Möblierte Ferienvermietung
Ihre Vermietung klassifizieren lassen: was es noch bringt, und was nicht
Eine Sterneklassifizierung (classement meublé de tourisme) wird als naheliegendes Upgrade für eine französische Kurzzeitvermietung verkauft. Sie ist freiwillig, hilft steuerlich noch, und kommt auch mit einer Erneuerung, einer Inspektion, und einer Liste von Dingen, die sie nie abdeckte.
Nichts wird aktiviert, bevor Sie es entscheiden.
Was es ist
Eine freiwillige Einstufung, ein bis fünf Sterne, fünf Jahre gültig
Ein Prüfer einer akkreditierten Stelle prüft die Unterkunft anhand eines nationalen Katalogs von 133 Kriterien und schlägt ein bis fünf Sterne vor. Nichts verlangt das: eine möblierte Ferienunterkunft darf unklassifiziert vermietet werden, und auch ein Hauptwohnsitz kann klassifiziert werden.
- Schritt 1Eine Prüfstelle wählenJede von COFRAC akkreditierte oder dafür zugelassene Stelle. Atout France veröffentlicht die Liste, und jede Stelle legt ihren eigenen Preis fest.
- Schritt 2Der BesuchAusstattung, Service für Gäste, Barrierefreiheit und Nachhaltigkeit. Manche Kriterien sind Pflicht, andere optional, und die Fläche muss zur Zahl der Gäste passen.
- Schritt 3Eine vorgeschlagene EinstufungSie erhalten den Prüfbericht, den ausgefüllten Katalog und die vorgeschlagene Zahl an Sternen.
- Schritt 415 Tage zum AblehnenLehnen Sie innerhalb von 15 Tagen schriftlich ab, wenn Sie nicht einverstanden sind. Schweigen Sie, gilt die Einstufung.
- Schritt 5Fünf Jahre SterneZeigen Sie das offizielle Schild und Logo, und buchen Sie vor Ablauf einen neuen Besuch. Ein neuer Eigentümer braucht eine neue Klassifizierung.
Der Steuervorteil ist geschrumpft
Klassifiziert schlägt weiterhin unklassifiziert. Nicht mehr um viel.
Das Le-Meur-Gesetz vom November 2024 hat beide Pauschalen ab den Einnahmen von 2025 gesenkt. Eine klassifizierte Unterkunft erhält jetzt genau das, was eine gewöhnliche möblierte Vermietung erhält; eine unklassifizierte das, was eine unmöblierte erhält.
- Klassifizierte FerienunterkunftObergrenze €188.700, jetzt €77.700
- Einnahmen bis 202471 %Einnahmen ab 202550 %
- Unklassifizierte FerienunterkunftObergrenze €77.700, jetzt €15.000
- Einnahmen bis 202450 %Einnahmen ab 202530 %
- Gewöhnliche möblierte Vermietung, zum VergleichObergrenze €77.700, unverändert
- Einnahmen bis 202450 %Einnahmen ab 202550 %
Wo Ihre Einnahmen liegen, entscheidet, was die Sterne wert sind
- Bis €15.000 im JahrSterne heben den Abzug von 30 % auf 50 %Bei €10.000 Einnahmen sind ohne Klassifizierung €7.000 steuerpflichtig, mit Klassifizierung €5.000.
- €15.000 bis €77.700 im JahrHier zählen die Sterne am meistenOhne Klassifizierung ist die Pauschale verschlossen und Sie erklären tatsächliche Kosten (régime réel). Mit Klassifizierung bleibt der Abzug von 50 % offen: bei €30.000 sind €15.000 steuerpflichtig.
- Über €77.700, oder freiwillig im régime réelDie Sterne ändern steuerlich nichtsSie ziehen in beiden Fällen tatsächliche Kosten und Abschreibungen ab, entscheiden Sie also nach Auslastung und Sichtbarkeit des Inserats.
Allgemeine Micro-BIC-Regeln für Einnahmen ab dem 1. Januar 2025, vor Sozialabgaben. Mehrere Unterkünfte, eine Mischung aus klassifiziert und unklassifiziert oder ein Jahr über der Obergrenze ändern das Bild; Ihr Steuerberater bestätigt Ihren Fall.
Nebeneinander
Was die Sterne ändern, und was sie genau dort lassen, wo es war
Oft wird angenommen, eine klassifizierte Unterkunft stehe außerhalb der gewöhnlichen Regeln für Kurzzeitvermietung. Sechs Dinge ändern sich mit einer Einstufung; sechs nicht, und bei diesen sechs drohen die Bußgelder.
| Thema | Unklassifiziert | Klassifiziert |
|---|---|---|
| Was die Sterne ändern | ||
| Pauschaler Steuerabzug (Micro-BIC) | Unklassifiziert30 % | Klassifiziert50 % |
| Obergrenze für diesen Abzug | Unklassifiziert€15.000 | Klassifiziert€77.700 |
| Kurtaxe (taxe de séjour) | UnklassifiziertEin Prozentsatz des Preises pro Gast und Nacht, von 1 % bis 5 %, von der Gemeinde festgelegt | KlassifiziertEin fester Betrag pro Gast und Nacht, von der Gemeinde je Sternekategorie festgelegt |
| Urlaubsschecks (chèques-vacances) | UnklassifiziertKönnen nicht angenommen werden | KlassifiziertSie können dem ANCV-System beitreten und sie annehmen |
| In Ihren Inseraten | UnklassifiziertKeine offizielle Einstufung | KlassifiziertDas offizielle Sterneschild und Logo |
| Grundsteuern in einem ländlichen Fördergebiet | UnklassifiziertNormal fällig | KlassifiziertFür den vermieteten Teil erlassbar, wenn die Kommunen es beschlossen haben |
| In beiden Fällen gleich | ||
| Registrierungsnummer | Jede Ferienunterkunft braucht eine, der Hauptwohnsitz eingeschlossen, und sie steht in jedem Inserat. Das Le-Meur-Gesetz macht sie ab dem 20. Mai 2026 in jeder Gemeinde zur Pflicht, über ein einziges nationales Portal. Vermieten ohne: ein Bußgeld bis €5.000. | |
| Genehmigung zur Nutzungsänderung | Wo die Gemeinde sie anwendet, wie Paris und die meisten Großstädte, darf ein Zweitwohnsitz oder eine Anlagewohnung ohne sie nicht kurzzeitig vermietet werden, wie wenige Nächte auch immer. Ihr Hauptwohnsitz innerhalb seiner Nächteobergrenze fällt nicht darunter. Bußgeld: bis €100.000 pro Wohnung. | |
| Nächteobergrenze für Ihren Hauptwohnsitz | Höchstens 120 Nächte im Jahr, oder nur 90, wo die Gemeinde eine niedrigere Grenze beschlossen hat. | |
| Energieausweis (DPE) | Eine neue Genehmigung zur Nutzungsänderung verlangt einen DPE zwischen A und E, ab 2034 zwischen A und D. Ab 2034 muss jede Ferienunterkunft, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, im französischen Mutterland A bis D erreichen. | |
| Gewerbliche Grundsteuer (CFE) | Sie hängt davon ab, ob die Unterkunft Teil Ihrer eigenen Wohnung ist und was die Gemeinde beschlossen hat, nicht von den Sternen. Eine reine Anlagewohnung schuldet sie in jedem Fall. | |
| Die Ordnung Ihrer Eigentümergemeinschaft | Wo die Ordnung gewerbliche Nutzung bereits ausschließt, können die Miteigentümer Ferienvermietung jetzt ohne Einstimmigkeit verbieten, und Sie müssen dem Verwalter Ihre Registrierungsnummer mitteilen. | |
Die laufenden Kosten, sie zu behalten
Eine Einstufung wird erneuert, nicht dauerhaft verliehen
Die fünf Jahre laufen ab, und die Sterne zu behalten kostet mehr als der erste Besuch.
Ein kostenpflichtiger Besuch, alle fünf Jahre
Der Preis ist nicht reguliert, jede Stelle legt ihren eigenen fest. Er fällt bei jeder Erneuerung wieder an, keine einmalige Ausgabe.
Die Checkliste muss weiterhin erfüllt sein
Ausstattung und Qualitätskriterien, die die Unterkunft einmal erfüllt hat, müssen Jahre später noch gelten, sonst sinkt oder erlischt die Einstufung beim nächsten Besuch.
Sie zu verlieren kostet auch den Freibetrag
Eine erloschene Einstufung ist nicht nur ein fehlendes Schild an der Tür: der Abzug von 50 % und der feste Kurtaxensatz gehen mit ihr.
Wo Dardaris ansetzt
Die Klassifizierung bleibt eine geschäftliche Entscheidung. Der Papierkram drumherum muss es nicht sein.
Was auch immer Sie bei den Sternen entscheiden: Der Kalender, die Nächtezahl und das Erneuerungsdatum sind der Teil, der still verfällt, wenn niemand darauf achtet.
Ein Kalender, jeder Kanal
Eine auf Airbnb, Booking.com oder Vrbo gebuchte Nacht schließt überall sonst, sodass eine Grenze von 120 oder 90 Nächten eine einzige Zahl ist, keine vier Tabellen.
Das Erneuerungsdatum, verfolgt, bevor es abläuft
Neben jedem anderen Nachweis und jeder anderen Frist, die die Immobilie trägt, auf einem Kalender.
Wechsel und Reinigung, aus dem Kalender geplant
Dieselben Buchungsdaten, die Nächte verfolgen, planen auch den Umschlag zwischen Gästen.
Fragen zur Klassifizierung einer möblierten Ferienvermietung
Lohnt sich die Klassifizierung einer Ferienvermietung noch?
Steuerlich ist sie weiterhin besser als keine Klassifizierung, 50 % Abzug gegenüber 30 %, und sie hält die Pauschale bis 77.700 Euro Einnahmen offen statt bis 15.000. Im régime réel ändert sie steuerlich nichts; entscheiden Sie dort nach Auslastung, Urlaubsschecks und Sichtbarkeit.
Braucht eine klassifizierte Vermietung eine Registrierungsnummer?
Ja. Die Registrierung und, wo die Gemeinde sie anwendet, die Genehmigung zur Nutzungsänderung gelten für eine klassifizierte Unterkunft genau wie für eine unklassifizierte; die Sterne ändern keine der beiden Pflichten.
Wie oft muss die Klassifizierung erneuert werden?
Alle fünf Jahre, jedes Mal mit einem neuen bezahlten Besuch einer akkreditierten Stelle. Die Einstufung erlischt von selbst, wenn sie nicht erneuert wird, und der Steuerabzug für klassifizierte Unterkünfte mit ihr.
Erhöht die Klassifizierung die 120-Nächte-Grenze im Hauptwohnsitz?
Nein. Die Obergrenze für die Kurzzeitvermietung eines Hauptwohnsitzes, 120 Nächte im Jahr oder nur 90, wo die Gemeinde sie gesenkt hat, gilt unabhängig davon, ob die Unterkunft klassifiziert ist.
Wer prüft die Unterkunft, und was kostet das?
Eine von COFRAC akkreditierte oder dafür zugelassene Stelle aus der Liste, die Atout France veröffentlicht. Der Preis ist nicht reguliert, vergleichen Sie also Angebote. Danach haben Sie 15 Tage, um die vorgeschlagene Einstufung abzulehnen.
Ändert eine Sterneeinstufung die Kurtaxe?
Sie ändert die Berechnung, nicht ob sie fällig ist. Klassifiziert ist es ein fester Betrag pro Gast und Nacht für die Sternekategorie; unklassifiziert ein Prozentsatz des Übernachtungspreises, zwischen 1 % und 5 %, von der Gemeinde festgelegt.
Behalten Sie Kalender und Fristen im Blick, was auch immer Sie bei den Sternen entscheiden.
Übergeben Sie eine Immobilie und sehen Sie die Nächte, die Erneuerungstermine und die Konformitätspunkte, mit denen sie eröffnet.
14 Tage bis zur ersten Abbuchung · Nichts wird eingeschaltet, bis Sie es sagen