Derecho inmobiliario europeo
Okupas en Alemania: la usucapión pasa por el registro de la propiedad
Treinta años, y ni siquiera entonces basta la posesión: el ocupante tiene que estar inscrito en el registro de la propiedad, o conseguir que un tribunal excluya al propietario. Ocupar un edificio contra la voluntad del dueño es allanamiento.
14 días antes del primer cargo · No se activa nada hasta que usted lo diga
- Plazo legal
- 30 años
- Lo que diferencia a este estado
- la ocupación nunca transmite el suelo por sí sola: decide el registro
- Norma legal
- BGB §§ 900, 927
El Código Civil alemán no tiene una regla general que convierta en propiedad la ocupación prolongada de un inmueble. El § 900 BGB se refiere a quien figura en el registro de la propiedad (Grundbuch) como propietario sin haber adquirido la propiedad: se convierte en dueño cuando la inscripción ha estado vigente treinta años y durante ese tiempo poseyó el inmueble como propio. El § 927 BGB cubre el resto: cuando un inmueble ha estado treinta años en posesión de otro como propio, el propietario puede ser excluido de su derecho, pero solo mediante un procedimiento judicial de convocatoria pública (Aufgebotsverfahren). Un okupa que no figura en el registro nunca se convierte en propietario por el mero paso del tiempo.
La okupación es allanamiento de morada (Hausfriedensbruch) según el § 123 del Código Penal: entrar ilícitamente en la vivienda, los locales de negocio o la propiedad cercada de otra persona, o permanecer en ellos. Se persigue a instancia de la persona legitimada, que en la práctica es el propietario o el ocupante legítimo.
La expulsión pasa por los tribunales civiles. El propietario demanda la entrega del inmueble, obtiene un título ejecutivo de desalojo y un agente judicial (Gerichtsvollzieher) lo ejecuta, con ayuda de la policía si hay resistencia. El título debe identificar a las personas contra las que se ejecuta, lo que plantea una dificultad práctica con ocupantes que permanecen en el anonimato. La autotutela solo se permite inmediatamente después de que el propietario sea despojado (BGB § 859(3)); pasado ese momento, el monopolio estatal de la fuerza impone la vía judicial.
Dónde se sitúa Alemania frente al resto de Europa, en años
De 31 lugares de Europa en estas páginas, 27 tienen un plazo más corto y 1 uno más largo o ninguno.
Cómo se desarrolla
Del día en que alguien entra al día en que una reclamación es posible
Las mismas tres etapas en casi todas partes. La regla exacta, y si la última etapa existe siquiera, está en la página de cada lugar.
- El primer díaLa entradaSi se le sorprende en el acto, suele ser asunto de la policía: una intrusión, no un alquiler.
- De semanas a añosInstaladoUna vez que alguien vive allí, sacarlo suele requerir una orden judicial, igual que con un inquilino.
- Tras 30 añosUna reclamación es posibleSolo si cada requisito se cumplió, sin interrupción, durante todo el plazo. Donde la ley no admite tal reclamación, esta etapa no llega nunca.
No le toca a usted, una vez instaladoCambiar las cerraduras, cortar el agua o la luz, o sacar las pertenencias usted mismo. Es ilegal en todos los estados de EE. UU. y la mayoría de los lugares de estas páginas también lo prohíben. Cada página explica cómo se desaloja allí.
Antes de que llegue a un juzgado
El expediente que pide un juez, llevado al día
Esté donde esté su inmueble, desalojar a un ocupante suele reducirse a demostrar quién tenía derecho a estar allí y desde cuándo. Dardaris archiva por fecha cada contrato, cada mensaje y cada documento de un edificio, para que ese expediente ya exista el día que lo necesite.
- Cada contrato, con quién lo firmó y cuándo
- Cada mensaje con un inquilino, en el hilo en que se envió
- Cada documento, archivado con el edificio al que se refiere
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años hacen falta para la usucapión en Alemania?
Treinta años, pero solo en dos casos concretos: según el BGB § 900 para quien figura por error como propietario en el registro de la propiedad, y según el § 927 cuando un tribunal excluye al propietario tras treinta años de posesión. La ocupación por sí sola, sin ninguno de los dos, no transmite la propiedad de un inmueble.
¿Es ilegal la okupación en Alemania?
Sí. Según el derecho penal alemán, entrar o permanecer contra su voluntad en la vivienda, los locales de negocio o la propiedad cercada de otra persona es allanamiento según el StGB § 123, perseguible a instancia de la persona legitimada.
¿Puede el propietario cambiar la cerradura a los okupas en Alemania?
Solo inmediatamente después de ser despojado: el BGB § 859(3) permite al poseedor de un inmueble recuperarlo expulsando al intruso justo después del despojo. Pasado ese momento, la expulsión requiere un título judicial ejecutado por un agente judicial.
¿Cómo se desaloja a los okupas en Alemania?
Mediante una demanda civil de entrega del inmueble, un título ejecutivo de desalojo y su ejecución por un agente judicial, que puede recurrir a la policía. El título debe identificar a los ocupantes contra los que se ejecuta.
En otros lugares de Europa
La misma pregunta, con otro reloj. Cada lugar fija su propio plazo y sus propios atajos.
Esto es información general, no asesoramiento legal.Las leyes cambian, y un condado o una ciudad puede añadir su propio matiz sobre la regla estatal, como ocurre en Nueva York. Confirme la regla vigente para su dirección antes de actuar, y hable con un abogado local antes de confiar en esto en una disputa real.
Sepa quién ocupa realmente su propiedad, antes de que se convierta en un caso judicial.
Ceda un edificio y vea cada contrato contrastado con lo que realmente ocurre sobre el terreno.
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