Miete festlegen
Wie man herausfindet, was für eine Mietimmobilie verlangt werden sollte
Drei Wege zu einer Zahl, und keiner ist für sich allein die ganze Antwort. Wo sie sich überschneiden, liegt sie. Diese Seite rechnet Vergleichsangebote, die 1-Prozent-Regel und die Kostenmiete an einer Wohnung durch, zeigt, wo sie übereinstimmen, und gibt Ihnen einen Rechner, um dasselbe mit Ihrer zu tun.
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Drei Methoden, eine Wohnung
Eine Dreizimmerwohnung im Wert von €150.000
- Was vergleichbare Wohnungen verlangen€1.250 – €1.380
- Die 1-Prozent-Faustregel€1.200 – €1.650
- Was die Wohnung Sie kostet, plus Marge€1.020 und mehr
Alle drei stimmen überein: €1.250 bis €1.380Gewählte Miete: €1.300
Methode 1
Beginnen Sie mit dem, was vergleichbare Objekte tatsächlich einbringen
Die verlässlichste Zahl ist gar keine Formel: Es ist das, was nahezu identische Objekte in der Nähe derzeit verlangen und, wo herauszufinden, wofür sie tatsächlich vermietet wurden. Passen Sie Lage, Größe, Zustand und Möblierung so genau wie möglich an; eine Wohnung zwei Straßen weiter mit einem Zimmer mehr ist kein Vergleichsobjekt.
Vier Angebote in der Nähe, drei vergleichbar
- Zwei Schlafzimmer, gleiche Straße, unmöbliertVergleichbar€1.250
- Zwei Schlafzimmer, Nachbarstraße, unmöbliertVergleichbar€1.300
- Zwei Schlafzimmer, gleicher Block, neue KücheVergleichbar€1.380
- Drei Schlafzimmer, zwei Straßen weiterNicht vergleichbar: ein Schlafzimmer mehr€1.650
Ausgangsspanne€1.250 – €1.380
Worin ein Vergleichsobjekt übereinstimmen muss
- 1Dieselbe Lage, am besten dieselbe Straße oder derselbe Block
- 2Dieselbe Zahl an Schlafzimmern und eine ähnliche Größe
- 3Ein ähnlicher Zustand: Küche, Bad, Heizung, Energieausweis
- 4Möbliert oder unmöbliert, wie Ihre
- 5Wofür sie tatsächlich vermietet wurde, wo Sie das finden, statt der verlangten Miete
Methode 2 · Ein Plausibilitätscheck, keine Regel
Die „1%-Regel“: nützlich als Bauchgefühl-Check, falsch als Formel
Eine verbreitete Faustregel besagt, die Monatsmiete solle etwa 0,8% bis 1,1% des Immobilienwerts betragen. Behandeln Sie sie genau so: eine grobe Spanne, um eine Zahl gegenzuprüfen, niemals einen Weg, um eine festzulegen. Sie wurde nie aus Ihrem Markt abgeleitet, und eine echte Antwort kommt immer aus den Vergleichsobjekten oben.
Die Faustregel, ausgerechnet
- €150.0000,8 %€1.200
- €150.0001,1 %€1.650
Die 1-Prozent-Faustregel€1.200 – €1.650
Was vergleichbare Wohnungen verlangen
Die Formel
Faustregel-Spanne = Immobilienwert × 0,8% bis Immobilienwert × 1,1%
Die 1-%-Regel ist eine Faustregel aus den Vereinigten Staaten. In vielen europäischen Städten liegen die Bruttorenditen weit darunter, sodass sie dort auf eine Miete zeigen kann, die keine vergleichbare Wohnung erzielt, und dann gehen die Vergleichswohnungen vor.
Methode 3
Kostenbasierte Preisgestaltung: decken, was die Immobilie kostet, plus eine Marge
Addieren Sie, was die Immobilie jeden Monat tatsächlich kostet: die Kreditrate, Versicherung, eine Instandhaltungsrücklage, eventuelle Verwaltungsgebühren. Fügen Sie dann die gewünschte Marge hinzu. Das setzt eine Untergrenze: Eine Miete darunter ist eine Immobilie, die Sie Geld kostet, sobald etwas repariert werden muss.
Was die Wohnung Sie jeden Monat kostet
- Monatliche Kreditrate€700
- Monatliche laufende Kosten€150
- Marge, 20 %€170
Zielmiete€1.020
Die Formel
Zielmiete = (Monatliche Kreditrate + Monatliche laufende Kosten) × (1 + Marge)
Alles zusammengeführt
Wo sich die drei Zahlen treffen
Keine der drei Methoden oben ist für sich allein die Antwort; ihre Überschneidung ist es. In diesem Beispiel liegen die Vergleichsobjekte zwischen €1.250 und €1.380, die Faustregel-Spanne reicht großzügig von €1.200 bis €1.650, und die kostenbasierte Berechnung setzt eine Untergrenze von €1.020. Eine Miete von €1.300 im Monat liegt innerhalb aller drei, deutlich über der Kostenuntergrenze und im Einklang mit dem, was vergleichbare Wohnungen in der Nähe tatsächlich verlangen, was sie zu einer besser zu rechtfertigenden Zahl macht als jede Methode allein.
Die Miete, dreifach geprüft
€1.300im Monat
- Über der Kostenuntergrenze von €1.020, mit €280 Luft jeden Monat
- Innerhalb dessen, was vergleichbare Wohnungen verlangen, €1.250 bis €1.380
- Innerhalb der Spanne der Faustregel, €1.200 bis €1.650
Bevor Sie eine endgültige Zahl festlegen
Prüfen Sie, was die Adresse erlaubt, bevor Sie inserieren
Manche Märkte begrenzen, was ein Vermieter verlangen darf, oder wie stark die Miete zwischen Mietern oder von Jahr zu Jahr steigen darf; Mietpreisbremsen und gesetzliche Indexierungsregeln sind die beiden häufigsten Formen davon, also prüfen Sie, was für Ihre konkrete Adresse gilt, bevor Sie eine endgültige Zahl festlegen.
- 1
Liegt die Adresse in einem Gebiet mit Mietpreisbremse?
Manche Städte legen eine Vergleichsmiete oder eine Obergrenze nach Lage und Wohnungsart fest. Gilt eine, deckelt sie die Zahl, was die Vergleichsangebote auch sagen.
- 2
Ist der Anstieg zwischen zwei Mietern begrenzt?
Manche Märkte begrenzen, wie weit die Miete eines neuen Mieters von der des vorherigen abweichen darf. Der vorherige Mietvertrag gehört dann zur Rechnung.
- 3
Wie darf sich die Miete während des Vertrags ändern?
Eine jährliche Indexierung ist oft nur erlaubt, wenn der Mietvertrag sie vorsieht, und nur nach dem Index, den das Gesetz nennt.
Was die Adresse erlaubt, hängt zuerst vom Land ab, in Belgien von der Region. Hier steht, was die Miete dort begrenzt oder lenkt, wo Sie sind.
Anderswo
Allgemeiner Hinweis- Viele Länder lassen den Vermieter die erste Miete frei festlegen, regeln aber, wie sie sich während des Mietverhältnisses ändern darf.
- Manche Städte begrenzen Mieten oder binden sie an ein Referenzraster, fragen Sie also bei der örtlichen Wohnungsbehörde nach.
- Eine Erhöhung während des Mietverhältnisses braucht oft eine Klausel im Vertrag und einen genannten Index.
Regeln ändern sich und hängen oft von der genauen Adresse und dem Tag ab, an dem der Mietvertrag unterschrieben wird. Prüfen Sie das amtliche Mietwerkzeug oder die Wohnungsbehörde für die Adresse, bevor Sie inserieren.
Ihre eigenen Zahlen
Mietpreisrechner
Geben Sie ein, was die Immobilie wert ist, drei Vergleichsmieten und was sie Sie kostet. Die Grafik zeigt, wo die drei Methoden übereinstimmen.
- Was vergleichbare Wohnungen verlangen€1.250 – €1.380
- Die 1-Prozent-Faustregel€1.200 – €1.650
- Was die Wohnung Sie kostet, plus Marge€1.020 und mehr
Alle drei stimmen überein: €1.250 bis €1.380
In Ihrem Browser berechnet; nichts, was Sie eingeben, wird gesendet oder gespeichert. Ihre örtlichen Mietregeln kennt er nicht.
Wo Dardaris ansetzt
Der Mietvertrag, und das Recht, in das Ihre Miete passen muss
Die Zahl festzulegen ist eine Entscheidung; sie während der gesamten Mietdauer legal zu halten, eine andere. Dardaris liest über seine Jurisdiktionspakete das Recht, das tatsächlich für die Adresse eines Gebäudes gilt, sodass die Kündigungsfristen und Indexierungsregeln eines Mietvertrags die sind, die dort wirklich gelten, keine allgemeine Annahme.
Dardaris, Mietvertrag Wohnung 2B
Miete pro Monat
€1.300
- Geltende RegelnAus der Adresse des Gebäudes selbst gelesen
- IndexierungDatum aus dem Vertrag verfolgt, nie dem Gedächtnis überlassen
- ZahlungenJeden Monat mit dem Konto abgeglichen
Die richtigen Regeln für die Adresse
Mietpreisbremsen, Indexierungsgrenzen und Kündigungsfristen werden aus der eigenen Jurisdiktion des Gebäudes gelesen, nie erraten.
Indexierung automatisch verfolgt
Wo ein Mietvertrag eine jährliche Mietanpassung erlaubt, verfolgt Dardaris das Datum, statt es dem Gedächtnis zu überlassen.
Jede Zahl pro Gebäude
Miete, laufende Kosten und die dahinterliegenden Zahlen werden auf den Cent genau der Immobilie zugeordnet, zu der sie gehören.
Fragen zur Mietfestlegung
Woher weiß ich, ob meine Miete zu hoch oder zu niedrig ist?
Vergleichen Sie sie mit ähnlichen Objekten, die gerade tatsächlich in der Nähe vermietet werden, so genau wie möglich nach Größe, Zustand und Lage abgeglichen. Liegt Ihre Zahl deutlich außerhalb dieser Spanne, in beide Richtungen, und die 1%-Regel erklärt die Lücke nicht, lohnt sich vor dem Inserieren ein zweiter Blick.
Funktioniert die 1%-Regel wirklich?
Sie funktioniert als grober Plausibilitätscheck, nicht mehr. Sie wurde nie aus einem bestimmten Markt abgeleitet, liefert eine breite Spanne statt einer einzigen Zahl und sagt nichts darüber aus, was Objekte in der Nähe tatsächlich einbringen oder was die Immobilie Sie im Unterhalt kostet. Nutzen Sie sie, um eine offensichtlich danebenliegende Zahl aufzuspüren, nicht um die endgültige Zahl festzulegen.
Kann ich die Miete immer an den Markt anpassen?
Nicht unbedingt. Manche Märkte begrenzen, wie stark die Miete zwischen Mietern oder bei einer jährlichen Überprüfung steigen darf, sodass das, was der Markt hergeben würde, und das, was Sie gesetzlich verlangen dürfen, nicht immer dieselbe Zahl sind. Prüfen Sie die für die konkrete Adresse geltenden Regeln, bevor Sie mit einer Erhöhung rechnen.
Sollte die Miete meinen Kredit decken?
Idealerweise ja, mit Luft für Reparaturen und leere Monate: Das misst die Kostenuntergrenze auf dieser Seite. Aber Mieter zahlen, was der Markt verlangt, nicht was Ihr Kredit kostet. Liegen die Vergleichsangebote unter Ihren Kosten, löst die Miete das nicht; dann verdienen Kaufpreis oder Finanzierung einen zweiten Blick.
Wie oft sollte ich die Miete überprüfen?
Sehen Sie sich die Vergleichsangebote vor jeder neuen Vermietung erneut an, denn dann kann sich die Miete meist am stärksten bewegen. Während eines Vertrags ändern Sie sie nur so, wie Vertrag und örtliches Recht es erlauben, was vielerorts eine jährliche Indexierung zu einem festen Datum bedeutet statt eines neuen Preises.
Behalten Sie die Zahl, und das Recht, in das sie passt
Sobald Sie eine Miete festgelegt haben, führt Dardaris sie weiter: den Mietvertrag, das Indexierungsdatum, falls eines gilt, und jede Zahlung abgeglichen mit dem Erwarteten, alles unter dem einen Gebäude abgelegt, zu dem es gehört.
14 Tage bis zur ersten Abbuchung · Nichts wird eingeschaltet, bis Sie es sagen