Droit immobilier américain
Droit des squatteurs à New York : la revendication en 10 ans, et la règle des 30 jours à New York City
Ce sont deux faits distincts, souvent posés comme une seule question. La propriété par prescription acquisitive demande dix ans partout dans l'État. Perdre le droit de simplement appeler la police prend trente jours, et cette règle-là est propre à New York City.
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- Délai légal
- 10 ans
- La particularité de cet état
- plus une règle des 30 jours propre à l'occupation à New York City
- Texte de loi
- RPAPL Article 5
La loi new-yorkaise sur la prescription acquisitive (adverse possession), le RPAPL Article 5, fixe un délai de dix ans de possession hostile, effective, publique, notoire et continue. C'est la réponse du droit de l'État à la question « combien de temps », et le chiffre est le même que le bien se trouve à Buffalo ou à Manhattan.
Ce que recouvre en général la question des droits des squatteurs à New York City est différent et beaucoup plus rapide : New York City considère qu'un occupant présent dans un logement depuis 30 jours ou plus y a établi sa résidence. Passé ce délai, le propriétaire ne peut plus simplement appeler la police pour faire sortir la personne comme un intrus. Il doit passer par le housing court, la même procédure d'expulsion formelle que pour un locataire, alors même que l'occupant n'a jamais signé de bail ni payé de loyer.
Ce seuil de 30 jours détermine qui doit partir sur décision de justice plutôt que sur intervention d'un policier, et non qui finit propriétaire de l'immeuble. Le délai de dix ans pour la propriété et le seuil de 30 jours du housing court sont deux chiffres sans rapport qui se retrouvent tous deux sous l'expression « droits des squatteurs à New York », et c'est précisément pour cela qu'on les confond.
Où se situe New York face au reste de la zone États-Unis, en années
Sur 15 lieux de la zone États-Unis couverts ici, 3 ont un délai plus court et 6 un délai plus long ou aucun.
C'est ce qu'on appelle l'expulsion par soi-même, illégale dans tous les états dès qu'une personne s'est établie. Elle expose le propriétaire à des poursuites, en plus de ne pas fonctionner.
Comment cela se déroule
Du jour où quelqu'un s'installe au jour où une revendication devient possible
Les trois mêmes étapes presque partout. La règle exacte, et l'existence même de la dernière étape, figurent sur la page de chaque lieu.
- Le premier jourL'entréePris sur le fait, c'est en général l'affaire de la police : une intrusion, pas une location.
- Des semaines à des annéesL'installationUne fois la personne installée, l'expulser demande en général une décision de justice, comme pour un locataire.
- Après 10 ansUne revendication devient possibleSeulement si chaque condition a tenu, sans interruption, pendant tout le délai. Là où la loi n'en prévoit pas, cette étape n'arrive jamais.
Pas à vous de le faire, une fois la personne installéeChanger les serrures, couper l'eau ou l'électricité, sortir les affaires vous-même. C'est illégal dans tous les États américains et la plupart des lieux de ces pages l'interdisent aussi. Chaque page dit comment se passe l'expulsion.
Avant que cela ne devienne une affaire judiciaire
Le dossier que demande un juge, tenu au fil de l’eau
Où que se trouve votre bien, faire partir un occupant revient le plus souvent à montrer qui avait le droit d’être là, et depuis quand. Dardaris classe par date chaque bail, chaque message et chaque document d’un immeuble, pour que ce dossier existe déjà le jour où vous en avez besoin.
- Chaque bail, avec qui l’a signé et quand
- Chaque message avec un locataire, dans le fil où il a été envoyé
- Chaque document, classé avec l’immeuble qu’il concerne
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il à un squatteur pour acquérir des droits à New York ?
Dix ans de possession continue, hostile, publique et exclusive, selon le RPAPL Article 5. C'est le délai d'une véritable revendication de propriété, partout dans l'État.
Qu'est-ce que la règle des 30 jours pour les squatteurs à New York City ?
New York City considère qu'une personne qui occupe un logement depuis 30 jours ou plus y a établi sa résidence. Passé ce délai, le propriétaire ne peut plus la faire sortir en appelant simplement la police ; l'expulsion doit passer par la procédure formelle du housing court, que la personne ait eu un bail ou non.
Puis-je faire sortir un squatteur moi-même avant les 30 jours à New York City ?
Appelez la police tant que la personne est encore en train de s'installer, avant qu'elle soit installée. Dès qu'un occupant a établi sa résidence, l'expulsion par ses propres moyens, changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, retirer ses affaires, est illégale, et c'est vrai bien avant le cap des 30 jours.
Un occupant présent depuis 30 jours à New York City possède-t-il quelque chose ?
Non. La règle des 30 jours change seulement la manière de le faire partir, par le housing court plutôt que par la police : il passe du statut d'intrus à celui de personne ayant droit à la procédure d'expulsion. La propriété par prescription acquisitive exige toujours dix années pleines selon le RPAPL Article 5.
Ailleurs, zone États-Unis
La même question, avec un autre délai. Chaque lieu fixe son propre délai et ses propres raccourcis.
Ceci est une information générale, pas un conseil juridique.Les lois changent, et un comté ou une ville peut ajouter sa propre nuance à la règle de l'état, comme le fait New York. Vérifiez la règle en vigueur pour votre adresse avant d'agir, et consultez un avocat local avant de vous fier à ceci dans un litige réel.
Sachez qui occupe vraiment votre bien, avant que cela ne devienne une affaire judiciaire.
Confiez un immeuble et voyez chaque bail confronté à ce qui se passe réellement sur le terrain.
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