Immobilienrecht
Rechte von Hausbesetzern: was das Gesetz einem Hausbesetzer tatsächlich gibt
Die „Rechte von Hausbesetzern“ sind kein Recht, irgendwo einzuziehen, das einem nicht gehört. Gemeint ist die enge, schwer zu erfüllende gesetzliche Ausnahme, die Ersitzung (Adverse Possession), nach der die Besetzung durch einen Hausbesetzer irgendwann zu Eigentum werden kann, wenn sie jahrelang fünf strenge Voraussetzungen erfüllt. Hier steht, wie eine Besetzung abläuft, wie lange die Frist in jedem US-Bundesstaat, jedem europäischen Land und jeder kanadischen Provinz läuft und was ein Eigentümer nie allein dagegen tun darf.
14 Tage bis zur ersten Abbuchung · Nichts wird eingeschaltet, bis Sie es sagen
- Kürzeste Frist hier
- 3 Jahre
- Texas
- Längste Frist hier
- 60 Jahre
- New Jersey
- Orte, an denen es nie geht
- 7
Wie es abläuft
Vom Tag des Einzugs bis zum Tag, an dem ein Anspruch möglich wird
Fast überall dieselben drei Stufen. Die genaue Regel, und ob es die letzte Stufe überhaupt gibt, steht auf der Seite jedes Ortes.
- Tag einsDer EinzugAuf frischer Tat ertappt, ist es meist Sache der Polizei: Hausfriedensbruch, kein Mietverhältnis.
- Wochen bis JahreEingerichtetWohnt jemand erst einmal dort, braucht die Räumung meist einen Gerichtstitel, wie bei einem Mieter.
- Nach Ablauf der FristEin Anspruch wird möglichNur wenn jede Voraussetzung ohne Unterbrechung die ganze Frist erfüllt war. Wo das Gesetz keinen solchen Anspruch kennt, kommt diese Stufe nie.
Nicht Ihre Sache, sobald jemand dort wohntSelbst die Schlösser tauschen, Wasser oder Strom abstellen oder Sachen hinaustragen. In jedem US-Bundesstaat ist das verboten, und die meisten Orte auf diesen Seiten verbieten es ebenfalls. Jede Seite sagt, wie die Räumung dort läuft.
Ort für Ort
Wie lange die Uhr läuft, an jedem Ort, den dies abdeckt
Jeder Balken zeigt, wie lange eine Besetzung dauern muss, bevor sie Eigentum werden kann. Gibt es zwei Wege, meist einen mit Titel oder bezahlten Steuern und einen ohne, ist der volle Teil der kürzere und der offene der längere.
- Kürzester Weg zu einem Anspruch
- Längster Weg
- Nicht möglich
Europa
wer die Schlösser austauscht, kann wegen Eigenmacht angeklagt werden
das eingetragene Land eines lebenden Eigentümers ist so nicht zu erwerben
gewaltlose Besetzung ist seit November 2025 eine Straftat
schützt einen gutgläubigen Käufer mit Grundbuchtitel, nie Besetzer
verlangt Rechtsgrund und guten Glauben, und eine Straftat schließt sie aus
läuft nie gegen auf einen anderen eingetragenes Eigentum
nur in gutem Glauben, und seit 2021 durch ein Gericht bestätigt
eine einzige Frist von 10 Jahren, und nie für jemanden, der es besser weiß
die Besetzung einer Wohnung ist in England und Wales seit 2012 strafbar
Staatsland ist bis auf eine Ausnahme von 2003 der Ersitzung entzogen
seit 2025 drohen für die Besetzung einer Wohnung 2 bis 7 Jahre Haft
bei Staats- und Kirchenland doppelt so lange, 20 oder 40 Jahre
die Besetzung eines leeren Gebäudes ist seit 2010 strafbar
nur wer einen eingetragenen Titel (lagfart) hat, kann sich darauf berufen
die Besetzung einer fremden Wohnung ist selbst strafbar, § 208
guter Glaube wird vermutet, daher gelten seit 2021 meist 10 Jahre
30 Jahre nur, wo das Grundbuch keinen erkennbaren Eigentümer nennt
seit 2023 drohen für die Besetzung einer Wohnung bis zu 3 Jahre Haft
wer einen Bewohner hinauswirft, muss ihn womöglich wieder einlassen
seit 2026 dürfen Eigentümer eine Besetzung in Grenzen selbst beenden
seit April 2025 Schnellverfahren im Strafprozess gegen Okupas
das gewaltsame Halten eines Gebäudes ist seit 1971 strafbar
bei besetzten Wohnungen entscheidet ein Gericht binnen 5 Arbeitstagen
wer weiß, dass das Land nicht ihm gehört, scheitert seit 2023
durch Straftat oder Unredlichkeit erlangter Besitz zählt nie
böser Glaube schließt sie aus, Nutzung gegen den Eigentümer ist strafbar
selbst ein bösgläubiger Besitzer kann nach 30 Jahren erwerben
bloße Besetzung überträgt nie Grundeigentum, das Grundbuch entscheidet
kein eigenes Besetzungsgesetz, und die Polizei kann nicht zwingen
nachgewiesener böser Glaube schließt die Ersitzung immer aus
eingetragenes Land ist seit 1946 vor Ersitzung geschützt
Vereinigte Staaten
gestaffelt nach Titel, Steuerzahlung und Nutzung
nur wenn die Grundsteuer durchgehend bezahlt wurde
7 Jahre mit Titel und Steuern, sonst 10 Jahre
Steuern müssen durchgehend bezahlt sein, wie in Kalifornien
eine einfache 10-Jahres-Regel
dazu eine 30-Tage-Regel, die nur in New York City gilt
eine feste 10-Jahres-Regel
10 Jahre mit Titel und Steuern, 20 Jahre bloßer Besitz
zivilrechtliche Ersitzung, keine Adverse Possession des Common Law
eine feste Frist ohne Abkürzung durch Steuerzahlung
eine feste 15-Jahres-Regel
eine feste 20-Jahres-Regel
eine der längsten Fristen des Landes
gleichauf mit Ohio bei einer der längsten Fristen
die längste und eigentümerfreundlichste Frist des Landes
Kanada
Ansprüche auf Kronland brauchen Besitz vor 1977 und enden 2029
eingetragenes Privatland bleibt für einen 10-Jahres-Anspruch offen
wenig Privatland, da die meisten Häuser auf gepachtetem Land stehen
die 10 Jahre müssen vor Eintritt ins Land-Titles-System abgelaufen sein
zivilrechtliche Ersitzung, die einen eingetragenen Titel schlagen kann
eine 20-Jahres-Regel im Urkundensystem, ohne Land Titles als Sperre
die Eintragung friert die meisten Ansprüche ein, mit einer 20-%-Ausnahme
im Dezember 2022 abgeschafft, mit gerichtlicher Abhilfe bei Überbauten
1975 abgeschafft, ältere Rechte bleiben bestehen
Besitz schlägt nie Land unter dem Real Property Act
der Land Titles Act schließt Besitz gegen den eingetragenen Eigentümer aus
kein Besitzanspruch, sobald der erste Titel von der Krone ausgestellt ist
rückwirkend zum 1. Januar 1887 abgeschafft
Der gesetzliche Test
Fünf Bedingungen müssen gleichzeitig gelten, über Jahre
Die Common-Law-Prüfung, wie US-Gerichte sie formulieren, hat fünf Teile. Wer vier davon erfüllt und den fünften nicht, hat gar nichts erfüllt.
- 1FeindseligOhne Erlaubnis des Eigentümers. Ein Gast, ein Mieter oder jeder Hereingelassene besitzt nicht feindselig, was auch immer danach geschieht.
- 2TatsächlichPhysisch anwesend und die Immobilie so nutzend, wie es ein Eigentümer täte: darin wohnen, sie instand halten, sie wie eigenes Eigentum behandeln.
- 3Offen und erkennbarFür jeden erkennbar, auch für den Eigentümer. Die Besetzung zu verbergen vereitelt den Anspruch vollständig, genau das unterscheidet Phrogging davon.
- 4AusschließlichNicht geteilt mit dem Eigentümer, der Öffentlichkeit oder jemand anderem, der denselben Raum zur selben Zeit beansprucht.
- 5UnunterbrochenUnunterbrochen über die gesamte gesetzliche Frist des Bundesstaats, von 5 bis 60 Jahren. Eine echte Unterbrechung, und die Frist beginnt neu.
Zivilrechtsländer, also der größte Teil Europas und Quebec, verlangen eine nahe Verwandte dieser Prüfung: Besitz, der friedlich, öffentlich, ununterbrochen und eindeutig ist, als Eigentümer.
In den USA, wenn Sie jemanden in Ihrer Immobilie finden
Was ein Eigentümer tun darf, und was er nie tun darf
Das ist es, was im Alltag zählt. Die lange Frist läuft selten ab; dies stellt sich, sobald jemand ohne Erlaubnis in einer Immobilie ist.
Was Sie tun können
- Die Polizei rufen, solange jemand noch dabei ist einzuziehen, bevor er sich niedergelassen hat.
- Das förmliche Räumungsverfahren einleiten, sobald sich jemand niedergelassen hat, denselben Weg wie bei einem Mieter, der nach Vertragsende bleibt.
- Ein datiertes Verzeichnis von Mitteilungen, Nachrichten und Fotos führen, sobald Sie von der Besetzung erfahren, denn genau danach fragt ein Gericht.
Was Sie nie tun dürfen
- Die Schlösser austauschen, selbst bei einer Immobilie, die vollständig Ihnen gehört, und bei jemandem ganz ohne Mietvertrag.
- Wasser, Strom oder Gas abstellen, um jemanden hinauszudrängen.
- Die Sachen der Person entfernen oder sie selbst physisch hinausbefördern, so offensichtlich ihr Fehlen eines Rechts auch ist.
Das nennt sich Selbsthilfe-Räumung, und sie ist in jedem Bundesstaat illegal, sobald jemand sich niedergelassen hat. Sie setzt den Eigentümer einer Haftung aus, und wirkt obendrein nicht.
Bevor es überhaupt vor Gericht geht
Die Unterlagen, die ein Gericht verlangt, laufend geführt
Wo auch immer Ihre Immobilie steht, geht es bei der Räumung meist darum zu zeigen, wer dort sein durfte und seit wann. Dardaris legt jeden Mietvertrag, jede Nachricht und jedes Dokument eines Gebäudes nach Datum ab, damit diese Unterlagen am Tag, an dem Sie sie brauchen, schon da sind.
- Jeder Mietvertrag, mit wem er unterschrieben wurde und wann
- Jede Nachricht mit einem Mieter, im Verlauf, in dem sie gesendet wurde
- Jedes Dokument, abgelegt beim Gebäude, das es betrifft
Häufig gestellte Fragen
Was sind die Rechte von Hausbesetzern?
Der Ausdruck bezieht sich auf die Ersitzung (Adverse Possession), die Rechtsfigur, nach der jemand, der eine Immobilie ohne Erlaubnis bewohnt, irgendwann Eigentum beanspruchen kann, wenn sein Besitz unerlaubt, tatsächlich, offen und offenkundig, ausschließlich und ununterbrochen ist, für eine vom Recht des Bundesstaats festgelegte Frist, die von 5 bis 60 Jahren reicht. Die Hausbesetzung selbst ist Hausfriedensbruch; die Ersitzung ist die enge Ausnahme, die es in jedem Bundesstaat in irgendeiner Form gibt.
Ist Hausbesetzung legal?
Nein. Eine Immobilie ohne Erlaubnis des Eigentümers oder ohne Mietvertrag zu bewohnen, ist in der Regel Hausfriedensbruch, eine Straftat in jedem Bundesstaat. Legal, und von der Hausbesetzung selbst getrennt, ist die Möglichkeit, dass eine Besetzung, die lange genug strenge Bedingungen erfüllt, irgendwann einen Eigentumsanspruch aus Ersitzung stützen kann.
Darf ich einen Hausbesetzer einfach selbst von meinem Grundstück entfernen?
Nein, nicht mehr, sobald er seinen Wohnsitz begründet hat. Schlösser austauschen, Strom und Wasser abstellen, Habseligkeiten entfernen oder jede andere Form der „eigenmächtigen Räumung“ ist in jedem Bundesstaat verboten, sobald sich jemand niedergelassen hat, selbst bei einem Hausbesetzer ganz ohne Mietvertrag. Er hat Anspruch auf dasselbe förmliche Räumungsverfahren wie ein Mieter. Rufen Sie die Polizei nur, solange jemand noch dabei ist einzuziehen, bevor er seinen Wohnsitz begründet hat.
Was ist der Unterschied zwischen einem Hausbesetzer und einem Mieter, der nach Mietende bleibt?
Ein solcher Mieter hatte einen rechtmäßigen Mietvertrag, der ausgelaufen ist, und ist nicht ausgezogen. Ein Hausbesetzer hatte nie eine Erlaubnis, dort zu sein. Beide werden im selben förmlichen Räumungsverfahren entfernt und nicht durch den Eigentümer allein, und keiner der beiden Fälle verschafft sofort Eigentum; das tut nur die Erfüllung des vollständigen Tests der Ersitzung über Jahre.
Wie lange dauert die Ersitzung?
Das hängt ganz davon ab, wo die Immobilie liegt. In den USA reicht sie von 3 Jahren in Texas, mit Titel und bezahlten Steuern, bis zu 60 Jahren für unbewirtschaftetes Land in New Jersey, und die meisten Bundesstaaten liegen zwischen 10 und 21 Jahren. Die meisten europäischen Länder sehen 10 bis 30 Jahre vor, meist kürzer für jemanden, der einen Titel in gutem Glauben hat. Mehrere kanadische Provinzen haben sie für eingetragenes Land ganz abgeschafft. Das Diagramm auf dieser Seite zeigt die genaue Zahl für jeden Ort.
Gibt es Rechte von Hausbesetzern in Europa und Kanada?
An den meisten Orten ja, unter anderem Namen. Länder mit Zivilrecht nennen es Ersitzung und verlangen in der Regel 10 bis 30 Jahre friedlichen, öffentlichen, ununterbrochenen Eigenbesitzes. Mehrere Länder haben die Besetzung einer Wohnung zu einer eigenen Straftat gemacht, und in Kanada ist die Ersitzung Sache jeder einzelnen Provinz, wobei British Columbia, Alberta, Manitoba, Saskatchewan, New Brunswick und Yukon sie gegenüber eingetragenem Land nicht mehr zulassen.
Was ist „Phrogging“, und ist es dasselbe wie eine Hausbesetzung?
Nein. Phrogging bedeutet, dass jemand heimlich in einem Haus lebt, das jemand anderes tatsächlich bewohnt, versteckt auf dem Dachboden, im Keller oder in einem Gästezimmer. Es ist Einbruch und Hausfriedensbruch, keine Hausbesetzung, und es führt zu keinerlei Eigentumsanspruch. Die Seite zum Phrogging nennt die Warnzeichen und was zu tun ist.
Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung.Gesetze ändern sich, und ein County oder eine Stadt kann der Regel des Bundesstaats eine eigene Besonderheit hinzufügen, wie es New York City tut. Prüfen Sie die aktuell geltende Regel für Ihre Adresse, bevor Sie handeln, und sprechen Sie mit einem örtlichen Anwalt, bevor Sie sich in einem echten Streitfall darauf verlassen.
Wissen, wer wirklich in Ihrer Immobilie wohnt, bevor es zum Gerichtsfall wird.
Übergeben Sie ein Gebäude und sehen Sie jeden Mietvertrag mit dem abgeglichen, was tatsächlich vor Ort passiert.
14 Tage bis zur ersten Abbuchung · Nichts wird eingeschaltet, bis Sie es sagen