Europäisches Immobilienrecht
Rechte von Hausbesetzern in Österreich: warum der böse Glaube zählt
Dreißig Jahre, oder vierzig gegenüber dem Staat, und nie für jemanden, dem nachgewiesen wird, dass er wusste, dass die Immobilie nicht ihm gehört. Die Besetzung einer leeren Wohnung ohne Gewalt ist kein strafbarer Hausfriedensbruch, die Räumung ist daher eine zivilrechtliche Sache.
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- Gesetzliche Frist
- 30 oder 40 Jahre
- Die Besonderheit hier
- nachgewiesener böser Glaube schließt die Ersitzung immer aus
- Gesetzesnorm
- ABGB §§ 1468, 1472, 1477
Nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) werden Grundstücke, die nicht auf den Namen des Besitzers eingetragen sind, erst nach dreißig Jahren ersessen (§ 1468). Gegenüber dem Fiskus und dem Vermögen von Kirchen und Gemeinden beträgt die Frist vierzig Jahre (§ 1472). § 1477 bestimmt, dass wer sich auf dreißig oder vierzig Jahre beruft, keinen rechtmäßigen Titel nachweisen muss, dass aber eine erwiesene Unredlichkeit des Besitzes die Ersitzung auch über diesen längeren Zeitraum ausschließt. Ein Hausbesetzer, dem nachgewiesen wird, dass er wusste, dass die Immobilie einem anderen gehört, wird nicht Eigentümer, gleich wie lange er bleibt.
Hausfriedensbruch nach § 109 des Strafgesetzbuchs setzt voraus, dass jemand mit Gewalt oder durch Drohung mit Gewalt in die Wohnung eines anderen eindringt, und er wird nur mit Ermächtigung des Verletzten verfolgt. Durch ein offenes Fenster zu steigen oder eine Tür mit einem Schlüssel zu öffnen, ist nach dieser Bestimmung kein Hausfriedensbruch, daher ist die stille Besetzung eines leeren Gebäudes meist ein zivilrechtliches Unrecht, eine Besitzstörung, und keine Straftat.
Das schnelle Rechtsmittel des Eigentümers ist die Besitzstörungsklage, die innerhalb von 30 Tagen ab Kenntnis der Störung und des Störers eingebracht werden muss (§ 454 ZPO); danach bleibt eine gewöhnliche Räumungsklage. Selbsthilfe ist nur in engen Fällen erlaubt, in denen behördliche Hilfe zu spät käme, und muss sofort und verhältnismäßig sein. Ein Eigentümer, der darüber hinausgeht, riskiert selbst eine Besitzstörungsklage und Schadenersatz.
Wo Österreich im Vergleich zum Rest von Europa steht, in Jahren
Von 31 Orten in Europa auf diesen Seiten haben 27 eine kürzere Frist und 1 eine längere oder keine.
Wie es abläuft
Vom Tag des Einzugs bis zum Tag, an dem ein Anspruch möglich wird
Fast überall dieselben drei Stufen. Die genaue Regel, und ob es die letzte Stufe überhaupt gibt, steht auf der Seite jedes Ortes.
- Tag einsDer EinzugAuf frischer Tat ertappt, ist es meist Sache der Polizei: Hausfriedensbruch, kein Mietverhältnis.
- Wochen bis JahreEingerichtetWohnt jemand erst einmal dort, braucht die Räumung meist einen Gerichtstitel, wie bei einem Mieter.
- Nach 30 oder 40 JahreEin Anspruch wird möglichNur wenn jede Voraussetzung ohne Unterbrechung die ganze Frist erfüllt war. Wo das Gesetz keinen solchen Anspruch kennt, kommt diese Stufe nie.
Nicht Ihre Sache, sobald jemand dort wohntSelbst die Schlösser tauschen, Wasser oder Strom abstellen oder Sachen hinaustragen. In jedem US-Bundesstaat ist das verboten, und die meisten Orte auf diesen Seiten verbieten es ebenfalls. Jede Seite sagt, wie die Räumung dort läuft.
Bevor es überhaupt vor Gericht geht
Die Unterlagen, die ein Gericht verlangt, laufend geführt
Wo auch immer Ihre Immobilie steht, geht es bei der Räumung meist darum zu zeigen, wer dort sein durfte und seit wann. Dardaris legt jeden Mietvertrag, jede Nachricht und jedes Dokument eines Gebäudes nach Datum ab, damit diese Unterlagen am Tag, an dem Sie sie brauchen, schon da sind.
- Jeder Mietvertrag, mit wem er unterschrieben wurde und wann
- Jede Nachricht mit einem Mieter, im Verlauf, in dem sie gesendet wurde
- Jedes Dokument, abgelegt beim Gebäude, das es betrifft
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert die Ersitzung durch Hausbesetzer in Österreich?
Dreißig Jahre Ersitzung nach ABGB §§ 1468 und 1477, oder vierzig gegenüber dem Fiskus sowie kirchlichem oder Gemeindevermögen nach § 1472. Nachgewiesener böser Glaube schließt die Ersitzung in beiden Fällen aus.
Ist Hausbesetzung in Österreich eine Straftat?
Nicht als solche. Hausfriedensbruch nach StGB § 109 setzt voraus, dass jemand mit Gewalt oder Drohung mit Gewalt in eine Wohnung eindringt. Die Besetzung eines leeren Gebäudes ohne Gewalt ist in der Regel eine Besitzstörung, also eine zivilrechtliche Sache, wobei Beschädigung oder Diebstahl dennoch strafbar sein können.
Wie kann ein Eigentümer Hausbesetzer in Österreich rechtmäßig entfernen?
Mit einer Besitzstörungsklage, eingebracht innerhalb von 30 Tagen ab Kenntnis der Besetzung und des Verantwortlichen (§ 454 ZPO), oder mit einer gewöhnlichen Räumungsklage. Selbsthilfe ist nur in engen Fällen rechtmäßig, in denen behördliche Hilfe zu spät käme, und muss sofort und verhältnismäßig sein.
Anderswo in Europa
Dieselbe Frage, mit einer anderen Uhr. Jeder Ort legt seine eigene Frist und seine eigenen Abkürzungen fest.
Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung.Gesetze ändern sich, und ein County oder eine Stadt kann der Regel des Bundesstaats eine eigene Besonderheit hinzufügen, wie es New York City tut. Prüfen Sie die aktuell geltende Regel für Ihre Adresse, bevor Sie handeln, und sprechen Sie mit einem örtlichen Anwalt, bevor Sie sich in einem echten Streitfall darauf verlassen.
Wissen, wer wirklich in Ihrer Immobilie wohnt, bevor es zum Gerichtsfall wird.
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