US-Immobilienrecht
Rechte von Hausbesetzern in New York: der 10-Jahres-Anspruch und die 30-Tage-Regel in NYC
Das sind zwei verschiedene Tatsachen, die oft als eine Frage gestellt werden. Eigentum durch Ersitzung dauert überall im Bundesstaat zehn Jahre. Das Recht zu verlieren, einfach die Polizei zu rufen, dauert dreißig Tage, und das ist eine Regel von New York City.
14 Tage bis zur ersten Abbuchung · Nichts wird eingeschaltet, bis Sie es sagen
- Gesetzliche Frist
- 10 Jahre
- Die Besonderheit hier
- dazu eine 30-Tage-Regel, die nur in New York City gilt
- Gesetzesnorm
- RPAPL Article 5
Das Ersitzungsgesetz von New York, RPAPL Article 5, legt eine Frist von zehn Jahren für unerlaubten, tatsächlichen, offenen, offenkundigen und ununterbrochenen Besitz fest. Das ist die Antwort des Landesrechts auf die Frage „wie lange“, und es ist dieselbe Zahl, ob die Immobilie in Buffalo oder in Manhattan liegt.
Wer nach den Rechten von Hausbesetzern in New York City sucht, meint meist etwas anderes und viel Schnelleres: New York City behandelt einen Bewohner, der sich 30 Tage oder länger in einer Wohnung aufgehalten hat, so, als habe er dort seinen Wohnsitz begründet. Danach kann ein Eigentümer die Person nicht mehr einfach von der Polizei als Eindringling entfernen lassen. Die Räumung muss über das Wohnungsgericht (Housing Court) laufen, im selben förmlichen Räumungsverfahren wie bei einem Mieter, obwohl der Bewohner nie einen Mietvertrag unterschrieben und nie Miete gezahlt hat.
Diese 30-Tage-Schwelle betrifft die Frage, wer per Gerichtsbeschluss statt durch einen Polizeibeamten ausziehen muss, nicht die Frage, wem das Gebäude am Ende gehört. Die zehnjährige Eigentumsfrist und die 30-Tage-Schwelle für das Wohnungsgericht sind voneinander unabhängige Zahlen, die beide unter dem Begriff „Rechte von Hausbesetzern in New York“ laufen, und genau deshalb werden sie verwechselt.
Wo New York im Vergleich zum Rest von Vereinigte Staaten steht, in Jahren
Von 15 Orten in Vereinigte Staaten auf diesen Seiten haben 3 eine kürzere Frist und 6 eine längere oder keine.
Das nennt sich Selbsthilfe-Räumung, und sie ist in jedem Bundesstaat illegal, sobald jemand sich niedergelassen hat. Sie setzt den Eigentümer einer Haftung aus, und wirkt obendrein nicht.
Wie es abläuft
Vom Tag des Einzugs bis zum Tag, an dem ein Anspruch möglich wird
Fast überall dieselben drei Stufen. Die genaue Regel, und ob es die letzte Stufe überhaupt gibt, steht auf der Seite jedes Ortes.
- Tag einsDer EinzugAuf frischer Tat ertappt, ist es meist Sache der Polizei: Hausfriedensbruch, kein Mietverhältnis.
- Wochen bis JahreEingerichtetWohnt jemand erst einmal dort, braucht die Räumung meist einen Gerichtstitel, wie bei einem Mieter.
- Nach 10 JahreEin Anspruch wird möglichNur wenn jede Voraussetzung ohne Unterbrechung die ganze Frist erfüllt war. Wo das Gesetz keinen solchen Anspruch kennt, kommt diese Stufe nie.
Nicht Ihre Sache, sobald jemand dort wohntSelbst die Schlösser tauschen, Wasser oder Strom abstellen oder Sachen hinaustragen. In jedem US-Bundesstaat ist das verboten, und die meisten Orte auf diesen Seiten verbieten es ebenfalls. Jede Seite sagt, wie die Räumung dort läuft.
Bevor es überhaupt vor Gericht geht
Die Unterlagen, die ein Gericht verlangt, laufend geführt
Wo auch immer Ihre Immobilie steht, geht es bei der Räumung meist darum zu zeigen, wer dort sein durfte und seit wann. Dardaris legt jeden Mietvertrag, jede Nachricht und jedes Dokument eines Gebäudes nach Datum ab, damit diese Unterlagen am Tag, an dem Sie sie brauchen, schon da sind.
- Jeder Mietvertrag, mit wem er unterschrieben wurde und wann
- Jede Nachricht mit einem Mieter, im Verlauf, in dem sie gesendet wurde
- Jedes Dokument, abgelegt beim Gebäude, das es betrifft
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert die Ersitzung in New York?
Zehn Jahre ununterbrochenen, unerlaubten, offenkundigen und ausschließlichen Besitzes nach RPAPL Article 5. Das ist die Frist für einen tatsächlichen Eigentumsanspruch, überall im Bundesstaat.
Was ist die 30-Tage-Regel für Hausbesetzer in NYC?
New York City behandelt eine Person, die eine Wohnung 30 Tage oder länger bewohnt hat, so, als habe sie dort ihren Wohnsitz begründet. Danach kann ein Eigentümer sie nicht mehr einfach durch einen Anruf bei der Polizei entfernen lassen; die Räumung muss über das förmliche Verfahren vor dem Wohnungsgericht laufen, ob die Person je einen Mietvertrag hatte oder nicht.
Darf ich einen Hausbesetzer in NYC vor Ablauf der 30 Tage selbst entfernen?
Rufen Sie die Polizei, solange jemand noch dabei ist einzuziehen, bevor er sich niedergelassen hat. Hat ein Bewohner seinen Wohnsitz begründet, ist eine eigenmächtige Räumung, also Schlösser austauschen, Strom und Wasser abstellen, Habseligkeiten entfernen, verboten, und das gilt auch schon deutlich vor der 30-Tage-Marke.
Gehört einem Bewohner in NYC nach 30 Tagen etwas?
Nein. Die 30-Tage-Regel ändert nur, wie er entfernt werden kann, nämlich über das Wohnungsgericht statt durch die Polizei, vom Eindringling zu jemandem mit Anspruch auf das Räumungsverfahren. Eigentum durch Ersitzung erfordert weiterhin volle zehn Jahre nach RPAPL Article 5.
Anderswo in Vereinigte Staaten
Dieselbe Frage, mit einer anderen Uhr. Jeder Ort legt seine eigene Frist und seine eigenen Abkürzungen fest.
Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung.Gesetze ändern sich, und ein County oder eine Stadt kann der Regel des Bundesstaats eine eigene Besonderheit hinzufügen, wie es New York City tut. Prüfen Sie die aktuell geltende Regel für Ihre Adresse, bevor Sie handeln, und sprechen Sie mit einem örtlichen Anwalt, bevor Sie sich in einem echten Streitfall darauf verlassen.
Wissen, wer wirklich in Ihrer Immobilie wohnt, bevor es zum Gerichtsfall wird.
Übergeben Sie ein Gebäude und sehen Sie jeden Mietvertrag mit dem abgeglichen, was tatsächlich vor Ort passiert.
14 Tage bis zur ersten Abbuchung · Nichts wird eingeschaltet, bis Sie es sagen