قانون العقارات الأمريكي
حقوق المستقطنين في نيويورك: دعوى السنوات العشر، وقاعدة الثلاثين يومًا في المدينة
هاتان حقيقتان مختلفتان تُطرحان غالبًا كسؤال واحد. التملك بوضع اليد يستغرق عشر سنوات في أي مكان في الولاية. أما فقدان الحق في مجرد الاتصال بالشرطة فيستغرق ثلاثين يومًا، وهذه قاعدة خاصة بمدينة نيويورك.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت
- المدة القانونية
- 10 سنوات
- ما يميز هذه الولاية
- مع قاعدة الثلاثين يومًا الخاصة بالإشغال في مدينة نيويورك
- النص القانوني
- RPAPL Article 5
يحدد قانون التملك بوضع اليد في نيويورك، RPAPL Article 5، مدة عشر سنوات من الحيازة العدائية والفعلية والعلنية والظاهرة والمستمرة. هذا هو جواب قانون الولاية عن سؤال «كم المدة»، وهو الرقم نفسه سواء كان العقار في بافالو أو في مانهاتن.
أما ما يُقصد عادة بسؤال «حقوق المستقطنين في مدينة نيويورك» فهو أمر مختلف وأسرع بكثير: تعتبر مدينة نيويورك أن الشاغل الموجود في مسكن منذ 30 يومًا أو أكثر قد أثبت إقامته. وبعد هذه النقطة، لا يعود بوسع المالك الاتصال بالشرطة لإخراجه كمتعدٍّ. بل يتطلب إخراجه المرور بمحكمة الإسكان، وهو إجراء الإخلاء الرسمي نفسه المستخدم مع المستأجر، رغم أن الشاغل لم يوقع عقد إيجار ولم يدفع إيجارًا قط.
ويتعلق حد الثلاثين يومًا بمن يجب أن يخرج بأمر من المحكمة بدل ضابط الشرطة، لا بمن يصبح في النهاية مالكًا للمبنى. فمدة الملكية ذات السنوات العشر وحد الثلاثين يومًا لمحكمة الإسكان رقمان لا علاقة بينهما يندرجان صدفةً تحت عبارة «حقوق المستقطنين في نيويورك»، وهذا بالضبط سبب الخلط بينهما.
موقع نيويورك مقارنة ببقية الولايات المتحدة، بالسنوات
من بين 15 مكانًا في الولايات المتحدة في هذه الصفحات، لدى 3 مدة أقصر ولدى 6 مدة أطول أو لا مدة على الإطلاق.
يسمى هذا الإخلاء الذاتي، وهو غير قانوني في كل ولاية بمجرد استقرار الشخص. فهو يعرّض المالك للمساءلة القانونية، فضلا عن أنه لا ينجح أصلا.
كيف تجري الأمور
من يوم دخول شخص ما إلى يوم تصبح فيه المطالبة ممكنة
المراحل الثلاث نفسها في معظم الأماكن. القاعدة الدقيقة، وهل توجد المرحلة الأخيرة أصلًا، في صفحة كل مكان.
- اليوم الأولالدخولإن ضُبط متلبسًا فالأمر عادة للشرطة: تعدٍّ على الملك، لا إيجار.
- من أسابيع إلى سنواتالاستقراربعد أن يسكن الشخص المكان، يتطلب إخراجه عادة أمرًا من المحكمة، كما مع المستأجر.
- بعد 10 سنواتتصبح المطالبة ممكنةفقط إذا تحقق كل شرط دون انقطاع طوال المدة. وحيث لا يسمح القانون بمثل هذه المطالبة، لا تأتي هذه المرحلة أبدًا.
ليس من حقك أن تفعل ذلك بعد أن يسكنتغيير الأقفال، أو قطع الماء أو الكهرباء، أو إخراج الأغراض بنفسك. هذا غير قانوني في كل ولاية أمريكية، وتمنعه معظم الأماكن في هذه الصفحات أيضًا. تشرح كل صفحة كيف يتم الإخلاء هناك.
قبل أن تصبح قضية أمام المحكمة
الملف الذي تطلبه المحكمة، محفوظ أولًا بأول
أينما كان عقارك، فإن إخراج شاغل يعود غالبًا إلى إثبات من كان له الحق في التواجد هناك، ومنذ متى. يحفظ Dardaris كل عقد إيجار وكل رسالة وكل مستند لكل مبنى بحسب التاريخ، حتى يكون هذا الملف جاهزًا يوم تحتاج إليه.
- كل عقد إيجار، مع من وقّعه ومتى
- كل رسالة مع مستأجر، في المحادثة التي أُرسلت فيها
- كل مستند، محفوظ مع المبنى الذي يخصه
الأسئلة الشائعة
ما مدة حقوق المستقطنين في نيويورك؟
عشر سنوات من الحيازة المستمرة والعدائية والعلنية والحصرية، بموجب RPAPL Article 5. هذه هي مدة دعوى الملكية الفعلية، في أي مكان في الولاية.
ما هي قاعدة 30 يوم للمستقطنين في مدينة نيويورك؟
تعتبر مدينة نيويورك أن من شغل مسكنًا مدة 30 يومًا أو أكثر قد أثبت إقامته. وبعد ذلك لا يستطيع المالك إخراجه بمجرد الاتصال بالشرطة؛ بل يجب أن يمر الإخراج بإجراء الإخلاء الرسمي أمام محكمة الإسكان، سواء كان للشخص عقد إيجار أم لا.
هل يمكنني إخراج مستقطن بنفسي قبل انقضاء 30 يومًا في مدينة نيويورك؟
اتصل بالشرطة ما دام الشخص في طور الانتقال، قبل أن يستقر. وبمجرد أن يثبت الشاغل إقامته، يصبح الإخراج الذاتي، أي تغيير الأقفال أو قطع المرافق أو إخراج المتعلقات، غير قانوني، وهذا صحيح أيضًا قبل بلوغ حد الثلاثين يومًا بوقت طويل.
هل يملك الشاغل منذ 30 يومًا في مدينة نيويورك أي شيء؟
لا. قاعدة الثلاثين يومًا تغير فقط طريقة إخراجه، عبر محكمة الإسكان بدل الشرطة، فينتقل من متعدٍّ إلى شخص يستحق إجراء الإخلاء. أما التملك بوضع اليد فلا يزال يتطلب عشر سنوات كاملة بموجب RPAPL Article 5.
هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية.القوانين تتغير، وقد تضيف مقاطعة أو مدينة تفصيلا خاصا فوق قاعدة الولاية، كما تفعل مدينة نيويورك. تحقق من القاعدة السارية حاليا على عنوانك قبل التصرف، واستشر محاميا محليا قبل الاعتماد على هذا في نزاع حقيقي.
اعرف من يشغل عقارك فعليا، قبل أن يتحول الأمر إلى قضية أمام المحكمة.
سلّم مبنى واحدا وشاهد كل عقد إيجار يُقارَن بما يحدث فعليا على أرض الواقع.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت