قانون العقارات الأوروبي
حقوق المستقطنين في ألمانيا: التقادم المكسب يمر عبر السجل العقاري
ثلاثون سنة، وحتى حينها لا تكفي الحيازة وحدها: يجب أن يُقيَّد الشاغل في السجل العقاري، أو أن تُسقط المحكمة حق المالك. وشغل مبنى رغم إرادة مالكه تعدٍّ على حرمة المسكن.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت
- المدة القانونية
- 30 سنة
- ما يميز هذه الولاية
- الشغل وحده لا ينقل ملكية الأرض أبدًا: السجل العقاري هو الفيصل
- النص القانوني
- BGB §§ 900, 927
لا يتضمن القانون المدني الألماني قاعدة عامة تحوّل الشغل الطويل للأرض إلى ملكية. فالمادة 900 من BGB تتناول من قُيِّد في السجل العقاري مالكًا دون أن يكون قد اكتسب الملكية: يصبح مالكًا متى ظل القيد قائمًا ثلاثين سنة وحاز الأرض بوصفها ملكه طوال تلك المدة. والمادة 927 من BGB تتناول ما عدا ذلك: إذا كانت الأرض في حيازة شخص آخر بوصفها ملكه ثلاثين سنة، يجوز إسقاط حق المالك، لكن فقط عبر إجراء قضائي بالإعلان العام (Aufgebotsverfahren). والمستقطن غير المقيد في السجل لا يصبح مالكًا بمرور الزمن وحده أبدًا.
الاستقطان تعدٍّ على حرمة المسكن (Hausfriedensbruch) بموجب المادة 123 من قانون العقوبات: أي الدخول غير المشروع إلى مسكن شخص آخر أو مقر عمله أو ملكه المسوّر، أو البقاء فيه. ولا تُحرَّك الدعوى إلا بشكوى من صاحب الحق، وهو عمليًا المالك أو الشاغل المشروع.
يمر الإخراج عبر المحاكم المدنية. يرفع المالك دعوى لتسليم العقار، ويحصل على سند تنفيذي بالطرد، ويتولى المحضر القضائي تنفيذه، بمساعدة الشرطة عند المقاومة. ويجب أن يحدد السند الأشخاص الذين يُنفَّذ ضدهم، وهي صعوبة عملية مع الشاغلين الذين يبقون مجهولين. ولا يُسمح باقتضاء الحق باليد إلا فور انتزاع الحيازة من المالك (BGB § 859(3))؛ وبعد ذلك، يعني احتكار الدولة لاستعمال القوة سلوك الطريق القضائي.
موقع ألمانيا مقارنة ببقية أوروبا، بالسنوات
من بين 31 مكانًا في أوروبا في هذه الصفحات، لدى 27 مدة أقصر ولدى 1 مدة أطول أو لا مدة على الإطلاق.
كيف تجري الأمور
من يوم دخول شخص ما إلى يوم تصبح فيه المطالبة ممكنة
المراحل الثلاث نفسها في معظم الأماكن. القاعدة الدقيقة، وهل توجد المرحلة الأخيرة أصلًا، في صفحة كل مكان.
- اليوم الأولالدخولإن ضُبط متلبسًا فالأمر عادة للشرطة: تعدٍّ على الملك، لا إيجار.
- من أسابيع إلى سنواتالاستقراربعد أن يسكن الشخص المكان، يتطلب إخراجه عادة أمرًا من المحكمة، كما مع المستأجر.
- بعد 30 سنةتصبح المطالبة ممكنةفقط إذا تحقق كل شرط دون انقطاع طوال المدة. وحيث لا يسمح القانون بمثل هذه المطالبة، لا تأتي هذه المرحلة أبدًا.
ليس من حقك أن تفعل ذلك بعد أن يسكنتغيير الأقفال، أو قطع الماء أو الكهرباء، أو إخراج الأغراض بنفسك. هذا غير قانوني في كل ولاية أمريكية، وتمنعه معظم الأماكن في هذه الصفحات أيضًا. تشرح كل صفحة كيف يتم الإخلاء هناك.
قبل أن تصبح قضية أمام المحكمة
الملف الذي تطلبه المحكمة، محفوظ أولًا بأول
أينما كان عقارك، فإن إخراج شاغل يعود غالبًا إلى إثبات من كان له الحق في التواجد هناك، ومنذ متى. يحفظ Dardaris كل عقد إيجار وكل رسالة وكل مستند لكل مبنى بحسب التاريخ، حتى يكون هذا الملف جاهزًا يوم تحتاج إليه.
- كل عقد إيجار، مع من وقّعه ومتى
- كل رسالة مع مستأجر، في المحادثة التي أُرسلت فيها
- كل مستند، محفوظ مع المبنى الذي يخصه
الأسئلة الشائعة
ما مدة حقوق المستقطنين في ألمانيا؟
ثلاثون سنة، لكن في حالتين ضيقتين فقط: بموجب BGB § 900 لمن قُيِّد خطأً مالكًا في السجل العقاري، وبموجب § 927 حين تُسقط المحكمة حق المالك بعد ثلاثين سنة من الحيازة، وهو التقادم المكسب في ألمانيا. والشغل وحده، دون أيٍّ منهما، لا ينقل ملكية الأرض.
هل يجرّم قانون الاستقطان في ألمانيا الاستقطان؟
نعم. بموجب القانون الجنائي الألماني، يُعدّ دخول مسكن شخص آخر أو مقر عمله أو ملكه المسوّر، أو البقاء فيه، رغم إرادته تعديًا على حرمة المسكن بموجب StGB § 123، ولا تُحرَّك الدعوى إلا بشكوى من صاحب الحق.
هل يمكن للمالك تغيير الأقفال على المستقطنين في ألمانيا؟
فقط فور انتزاع الحيازة منه: تتيح المادة BGB § 859(3) لحائز الأرض استعادتها بإخراج المتطفل مباشرة بعد انتزاع الحيازة. وبعد فوات تلك اللحظة، يتطلب الإخراج سندًا قضائيًا ينفذه المحضر القضائي.
كيف يُخرج المستقطنون في ألمانيا؟
عبر دعوى مدنية لتسليم العقار، وسند تنفيذي بالطرد، وتنفيذ يتولاه المحضر القضائي الذي قد يستعين بالشرطة. ويجب أن يحدد السند الشاغلين الذين يُنفَّذ ضدهم.
أماكن أخرى في أوروبا
السؤال نفسه، بساعة مختلفة. كل مكان يحدد مدته واختصاراته.
هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية.القوانين تتغير، وقد تضيف مقاطعة أو مدينة تفصيلا خاصا فوق قاعدة الولاية، كما تفعل مدينة نيويورك. تحقق من القاعدة السارية حاليا على عنوانك قبل التصرف، واستشر محاميا محليا قبل الاعتماد على هذا في نزاع حقيقي.
اعرف من يشغل عقارك فعليا، قبل أن يتحول الأمر إلى قضية أمام المحكمة.
سلّم مبنى واحدا وشاهد كل عقد إيجار يُقارَن بما يحدث فعليا على أرض الواقع.
14 يومًا قبل أول خصم · لا يُفعَّل شيء حتى تقول أنت