Europäisches Immobilienrecht
Rechte von Hausbesetzern in Deutschland: Ersitzung führt über das Grundbuch
Dreißig Jahre, und selbst dann genügt Besitz allein nicht: Der Besitzer muss im Grundbuch eingetragen sein oder den Eigentümer gerichtlich ausschließen lassen. Wer ein Gebäude gegen den Willen des Eigentümers besetzt, begeht Hausfriedensbruch.
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- Gesetzliche Frist
- 30 Jahre
- Die Besonderheit hier
- bloße Besetzung überträgt nie Grundeigentum, das Grundbuch entscheidet
- Gesetzesnorm
- BGB §§ 900, 927
Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt keine allgemeine Regel, nach der eine lange Besetzung von Grundstücken zu Eigentum wird. § 900 BGB betrifft jemanden, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, ohne das Eigentum erworben zu haben: Er wird Eigentümer, wenn die Eintragung dreißig Jahre bestanden und er das Grundstück während dieser Zeit im Eigenbesitz gehabt hat. § 927 BGB regelt den Rest: Ist ein Grundstück dreißig Jahre im Eigenbesitz eines anderen, kann der Eigentümer mit seinem Recht ausgeschlossen werden, aber nur im Wege eines gerichtlichen Aufgebotsverfahrens. Ein Hausbesetzer, der nicht im Grundbuch steht, wird durch bloßen Zeitablauf nie Eigentümer.
Hausbesetzung ist Hausfriedensbruch nach § 123 des Strafgesetzbuchs: das widerrechtliche Eindringen in die Wohnung, die Geschäftsräume oder das befriedete Besitztum eines anderen, oder das Verweilen dort. Die Tat wird auf Antrag des Berechtigten verfolgt, in der Praxis des Eigentümers oder des rechtmäßigen Besitzers.
Die Räumung läuft über die Zivilgerichte. Der Eigentümer klagt auf Herausgabe, erwirkt einen vollstreckbaren Räumungstitel, und ein Gerichtsvollzieher vollstreckt ihn, bei Widerstand mit Unterstützung der Polizei. Der Titel muss die Personen bezeichnen, gegen die er vollstreckt wird, was bei anonym bleibenden Besetzern eine praktische Schwierigkeit ist. Selbsthilfe ist nur unmittelbar nach der Besitzentziehung erlaubt (BGB § 859(3)); danach führt das Gewaltmonopol des Staates auf den Gerichtsweg.
Wo Deutschland im Vergleich zum Rest von Europa steht, in Jahren
Von 31 Orten in Europa auf diesen Seiten haben 27 eine kürzere Frist und 1 eine längere oder keine.
Wie es abläuft
Vom Tag des Einzugs bis zum Tag, an dem ein Anspruch möglich wird
Fast überall dieselben drei Stufen. Die genaue Regel, und ob es die letzte Stufe überhaupt gibt, steht auf der Seite jedes Ortes.
- Tag einsDer EinzugAuf frischer Tat ertappt, ist es meist Sache der Polizei: Hausfriedensbruch, kein Mietverhältnis.
- Wochen bis JahreEingerichtetWohnt jemand erst einmal dort, braucht die Räumung meist einen Gerichtstitel, wie bei einem Mieter.
- Nach 30 JahreEin Anspruch wird möglichNur wenn jede Voraussetzung ohne Unterbrechung die ganze Frist erfüllt war. Wo das Gesetz keinen solchen Anspruch kennt, kommt diese Stufe nie.
Nicht Ihre Sache, sobald jemand dort wohntSelbst die Schlösser tauschen, Wasser oder Strom abstellen oder Sachen hinaustragen. In jedem US-Bundesstaat ist das verboten, und die meisten Orte auf diesen Seiten verbieten es ebenfalls. Jede Seite sagt, wie die Räumung dort läuft.
Bevor es überhaupt vor Gericht geht
Die Unterlagen, die ein Gericht verlangt, laufend geführt
Wo auch immer Ihre Immobilie steht, geht es bei der Räumung meist darum zu zeigen, wer dort sein durfte und seit wann. Dardaris legt jeden Mietvertrag, jede Nachricht und jedes Dokument eines Gebäudes nach Datum ab, damit diese Unterlagen am Tag, an dem Sie sie brauchen, schon da sind.
- Jeder Mietvertrag, mit wem er unterschrieben wurde und wann
- Jede Nachricht mit einem Mieter, im Verlauf, in dem sie gesendet wurde
- Jedes Dokument, abgelegt beim Gebäude, das es betrifft
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert die Ersitzung durch Hausbesetzer in Deutschland?
Dreißig Jahre, aber nur in zwei engen Fällen: nach BGB § 900 für jemanden, der zu Unrecht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, und nach § 927, wenn ein Gericht den Eigentümer nach dreißig Jahren Besitz ausschließt. Bloße Besetzung ohne eines von beiden überträgt kein Grundeigentum.
Ist Hausbesetzung in Deutschland illegal?
Ja. Nach deutschem Strafrecht ist das Eindringen in oder Verweilen in der Wohnung, den Geschäftsräumen oder dem befriedeten Besitztum eines anderen gegen dessen Willen Hausfriedensbruch nach StGB § 123, der auf Antrag des Berechtigten verfolgt wird.
Darf ein Eigentümer in Deutschland den Hausbesetzern die Schlösser austauschen?
Nur unmittelbar nach der Besitzentziehung: BGB § 859(3) erlaubt dem Besitzer eines Grundstücks, es sich sofort nach der Entziehung durch Entfernen des Täters wieder zu bemächtigen. Ist dieser Moment verstrichen, braucht die Räumung einen gerichtlichen Titel, den ein Gerichtsvollzieher vollstreckt.
Wie werden Hausbesetzer in Deutschland geräumt?
Über eine zivilrechtliche Herausgabeklage, einen vollstreckbaren Räumungstitel und die Vollstreckung durch einen Gerichtsvollzieher, der die Polizei hinzuziehen kann. Der Titel muss die Bewohner bezeichnen, gegen die er vollstreckt wird.
Anderswo in Europa
Dieselbe Frage, mit einer anderen Uhr. Jeder Ort legt seine eigene Frist und seine eigenen Abkürzungen fest.
Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung.Gesetze ändern sich, und ein County oder eine Stadt kann der Regel des Bundesstaats eine eigene Besonderheit hinzufügen, wie es New York City tut. Prüfen Sie die aktuell geltende Regel für Ihre Adresse, bevor Sie handeln, und sprechen Sie mit einem örtlichen Anwalt, bevor Sie sich in einem echten Streitfall darauf verlassen.
Wissen, wer wirklich in Ihrer Immobilie wohnt, bevor es zum Gerichtsfall wird.
Übergeben Sie ein Gebäude und sehen Sie jeden Mietvertrag mit dem abgeglichen, was tatsächlich vor Ort passiert.
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