Droit immobilier européen
Squatteurs en Allemagne : l'usucapion passe par le livre foncier
Trente ans, et même alors la possession seule ne suffit pas : l'occupant doit être inscrit au livre foncier, ou faire exclure le propriétaire par un tribunal. Occuper un bâtiment contre la volonté du propriétaire est une violation de domicile.
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- Délai légal
- 30 ans
- La particularité de cet état
- l'occupation seule ne transfère jamais un terrain : le registre décide
- Texte de loi
- BGB §§ 900, 927
Le Code civil allemand ne contient aucune règle générale qui transforme une longue occupation d'un terrain en propriété. Le § 900 BGB vise la personne inscrite au livre foncier comme propriétaire sans l'être devenue : elle devient propriétaire lorsque l'inscription est restée trente ans et qu'elle a possédé le terrain comme sien pendant cette durée. Le § 927 BGB couvre le reste : lorsqu'un terrain a été possédé par autrui comme sien pendant trente ans, le propriétaire peut être exclu de son droit, mais uniquement par une procédure judiciaire d'appel public (Aufgebotsverfahren). Un squatteur qui ne figure pas au registre ne devient jamais propriétaire par le seul écoulement du temps.
Le squat constitue une violation de domicile (Hausfriedensbruch) au sens du § 123 du Code pénal : pénétrer illégalement dans le logement, les locaux professionnels ou la propriété close d'autrui, ou s'y maintenir. L'infraction est poursuivie sur plainte de l'ayant droit, c'est-à-dire en pratique le propriétaire ou l'occupant légitime.
L'expulsion passe par les juridictions civiles. Le propriétaire agit en restitution du bien, obtient un titre exécutoire d'expulsion, et un huissier de justice l'exécute, avec le concours de la police en cas de résistance. Le titre doit désigner les personnes contre lesquelles il est exécuté, ce qui pose une difficulté pratique face à des occupants qui restent anonymes. L'autodéfense n'est permise qu'immédiatement après la dépossession (§ 859, al. 3 BGB) ; passé ce moment, le monopole de la force publique impose la voie judiciaire.
Où se situe Allemagne face au reste de la zone Europe, en années
Sur 31 lieux de la zone Europe couverts ici, 27 ont un délai plus court et 1 un délai plus long ou aucun.
Comment cela se déroule
Du jour où quelqu'un s'installe au jour où une revendication devient possible
Les trois mêmes étapes presque partout. La règle exacte, et l'existence même de la dernière étape, figurent sur la page de chaque lieu.
- Le premier jourL'entréePris sur le fait, c'est en général l'affaire de la police : une intrusion, pas une location.
- Des semaines à des annéesL'installationUne fois la personne installée, l'expulser demande en général une décision de justice, comme pour un locataire.
- Après 30 ansUne revendication devient possibleSeulement si chaque condition a tenu, sans interruption, pendant tout le délai. Là où la loi n'en prévoit pas, cette étape n'arrive jamais.
Pas à vous de le faire, une fois la personne installéeChanger les serrures, couper l'eau ou l'électricité, sortir les affaires vous-même. C'est illégal dans tous les États américains et la plupart des lieux de ces pages l'interdisent aussi. Chaque page dit comment se passe l'expulsion.
Avant que cela ne devienne une affaire judiciaire
Le dossier que demande un juge, tenu au fil de l’eau
Où que se trouve votre bien, faire partir un occupant revient le plus souvent à montrer qui avait le droit d’être là, et depuis quand. Dardaris classe par date chaque bail, chaque message et chaque document d’un immeuble, pour que ce dossier existe déjà le jour où vous en avez besoin.
- Chaque bail, avec qui l’a signé et quand
- Chaque message avec un locataire, dans le fil où il a été envoyé
- Chaque document, classé avec l’immeuble qu’il concerne
Questions fréquentes
Au bout de combien de temps un squatteur peut-il devenir propriétaire en Allemagne ?
Trente ans, mais seulement dans deux cas étroits : selon le § 900 BGB pour la personne inscrite à tort comme propriétaire au livre foncier, et selon le § 927 lorsqu'un tribunal exclut le propriétaire après trente ans de possession. L'occupation seule, sans l'un ou l'autre, ne transfère pas la propriété d'un terrain.
Le squat est-il illégal en Allemagne ?
Oui. Selon la loi pénale allemande, pénétrer ou se maintenir dans le logement, les locaux professionnels ou la propriété close d'autrui contre sa volonté est une violation de domicile au sens du § 123 StGB, poursuivie sur plainte de l'ayant droit.
Le propriétaire peut-il changer les serrures d'un logement squatté en Allemagne ?
Seulement immédiatement après avoir été dépossédé : le § 859, al. 3 BGB permet au possesseur d'un terrain de le reprendre en expulsant l'intrus juste après la dépossession. Passé ce moment, l'expulsion exige un titre judiciaire exécuté par un huissier.
Comment expulse-t-on des squatteurs en Allemagne ?
Par une action civile en restitution du bien, un titre exécutoire d'expulsion et son exécution par un huissier de justice, qui peut faire appel à la police. Le titre doit désigner les occupants contre lesquels il est exécuté.
Ailleurs, zone Europe
La même question, avec un autre délai. Chaque lieu fixe son propre délai et ses propres raccourcis.
Ceci est une information générale, pas un conseil juridique.Les lois changent, et un comté ou une ville peut ajouter sa propre nuance à la règle de l'état, comme le fait New York. Vérifiez la règle en vigueur pour votre adresse avant d'agir, et consultez un avocat local avant de vous fier à ceci dans un litige réel.
Sachez qui occupe vraiment votre bien, avant que cela ne devienne une affaire judiciaire.
Confiez un immeuble et voyez chaque bail confronté à ce qui se passe réellement sur le terrain.
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