Europäisches Immobilienrecht
Rechte von Hausbesetzern in den Niederlanden: Kraken, Ersitzung und Räumung
Zehn Jahre für einen gutgläubigen Besitzer, zwanzig für alle anderen, weil das Recht des Eigentümers, die Immobilie zurückzufordern, nach zwanzig Jahren erlischt. Die Hausbesetzung selbst, dort kraken genannt, ist seit dem 1. Oktober 2010 eine Straftat.
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- Gesetzliche Frist
- 10 oder 20 Jahre
- Die Besonderheit hier
- die Besetzung eines leeren Gebäudes ist seit 2010 strafbar
- Gesetzesnorm
- BW art. 3:99 and 3:105
Das niederländische Bürgerliche Gesetzbuch kennt zwei Wege zum Eigentum durch Besitz. Artikel 3:99 ist die Ersitzung: zehn Jahre ununterbrochener Besitz in gutem Glauben. Artikel 3:105 ist der Weg für alle anderen: Ein Besitzer wird Eigentümer, wenn der Herausgabeanspruch des Eigentümers verjährt ist, auch wenn der Besitz nicht gutgläubig war, und nach Artikel 3:306 verjährt dieser Anspruch nach zwanzig Jahren. Ein Hausbesetzer, der weiß, dass das Gebäude einem anderen gehört, ist nicht gutgläubig, für ihn ist also die Zahl zwanzig maßgeblich.
Das Gesetz über Hausbesetzung und Leerstand (Wet kraken en leegstand) hat am 1. Oktober 2010 Artikel 138a in das Strafgesetzbuch eingefügt. Das rechtswidrige Eindringen in oder Verweilen in einer Wohnung oder einem Gebäude, dessen Nutzung durch den Berechtigten beendet ist, wird mit bis zu einem Jahr Haft oder einer Geldstrafe bestraft, und mit bis zu zwei Jahren bei Drohungen. Seit dem 1. Juli 2022 beantragt die Staatsanwaltschaft nach dem Gesetz zur Durchsetzung des Besetzungsverbots (Wet handhaving kraakverbod) bei einem Untersuchungsrichter eine Räumungsermächtigung, und der Richter entscheidet innerhalb von drei Tagen.
Ein Eigentümer darf Hausbesetzer nicht selbst entfernen, auch wenn sie sich rechtswidrig dort aufhalten. Die Wege sind strafrechtlich, über eine Anzeige bei Polizei und Staatsanwaltschaft nach Artikel 138a, oder zivilrechtlich, über ein Eilverfahren, in dem ein Richter das Interesse des Eigentümers gegen das der Bewohner abwägt und ein Gerichtsvollzieher die Entscheidung vollstreckt.
Wo Niederlande im Vergleich zum Rest von Europa steht, in Jahren
Von 31 Orten in Europa auf diesen Seiten haben 3 eine kürzere Frist und 10 eine längere oder keine.
Wie es abläuft
Vom Tag des Einzugs bis zum Tag, an dem ein Anspruch möglich wird
Fast überall dieselben drei Stufen. Die genaue Regel, und ob es die letzte Stufe überhaupt gibt, steht auf der Seite jedes Ortes.
- Tag einsDer EinzugAuf frischer Tat ertappt, ist es meist Sache der Polizei: Hausfriedensbruch, kein Mietverhältnis.
- Wochen bis JahreEingerichtetWohnt jemand erst einmal dort, braucht die Räumung meist einen Gerichtstitel, wie bei einem Mieter.
- Nach 10 oder 20 JahreEin Anspruch wird möglichNur wenn jede Voraussetzung ohne Unterbrechung die ganze Frist erfüllt war. Wo das Gesetz keinen solchen Anspruch kennt, kommt diese Stufe nie.
Nicht Ihre Sache, sobald jemand dort wohntSelbst die Schlösser tauschen, Wasser oder Strom abstellen oder Sachen hinaustragen. In jedem US-Bundesstaat ist das verboten, und die meisten Orte auf diesen Seiten verbieten es ebenfalls. Jede Seite sagt, wie die Räumung dort läuft.
Bevor es überhaupt vor Gericht geht
Die Unterlagen, die ein Gericht verlangt, laufend geführt
Wo auch immer Ihre Immobilie steht, geht es bei der Räumung meist darum zu zeigen, wer dort sein durfte und seit wann. Dardaris legt jeden Mietvertrag, jede Nachricht und jedes Dokument eines Gebäudes nach Datum ab, damit diese Unterlagen am Tag, an dem Sie sie brauchen, schon da sind.
- Jeder Mietvertrag, mit wem er unterschrieben wurde und wann
- Jede Nachricht mit einem Mieter, im Verlauf, in dem sie gesendet wurde
- Jedes Dokument, abgelegt beim Gebäude, das es betrifft
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert die Ersitzung durch Hausbesetzer in den Niederlanden?
Zehn Jahre ununterbrochener Besitz in gutem Glauben nach BW art. 3:99, oder zwanzig Jahre für einen nicht gutgläubigen Besitzer, weil nach art. 3:105 und 3:306 der Herausgabeanspruch des Eigentümers nach zwanzig Jahren verjährt.
Ist Hausbesetzung in den Niederlanden illegal?
Ja. Seit dem 1. Oktober 2010 ist es nach Artikel 138a des Strafgesetzbuchs strafbar, rechtswidrig in eine Wohnung oder ein Gebäude einzudringen oder dort zu verweilen, dessen Nutzung durch den Berechtigten beendet ist, mit bis zu einem Jahr Haft, oder zwei bei Drohungen.
Wie schnell können Hausbesetzer in den Niederlanden geräumt werden?
Nach dem Gesetz zur Durchsetzung des Besetzungsverbots, in Kraft seit dem 1. Juli 2022, beantragt die Staatsanwaltschaft bei einem Untersuchungsrichter eine Räumungsermächtigung, und der Richter entscheidet innerhalb von drei Tagen. Die Bewohner können die Ermächtigung vor Gericht anfechten. Daneben gibt es einen zivilrechtlichen Weg über ein Eilverfahren.
Darf ein Eigentümer in den Niederlanden den Hausbesetzern die Schlösser austauschen?
Nein. Hausbesetzer selbst zu entfernen, auch durch Austauschen der Schlösser oder Hinausstellen ihrer Sachen, ist nicht erlaubt; der Eigentümer muss das strafrechtliche oder das zivilrechtliche Verfahren durchlaufen.
Anderswo in Europa
Dieselbe Frage, mit einer anderen Uhr. Jeder Ort legt seine eigene Frist und seine eigenen Abkürzungen fest.
Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung.Gesetze ändern sich, und ein County oder eine Stadt kann der Regel des Bundesstaats eine eigene Besonderheit hinzufügen, wie es New York City tut. Prüfen Sie die aktuell geltende Regel für Ihre Adresse, bevor Sie handeln, und sprechen Sie mit einem örtlichen Anwalt, bevor Sie sich in einem echten Streitfall darauf verlassen.
Wissen, wer wirklich in Ihrer Immobilie wohnt, bevor es zum Gerichtsfall wird.
Übergeben Sie ein Gebäude und sehen Sie jeden Mietvertrag mit dem abgeglichen, was tatsächlich vor Ort passiert.
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