Derecho inmobiliario europeo
Okupas en los Países Bajos: kraken, usucapión y desalojo
Diez años para un poseedor de buena fe, veinte para cualquier otro, porque el derecho del propietario a recuperar el inmueble prescribe a los veinte años. La okupación, llamada kraken, es delito desde el 1 de octubre de 2010 según la ley de Holanda.
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- Plazo legal
- 10 o 20 años
- Lo que diferencia a este estado
- okupar un edificio vacío es delito desde 2010
- Norma legal
- BW art. 3:99 and 3:105
El Código Civil neerlandés prevé dos vías para llegar a la propiedad por posesión. El artículo 3:99 es la prescripción adquisitiva: diez años de posesión ininterrumpida de buena fe. El artículo 3:105 es la vía para todos los demás: el poseedor se convierte en propietario cuando prescribe la acción del dueño para recuperar el bien, aunque la posesión no fuera de buena fe, y según el artículo 3:306 esa acción prescribe a los veinte años. Un okupa que sabe que el edificio es de otro no es de buena fe, así que para él la cifra que cuenta es veinte.
La Ley de okupación y viviendas vacías (Wet kraken en leegstand) añadió el artículo 138a al Código Penal el 1 de octubre de 2010. Entrar o permanecer ilícitamente en una vivienda o edificio cuyo uso por el usuario legítimo ha cesado se castiga con hasta un año de prisión o multa, y hasta dos años si hay amenazas. Desde el 1 de julio de 2022, la Ley de aplicación de la prohibición de okupar (Wet handhaving kraakverbod) obliga al fiscal a pedir a un juez de instrucción una autorización de desalojo, y el juez resuelve en tres días.
El propietario no puede echar personalmente a los okupas, aunque estén allí ilícitamente. Las vías son la penal, mediante denuncia a la policía y al fiscal conforme al artículo 138a, o la civil, mediante un procedimiento sumario en el que un juez pondera el interés del propietario frente al de los ocupantes y un agente judicial ejecuta la orden.
Dónde se sitúa Países Bajos frente al resto de Europa, en años
De 31 lugares de Europa en estas páginas, 3 tienen un plazo más corto y 10 uno más largo o ninguno.
Cómo se desarrolla
Del día en que alguien entra al día en que una reclamación es posible
Las mismas tres etapas en casi todas partes. La regla exacta, y si la última etapa existe siquiera, está en la página de cada lugar.
- El primer díaLa entradaSi se le sorprende en el acto, suele ser asunto de la policía: una intrusión, no un alquiler.
- De semanas a añosInstaladoUna vez que alguien vive allí, sacarlo suele requerir una orden judicial, igual que con un inquilino.
- Tras 10 o 20 añosUna reclamación es posibleSolo si cada requisito se cumplió, sin interrupción, durante todo el plazo. Donde la ley no admite tal reclamación, esta etapa no llega nunca.
No le toca a usted, una vez instaladoCambiar las cerraduras, cortar el agua o la luz, o sacar las pertenencias usted mismo. Es ilegal en todos los estados de EE. UU. y la mayoría de los lugares de estas páginas también lo prohíben. Cada página explica cómo se desaloja allí.
Antes de que llegue a un juzgado
El expediente que pide un juez, llevado al día
Esté donde esté su inmueble, desalojar a un ocupante suele reducirse a demostrar quién tenía derecho a estar allí y desde cuándo. Dardaris archiva por fecha cada contrato, cada mensaje y cada documento de un edificio, para que ese expediente ya exista el día que lo necesite.
- Cada contrato, con quién lo firmó y cuándo
- Cada mensaje con un inquilino, en el hilo en que se envió
- Cada documento, archivado con el edificio al que se refiere
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años hacen falta para la usucapión en los Países Bajos?
Diez años de posesión ininterrumpida de buena fe según el BW art. 3:99, o veinte años para un poseedor sin buena fe, porque según los arts. 3:105 y 3:306 la acción del propietario para recuperar el bien prescribe a los veinte años.
¿Es ilegal la okupación en los Países Bajos?
Sí. Desde el 1 de octubre de 2010, el artículo 138a del Código Penal tipifica como delito entrar o permanecer ilícitamente en una vivienda o edificio cuyo uso por el usuario legítimo ha cesado, con hasta un año de prisión, o dos si hay amenazas.
¿Con qué rapidez se puede desalojar a los okupas en los Países Bajos?
Según la Ley de aplicación de la prohibición de okupar, en vigor desde el 1 de julio de 2022, el fiscal pide a un juez de instrucción una autorización de desalojo y el juez resuelve en tres días. Los ocupantes pueden impugnar la autorización ante un tribunal. También existe una vía civil mediante procedimiento sumario.
¿Puede el propietario cambiar la cerradura a los okupas en los Países Bajos?
No. No está permitido echar uno mismo a los okupas, tampoco cambiando las cerraduras o sacando sus pertenencias; el propietario debe seguir el procedimiento penal o el civil.
En otros lugares de Europa
La misma pregunta, con otro reloj. Cada lugar fija su propio plazo y sus propios atajos.
Esto es información general, no asesoramiento legal.Las leyes cambian, y un condado o una ciudad puede añadir su propio matiz sobre la regla estatal, como ocurre en Nueva York. Confirme la regla vigente para su dirección antes de actuar, y hable con un abogado local antes de confiar en esto en una disputa real.
Sepa quién ocupa realmente su propiedad, antes de que se convierta en un caso judicial.
Ceda un edificio y vea cada contrato contrastado con lo que realmente ocurre sobre el terreno.
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