Für Vermieter in den USA
Sollte Ihre Mietimmobilie in eine LLC?
Eine Limited Liability Company zu gründen ist eine US-Rechtsform, diese Seite richtet sich daher an Eigentümer, die in den USA vermieten. Sie erklärt, warum Eigentümer eine LLC erwägen, was bei der Gründung tatsächlich passiert, und was sie nicht leistet.
Kurz gesagt: Eine LLC kann einen Anspruch aus der Immobilie von Ihrem Privatvermögen fernhalten, solange ihr Geld von Ihrem getrennt bleibt. Sie senkt Ihre Steuern nicht von selbst, und eine Hypothek erschwert den Wechsel.
Nur allgemeine Informationen, kein Rechts- oder Steuerrat. Sprechen Sie vorher mit einem in Ihrem Bundesstaat zugelassenen Anwalt oder Steuerberater.
hält das Eigentum an
vermietet sie per Mietvertrag
Der Schild deckt in der Regel nicht:
- Ihre eigene Fahrlässigkeit
- vermischtes Privat- und LLC-Geld
Warum die Frage aufkommt
Die zwei häufigsten Gründe
Fast jeder Eigentümer, der das erwägt, denkt eigentlich an eines dieser beiden Dinge.
Eine Klage vom Privatvermögen fernhalten
Eine LLC gilt im Allgemeinen als eigene Rechtspersönlichkeit, eine Klage aus der Immobilie endet daher in der Regel bei dem, was der LLC gehört, und erreicht nicht Ihr privates Konto oder Zuhause. Sie schützt nicht vor eigener Fahrlässigkeit, und die meisten Kreditgeber und Anwälte empfehlen ohnehin zusätzlich eine Vermieter-Haftpflichtversicherung, nicht als Ersatz.
Wie die Einkünfte versteuert werden
Standardmäßig wird eine Einzelmitglieder-LLC genauso besteuert wie direktes Eigentum, die Gründung senkt Ihre Steuerlast also nicht von selbst. Manche Eigentümer wählen später, mit wachsendem Geschäft, eine andere steuerliche Behandlung; das ist eine eigene Entscheidung mit Rat vom eigenen Steuerberater, nichts, was die Gründung automatisch mitbringt.
Ändert sich
- Wer rechtlich Eigentümer der Immobilie ist
- Wo ein Anspruch aus der Immobilie in der Regel endet
- Der Papierkram: eine Anmeldung, ein Vertrag, ein Bankkonto, ein Jahresbericht
- Ihre Hypothek und Versicherung, falls die Immobilie welche hat
Ändert sich nicht
- Ihre Steuer, standardmäßig, bei einer LLC mit einem Mitglied
- Ihre Haftung für eigene Fahrlässigkeit
- Der Nutzen einer Vermieter-Haftpflichtversicherung
- Was ein Vermieter jeden Monat verfolgt: Mietverträge, Miete, Termine
Sollten Sie?
Soll ich meine Mietimmobilie in eine LLC einbringen? Fünf Fragen
Keine entscheidet es allein. Zusammen zeigen sie, in welche Richtung Ihre Lage tendiert, bevor Sie für Beratung zahlen.
1Besitzen oder planen Sie mehr als eine oder zwei Mietimmobilien?
JaSpricht für LLC
Anmeldegebühren und Pflege verteilen sich auf mehr Immobilien.
NeinEigener Name ist üblich
Eine Immobilie im eigenen Namen, mit Vermieter-Haftpflichtversicherung, ist eine übliche Wahl.
2Wächst die Haftung, die Ihnen Sorgen macht?
JaSpricht für LLC
Eine LLC lohnt ihre Kosten dann eher, mit Versicherung obendrauf, nicht stattdessen.
NeinEigener Name ist üblich
Viele Eigentümer verlassen sich stattdessen auf eine Vermieter-Haftpflichtversicherung.
3Liegt eine Hypothek auf der Immobilie?
JaVorsicht
Sprechen Sie zuerst mit Ihrem Kreditgeber: die Übertragung des Eigentums kann die Due-on-sale-Klausel auslösen.
NeinKein Hindernis
Keine Kreditbedingungen mit einem Kreditgeber zu klären, auch wenn sich Ihre Versicherung ändern muss.
4Halten Sie das Geld der LLC vollständig von Ihrem getrennt?
JaKein Hindernis
Genau diese Trennung gibt einer LLC ihren Schutz.
NeinVorsicht
Beides zu vermischen ist einer der häufigsten Gründe, warum ein Gericht eine LLC außer Acht lässt.
5Hoffen Sie, dass sie Ihre Steuern senkt?
JaVorsicht
Standardmäßig nicht: eine LLC mit einem Mitglied wird besteuert, als besäßen Sie die Immobilie direkt.
NeinKein Hindernis
Die steuerliche Behandlung ist eine eigene Entscheidung, später und mit einem Steuerberater, wenn überhaupt.
Die Schritte
Eine Mietimmobilie in eine LLC übertragen, Schritt für Schritt
Fünf Schritte, einmal und in dieser Reihenfolge, danach jedes Jahr Pflege.
Einmal, in dieser Reihenfolge
- 1
Eine Anmeldung beim Bundesstaat
Ihr BundesstaatSie reichen die Articles of Organization beim Secretary of State Ihres Bundesstaats (oder der entsprechenden Stelle) ein und benennen meist einen Registered Agent. Gebühr und jährliche Verlängerung variieren je Bundesstaat, meist von etwa 50 bis wenigen hundert Dollar.
- 2
Ein Operating Agreement
SieEine schriftliche Vereinbarung, die festlegt, wem die LLC gehört und wie sie geführt wird. Selbst eine Einzelmitglieder-LLC will meist eine schriftliche Fassung; ohne sie hat ein Gericht weniger Anhaltspunkte, falls private und geschäftliche Angelegenheiten später als eins angefochten werden.
- 3
Ein getrenntes Bankkonto
Ihre BankDie Miete geht auf ein Konto der LLC ein, und die eigenen Ausgaben der LLC gehen von dort ab, getrennt von Ihrem privaten Geld. Beides zu vermischen ist einer der häufigsten Gründe, warum ein Gericht die LLC unbeachtet lässt und dennoch das Privatvermögen des Eigentümers erreicht.
- 4
Hypothek und Versicherung, falls die Immobilie bereits finanziert ist
Kreditgeber und VersichererBevor Sie das Eigentum übertragen
Der Eigentumswechsel von Ihrem Namen auf die LLC kann die Due-on-Sale-Klausel auslösen, die die meisten Hypotheken enthalten, wonach der Kreditgeber das Darlehen theoretisch sofort fällig stellen kann. Manche Kreditgeber setzen das nicht durch, besonders wenn Sie weiter zahlen, aber es ist eine reale Vertragsklausel. Sprechen Sie vor jeder Übertragung mit Ihrem Kreditgeber, und prüfen Sie zugleich, was mit Ihrer Versicherung passiert, die oft zu einer gewerblichen Police im Namen der LLC werden muss.
- 5
Das Eigentum auf die LLC übertragen
Anwalt vor OrtErst wenn Kreditgeber und Versicherer geantwortet haben. Wie eine Urkunde übertragen und eingetragen wird, unterscheidet sich je Bundesstaat, deshalb übernimmt das meist ein Anwalt vor Ort.
Danach jedes Jahr
Jahresbericht, Gebühren und getrennte Bücher
Der Jahresbericht oder die Verlängerung beim Bundesstaat samt Gebühr, und die eigenen Bücher der LLC, jede Miete und jede Ausgabe über ihr eigenes Konto.
Eine LLC, oder mehrere
Eine LLC, oder eine je Immobilie?
Manche Eigentümer führen alle Immobilien in einer LLC; andere gründen für jede eine eigene. Keines von beidem ist vorgeschrieben.
Eine LLC für alle Immobilien
Ein Anspruch gegen eine Immobilie kann in der Regel die anderen in derselben LLC erreichen.
Eine Anmeldung, ein Jahresbericht, eine Buchhaltung.
Eine LLC pro Immobilie
Ein Anspruch gegen eine Immobilie bleibt in der Regel bei deren LLC.
Eine Anmeldung, ein Jahresbericht und eine Buchhaltung für jede.
Getrennte LLCs grenzen die Haftung zwischen Immobilien ab, eine Klage auf eine kann die anderen in der Regel nicht erreichen. Dieser Schutz ist meist nur so stark, wie sorgfältig die Finanzen jeder LLC getrennt gehalten werden, und jede LLC bringt eigene Anmeldegebühren, einen eigenen Jahresbericht und eine eigene Buchhaltung mit sich. Für ein oder zwei Mietobjekte finden viele Eigentümer eine einzige LLC einfacher zu überblicken; ab mehr lohnt sich der Rat eines Steuerberaters.
Diese Seite beschreibt gängige Praxis, nicht das Recht eines bestimmten Bundesstaats, und ist kein Rechts- oder Steuerrat. Sowohl der Schutz als auch der Aufwand einer LLC variieren je Bundesstaat; klären Sie die Details vor jeder Anmeldung mit einem dort zugelassenen Anwalt oder Steuerberater.
Außerhalb der Vereinigten Staaten
Nicht in den USA? Was Eigentümer statt einer LLC nutzen
Die LLC ist amerikanisch, und alles oben ebenso. Anderswo nutzen Eigentümer, die eine Struktur zwischen sich und eine Mietimmobilie setzen wollen, eine örtliche Rechtsform mit eigenen Steuerregeln. Wählen Sie einen Ort, um zu sehen, welche, und welche Abwägung man trifft.
Anderswo
Allgemeiner Hinweis- Die meisten Länder kennen eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die Immobilien halten kann, doch wie die Miete darin besteuert wird und was die Einbringung einer Immobilie kostet, regelt jedes Land selbst.
- Die steuerliche Standardbehandlung der LLC ist eine US-Regel, gehen Sie also nicht davon aus, dass eine örtliche Gesellschaft genauso funktioniert.
Lassen Sie einen örtlichen Notar und Steuerberater das Halten im eigenen Namen und in einer Gesellschaft vergleichen, bevor Sie handeln.
Wo Dardaris ansetzt
Egal für welche Struktur Sie sich entscheiden, die Verwaltung läuft weiter
Eine LLC ändert, wem die Immobilie rechtlich gehört. Sie ändert nichts daran, was ein Vermieter jeden Monat im Blick behalten muss.
Ihre Portfolios in Dardaris
- Maple Street Holdings LLCGerade offen
- 88 Maple Street, Apt 2A$1,950
- 88 Maple Street, Apt 3B$1,680
Geschäftskonto auf den Namen der LLC$3,630 von $3,630 in diesem Monat eingegangen - Harbor Street Rentals LLC
- 12 Harbor Street, Unit 1F$1,850
- 12 Harbor Street, Unit 2F$1,850
Geschäftskonto auf den Namen der LLC$1,850 von $3,700 in diesem Monat eingegangen
- Ein Portfolio pro LLCJede LLC bekommt in Dardaris ihr eigenes Portfolio, mit ihrer Registernummer, ihrem eigenen Bankkonto und ihrer eigenen Buchhaltung, und Sie wechseln über das Kontomenü zwischen ihnen.
- Jeder Mietvertrag, an einem OrtLaden Sie den Mietvertrag hoch, und Dardaris liest ihn Seite für Seite und erfasst Termine, Miete und Parteien, unabhängig davon, welcher Name als Vermieter unterschreibt.
- Miete, automatisch abgeglichenJede Zahlung wird automatisch mit Ihrem Bankfeed abgeglichen, und ein Fall wird geöffnet, sobald eine Zahlung fehlt oder zu niedrig ist.
- Was Ihr Bundesstaat tatsächlich verlangtDardaris zeigt über seine Rechtspakete, was das Recht des Bundesstaats Ihrer Immobilie tatsächlich verlangt, statt einer allgemeinen bundesweiten Antwort.
Fragen von Eigentümern
Eine LLC für eine Mietimmobilie gründen
Schützt eine LLC mein Privatvermögen?
Im Allgemeinen ja, bei Ansprüchen aus der Immobilie selbst, weil die LLC eine eigene Rechtspersönlichkeit ist. Sie schützt nicht vor eigener Fahrlässigkeit, und privates Geld mit dem der LLC zu vermischen hebt genau die Trennung auf, die den Schutz gibt. Die meisten Eigentümer halten zusätzlich eine Vermieter-Haftpflichtversicherung.
Kann ich eine finanzierte Immobilie in eine LLC einbringen?
Sie können das Eigentum übertragen, aber die meisten Hypotheken enthalten eine Due-on-Sale-Klausel, wonach der Kreditgeber das Darlehen theoretisch sofort fällig stellen kann, sobald das Eigentum wechselt. Manche Kreditgeber setzen das in der Praxis nicht durch, aber es ist ein reales Risiko, keine bloße Formalität, und meist muss auch Ihre Versicherung wechseln. Sprechen Sie vor jeder Übertragung mit Kreditgeber und Versicherer.
Brauche ich eine LLC für eine einzelne Mietimmobilie?
Rechtlich nicht. Viele Eigentümer halten eine Mietimmobilie auf eigenen Namen und setzen stattdessen auf eine Vermieter-Haftpflichtversicherung. Eine LLC lohnt sich mit steigender Zahl der Immobilien oder wachsendem Haftungsrisiko mehr; bei einer einzigen ist es eine echte Abwägung, kein Automatismus.
Was kostet die Gründung einer LLC für eine Mietimmobilie?
Das hängt vom Bundesstaat ab. Anmeldegebühr und jährliche Verlängerung liegen in der Regel zwischen etwa 50 $ und einigen hundert Dollar, dazu kommen eventuell ein Registered Agent sowie Zeit oder Kosten, um die Bücher der LLC von Ihren getrennt zu führen. Die aktuellen Beträge nennt der Secretary of State Ihres Bundesstaats oder die entsprechende Stelle.
Eine LLC oder eine pro Immobilie?
Keines von beiden ist vorgeschrieben. Getrennte LLCs schotten die Haftung zwischen Immobilien in der Regel ab, aber nur so gut, wie die Finanzen jeder einzelnen getrennt bleiben, und jede bringt eigene Anmeldegebühr, Jahresbericht und Buchhaltung mit. Bei ein oder zwei Immobilien finden viele Eigentümer eine einzige LLC leichter zu führen; sprechen Sie mit einem Steuerberater, sobald Sie mehr erwägen.
Senkt eine LLC die Steuer auf meine Mieteinnahmen?
Nicht von selbst. Standardmäßig wird eine LLC mit einem Mitglied so besteuert, als besäßen Sie die Immobilie direkt. Manche Eigentümer wählen später eine andere steuerliche Behandlung, wenn das Geschäft wächst, eine eigene Entscheidung mit einem Steuerberater.
Gilt das auch außerhalb der USA?
Nein. Eine LLC ist eine US-Rechtsform, die nach dem Recht eines Bundesstaats gegründet wird, und ihre steuerliche Standardbehandlung ist eine US-Bundesregel. Anderswo nutzen Eigentümer eigene Strukturen, etwa eine SCI in Frankreich, eine BV in den Niederlanden, eine limited company in England oder eine GmbH in Deutschland, jede mit eigenen Abwägungen. Der Abschnitt „Nicht in den USA?“ auf dieser Seite fasst einige davon zusammen.
Welche Rechtsform auch auf der Urkunde steht, Dardaris verfolgt den Mietvertrag
Eröffnen Sie ein Portfolio für die LLC, übergeben Sie den Mietvertrag, und sehen Sie Miete, Termine und Buchhaltung, die er anlegt.
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