ist eine clause résolutoire in einem Mietvertrag?
Eine Klausel, die den Mietvertrag bei einer versäumten Zahlung beendet, sobald ein commissaire de justice einen commandement de payer zugestellt hat und der Mieter nicht innerhalb von sechs Wochen vollständig bezahlt hat, beziehungsweise zwei Monaten bei einem vor dem 29. Juli 2023 unterzeichneten Mietvertrag. Seit dem Gesetz vom 27. Juli 2023 muss sie in jedem Wohnmietvertrag enthalten sein, und ein Richter muss die Beendigung weiterhin bestätigen.
Wie lange dauert es, einen Mieter in Frankreich wegen unbezahlter Miete zu räumen?
Die gesetzlichen Wartefristen summieren sich auf etwa fünf bis sieben Monate: sechs Wochen Zahlungsfrist nach dem commandement, mindestens sechs Wochen zwischen der Meldung an den préfet und der Anhörung, zwei Monate zum Auszug nach dem Urteil, und bis zu zwei Monate, bis der préfet antwortet. Gerichtstermine, ein vom Richter gewährter Aufschub und die Winterpause kommen noch hinzu.
Darf ich einem Mieter Mahngebühren berechnen?
Nicht in einem Wohnmietvertrag: Mahngebühren und Vertragsstrafen sind nach Artikel 4 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 verboten. Sie können Zinsen zum gesetzlichen Satz ab dem Datum einer förmlichen Mahnung verlangen, und ein Gericht kann dem Mieter die Verfahrenskosten auferlegen.
Wann kann ich mich an den Bürgen wenden?
Ein Bürge, der eine caution solidaire unterzeichnet hat, kann in Anspruch genommen werden, sobald die Miete unbezahlt ist; bei einer caution simple erst, wenn die Beitreibung beim Mieter versucht wurde. In beiden Fällen muss das commandement de payer dem Bürgen innerhalb von 15 Tagen nach dem Mieter zugestellt werden, sonst können dem Bürgen keine Verzugszinsen oder Strafen auferlegt werden.
Kann ein Vermieter einen Mieter ohne Ersatzwohnung räumen lassen?
Ja, im gewöhnlichen Fall: Einen Mieter mit einer Ersatzwohnung zu versorgen ist keine Pflicht des Vermieters. Sie besteht nur für Haushalte, die der Staat als vorrangig anerkennt, und liegt dann beim Staat, nie bei demjenigen, dem die Immobilie gehört.
Kann ein Mieter während der Winterpause geräumt werden?
Im gewöhnlichen Fall nicht. Die Vollstreckung wird vom 1. November bis 31. März ausgesetzt, mit engen, namentlich vorgesehenen Ausnahmen: Hausbesetzer, ein Haushalt, dem bereits eine passende Ersatzwohnung angeboten wurde, oder ein vom Gericht benannter Bewohner wegen häuslicher Gewalt oder eines gefährlichen Gebäudes.
Wie erkennt Dardaris einen Mietrückstand frühzeitig?
Es liest Ihr Bankkonto und gleicht jede Überweisung mit dem Vertrag ab, den sie begleicht. Ein Fehlbetrag eröffnet am Tag nach der Fälligkeit einen Vorgang, Erinnerungen steigern sich nach dem von Ihnen festgelegten Zeitplan, und jedes förmliche Schreiben wartet weiterhin auf Ihren Versand.
Sehen Sie, wie ein Fehlbetrag am selben Tag erkannt wird, nicht an dem Tag, an dem es jemandem auffällt.
Übergeben Sie ein Gebäude und sehen Sie, wie die erste versäumte Miete von selbst einen Vorgang eröffnet.
14 Tage bis zur ersten Abbuchung · Nichts wird eingeschaltet, bis Sie es sagen