Europees vastgoedrecht
Krakers in Duitsland: verkrijgende verjaring loopt via het grondboek
Dertig jaar, en zelfs dan volstaat bezit alleen niet: de bewoner moet in het grondboek worden ingeschreven, of de eigenaar door een rechter laten uitsluiten. Een gebouw tegen de wil van de eigenaar bezetten is huisvredebreuk.
14 dagen voor de eerste afschrijving · Er wordt niets ingeschakeld tot u het zegt
- Wettelijke termijn
- 30 jaar
- Wat hier anders is
- bezetting alleen draagt nooit grond over: het kadaster beslist
- Wetsartikel
- BGB §§ 900, 927
Het Duitse Burgerlijk Wetboek kent geen algemene regel die langdurige bezetting van grond in eigendom omzet. Paragraaf 900 BGB betreft wie als eigenaar in het grondboek staat zonder de eigendom te hebben verkregen: hij wordt eigenaar zodra de inschrijving dertig jaar heeft bestaan en hij de grond al die tijd als de zijne bezat. Paragraaf 927 BGB betreft de rest: wanneer grond dertig jaar in het bezit van een ander als het zijne is geweest, kan de eigenaar van zijn recht worden uitgesloten, maar alleen via een gerechtelijke oproepingsprocedure (Aufgebotsverfahren). Een kraker die niet in het grondboek staat, wordt nooit eigenaar door alleen het verstrijken van de tijd.
Kraken is huisvredebreuk (Hausfriedensbruch) volgens paragraaf 123 van het Wetboek van Strafrecht: wederrechtelijk binnendringen in andermans woning, bedrijfsruimte of omheind terrein, of daar blijven. Het wordt vervolgd op klacht van de rechthebbende, in de praktijk de eigenaar of de rechtmatige gebruiker.
Verwijdering verloopt via de burgerlijke rechter. De eigenaar vordert de afgifte van het goed, verkrijgt een uitvoerbare ontruimingstitel, en een gerechtsdeurwaarder voert die uit, met bijstand van de politie bij verzet. De titel moet de personen noemen tegen wie hij wordt uitgevoerd, wat in de praktijk lastig is bij bewoners die anoniem blijven. Eigenrichting is alleen toegestaan onmiddellijk nadat de eigenaar zijn bezit verloor (BGB § 859(3)); daarna betekent het geweldsmonopolie van de staat dat de gerechtelijke weg nodig is.
Waar Duitsland staat tegenover de rest van Europa, in jaren
Van de 31 plaatsen in Europa op deze pagina's hebben er 27 een kortere termijn en 1 een langere of geen.
Hoe het verloopt
Van de dag dat iemand intrekt tot de dag dat een claim mogelijk wordt
Bijna overal dezelfde drie fasen. De precieze regel, en of de laatste fase er wel is, staat op de pagina van elke plaats.
- Dag éénHet intrekkenOp heterdaad betrapt is het meestal een zaak voor de politie: huisvredebreuk, geen huur.
- Weken tot jarenGevestigdWoont iemand er eenmaal, dan vraagt verwijderen meestal een rechterlijke uitspraak, net als bij een huurder.
- Na 30 jaarEen claim wordt mogelijkAlleen als elke voorwaarde zonder onderbreking de hele termijn gold. Waar de wet zo een claim niet kent, komt deze fase nooit.
Niet aan u, zodra iemand er woontZelf de sloten vervangen, water of stroom afsluiten of spullen buitenzetten. Dat is in elke Amerikaanse staat verboden en de meeste plaatsen op deze pagina's verbieden het ook. Elke pagina zegt hoe verwijderen daar werkt.
Voor het ooit een rechtszaak wordt
Het dossier dat een rechter vraagt, bijgehouden terwijl u werkt
Waar uw pand ook staat, een bewoner laten vertrekken draait meestal om aantonen wie er het recht had te zijn, en sinds wanneer. Dardaris archiveert elk huurcontract, elk bericht en elk document van een gebouw op datum, zodat dat dossier er al is op de dag dat u het nodig hebt.
- Elk huurcontract, met wie het tekende en wanneer
- Elk bericht met een huurder, in de draad waarin het verstuurd is
- Elk document, gearchiveerd bij het gebouw waarover het gaat
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt verkrijgende verjaring voor krakers in Duitsland?
Dertig jaar, maar alleen in twee smalle gevallen: volgens BGB § 900 voor wie ten onrechte als eigenaar in het grondboek staat, en volgens § 927 wanneer een rechter de eigenaar na dertig jaar bezit uitsluit. Bezetting alleen, zonder een van beide, draagt de eigendom van grond niet over.
Is kraken illegaal in Duitsland?
Ja. Naar Duits strafrecht is het binnendringen in of blijven in andermans woning, bedrijfsruimte of omheind terrein tegen diens wil huisvredebreuk volgens StGB § 123, vervolgd op klacht van de rechthebbende.
Mag een eigenaar in Duitsland de sloten vervangen als er krakers zitten?
Alleen onmiddellijk nadat hij zijn bezit verloor: BGB § 859(3) laat de bezitter van grond die terugnemen door de indringer meteen na de ontneming te verwijderen. Is dat moment voorbij, dan vereist verwijdering een gerechtelijke titel die een deurwaarder uitvoert.
Hoe worden krakers in Duitsland verwijderd?
Via een burgerlijke vordering tot afgifte van het goed, een uitvoerbare ontruimingstitel en uitvoering door een gerechtsdeurwaarder, die de politie kan inschakelen. De titel moet de bewoners noemen tegen wie hij wordt uitgevoerd.
Elders in Europa
Dezelfde vraag, met een andere klok. Elke plaats bepaalt haar eigen termijn en eigen kortere wegen.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.Wetten veranderen, en een county of stad kan een eigen kronkel toevoegen bovenop de staatsregel, zoals New York doet. Controleer de geldende regel voor uw adres voordat u handelt, en raadpleeg een plaatselijke advocaat voordat u hierop vertrouwt in een echt geschil.
Weet wie er echt in uw eigendom woont, voordat het een rechtszaak wordt.
Draag één gebouw over en zie elk huurcontract getoetst aan wat er werkelijk gebeurt.
14 dagen voor de eerste afschrijving · Er wordt niets ingeschakeld tot u het zegt