Nebenkosten
Nebenkostenabrechnung: was Sie zurückfordern dürfen, und bis wann
Einmal im Jahr werden die Vorauszahlungen des Mieters mit dem verglichen, was das Gebäude wirklich gekostet hat. Die Differenz wird in beide Richtungen ausgeglichen: eine Erstattung an den Mieter oder eine Nachzahlung, die er schuldet. Was dazu zählt, wie es verteilt wird und bis wann die Abrechnung zugehen muss, hängt davon ab, wo das Gebäude steht.
Nebenkostenabrechnung
Abrechnungsjahr 2025, Wohnung 3B
- Wasser€310
- Zentralheizung€420
- Aufzug€95
- Gemeinschaftsflächen€180
- Müllabfuhrsteuer€145
- Tatsächliche Kosten, Ihr Anteil
- €1.150
- Geleistete Vorauszahlungen, 12 × €80
- − €960
So funktioniert es
Jeden Monat eine Vorauszahlung, einmal im Jahr die echte Zahl
Gemeinsame Kosten wie Wasser, Heizung, ein Aufzug oder die Müllabfuhr stehen erst fest, wenn die Rechnungen des Jahres vorliegen. Deshalb zahlt der Mieter jeden Monat eine Schätzung, und die Abrechnung macht aus dieser Schätzung eine Tatsache.
- 1
Der Mieter leistet eine Vorauszahlung
Ein fester Betrag zusätzlich zur Miete, jeden Monat, im Mietvertrag festgelegt und an den tatsächlichen Kosten des Vorjahres ausgerichtet.
- 2
Die Rechnungen des Jahres gehen ein
Der Vermieter oder die Hausverwaltung addiert, was jede umlagefähige Position tatsächlich gekostet hat, und berechnet den Anteil dieser Wohnung.
- 3
Die Abrechnung schafft Klarheit
Tatsächlicher Anteil minus geleistete Vorauszahlungen. Ist das Ergebnis positiv, zahlt der Mieter nach. Ist es negativ, erstattet der Vermieter. Auch die Vorauszahlung für das nächste Jahr wird angepasst.
Nicht jeder Mietvertrag funktioniert so. Manche legen eine Pauschale fest (ein forfait), die nie abgerechnet wird: Der Mieter zahlt sie, egal was das Gebäude kostet. Ob das zulässig ist, und für welche Mietverträge, regelt das Recht dort, wo das Gebäude steht.
Regeln nach Land
Frist und Umlageschlüssel dort, wo Ihr Gebäude steht
Wählen Sie ein Land, und eine Region, wo das Mietrecht unterhalb der nationalen Ebene geregelt ist. Jede Regel zeigt, ob sie in einer Quelle nachgelesen wurde oder der Standardwert ist, mit dem Dardaris beginnt.
Geöffnet auf dem Land, aus dem Sie dies offenbar lesen.
- Abrechnung zustellen innerhalb von
- 12 MonateStandardwert, unbestätigt
- Mieter darf Belege einsehen
- JaIn einer Quelle nachgelesen
- Umlageschlüssel
- pro Einheit, pro m², pro Person, nach Miteigentumsanteil (quotité), nach gemessenem Verbrauch, eine feste VerteilungIn einer Quelle nachgelesen
- Geregelt durch
- Das flämische Wohnraummietdekret (Vlaams Woninghuurdecreet)
Flandern setzt keine gesetzliche Frist; Dardaris nimmt standardmäßig zwölf Monate nach dem Abrechnungsjahr an. Der Mieter darf jederzeit die detaillierte Aufstellung und die zugrunde liegenden Belege anfordern.
Umlagefähige Kosten
Der Katalog umlagefähiger Kosten, und was beim Eigentümer bleibt
Manche Länder legen gesetzlich genau fest, was auf einen Mieter umgelegt werden darf. Frankreich ist der deutlichste Fall: Der Anhang zum décret n° 87-713 ist abschließend, eine Position, die dort nicht steht, bleibt also beim Eigentümer, so real sie auch ist. Die acht Rubriken finden Sie unten.
Der Mieter zahlt
1.Aufzüge
Strom, laufende Wartung, Kleinreparaturen und der Wartungsvertrag.
2.Wasser und Zentralheizung
Kalt- und Warmwasser, Brennstoff oder Energie für den Heizkessel, dessen Wartung, das Ablesen der Zähler.
3.Einzelanlagen
Wartung eines Heizkessels oder Warmwasserbereiters in der Wohnung, und Kleinreparaturen an der Wasserleitung darin.
4.Gemeinschaftsflächen innen
Reinigung, Beleuchtung, Kleinreparaturen, und der Anteil des Hausmeisters.
5.Außenanlagen
Pflege von Gärten, Wegen, Parkplätzen und Spielplätzen.
6.Hygiene
Bereitstellen der Mülltonnen, Schädlingsbekämpfung, Desinfektion, Reinigungsmittel.
7.Sonstige Einrichtungen
Gemeinschaftsantenne, Feuerlöscher, der Allgemeinstrom des Gebäudes für die Anlagen.
8.Steuern und Gebühren
Müllabfuhrsteuer (TEOM), Straßenreinigungsgebühr, Abwassergebühr.
Der Eigentümer trägt
- Grundsteuer (taxe foncière)
- Verwaltungskosten und das Honorar der Hausverwaltung
- Große Arbeiten: Dach, Fassade, Austausch eines Heizkessels oder Aufzugs
- Die eigene Versicherung des Eigentümers
- Die Verwaltungsgebühr, die auf die Müllabfuhrsteuer aufgeschlagen wird
Der Hausmeister wird nach Aufgaben umgelegt. 75 % des Lohns sind umlagefähig, wenn der Hausmeister sowohl die Mülltonnen als auch die Reinigung übernimmt, 40 %, wenn er nur eines von beiden erledigt.
Belgien und die Niederlande haben keinen festen Katalog: Der Mietvertrag selbst muss aufzählen, was abgerechnet werden darf. Andernorts prüfen Sie die Regeln dort, wo Ihr Gebäude steht, bevor Sie eine Position umlegen.
Müllabfuhrsteuer
Muss der Mieter die Müllabfuhrsteuer zahlen?
In Frankreich ja. Die taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) steht auf dem Grundsteuerbescheid des Eigentümers, bezahlt aber eine Leistung, die der Bewohner nutzt. Sie steht deshalb im Katalog der umlagefähigen Kosten und geht über die Abrechnung auf den Mieter über.
- Nur die Steuer selbst. Die Verwaltungsgebühr, die das Finanzamt auf die TEOM aufschlägt, gehört nicht zur Steuer und bleibt beim Eigentümer.
- Für die Zeit, in der der Mieter dort wohnte. Ein Mieter, der im Laufe des Jahres ein- oder ausgezogen ist, zahlt den Anteil der TEOM für die Monate, in denen er die Wohnung bewohnt hat.
- Über die Abrechnung, mit Beleg. Rechnen Sie sie in der jährlichen Abrechnung ab, und legen Sie den Steuerbescheid zu den Belegen, die der Mieter einsehen darf.
Grundsteuerbescheid
- Grundsteuer (taxe foncière)Eigentümer
- Müllabfuhrsteuer (TEOM)Mieter
- Verwaltungsgebühr auf die TEOMEigentümer
Wenn der Mieter nicht zahlt
Die Nachzahlung wird nicht bezahlt: was dann passiert
Eine korrekt und fristgerecht zugestellte Abrechnung begründet eine Schuld, genau wie die Miete. Ein Mieter kann nicht einfach entscheiden, dass die Summe falsch ist, und die Zahlung einstellen. Er hat aber gute Gründe, wenn der Vermieter die Regeln nicht eingehalten hat, und ein Vermieter, der zu lange wartet, verliert jeden Anspruch.
Der Weg zur Beitreibung
- 1
Die Abrechnung mit Aufstellung zustellen
Die Summe, die Aufstellung nach Kostenart, der Umlageschlüssel, und die Belege auf Anfrage.
- 2
Erinnern, dann förmlich mahnen
Zuerst eine Zahlungserinnerung, dann eine förmliche Mahnung per Einschreiben mit Betrag und Zahlungsfrist.
- 3
Schlichtung versuchen
In Frankreich kann ein Streit über Nebenkosten kostenlos vor die Schlichtungskommission des Départements gebracht werden, noch vor jedem Gericht.
- 4
Vor Gericht gehen
Das für Mietstreitigkeiten zuständige Gericht. Eine unbezahlte Nachzahlung folgt demselben Weg wie unbezahlte Miete, bis hin zur Auflösungsklausel im Mietvertrag.
Wann der Mieter recht hat
- Keine Aufstellung, kein Beleg. Eine Summe ohne Aufschlüsselung nach Kostenart, oder auf Anfrage verweigerte Belege, sind keine Abrechnung, die der Mieter hinnehmen muss.
- Eine nicht umlagefähige Position. Grundsteuer, Verwaltungskosten oder große Arbeiten, die in die Abrechnung geraten sind, darf der Mieter Posten für Posten zurückweisen.
- Zu spät. In Frankreich verjährt eine Forderung nach drei Jahren; in den Niederlanden verliert eine Abrechnung, die mehr als sechs Monate zu spät kommt, die Nachforderung vollständig.
- Verspätet, aber geschuldet. In Frankreich darf eine Abrechnung, die mehr als ein Jahr zu spät kommt, auf Wunsch des Mieters in zwölf Monatsraten bezahlt werden.
Andere Länder setzen eigene Grenzen. Der Abschnitt zu den Regeln oben zeigt, was für das Land Ihres Gebäudes bekannt ist.
Wie Dardaris hilft
Die Umlage läuft von selbst, und die Nachzahlung ist nie geraten
Dardaris verteilt jede umlagefähige Position so auf Ihre Einheiten, wie es Ihre Rechtsordnung erlaubt: pro Einheit, nach Wohnfläche, Personenzahl, Anteil, gemessenem Verbrauch oder einer festen Verteilung. Es zeigt, ob die eingenommenen Vorauszahlungen Ihre Ausgaben gedeckt haben, und warnt Sie vor Ablauf der Frist, die dort gilt, wo Ihr Gebäude steht.
Fragen zur Nebenkostenabrechnung
Was ist eine Nebenkostenabrechnung?
Der jährliche Abgleich zwischen den Vorauszahlungen, die ein Mieter auf gemeinsame Kosten geleistet hat, und dem, was diese Kosten tatsächlich betrugen. Die Differenz wird in beide Richtungen ausgeglichen: Der Mieter zahlt eine Lücke nach, oder der Vermieter erstattet ein Guthaben.
Wo finde ich den Katalog der umlagefähigen Kosten?
In Frankreich im Anhang zum décret n° 87-713 vom 26. August 1987, der acht Rubriken abschließend aufzählt: Aufzüge, Wasser und Zentralheizung, Einzelanlagen, Gemeinschaftsflächen innen, Außenanlagen, Hygiene, sonstige Einrichtungen sowie Steuern und Gebühren. Belgien und die Niederlande haben keinen festen Katalog, dort ist umlagefähig, was der Mietvertrag aufzählt.
Zahlt der Mieter die Müllabfuhrsteuer (TEOM)?
In Frankreich ja: Die TEOM steht im Katalog des décret 87-713, der Vermieter holt sie also über die Abrechnung zurück, für die Monate, in denen der Mieter dort wohnte. Die Verwaltungsgebühr, die das Finanzamt aufschlägt, ist nicht umlagefähig und bleibt beim Eigentümer.
Gibt es eine Frist für die Nebenkostenabrechnung?
Das hängt von der Rechtsordnung ab. Frankreich verlangt die Aufstellung einen Monat vor einer jährlichen Abrechnung und lässt Forderungen nach drei Jahren verjähren. In den Niederlanden entfällt das Recht auf eine Nachforderung sechs Monate nach Ende des Abrechnungsjahres. Flandern und Wallonien setzen keine gesetzliche Frist. Der Abschnitt zu den Regeln auf dieser Seite zeigt die Frist für Ihr Gebäude.
Darf ein Mieter die Nachzahlung verweigern?
Nicht einfach, weil er mit der Summe nicht einverstanden ist. Eine korrekt erstellte Abrechnung begründet eine Schuld wie die Miete, und eine unbezahlte folgt demselben Beitreibungsweg. Der Mieter darf eine nicht umlagefähige Position zurückweisen, die Belege einsehen und eine verfristete Forderung ablehnen.
Darf ein Vermieter mehrere Jahre Nebenkosten auf einmal fordern?
In Frankreich bis zu drei Jahre rückwirkend, da Forderungen aus einem Mietvertrag nach drei Jahren verjähren. Kommt die Abrechnung mehr als ein Jahr zu spät, darf der Mieter verlangen, in zwölf Monatsraten zu zahlen.
Was, wenn der Vermieter nie eine Abrechnung schickt?
Vorauszahlungen sind Vorschüsse, kein Preis. In Frankreich darf ein Mieter, der nie eine belegte Abrechnung erhalten hat, die Vorauszahlungen innerhalb der Dreijahresfrist zurückverlangen.
Wird eine Pauschale abgerechnet?
Nein. Eine Pauschale (forfait) ist ein fester Betrag, der nie an die tatsächlichen Kosten angepasst wird. Ob ein Mietvertrag sie vorsehen darf, hängt von der Rechtsordnung ab: In Frankreich etwa ist sie bei einer möblierten Vermietung oder einer Wohngemeinschaft möglich, nicht bei einer unmöblierten.
Verpassen Sie nie wieder eine Abrechnungsfrist
Dardaris verfolgt alle Nebenkosten anhand der Frist, die die Rechtsordnung Ihres Gebäudes setzt, und übernimmt die Umlage für Sie.
Nichts muss vorher umziehen · Nichts wird eingeschaltet, bevor Sie es sagen