Derecho inmobiliario europeo
Okupas en Austria: por qué importa la mala fe del ocupante
Treinta años, o cuarenta frente al Estado, y nunca para quien se demuestre que sabía que el inmueble no era suyo. Ocupar sin violencia una vivienda vacía no es allanamiento penal, así que la expulsión es un asunto civil.
14 días antes del primer cargo · No se activa nada hasta que usted lo diga
- Plazo legal
- 30 o 40 años
- Lo que diferencia a este estado
- la mala fe probada impide adquirir, por mucho que dure la posesión
- Norma legal
- ABGB §§ 1468, 1472, 1477
Según el Código Civil austriaco (ABGB), un inmueble que no está inscrito a nombre del poseedor solo se adquiere por usucapión (Ersitzung) tras treinta años (§ 1468). Frente al Tesoro del Estado y los bienes de iglesias y municipios el plazo es de cuarenta años (§ 1472). El § 1477 dice que quien invoca los treinta o cuarenta años no tiene que acreditar un título legítimo, pero que la deshonestidad probada de la posesión excluye la adquisición incluso en ese plazo más largo. Un okupa del que se demuestre que sabía que el inmueble era de otro no se convierte en propietario por mucho que se quede.
El allanamiento del § 109 del Código Penal exige entrar por la fuerza en la vivienda ajena con violencia o amenaza de violencia, y solo se persigue con autorización de la persona cuyos derechos se vulneraron. Entrar por una ventana abierta o abrir una puerta con llave no es allanamiento según ese artículo, así que la ocupación silenciosa de un edificio vacío suele ser un ilícito civil, una perturbación de la posesión, y no un delito.
El remedio rápido del propietario es la acción por perturbación de la posesión (Besitzstörungsklage), que debe presentarse dentro de los 30 días siguientes a conocer la perturbación y a su autor (§ 454 ZPO); después queda la acción ordinaria de desalojo. La autotutela solo se permite en casos concretos en que la ayuda oficial llegaría demasiado tarde, y debe ser inmediata y proporcionada. El propietario que va más allá se expone él mismo a una acción posesoria y a indemnizar daños.
Dónde se sitúa Austria frente al resto de Europa, en años
De 31 lugares de Europa en estas páginas, 27 tienen un plazo más corto y 1 uno más largo o ninguno.
Cómo se desarrolla
Del día en que alguien entra al día en que una reclamación es posible
Las mismas tres etapas en casi todas partes. La regla exacta, y si la última etapa existe siquiera, está en la página de cada lugar.
- El primer díaLa entradaSi se le sorprende en el acto, suele ser asunto de la policía: una intrusión, no un alquiler.
- De semanas a añosInstaladoUna vez que alguien vive allí, sacarlo suele requerir una orden judicial, igual que con un inquilino.
- Tras 30 o 40 añosUna reclamación es posibleSolo si cada requisito se cumplió, sin interrupción, durante todo el plazo. Donde la ley no admite tal reclamación, esta etapa no llega nunca.
No le toca a usted, una vez instaladoCambiar las cerraduras, cortar el agua o la luz, o sacar las pertenencias usted mismo. Es ilegal en todos los estados de EE. UU. y la mayoría de los lugares de estas páginas también lo prohíben. Cada página explica cómo se desaloja allí.
Antes de que llegue a un juzgado
El expediente que pide un juez, llevado al día
Esté donde esté su inmueble, desalojar a un ocupante suele reducirse a demostrar quién tenía derecho a estar allí y desde cuándo. Dardaris archiva por fecha cada contrato, cada mensaje y cada documento de un edificio, para que ese expediente ya exista el día que lo necesite.
- Cada contrato, con quién lo firmó y cuándo
- Cada mensaje con un inquilino, en el hilo en que se envió
- Cada documento, archivado con el edificio al que se refiere
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años hacen falta para la usucapión en Austria?
Treinta años de usucapión (Ersitzung) según los §§ 1468 y 1477 del ABGB, o cuarenta frente al Tesoro del Estado y los bienes de iglesias o municipios según el § 1472. La mala fe probada excluye la adquisición en ambos casos.
¿Es delito la okupación en Austria?
No como tal. El allanamiento del StGB § 109 exige entrar por la fuerza en una vivienda con violencia o amenaza de ella. Ocupar sin violencia un edificio vacío suele ser una perturbación de la posesión, un asunto civil, aunque los daños o el robo pueden seguir siendo delito.
¿Cómo puede el propietario desalojar a los okupas según la ley en Austria?
Mediante una acción por perturbación de la posesión, presentada dentro de los 30 días siguientes a conocer la ocupación y a su responsable (§ 454 ZPO), o mediante una acción ordinaria de desalojo. La autotutela solo es lícita en casos concretos en que la ayuda oficial llegaría demasiado tarde, y debe ser inmediata y proporcionada.
En otros lugares de Europa
La misma pregunta, con otro reloj. Cada lugar fija su propio plazo y sus propios atajos.
Esto es información general, no asesoramiento legal.Las leyes cambian, y un condado o una ciudad puede añadir su propio matiz sobre la regla estatal, como ocurre en Nueva York. Confirme la regla vigente para su dirección antes de actuar, y hable con un abogado local antes de confiar en esto en una disputa real.
Sepa quién ocupa realmente su propiedad, antes de que se convierta en un caso judicial.
Ceda un edificio y vea cada contrato contrastado con lo que realmente ocurre sobre el terreno.
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